项目目标成本合约规划编制指引
绿城集团_项目合约规划编制指引
绿城集团项目工程合约规划编制指引修订记录1目的1.1指导和规各项目工程合约规划的编制，提升项目工程合约规划的编制合理性。
2适用围2.1集团公司所有项目的项目工程合约规划的编制。
3编制细则3.1基于标准工程合约规划，一个合同需拆分成为多个合同的，将原合同的合同围进行拆分，并分别命名新合同。
新合同与成本科目的归集对应关系应与原合同保持一致。
例：如某项目需将交楼标准装修工程合同的墙地砖甲供，可按以下示例进行调整：1、集团标准合约规划：2、项目合约规划调整结果：3.2基于标准工程合约规划，相同科目下有多个合同可合并为一个合同的，将合同合并，命名为单一合同，该合同围为合并前多合同的围集合。
例：入户门与入户门锁合同合并：1、集团标准合约规划：2、项目合约规划调整结果：3.3基于标准工程合约规划，不同科目下有多个合同可合并为一个合同的，将合同围合并命名为单一合同，原合同围与成本科目的归集关系不得改变，新合同以合同围方式归集进入相应成本科目。
例：单元门与入户门合同1、集团标准合约规划：2、项目合约规划调整结果：3.4项目有工程事项不存在的，可直接删除该工程事项对应的合同及合同围。
例：某项目没选用外墙涂料，可直接将外墙涂料合同及合同围删除：1、集团标准合约规划：2、项目合约规划调整结果：3.5根据项目情况需新增某合同，集团标准合约规划里没有该项合同或合同围的，可新增合同，注明其合同围，并将该合同归集进入相应的成本科目。
例：项目新增隔声屏供货施工合同1、集团标准合约规划：2、项目合约规划调整结果：3.6基于标准工程合约规划，多合同需分拆后再组成为多合同，应按照一个合同拆分成为多个合同、多个合同组合成为一个合同的方式进行分步调整，调整的方法与3.1条、3.2条、3.3条相同。
例：某项目因实际情况需将大堂及交楼标准的墙地砖统一厂家进行甲供：1、集团标准合约规划：2、项目合约规划调整结果：3.7因项目设计方案不同，成本科目根据不同设计方案分别设置的，集团标准合约规划暂放置于上一级科目，项目合约规划时，应根据项目设计方案，将其规划合同调整至相应下一级成本科目中。
PCG121项目办法成本规划编制指引
欢迎阅读1 项目成本计划系统构成如下图：
2 编制
2.1
2.1.1
目目、施工组织设
2.1.2
确定的
体进度
排的要
2.1.3
（如
2.2
2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.3
2.3.1
作安排进行编制。
2.3.2 具体作法是对各成本细项支出在本季完成的工作确定分月进度后测算填入。
2.3.3 各成本细项的测算依据和要求，与上述2.1.3条相同，但对其测算的准确性应有更高的要求，并附各成本细项的详细计算手稿备查。
2.4 项目成本月度计划应依据项目成本季度计划和项目开发月进度计划进行编制，各项成本细项的测算依据和要求，与上述2.1.3条规定相同。
2.5 凡已发生成本报警或成本调整的项目，其测算均应以调整后的目标成本为依据进行测算。
凡已
欢迎阅读
采取或已决定采取降低成本措施的项目，应及时进行目标成本调整，并在测算时将产生的效果计算进去，以达到对成本进行动态管理的目的。
3 标准表格形式
3.1 成本计划表中所有成本项目、成本科目、成本细项的定义均与《项目目标成本表》相同。
附表中只规定了各栏的表格内容，成本项目、成本科目、成本细项可按《项目目标成本表》填写。
本年度、本季度内不发生的成本科目或细目，在当期计划中可以不填。
3.2 附表中只示意了项目成本的总计划、项目成本年度计划、项目成本季度计划和项目成本月度。
地产项目目标成本编制作业指引
地产项目目标成本编制作业指引一、引言地产项目目标成本编制是指根据项目的具体要求和目标，确定项目的可行性和预算，以确保项目的成功实施和经济效益。
目标成本编制是一个重要的管理工具，它能够帮助项目经理和决策者评估项目的可行性和可行可行性，并为项目决策者提供决策依据。
二、目标成本编制的重要性目标成本编制在地产项目管理过程中具有重要的意义。
首先，它能够帮助项目经理和决策者评估项目的可行性和风险，为项目决策提供依据。
其次，目标成本编制可以确保项目的投资回报率，帮助项目决策者制定预算和控制成本。
最后，目标成本编制还可以帮助项目团队明确项目的目标和优先级，指导项目实施过程中的资源配置和管理。
三、目标成本编制的步骤1.确定目标和约束条件：在编制目标成本之前，需要明确项目的目标和约束条件。
目标包括项目的时间、质量和成本要求，约束条件包括法律法规、市场需求和可行性等方面的要求。
2.收集项目资料：收集和整理与项目相关的数据和信息，包括市场调研、项目规划和设计等方面的文档，以便为目标成本的编制提供依据。
3.分析项目风险和可行性：对项目进行风险和可行性分析，评估项目的风险和收益潜力，并为项目决策提供依据。
4.确定项目范围和工作内容：根据项目的特点和要求，确定项目的范围和工作内容，并详细描述每个工作包的工作内容和成本要求。
5.估算工作成本：根据项目范围和工作内容，对项目的各个工作包进行成本估算，包括人工成本、材料成本、设备成本等项目成本。
6.编制项目预算：根据估算的工作成本和项目的约束条件，编制项目的预算，包括项目的总成本和分阶段的成本。
7.编制成本控制规划：根据项目的目标和预算，制定成本控制规划，包括成本控制的方法、控制措施和控制指标等。
8.审核和批准：对目标成本进行审核和批准，确保目标成本的合理性和可行性。
四、目标成本编制的注意事项1. 根据项目的实际情况和需要，选择合适的目标成本编制方法和工具，如Parametric Estimating（参数估算法）、Analogous Estimating （类比估算法）和Bottom-Up Estimating（自下而上估算法）等。
房地产公司目标成本编制作业指引(项目公司)
