上海某地产案例分析(pdf 41页)
上海新天地案例分析
基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2019年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元
D
企业天地甲级办公楼区
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2019年第四季度落成
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地
企业天地二期（三号楼和四号楼） 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户
68层超高写字楼一栋 浦西又一标志性建筑 造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼 办公部分建筑面积170,000sqm 商场部分建筑面积50,000sqm
上海新天地（商业街）
北里 南里
新天地
上海新天地（商业街）—历史文化背景
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。 石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。 本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
上海九龙仓玺园豪宅项目个案分析报告_41PPT_XXXX年
复旦大学 都市村庄
商务中心
东方新硅谷，国际智慧城
江湾天地 复旦大学 江湾校区
新江湾公园 自 然 花 园
都市村庄
知识商务 中心
区域楼市
区域内聚集众多知名品牌开发商： 香港九龙仓、仁恒置地、珠江投 资、华润置地、汉斯地产、中建 地产
各大品牌开发商纷纷进驻推动区域价值升级
祥生御 江湾
均价：32000 房型：150平米以上 物业类型：别墅，小高层
均价：70000 待售、12000 房型：160平米以上 物业类型：多层，叠加别墅
四至情况
•东面——政澄路、双向3车道 •南面——国晓路、双向3车道 •西面——淞沪路、双向4车道 •北面——殷行路、双向4车道
周边四至情况较好，但东、南面马路较窄
西—淞沪路
北—殷行路
南—国晓路
东—政澄路
配套情况
3公里配套较完善、商业配套集中在北面的五角场商业区
项目名称
九龙仓玺园
项目地址 淞沪路殷行路口
占地
6万方
总建
10万方
容积率
1.7
绿化率
45%
建筑形态
小高层
建筑风格
法式风格
开盘时间
10年7月
入住时间
12年6月
总户数 开发商
报价 景观设计
约500套
绿源房地产
5万元/㎡ 美国LSI景观设计公
司
车位配比 交房情况
物管 营销策划
1:1
全装修（1-1.2万 元/㎡） 绿源
建筑立面
经典“三段式”外立面、全石材打造；品质感强
•建筑风格——经典西方皇家“三段式”立面 •立面用材——全石材立面
园林风格
欧洲园林风格、以大面积中央水景为中心
上海地产运营案例(ppt文档)
开发成果
一期从1992年下半年起开发，至1996年10月区内建起维多利 亚大厦、维也纳广场、巴黎花园、马赛花园、鹿特丹花园、里 昂花园及雅典花苑等多幢高级公寓大厦。 二期采用了联合开发的方式，引入了多家公司共同建设。经 过十多年的发展，已经成为上海市最大的高标准涉外住宅区。
古北新区土地开发
楼盘名称 古北中央花园 华丽家族·古北 古北嘉年华庭 古北瑞仕花园 金色贝拉维 古北国际花园 古北国际广场 强生古北花园 御翠豪庭
新江湾城开发模式
先做规划 配套成型 熟地开发
新江湾城定位
总体定位
绿色生态港、国际智慧城
运营进度
1年成名、3年成形、5年成势、10年成城
规划调整
在总体定位明确的情况下， 2003年新江湾城进入了规划调 整阶段。
通过国际招标完成了结构性 规划； 完成景观设计规划； 完成每块土地的控制性详细 规划。
将建成21世纪上海中心城区知识 型、生态型花园城区。体现上海 水平，世界一流。
开发前状况
新江湾城原先的定位为4 大居住示范区之一，最初 建成的新江湾城时代花园 的销售价格仅2500元/M2；
由于搬迁机场、后期建设 成本极高等原因，新江湾 城开发在1997年-2002年 基本处于停滞状态。
历史保护和观光旅游、多层中密度城 镇居住、低层低密度特色居住、公共商业 服务和休闲度假旅游片区。
朱家角新城运营过程
I. 一个论坛：国际宜居城市论坛 II. 一个大奖：联合国国际花园城市大奖 III. 一系列活动：与旅游结合 IV. 一个体验馆：树立鲜明的未来生活形象 V. 一个专家委员会：对水乡文化、风貌的保护
土地上各显其能，社区规划、产品设计各有特色，且都十分优秀，促使整个社
上海某地产滟澜山案例启示_文化的浓缩_营销的极致演绎10p
浪漫与幸福
重庆浪漫之旅
时尚生活名流舞会
浪漫人群：以上海精英女性为目标客户，开展了一系列针对女性的活动
关键举措4:浪漫园林，惊艳上海
——实景展示，精致园林细节，凸显浪漫本色
➢ 全上海唯一一个带有婚礼草坪设计的会所 ➢地中海园林风格，浪漫的情怀无处不在：小天使花环、童话世界 般的入户门、手推花车、威尼斯小船…… ➢成熟园林细节展示：园林乔木全冠移植，四季园林系列……