房地产公司目标成本编制作业指引（项目公司）房地产公司目标成本编制作业指引（项目公司）1. 概述本指引旨在为房地产公司制定目标成本编制提供指导，特别是针对项目公司的情况。
目标成本是指企业在考虑市场需求、所需质量、预计利润等因素的基础上设定的最终成本，是企业管理者在制定产品价格时所依据的标准。
2. 目标成本编制流程目标成本编制实际上就是一个控制成本的过程。
在编制目标成本时，需要考虑直接材料、直接人工、制造费用、销售费用等多个方面的成本。
以下是一个目标成本编制的流程：2.1 制定预算：在项目设立之初，需要制定预算来规划项目的成本和收益。
预算应该考虑到所有可能的费用和收益项，并比较各种情况下的适宜性。
2.2 确定目标成本：预算确定之后，能够发现各方面成本的投入量。
此时，需要制定目标成本来确定在所需材料、人工、机器设备投入预算情况下的最终成本。
目标成本的制定需要充分参考市场价格和行业标准。
2.3 采取成本控制措施：编制目标成本之后，需要对可能超过目标成本的部分进行控制。
可以采取措施如改变材料选用、调整工艺路线、改变工务管理等手段来降低成本。
2.4 监控成本：在数据收集和处理方面，需要精确地监控成本。
通过生产工艺、物流、销售管控等手段，在全过程中监控成本，及时掌握和处理成本超支情况。
2.5 进行成本比较：每半年或一年，需要进行成本比较，确定目标成本与实际成本之间的差距，来判断成本控制的效果。
3. 目标成本编制的技巧3.1 精确计算材料、人工、设备、其他成本：在目标成本的制定过程中，需要精确计算材料、人工、设备、其他成本，并依据利润率等目标确定产品价格。
3.2 设置不同阶段目标成本：在产品生命周期的不同阶段，可以针对不同的目标制定不同的产品目标成本。
例如，在初始阶段设定较低成本目标来吸引消费者，而在成熟期后，则可以采取更加优质和高价的目标成本。
3.3 充分利用数字技术：数字技术可以快速准确地计算和分析数据。
在进行目标成本编制时，可以充分利用数字技术，通过数据分析来制定目标成本。
绿城集团-项目合约规划编制指引
绿城企业项目工程合约规划编制引导订正记录日期订正状态订正内容订正人审查人审批人1目的1.1指导和规范各项目工程合约规划的编制，提高项目工程合约规划的编制合理性。
2合用范围2.1企业企业全部项目的项目工程合约规划的编制。
3编制细则3.1鉴于标准工程合约规划，一个合同需拆分红为多个合同的，将原合同的合同范围进行拆分，并分别命名新合同。
新合同与成本科目的归集对应关系应与原合同保持一致。
典范：如某项目需将交楼标准装饰工程合同的墙地砖甲供，可按以下示例进行调整：1、企业标准合约规划：成本科目及合同03-03-01硬装◆交楼标准装饰工程合同合同范围交楼标准精装饰工程、精装饰入户门制作安装、木饰面、淋浴门、室内石材、基础灯具、墙地砖、马赛克、内墙涂料、排气扇等乙供资料2、项目合约规划调整结果：成本科目及合同03-03-01硬装◆交楼标准装饰工程合同◆墙地砖供货合同合同范围交楼标准精装饰工程、精装饰入户门制作安装、木饰面、淋浴门、室内石材、基础灯具、马赛克、内墙涂料、排气扇等乙供资料墙地砖供货3.2鉴于标准工程合约规划，同样科当今有多个合同可归并为一个合同的，将合同归并，命名为单调合同，该合同范围为归并前多合同的范围会合。
典范：入户门与入户门锁合同归并：1、企业标准合约规划：成本科目及合同03-01-02-06-02入户门◆入户门制作安装工程合同◆入户门锁供货合同合同范围入户门供货及安装工程、门五金等乙供资料入户门锁2、项目合约规划调整结果：成本科目及合同03-01-02-06-02入户门◆入户门制作安装工程合同合同范围入户门供货及安装工程、入户门锁、门五金等乙供资料3.3鉴于标准工程合约规划，不一样科当今有多个合同可归并为一个合同的，将合同范围归并命名为单调合同，原合同范围与成本科目的归集关系不得改变，新合同以合同范围方式归集进入相应成本科目。
典范：单元门与入户门合同1、企业标准合约规划：成本科目及合同03-01-02-06-01单元门◆单元门制作安装工程合同03-01-02-06-02入户门◆入户门制作安装工程合同2、项目合约规划调整结果：成本科目及合同03-01-02-06-01单元门单元门及入户门制作安装工程合同（单元◆门）03-01-02-06-02入户门单元门及入户门制作安装工程合同（入户◆门）合同范围单元门制作安装工程入户门供货及安装工程、门五金等乙供资料合同范围单元门制作安装工程入户门供货及安装工程、门五金等乙供资料3.4项目有工程事项不存在的，可直接删除该工程事项对应的合同及合同范围。
【成本】项目合约规划编制作业指引(2016发布版)
项目合约规划编制作业指引编制魏廷玲/张邦刚日期 2016年5月审核严阵/刘伟日期 2016年5月批准许永军日期 2016年5月修订记录日期版本号修改内容修改人审核人审批人1. 流程图城市公司合约规划编制流程图第一阶段合约规划的编制第二阶段合约规划的编制合约规划使用支持性文件/相关记录控股总部成本部区域分管领导城市公司总经理城市公司财务部城市公司设计部城市公司工程采购部城市公司项目部城市公司营销客服部城市公司成本部合约规划模板合约规划界面划分表分解第一阶段成本目标组织讨论编写合约规划初稿参与讨论编写第一阶段合约规划初稿审核并汇总编制完成《第一阶段合约规划》复核审批存档合约规划编制模板合约规划界面划分表第一阶段合约规划第一阶段成本目标须在第一阶段成本目标发布后的两周内完成分解第二阶段成本目标组织讨论编写第二阶段合约规划初稿参与讨论编写第二阶段合约规划初稿审核并汇总编制完成《第二阶段合约规划》存档复核审批审核1。
须在第二阶段成本目标发布后的两周内完成；2.归档并替换原有第一阶段合约规划合约规划日常执行一级成本目标内调整金额的合约规划总成本目标不变,一级成本科目间调整金额的合约规划二阶目标成本调整导致合约规划调整存档1.一级成本科目间金额原则上不得进行挪用;2.对于存在分标段及特殊合约，允许一个合约规划对应多个合约.3.对于总包等跨成本科目合同，允许一个合约对应多个合约规划.4.在将不同合约规划合并发包时，应区分相应的合约规划分别报价，并填列至对应的合约规划中.复核审核审批审核复核审核审核审批复核审核审批第二阶段合约规划2.指引概况指引目的规范公司开发项目的合约规划（包括第一阶段合约规划及第二阶段合约规划）编制工作，统一合约归集口径，便于成本数据核算收集。
适用范围适用于公司在全国范围内全资及控股公司所有开发项目的各类采购业务，其他按照招商蛇口模式运作的合资公司及事业部、专业公司应参照使用。
不适用于固定资产、办公用品等行政类采购。
【成本管理】房企合约规划编制作业指引
1.流程图无。
2.指引概况3.工作程序3.1.第一阶段合约规划的编制3.1.1.第一阶段成本目标发布后的2周内须完成第一阶段合约规划的编制。
3.1.2.公司成本管理部根据《合约规划模板》、《合约规划界面划分表》将第一阶段成本目标分解以编制第一阶段合约规划初稿，并组织公司设计部、公司工程采购部、公司项目部讨论确定。
1）对于容易出现界面划分不清的合约须先按照《合约规划界面划分表》进行界面划分，确定其归属类别。
2）编制时须在模板中选取合约规划，不得自行增加项次，如遇模板中未包含的特殊合约，可以选择各成本科目下的“其他”类合约规划，但应避免重复招标或漏项招标的情况发生。
3）第一阶段合约规划的编制必须完成“A.01土地”、“A.02勘察、设计及前期工程费”、主体建安工程费中“A.03.01岩土及基础工程”的合约规划，其它不能明确的合约可将目标金额统一归入各成本科目下的“其他”类合约规划中。
4）合约名称须按要求命名，即在《合约规划模板》“合约规划名称”前增加项目名即可，如花园城项目成本科目“A.03.04主体安装工程”下的“太阳能工程合同”合约规划，对应的合约须命名为“花园城太阳能工程合同”。
3.1.3.公司成本管理部审核并汇总各部门讨论确定后的合约规划，完成《第一阶段合约规划》的编制。
3.1.4.编制完成的《第一阶段合约规划》由公司成本管理部按《公司组织权责手册》规定发起审批。
3.1.5.审批后的《第一阶段合约规划》由公司成本管理部归档。
3.2.第二阶段合约规划的编制3.2.1.第二阶段成本目标发布后的2周内须完成第二阶段合约规划的编制。
3.2.2.公司成本管理部将第二阶段成本目标分解以编制第二阶段合约规划初稿，并组织公司设计部、公司工程采购部、公司项目部、公司公司商管公司/酒管公司/园区及写字楼事业部、公司财务部讨论确定。
1）对于容易出现界面划分不清的合约须先按照《合约规划界面划分表》进行界面划分，确定其归属类别。
房地产公司项目目标成本编制作业指引
项目目标成本编制作业指引目标成本编制作业指引1.目的：规范下属地产公司目标成本编制行为、统一编制标准、明确项目目标成本管理职责、提升集团成本管理水平。
2.适用范围：适用于下属地产公司项目目标成本（I/II/III）的编制。
3.术语与定义3.1.目标成本：是依据项目定位、客户价值取向，结合市场价格行情及风险预估预先确定的，需经过公司各部门合作、共同努力才能实现的项目成本指标，是管理后续设计、采购、项目管理、销售等各作业过程成本支出的管理文件，是项目成本的控制线。
3.2.目标成本测算表：在目标成本编制过程中由成本部组织相关专业部门做出的预测项目总成本和分项成本的成本指标文件；3.3.成本科目：是反应成本费用和支出的，用于核算成本的发生和归集情况，提供成本相关信息的科目。
4.职责4.1.下属地产公司4.1.1.下属地产公司成本部负责统筹编制各阶段目标成本，确定项目及每个单位工程的目标工程成本，分解工程成本控制指标，落实降低成本方面的技术组织措施；4.1.2.下属公司其他部门给予必要的支持与配合；4.1.3.下属地产公司执行董事或总经理对所管理项目的整体成本及经营成果负责。
4.2.集团成本管理部：负责制定及修订目标成本编制的规则、各阶段目标成本标准模板、统一编制方法及编制内容，负责审核下属地产公司编制的各阶段目标成本，并负责对目标成本的执行情况进行考核。
4.3.集团计划招标管理委员会：负责对目标成本进行评审。
4.4.集团常务副总裁：负责审定并下达目标成本。
（同时报备总裁）5.管理原则5.1.收益指标最大化原则：目标成本I≤目标成本II≤目标成本III5.2.编制资料可追塑性原则：下属地产公司在向集团上报编制成果时，应附齐全部资料和附件(投资报告、策划报告、方案、图纸、调研手稿、计算手稿等)。
下属地产公司自项目策划的开始阶段就应主动将项目有关的资料报送给集团各专业管理部门，以便于集团各部门掌握项目的进度情况、及时跟进。
项目目标成本编制作业指引
项目目标成本编制作业指引预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制项目目标成本编制作业指引1.目的明确项目开发目标成本的编制程序和编制方法。
2.适用范围适用于项目方案设计完成后，在项目可行性研究阶段确定的预控成本目标的基础上，在方案设计阶段和施工图阶段分别确定的项目开发目标成本（方案版与施工版）的管理。
3.术语与定义无。
4.主要职责4.1.成本控制中心4.1.1.负责收集目标成本（可研版、方案版以及施工图版）编制需用的相关资料；4.1.2.负责汇总编制项目开发目标成本（可研版、方案版以及施工图版）。
4.2.工程技术中心4.2.1.负责提供方案设计成果、项目技术经济指标统计表、建造标准、施工图纸。
4.3.项目公司4.3.1.负责提供土地费用、规费和政府相关收费。
5.工作程序5.1.资料准备5.1.1.成本控制中心收集相关资料，包括方案设计成果、项目技术经济指标统计表、建造标准、施工图纸及以前竣工的类似工程的数据指标、工程造价经济指标；5.1.2.各相关部门按《置业目标成本管理作业指引》的要求，收集提供相关成本信息数据。