启示1：将上海文化浓缩为浪漫此一点上 启示2：通过营销极致演绎上海的浪漫文化
龙湖滟澜山启示：文化的浓缩，营销 的极致演绎，引起客户心灵的共鸣
•
踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。20.12.1620.12.16Wednesday, December 16, 2020
•
弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。01:39:2401:39:2401:3912/16/2020 1:39:24 AM
•
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.12.1601:39:2401:39Dec-2016-Dec-20
•
重于泰山，轻于鸿毛。01:39:2401:39:2401:39Wednesday, December 16, 2020
•
不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12.1620.12.1601:39:2401:39:24December 16, 2020
上海人注重形象，注重包装， 注重外在的那层气质、品味和格调
龙湖滟澜山： 老上海的浪漫生活复兴，城市精神诉求下的生活倡导
情感共识，浪漫回归。
上海龙湖滟澜山——以浪漫的名义气势，围绕着浪漫开展一系列
的营销活动，打动客户，引起客户的共鸣。
2008.6
上海万科城案例分析
本报告是严格保密的。
总结
㈠交通环境 轨道交通：项目距离5号线北桥站3公里，华宁路站2.5公里。均有公共交通进行短驳。 公共交通：江川2路（东川路站）、马莘专线（莘庄站）、闵行5路（北桥站）和闵行19路（
有所影响 2.缺乏套房设计
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：B型(B型二房（91㎡）房间数224套
指导均价：20,122元/㎡总价范围168-168 万
分布楼栋：3号、8号、11号、12号、15号 、16号
指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万
分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功能划
分明确 3.客厅餐厅开间较大。活动空间充足 4.功能区隔分明，餐厅、厨房系统独立 5.内 部动线布局合理 6.精致两房，实用性强
不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性
麦哲地产
上海万科VCity 案例分享
本报告是严格保密的。
麦哲地产 策划团队 2013-8-30
第一部分 区域概况分析 第二部分 产品打造 第三部分 营销包装分析 第四部分 营销动作分析
本报告是严格保密的。
4月13日：售楼处开放 6月11日：开出600套，售罄 6月28日：开出315套，售罄 7月20日：开出210套，售罄
㈡生活配套
商业配套：较为匮乏，目 前主要是以零散的社区配 套商业为主
教育配套：优势明显，项 目地块中间就夹有一“教 育属性地块”，未来规划 为启英幼儿园（暂定名） 和文来小学（暂定名）。
上海某住宅房地产项目开发前期策划案例
上海某住宅房地产项目开发前期策划案例第一篇：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。
前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。
现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表：(有关表格请参考本文末的表格,下同)从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。
经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。
上海某房地产市场分析报告
上海绿地国际山庄详细报告一、2005上半年别墅市场综述1、别墅供应增加，供大于求的局面已经形成2005年上半年上海新开别墅项目达到25个，其中1月新开2个、2月新开1个，3月新开5个、4月新开6个，5、6月新开12个。
虽然土地市场上政府暂停了别墅用地的审批，近两年别墅用地供应非常少，仅有的几块，容积率最高也限制在0.5-0.6之间，政府对于高档别墅批建控制力度非常大。
但由于前几年囤积的土地丰富，在政府调控和别墅项目高投资回报率的作用下，前期开发商对于别墅项目未来盈利能力的预期仍然较高，别墅开发热度不减，从而造成虽然目前市场观望气氛浓厚，开发商对未来预期降低，但由于项目已经开始建设或者即将完成，使得市场供应增加，市场供求关系已经发生逆转，供大于求的局面已经形成。
整个上半年，全市别墅市场供应增加，供大于求的局面已经形成；市场观望气氛日趋浓厚；成交价格由升转降，开始小幅下降。