5.2.目标成本编制5.2.1.成本控制中心负责根据各阶段《项目成本测算表》，按照成本分类逐项进行编制；5.2.2.各部门按《置业目标成本管理作业指引》的要求，完成本部门负责的成本测算内容，并按要求提供成本控制中心；5.2.3.测算过程中遵从以下原则：量价分离、计算标准清晰、计算依据明确；5.2.4.测算目标成本，按使用功能进行成本分摊，作为每个阶段的目标成本，初步目标成本在方案设计后确认，正式目标成本在施工图后形成：1)项目论证决策阶段，依据投资估算及规划草案确定项目开发目标成本（可研版），成为项目总目标成本，用以控制方案设计，是评审方案设计的标准之一；2)项目建筑方案设计完成后，依据方案设计概算确定目标成本（方案版），成为控制扩初设计的目标成本，是评审扩初设计的标准之一，如无初步设计，可省略此工作；3)扩初设计完成后，依据扩初设计修正概算确定目标成本，成为控制施工图设计的目标成本，是评审施工图设计的标准之一；4)施工图设计完成后，依据施工图预算确定目标成本（施工图版），作为项目施工阶段成本控制目标。
项目目标成本编制作业指引
投资分析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时,可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额,但需注明参考依据.
各阶段的成本测算应有明显的可对比性,即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明,原则上偏差不应太大.
4.1.3.对设计图纸的出图时间及图纸质量负责.
4.1.4.负责按照成本指标组织园林建及绿化设计,确保低于成本指标.
4.2.成控管理部
4.2.1.负责收集充足的资料、足够的经验数据来支撑测算.
4.2.2.在立项阶段完成新项目的成本、财务指标分析.
4.2.3.根据其他部门提供的项目产品定位、规划指标和建造标准等基本信息进行成本测算；并及时与相关部门进行信息沟通,根据实际情况的变化调整目标成本,主持确定目标成本.
营销费的控制包括开发间接费中的“营销设施建造费”和期间费用中的“销售费用”.“营销设施建造费”额度的确定及实施过程,均需要研发、营销部门的密切配合,兼顾效果与成本的平衡；特别是卖场和样板间装修,在总额确定后,由研发部负主要控制责任,并将样板房装修费用的销售收回率作为成本控制的考核指标之一.“销售费用”应结合推盘计划,于项目定位完成后制定投放时间和费用额度计划.
成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出,如是参照已结算工程的单价,需注明参考数据的来源和依据.
产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程,需要研发、营销、工程、成控反复沟通,标准是“满足品质要求的性价比最大化”.在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案.
目标成本控制指导书：是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明,包括控制内容、控制要点和手段,需要注意的已完工程的失败教训.
02《目标成本规划书》编制操作指导书
1.目的明确目标成本的编制程序和编制方法。
2.适用范围适用于公司项目立项后，预算部在完成主体施工图预算后进行项目《目标成本规划书》的编写。
3.术语和定义3.1.支持于《工程成本管理规程》3.2.目标成本：是公司成本管理的目标，预先制定并低于目前成本和努力去实现的指标。
目标成本详细构成详见《目标成本表》。
4.职责4.1.预算部4.1.1.负责收集资料、类似工程的经验数据来支撑测算。
4.1.2.负责目标成本中工程成本项目的目标编制：包括前期费用（除报批报建费用）、主体建安费用、公共管网配套费用、小区景观费用、小区公建配套费用。
4.1.3.负责汇总目标成本，并报公司审批。
4.2.技术部4.2.1.提供详细的初步设计方案。
4.2.2.提供各类规划指标、装饰标准及工程作法。
4.3.营销部4.3.1.负责营销费用的编制和控制。
4.4.财务管理部4.4.1.负责目标成本中除工程成本外的项目目标编制：包括土地获得价、前期报批报建费用、开发间接费中销售、行政管理费、利息、物业完善费。
4.4.2.汇总各部门提供的目标成本，形成项目目标成本规划书。
4.5.地产分公司总经理：审核项目《目标成本规划书》。
4.6.董事长：负责批准、签发项目《目标成本规划书》。
5.工作程序5.1.资料准备阶段5.1.1.预算部收集相关资料，包括初步设计方案、各项设计经济指标及以前竣工的类似工程的数据指标。
5.1.2.技术部提供详细的初步设计方案、提供各类规划指标、装饰标准及工程作法。
5.1.3.预算部收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准。
5.1.4.预算部收集类似竣工项目的工程造价经济指标资料。
5.2.编制阶段5.2.1.预算部负责根据《目标成本表》，按照成本分类的项目逐项进行编制。
5.2.2.土地获得价、政府报建报批、开发间接费中销售、行政管理费、利息、物业完善费，由财务部门负责提供数据，其它各项由预算部负责按照类似工程的经验数据进行测算。
房地产公司项目目标成本编制作业指引
房地产公司项目目标成本编制作业指引
房地产公司在进行项目开发时需要制定成本目标，以确保项目能够在可控范围内保持盈利和增长。
以下是一些制定房地产公司项目目标成本的作业指引：
1. 确定项目类型和范围。
在决定项目成本之前，需要知道具体的项目类型和范围。