2、别墅市场观望气氛较浓随着宏观调控得进一步深入，尤其在上海悄然实行的对独栋别墅转让加征30％-60％的的土地增值税政策以来，购买别墅如果作为投资行为来说则投资成本大大增加，且风险大大增加，因此别墅的自住需求几乎成了目前别墅购买的唯一需求，而在如今别墅供应量并不稀缺的市场情况下，别墅市场交易迅速萎缩，价格也逐步回落，客户出现有选择的观望心态也在情理之中。
别墅市场新政的实施有效的抑制了高端市场的投机行为，提高了交易成本，对卖家造成了很大的心理冲击，不少客户取消挂牌，选择出租别墅收取租金收益，暂时放弃了销售的念头。
对于别墅买家而言，购买别墅只是对居住品质的追求，是尊荣的象征，而不是生活的必需品，所以需求不会很迫切，能够经得起时间的等待。
由于购买者预期不明确是否仍然会有后续政策出台，是利是弊一时难以把握，所以有一种等政策出完、价格下跌再买的心态，短期内会采取观望心态。
同时，不少开发商的产品也是经历了长期的销售和塑造，也形成当前的品牌效应和口碑，不甘心轻易自降身价破坏形象，这也造成了别墅市场买卖双方的凝滞现象。
上海市第一中级人民法院房地产中介合同纠纷案件典型案例
上海市第一中级人民法院房地产中介合同纠纷案件典型案例文章属性•【公布机关】上海市第一中级人民法院•【公布日期】2024.04.24•【分类】其他正文上海市第一中级人民法院房地产中介合同纠纷案件典型案例【案例一】中介公司在明知政策变化与委托人相关的情况下，未尽说明提示义务的应分担损失--俞某与某中介公司中介合同纠纷案【基本案情】俞某于2020年4月离婚，离婚协议约定夫妻及双方女儿名下原共有的房屋离婚后归女儿所有并办理了产权变更登记。
2021年1月，本市出台对离异人员等予以住房限购的政策。
同年4月，俞某为出售房屋，与某中介公司签订《买卖居间协议1》,在该协议的履行中，该中介公司明确知晓俞某已协议离婚。
同年6月，俞某同样在该中介公司居间下与案外人签订《买卖居间协议2》,约定购买案外人名下的房屋。
后《买卖居间协议2》因俞某不符合购房资格无法履行而解除，俞某承担违约金26.8万元。
俞某以中介公司理应知晓其离异情况却未告知其不符合购房资格进而造成损失为由，起诉要求中介公司承担赔偿责任。
【裁判结果】上海一中院认为，俞某在进行房地产交易时对购房政策理应尽到应有的审慎义务，其疏于了解亦未向某中介公司主动询问相关政策，自身存在过错。
而中介公司在已知晓俞某离异而相关限购政策更新的情况下，理应对俞某提供政策指导和专业帮助，但该公司并未予以提示，未尽房地产中介机构应尽的基本义务及专业服务，故中介公司对俞某因限购政策致购房失败而遭受的损失存在过错。
最终法院认定系争损失由俞某和该中介公司按4:6比例分担，中介公司应赔偿俞某损失16.08万元。
一审判决后，双方均未上诉，该判决已生效。
【法官提示】政策变更背景下，中介合同双方当事人的责任分担事关房地产市场的稳定发展。
法院在认定时，应综合当事人各自的职责、义务及履约情况等予以判定，包括委托人是否疏于了解与己相关的政策、中介公司是否向委托人提示过资质问题或主动询问过委托人购房资质相关情况。
房地产案例分析
房地产案例分析随着城市化进程的加速和居民需求的变化，房地产行业成为了一个快速发展的行业。
在这个过程中，很多开发商和投资者在房地产领域获得了巨大的经济效益。
下面，我们就来看一个房地产案例，从中学习成功的经验。
案例分析：上海市某高档住宅小区开发该小区位于上海市浦东新区，周边环境优美，地理位置优越，是一座高品质的住宅小区。
该小区拥有500多套高档住宅，建筑面积总计24万平方米。
小区内绿化面积占总面积的30%，并配备有花园、游泳池、篮球场、网球场等生活娱乐设施，为居民提供全方位的服务。
该小区具有诸多优势，得到了市场的高度认可。
其成功之处在于以下几个方面：首先是地理位置优越。
该小区地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，可满足现代城市居民的生活需求。
其次是建筑设计，小区建筑造型独特，外观精美，内部布局合理，公共服务设施齐全，为居民提供了高品质的生活环境。
再次是开发商的优秀管理水平，开发商严格按照高品质的标准建设小区，管理首屈一指，为居民提供了良好的居住体验。
最后是市场营销，开发商在小区上市前进行了大量的市场调研和宣传推广。
在小区上市后，还通过多种渠道保持市场的信息传递和沟通，为小区的销售和运营提供坚实的支持，确保了开发商和投资者的经济效益。
通过以上分析，我们可以得出以下几点启示：首先，地理位置和户型设计都是房地产开发中重要的成功因素，因为这两个因素直接影响到定价和销售。
当房产位置优越、设计合理时，成本自然也会上升，但对应的销售能力与回报率也会提升。
其次，优秀的管理水平是房地产行业的关键，包括项目规划、品质管理和物业服务等。
优秀的管理水平能提升评估价值，并吸引居民长久住宿和购买，为投资者提供可观的收益。
最后，成功的市场营销策略是必不可少的。
针对不同的消费者群体，制定切实可行的销售策略。
投资者应该认真考虑市场营销，并适时地调整策略，满足消费者的需求。
总之，无论是何种类型的房地产项目，成功的关键在于开发商和投资者的专业经验、理性决策、管理能力和市场敏锐度。
某地产_上海某地产滟澜山别墅项目案例分析_40PPT
龙湖·滟澜山 ——区块位置
大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