这包括确定建筑类型、土地面积、项目规模等。
2. 确定成本计算方法。
在进行成本编制之前，需要确定使用哪种成本计算方法。
常用的方法包括直接成本法、完全成本法和辅助成本法。
3. 制定成本预算计划。
在确定项目类型和成本计算方法之后，需要制定成本预算计划。
这一步需要考虑项目所需资金、人员、材料等各方面成本，并制定相应的预算
计划。
4. 评估潜在风险。
在制定成本预算计划之前，需要对潜在风险进行评估。
这包括市场风险、财务风险和技术风险等方面。
5. 制定成本目标。
根据上述步骤，制定一个具体的成本目标，为整个项目的开发提供指导。
6. 建立管理控制系统。
建立一个有效的项目管理控制系统，可以及时监测项目成本的实际执行情况，并及时修正计划。
7. 定期汇报并评估。
将项目成本情况定期汇报给相关人员，并进行评估，以便及时调整项目成本预算计划。
房地产公司在进行项目开发时，需要全面考虑各方面成本，制定恰当的成本目标，并建立完善的管理控制系统，以确保项目能够在可控范围内保持盈利和增长。
1 / 1。
合约规划管理作业指引
合约规划管理作业指引1指引概况2指引说明2.1合约规划体系（1）项目合约结构示例（2）合约结构名词▪业主：指某某集团有限公司。
▪服务商：指设计单位、工程监理、咨询公司及顾问公司等。
1)设计单位：指业主委托的为工程进行设计工作的单位，负责为招标、施工按时提供工程图纸及相关技术服务2)工程监理：指业主委托的负责本工程监理并取得相应工程监理资质等级证书的单位，监理应及时、负责的编制《工程监理月报》，审核承包商付款申请出具审核意见。
3)咨询公司：指业主委托的负责本工程造价咨询服务并取得相应工程咨询资质等级证书的单位，咨询公司根据工作范围负责提供造价估算、招标文件编制、工程财务报告、中期付款证书、结算审核等相应造价咨询成果及服务。
4)顾问公司：指业主委托的负责本工程市场、机电、结构等专项技术等顾问服务并取得相应资质证书的单位，负责提供招标及施工中的有关专项技术支持•总承包商：指业主选定的总承包工程之施工单位。
总承包商负责总承包工程范围内施工及管理协调工作，除直接接受业主的管理外，并接受本工程服务商的相关管理及服务。
按时向监理、业主报审自主施工的工程价款估算明细及结算资料，审核照管的指定分包商、指定供应商的付款明细及结算资料。
•独立工程承包商：指业主选定的独立于总承包工程之外且由业主与之签订双方合同的承包商，独立工程承包商负责自主工程范围内施工及管理协调工作，除直接接受业主的管理外，并接受本工程服务商的相关管理及服务。
按时向监理、业主报审自主施工的工程价款估算明细及结算资料，审核照管的指定分包商、指定供应商的付款明细及结算资料。
•独立供应商（甲供材料）：指业主通过招标选定的材料、设备供应商，由业主、供应商签订双方合同。
工程款估算明细及结算资料直接报业主审核。
•业主选定的指定分包商：指业主通过招标选定的专业工程分包商，并与业主、承包商签订三方合同，中期付款、结算资料应通过承包商审核后报业主。
•业主选定的指定供应商：业主通过招标选定的专项材料、设备供应商，并与业主、承包商签订三方合同，中期付款、结算资料应通过承包商审核后报业主。
工程目标成本编制作业指引(1)
1. 目的1.1提高公司工程成本管理水平，建立先进合理的工程目标成本管理体系。
2.适用范围2.1适用于公司所属各项目的工程目标成本管理。
3.术语与定义3.1工程目标成本：它是扩初设计阶段形成的，并在施工图预算基础上进行修正、定型的工程成本目标值，用来指导施工过程中各阶段工程成本控制的指标性文件。
4. 职责4.1 成本合约部4.1.1 负责建安成本的测算、下达和监控；4.1.2 负责归集设计、建安成本的编制；4.1.3 负责工程目标成本的动态监控及预警；4.1.4 负责审核权限内工程目标成本变动的申请。
4.2 相关部门4.2.1配合成本合约部进行设计、建安目标成本编制；4.2.2 负责权限内工程目标成本变动的申请。
4.3 财务部4.3.1 负责汇总编制项目目标成本。
4.4 预算委员会4.4.1 审批项目工程目标成本。
4.4.2 审批项目目标成本。
5. 工作程序5.1 工程目标成本文件构成5.1.1 文件分为二个部分：《项目工程目标成本》、《工程动态成本信息表》。
5.1.2 《项目工程目标成本》是反映项目的总工程目标成本和分项工程目标成本的成本测算文件。
1）项目的总工程目标成本是项目成本的控制线，由各分项工程目标成本组成；2）各分项工程目标成本包括各专业工程造价指标及各种工程费用指标。
5.1.3 《工程动态成本信息表》反映各工程成本项目的动态、实时变化情况；由项目成本主管人员在办理变更、签证审查后，将审查结果在《工程动态成本信息表》中同步更新，实时反映动态变化，以便成本合约部与公司高层掌握成本实时变化情况。
5.2工程目标成本管理原则5.2.1市场导向原则：工程目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现；5.2.2 准确严谨原则：工程目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证工程目标成本的权威性；5.2.3 事前控制原则：工程目标成本管理贯穿于项目建设的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，重点要放在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本；5.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与工程目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在工程目标成本控制范围内。
项目工程合约规划作业指引
项目工程合约规划作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录1.流程概况2.工作程序2.1.项目合约级别划分2.1.1.根据公司开发项目成本构成情况，合约管理部对项目开发建设过程中所需合约进行分级（见项目合约分级表）；2.1.2.项目合约实行分级管理原则，三级合同是该类项目合约细分的最小单元；2.1.3.土地合同、设计合同、勘察测绘合同、广告宣传合同、财务合同原则上按照分级根据项目实际需要进行签订和管理。
其他工程类合同则需在分级的基础上进行合约规划，给予拆分或合并后列出实际细分，符合项目开发实际需求。
2.2.工程合约规划准备2.2.1.合约管理部收集项目规划资料，内容包括：2.2.1.1.项目地址及周边环境情况；2.2.1.2.项目整体建设规模指标；2.2.1.3.项目建筑形态及布置图；2.2.1.4.项目档次定位信息；2.2.1.5.公司对项目开发的特殊要求等。
2.2.2.调查了解项目所在地建筑市场行情及政府部门相关要求，内容包括：2.2.2.1.项目当地建筑工程造价指标；2.2.2.2.项目当地建筑队伍及主要外地建筑队伍基本情况；2.2.2.3.项目当地建筑法规信息；2.2.2.4.项目当地主要建筑材料及地材供应情况；2.2.2.5.项目地块周边市政配套情况；2.2.2.6.项目当地政府部门相关要求；2.2.2.7.公司对项目开发的造价指标等。
2.2.3.以上资料由合约管理部合约管理专员整理填写“项目合约规划基本信息表”（见附表项目合约规划基本信息表）2.3.工程合约规划报告编制2.3.1.项目规划方案内部评审通过后15日内，合约管理部合约管理专员编制完成项目工程合约规划报告（见项目工程合约规划模板）；2.3.2.合约规划报告内容应包括：2.3.2.1.项目整体概况；2.3.2.2.项目分期标段划分；2.3.2.3.项目分期标段总/分包工程范围；2.3.2.4.项目分期标段总/分包工程材料设备供应方式2.3.2.5.项目工程合约结算方式等。
绿城集团-项目合约规划编制指引
精心整理绿城集团项目工程合约规划编制指引1目的1.1指导和规范各项目工程合约规划的编制，提升项目工程合约规划的编制合理性。
2适用范围2.1集团公司所有项目的项目工程合约规划的编制。
3编制细则名为单一合同，该合同范围为合并前多合同的范围集合。
范例：入户门与入户门锁合同合并：1、集团标准合约规划：2、项目合约规划调整结果：3.3基于标准工程合约规划，不同科目下有多个合同可合并为一个合同的，将合同范围合并3.4项目有工程事项不存在的，可直接删除该工程事项对应的合同及合同范围。
范例：某项目没选用外墙涂料，可直接将外墙涂料合同及合同范围删除：1、集团标准合约规划：2、项目合约规划调整结果：3.5根据项目情况需新增某合同，集团标准合约规划里没有该项合同或合同范围的，可新增合同，注明其合同范围，并将该合同归集进入相应的成本科目。
范例：项目新增隔声屏供货施工合同2、项目合约规划调整结果：2、项目确定为全干挂石材施工工艺后，项目合约规划调整为：3.8规划合同的工程范围包含下一级多科目对应的工程范围时，规划合同应设置于上一级成本科目中，合同结算数据应根据下一级成本科目进行归集。
范例：钢筋供货合同：合同范围包含下一级科目地下室结构工程、地上结构工程、其他基础结构工程的钢筋供货，其规划合同设置于结构工程科目下。
3.9.3多层楼梯间精装修工程可根据项目特点，由精装修单位或总包单位施工；3.9.4电梯轿厢精装修工程可根据项目特点，由电梯按照单位或精装修单位施工；3.9.5架空层装修工程可根据项目特点，由景观施工单位施工；3.9.6室内精装修工程中，若成品衣柜采用进口成品衣柜，该合同应独立规划；3.9.7会所、售楼部作为独立单体出现，且建筑面积较大时，可不由总包施工，单独规划土建施工合同；3.9.8会所、学校、售楼部、幼儿园项目合约规划可参照标准合约规划、主体工程合约规划进行调整。
4支持性文件4.1《集团标准工程合约规划》。
目标成本编制作业指引
目标成本编制作业指引1.指引概况2.2.1编制原则2.1.1准确严谨原则；目标成本应科学准确，每项来源都有充分依据，保证目标成本的权威性；2.1.2时效性原则；目标成本是特定的时间段内制定的，仅在一定时间段内对决策具有价值的属性；2.1.3可追溯性原则：编制目标成本的资料，包括：规划强排图、施工图、土地信息收集表、报批报建及市政基础配套费收集表、市场调研报告、营销费用、管理费用及财务费用等计算依据及其他相关文件等，须及时收集、整理、存档。
2.2土地版目标成本编制2.2.1编制阶段：土地版目标成本在项目拓展阶段编制（即拿地前）。
2.2.2测算套表：土地版目标成本由“封面”、“设计指标表”、“业态利润测算表”、“成本测算总表”、“收入预测表”、“成本明细表”、“地价敏感性分析表”、“售价敏感性分析表”、“关键指标表”组成。
2.2.3编制前置条件：●集团投资拓展中心提供的土地信息收集表；●集团营销管理中心提供市场调研报告及营销费用；●集团设计研发中心提供的规划强排方案；●城市公司报建部提供的报批报建及市政基础配套费收集表；●集团财务管理中心提供的管理费用、财务费用及企业税费的费率2.2.4土地版目标成本编制：2.2.4.1封面：填写城市公司名称、项目名称、编制日期等对应信息2.2.4.2设计指标表：●根据设计提供的规划强排方案上的信息编制。
规划强排方案上的信息必须包含总占地面积、各业态基底面积及地上建筑面积、层数及总高、地上公建配套用房（包括配电房、水泵房、幼儿园、会所等）、地下建筑面积（区分人防、非人防、地下赠送面积、地下配套用房）、业态改造面积。
●建筑基底面积按规划强排方案详细各业态面积则填入对应位置，如该项目有幼儿园，需计算基底面积，总建筑基底面积确保和规划强排方案一致；●规划强排方案中绿地率、户数、机动车位（需扣除地上停车位）填入对应位置，总单元根据该项目建筑楼栋数，围墙周长根据总规图计算，地下室开挖深度如地下室是一层按4.2米，二层8米，三层11.8米。