◇ 区位——
青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
佘山别墅圈 快速交通 （沪青平高速）
◇ 地块四至——
东至嘉松公路 南至规划道 西至崧塘河 北至淀浦河
◇ 与市区关系——
走沪青平高速直达市区： 距人民广场仅25公里； 距虹桥机场约15公里 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
样板房示范区—— 慵懒、温馨、浪漫、独特
利用软装、细节，地下室、花园景观等营造慵懒、温馨、浪漫的风格。
新旧东西混搭，中西风格混搭，营造独特家居品味，简约而不简单。
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
美式田园风格——浓郁的世外田园生活气息，清新自然。
美式田园风格
美式田园风格
美式田园风格
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
五大景观主轴
横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装 点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。
纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说 五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。
五种风情小镇
龙湖·滟澜山 —— 景观规划
五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
会所的室外广场为下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫 田园的感觉，二层设计婚礼草坪，迎合主攻的 女性浪漫心理。
龙湖·滟澜山 ——配套规划（会所）
会所沿袭龙湖一贯风格，可实现快速复制。
龙湖所有售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、 立面等方面不允许随意改变。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
限制下的创新与突破
——未未来
1
2
精细
[particularity ]
专业
[Professional]
基础
[BASIC]
3
1.项目整体技术指标
2.
开发商背景3.项目区位图4.项目整体户型配比
5.项目整体容积率、产品线分析
6.项目整体车位比分析
7.项目整体建筑分析
8.项目整体可诉求卖点分析
9.项目整体不利因素分析10.项目媒体表现分析11.
项目楼书表现分析
4
1、项目整体基本技术指标
5
2、开发商背景分析——
金地集团
6
本案
陆家嘴
张江
世纪公园
世博园区
外高桥
金桥
五角场
本案位于浦东高行
3
、项目区位图
7
本案周边生活配套功能欠缺，并有大型化工厂、煤气公司及高压电线等
不利于居住的设施
道路系统已经成熟，五洲大道翔殷路隧道通车，地铁6号线进入运营均提升本案的交通体系
3、项目区位图
8
4
、项目整体户型配比
9
5、项目整体容积率、产品线分析
本项目容积率为1.6，绿化率为35%，在本片区占有；
但本项目是利用花园洋房作为景点设计，大范围绿化面积缺乏，使客户实际使用的园林面积相当有限。
但开发商在项目东面及南面建设市政绿化公园——乐活公园，以弥补本案高密度的
缺陷
10
6、项目整体车位比分析
本项目停车位共有1025个，以地下停车场为主，另外有部分花园洋房半地下车库。
但1：0.64的车位配比对于本项目的客源定位来讲相当捉襟见肘。
11
7
、项目建筑风格分析
12
8
、项目整体可诉求的卖点分析
13
Ø封闭市场的成长期，居住氛围有待培养Ø周边生活配套设施匮乏，环境不利于塑造高端形象9
、项目整体不利因素分析
14
10
、项目媒体表现
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
15
11、项目当期楼书
表现
16
1.项目整体布局与规划分析
2.项目产品线分布与设计分析
3.景观动线分析
4.项目配套与分布分析
5.项目入口、人流与车流动线分析
6.项目会所与商业配套分布分析
7.项目户型分析
8.项目户型具象分析
9.项目户型可诉性
卖点分析
17
1、项目整体布局与规划
分析
18
张杨北路
2、项目产品线分布与设计
分析
19
3、项目景观动
线分析
204、项目入口、人流与车流动
线分析
21
5、项目会所与商业配套分布
分析
22
6、项目户型分析－－花园
洋房
23
花园洋房——项目户型具象
分析
24
25
26
27
28
10、项目户型分析－－复式高
层
29
30
31
项目户型分析－－普通高
层
32
33
34
7、项目户型可诉性
卖点分析
35
•营销节点分析
•营销动线分析
•营销可诉性
分析
36
1、营销节点分析
37
2、营销动线包装
分析
38
3、营销可诉性
分析
39
3、营销可诉性
分析
40
后续
41。