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费项解释及合约规划说明
A.01.02.04.02 ● ● ● ● A.01.02.04.99 ● A.01.03 A.01.03.01 ● ● ● ● A.01.03.02 ● ● ● A.01.03.03 ● ● ● A.01.03.04 ● ● ● A.01.03.05 ● ● ● ● A.01.03.06 ● ● ● ● A.01.03.07 ● A.01.03.08 ●
费项解释及合约规划说明
施工图审查、防雷施工图审 查费用、环境测评费用、可 行性研究、制图、晒图、模 型、公示牌制作等费用
接通红线外施工用临时道路 的设计、建造费用
●
施工道路工程合同 接通红线外施工用临时给排 水设施的设计、建造、管线 铺设、改造、迁移等费用
A.01.02.02.02
临时用水费
●
施工用水工程合同 接通红线外施工用临时用电 规划设计费、临时管线铺设 临时用电费 、改造、迁移、临时变压器 安装及拆除费用 施工配电房土建、箱变基础工程合同 施工配电房设备安装合同 施工用电线路架设合同 基础开挖前的场地平整、场 场地平整 地清运、挡墙、高切坡处理 、旧房拆除等费用 平场土石方工程合同 其它三通一平费用。如场地 文物保护、古树保护
费项及合约名称 其它配套设施费 人防防护设施制作、安装合同 农贸市场工程合同 配套设施不可预见费 基础设施建设费 室外给排水系统费 给水工程合同 雨、污水工程合同 甲供井盖座合同 中水系统工程合同 室外采暖系统费 集中供暖工程合同 换热站施工合同 室外燃气系统费 天然气工程合同 室外电气及高低压系统费 开闭所设备采购安装合同 配电房土建工程合同 箱变采购施工合同 配电箱采购安装合同 变压器采购施工合同 配电房设备采购安装合同 发电机房土建工程合同 区外高压供电工程设计及施工 合同 电缆管沟桥架采购安装合同 强、弱电管网工程合同 电缆采购安装合同 室外消防系统费 消防站施工合同 消防施工合同 室外智能化系统费 车管系统工程合同 背景音乐工程合同 电话系统接入合同 数据通讯系统接入合同 有线电视系统工程合同 数据通讯网络施工合同 安防对讲系统工程合同 设备监控系统工程合同 周界安防工程合同 其它基础设施费 道路工程合同 基础设施不可预见费 园林景观工程费 景观绿化施工合同 围墙、栏杆施工合同 小区入口工程合同 建筑安装及装修工程费 主体建筑安装工程
建造成本及配套资产购置
建造成本及配套资产购置
建造成本及配套资产购置
建造成本及配套资产购置
3/7
费项代码 A.01.03.99 ● ● ● A.01.04 A.01.04.01 ● ● ● ● A.01.04.02 ● ● A.01.04.03 ● A.01.04.04 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● A.01.04.05 ● ● A.01.04.06 ● ● ● ● ● ● ● ● ● A.01.04.99 ● ● A.01.05 ● ● ● A.01.06 A.01.06.01
包括水、电、煤气增容费
向政府归口管理部门缴纳的 、除以上费项的各项费用 如配套设施建安与主体工程 建安统一发包时，配套设施 费中的建安合约规划可省略 （原则上单独发包） 建造成本及配套资产购置
建造成本及配套资产购置 （除基础设施外的设备用 房，如空调机房）
建造成本及配套资产购置 （包含传达室）
建造成本及配套资产购置
A.01.02.03.99
其它临时设施费
● A.01.02.04 A.01.02.04.01 ● ● ● ● ●
其它临时设施合同 报批报建费 政府报批保健费 房屋实测费 空气检测费 档案管理费 物业维修保证金 人防易地建设费
#########################
2/7
费项代码 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
1/7
费项代码 ● ● ● ● A.01.02.01.02.99 ● ● ● ● A.01.02.02 A.01.02.02.01
费项及合约名称 灯饰设计合同 钢结构设计合同 污水处理设计合同 供电设计合同 其它设计相关费 施工图审查合同 模型制作合同 公示牌制作合同 调研合同 三通一平工程费 临时道路费
费项解释及合约规划说明 指小区内除以上配套设施费 用之外的配套设施费用
包含水、电、煤气配套费 建筑物外小区内的给排水支 管、主管、检查井及相关设 备采购安装费
如果是乙供，可与施工合同 合并（是哪个合同，要明
包含发电机设备
弱电（有线电视、网络、通 信） 高、低压电缆 消防泵房、控制室土建工程 可与室内消防安装工程合并 签订一个合同，建议测算时 单独测算
A.01.02.03.02
临时办公室费
● ● ● ● A.01.02.03.03 同
临时办公用房施工合同 临时用地用房租赁合同 临时办公室用电用水合同 临时办公室保安、保洁合 临时场地占用费 含施工用临时占道费、临时 借用空地租费
● A.01.02.03.04 ●
临时设施占道、占地协议 临时围板费 临时围板施工合同 以上说明以外的其他临时设 施费 包括设计、建造、装饰费用
A.01.02.02.03 ● ● ● A.01.02.02.04
●
A.01.02.02.99 ● ● A.01.02.03 A.01.02.03.01
其它三通一平费 场区旧有管网改造合同 其它三通一平合同 临时设施费 临时围墙费
包括围墙、围栏的设计、建 造、装饰费用
●
临时围墙工程合同 临时办公室租金、建造及装 饰费用；保洁、保安等项目 部办公日常运营费用；网络 、通讯设施费（含提供给物 业的办公室）。
●
总包施工工程合同
● ●
热水器\热水炉采购合同 水表采购合同
●
阀门采购合同
●
外墙饰材采购合同
4/7
费项代码 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● A.01.06.02 ● ● ● ● A.01.06.03
费项及合约名称 配电箱柜采购合同 窗（铝合金、塑钢）采购安装 合同 单元门采购安装合同 入户防盗门采购安装 防火门采购安装 车库门、卷帘门采购安装 二次供水设备采购安装合同 备用发电机组设备采购合同 水泵采购合同 屋面瓦采购合同 装饰石材采购合同 地砖采购合同 墙面砖采购合同 边坡支护工程 桩基础工程 外墙装修工程合同 文化石采购施工合同 幕墙工程合同 大堂精装修工程合同 钢材采购合同 水泥、商品砼采购合同 专业安装工程 太阳能采购安装合同 空调采购安装合同 电梯采购安装合同 消防工程合同 户内精装修工程
包含初装费
宽度4米以上的道路，包含道 路灯，如有包含人行道、车 位、绿化
导视系统、零星环境设施、 健身器材设施、4米以下道、 水景、景观灯饰、绿化用水 、景观电气管线设备 小区内围墙、栏杆 大门建筑安装 包括地基与基础、主体结构 、建筑装饰装修（含门窗、 栏杆）、建筑屋面分部工程 总承包工程合同一般包含主 体工程、给排水工程、中水 工程（中水设备在基础设施 费中）、电气工程、暖通工 程、护栏及楼梯扶手工程、 包含设备的采购及安装 当为甲供时，为设备的采 购，不含安装费，合同项独 列；当为甲指乙供时，并入 当为甲供时，为设备的采 购，不含安装费，合同项独 列；当为甲指乙供时，并入 当为甲供时，为材料采购 费，不含安装费，合同项独 列；当为甲指乙供时，并入 总包合同
费项解释及合约规划说明 当为甲供时，合同项独列， 当为甲指乙供时，并入总包 合同
购买水泵及其附件 当为甲供时，合同项独列， 当为甲指乙供时，并入总包 当为甲供时，合同项独列， 当为甲指乙供时，并入总包 卫生间、厨房小地砖、客厅 大地砖材料费 当为甲供时，合同项独列， 当为甲指乙供时，并入总包
外墙砖材料费、涂料分项合 同；可总包可单独分包；
费项及合约名称 易地绿化费 消防电气检测费 验收测绘费 环境检测验收费 污水处理费用 节能检测费 消防验收费 竣工验收费 交通评估费 用地规划技术服务费 工程规划技术服务费 招投标交易费 建设工程质量监督协议 城市建设配套费 防雷检测费 气象检测费 安全措施费 定位放线费 环境评估报告费 散装水泥费 白蚁防治合同 墙改费 拆迁管理费 农民工养老保障金 农民工工资保障金 外墙保温监测费 地震监测费 建设工程规划许可证费 建设用地规划许可证费 增容费 增容费（水） 增容费（电） 增容费（煤气） 增容费（有线） 其它报批报建费 其它报批报建费 公共配套设施费 会所 会所建安工程合同 会所装饰工程合同 会所甲供材料合同 会所家具、饰品购置合同 设备用房 设备用房建安工程合同 设备用房装饰工程合同 设备用房甲供材料合同 派出所 派出所建安工程合同 派出所装饰工程合同 派出所甲供材料合同 居委会、物业用房 居委会、物业用房建安工程合 同 居委会、物业用房装饰工程合 同 居委会、物业用房甲供材料合 同 幼儿园 幼儿园建安工程合同 幼儿园装饰工程合同 幼儿园甲供材料合同 幼儿园配套资产购置合同 学校 学校建安工程合同 学校装饰工程合同 学校甲供材料合同 学校配套资产购置合同 垃圾站 垃圾站工程合同 交通车站 交通车站工程合同
A.01.02.01.01
● ● ● ● ● A.01.02.01.02
A.01.02.01.02.01
● ● ● ●
A.01.02.01.02.02
● ● ● ● A.01.02.01.02.03 ● ●
A.01.02.01.02.04
● ● ● ● ● ● ●
土地购买征用合同 土地整治合同 工程负责签订 拆迁委托合同 资产土地整治合同（与土地相关） 土地置换合同 股权转让协议 开发前期合同 补偿合作方地价、合作项目 合作价款 建房转入分给合作方的房屋 成本和相应税金等 合作开发合同 红线外道路、水、电、气、 红线外市政设施费 通讯等建造费、管线铺设费 、接口补偿费 红线外市政施工合同 成本负责签订 拆迁补偿支出、安置及动迁 拆迁补偿费 支出、农作物补偿费、危房 补偿费等 拆迁补偿合同 其它土地费 其它与土地相关的费用 拆迁价格评估合同 拆迁摸底协议 资产价格评估合同 土地评估费 土地不可预见费 前期工程费 勘测、设计费 包括初勘、详勘等。主要 有：水文、地质、文物和地 基勘察费，沉降观测费，日 勘测费 照测试费、拨地钉桩验线费 、复线费、定线费、施工放 线费、建筑面积丈量费等 地貌测绘合同 地质勘察合同 含地裂缝勘察、文物勘察合 坐标放线及竣工勘测合同 房屋土地测绘合同 沉降观测合同 规划设计费 规划费：方案招标费、规划 设计模型制作费、方案评审 费、效果图设计费、总体规 工程设计费 划设计费。 设计费：施工图设计费、修 改设计费、环境景观设计费 概念设计合同 规划设计合同 方案设计合同 整体设计合同 施工图设计合同 规划费：方案招标费、规划 设计模型制作费、方案评审 费、效果图设计费、总体规 景观设计费 划设计费。 设计费：施工图设计费、修 改设计费、环境景观设计费 景观概念设计合同 景观规划设计合同 景观方案设计合同 景观施工图设计合同 不含售楼处、样板房的精装 精装修设计费 修设计费 精装修设计合同 会所精装修设计合同 供电设计、人防设计、污水 处理设计、导视系统设计、 专项设计费 水土保持设计、钢结构设计 、灯饰设计等费用、工程二 次设计费用（如需单独支付 监控安防设计合同 人防设计合同 水土保持合同 小区电力管网设计合同 小区给排水管网设计合同 小区导示系统设计合同 室外管网综合设计合同 商业导示系统设计合同