投资性房地产评估实务与案例分析报告
房地产评估师的行业案例分析与总结
房地产评估师的行业案例分析与总结近年来，房地产行业的快速发展使得房地产评估师的职业需求不断增长。
作为房地产市场的参与者之一，房地产评估师在市场评估和价值分析方面扮演着重要的角色。
本文将通过分析和总结案例，探讨房地产评估师的行业实践和技能要求。
一、背景介绍房地产评估师作为一项专业职业，其主要职能是对不动产进行评估和价值预测。
不动产评估的需要在各种场合都会出现，包括购买、出售、抵押或租赁等。
由于不动产的价值通常是巨额财产，因此市场对准确评估和预测房地产价值的需求日益增长。
二、行业案例分析1. 案例一：住宅小区评估某地区住宅小区的业主拟将小区出售，但对于小区的准确价值缺乏了解。
房地产评估师应根据房地产市场动态、小区的地理位置、建筑年限、周边配套设施等因素进行综合分析，并结合历史成交数据和市场趋势，评估小区的市场价值和潜在增值空间。
2. 案例二：商业写字楼租赁评估某公司拟对其位于市中心的写字楼进行租赁，但对于租金定价缺乏明确依据。
房地产评估师应对写字楼的地理位置、建筑质量、市场竞争情况等因素进行评估，并参考周边商业写字楼的租金水平，给出合理的租金范围建议。
3. 案例三：土地开发项目评估某开发商打算购买一个待开发的土地项目，需对该土地的潜在开发价值进行评估。
房地产评估师应考虑土地的地理位置、规划用途、用地政策等因素，并结合周边土地成交数据和市场需求状况，预测土地的开发潜力和未来收益。
三、技能要求1. 专业知识：房地产评估师需要掌握房地产市场的基础知识，包括土地规划、建筑工程、市场调研等方面的知识，并了解评估方法和价值预测模型。
2. 数据分析：评估师需要具备良好的数据处理和分析能力，能够准确获取和处理各类房地产相关数据，并通过数据分析和建模进行有效预测和评估。
3. 综合分析：评估师应对各种因素进行综合分析，包括考虑市场供需关系、地理位置、政策环境、建筑质量、周边配套设施等，并能够准确评估不动产的价值。
4. 沟通能力：评估师需要与客户、开发商、政府相关部门等多方沟通，准确传达评估结果和建议，并应具备良好的书面和口头表达能力。
房地产资产评估案例分析报告
房地产资产评估案例分析报告一、案例背景本次评估的对象是位于具体城市市中心的一处商业房地产，包括一栋多层写字楼和其附属的停车场。
该房地产所处地段繁华，交通便利，周边配套设施完善。
业主因企业战略调整，计划出售该房地产，故委托专业资产评估机构对其进行评估，以确定合理的市场价值。
二、评估目的本次评估的目的是为业主提供该房地产在评估基准日的市场价值参考，为其出售决策提供依据。
三、评估对象和范围评估对象为上述提到的商业房地产，包括写字楼的建筑面积具体面积平方米，以及停车场的面积具体面积平方米。
评估范围涵盖了土地使用权、建筑物及其附属设施。
四、评估基准日评估基准日确定为具体日期，以确保评估结果能够反映该时点的市场状况。
五、评估方法本次评估采用了市场法、收益法和成本法三种方法。
（一）市场法市场法是通过比较类似房地产的近期交易价格，对评估对象进行估值。
评估人员收集了周边同类型商业房地产的交易案例，并对其进行了分析和调整，以得出评估对象的市场价值。
在选择可比案例时，主要考虑了以下因素：地理位置、物业用途、建筑面积、交易时间等。
通过对多个可比案例的比较和调整，得出了市场法的评估结果。
（二）收益法收益法是基于评估对象未来所能产生的收益来确定其价值。
对于该商业房地产，评估人员对其租金收入进行了预测，并考虑了空置率、运营成本、折现率等因素，计算出其未来收益的现值。
在预测租金收入时，充分考虑了市场租金水平、租赁市场的供求关系以及未来经济发展趋势等因素。
同时，对折现率的确定也进行了谨慎的分析和计算。
（三）成本法成本法是通过计算重新建造评估对象所需的成本，减去折旧和损耗，来确定其价值。
评估人员对土地取得成本、建筑物建造成本、各项税费等进行了核算，并根据建筑物的使用年限和磨损程度计算了折旧。
六、评估过程（一）资料收集评估人员首先收集了与评估对象相关的各种资料，包括产权证明、规划文件、租赁合同、财务报表等。
同时，还对周边房地产市场进行了调研，了解市场行情和交易情况。
房地产评估师的案例研究和实践经验分享
房地产评估师的案例研究和实践经验分享房地产评估师的案例研究与实践经验分享近年来，房地产评估行业的发展趋势日益明显，越来越多的专业人士加入其中。
作为房地产评估师，我在多年的实践中积累了一些宝贵的案例研究和实践经验，在此与大家分享。
第一部分：案例研究案例一：商业地产估值在我从事房地产评估的职业生涯中，曾参与过一个商业地产估值项目。
该项目是评估一家大型购物中心的价值，以供商业银行进行贷款决策。
我首先收集了相关的市场数据、租约信息以及该地区的经济状况等。
在评估过程中，我采用了几种常见的方法，包括收益法、成本法和比较法。
最终，通过对各种因素的综合考虑，我得出了一个相对准确的估值结果，并向客户提供了专业的建议。
案例二：住宅项目估值另一个案例是评估一个开发中的住宅项目的市场价值。
在这个项目中，我需要考虑到该地区的供需情况、竞争对手的情况、项目的位置、规模和质量等因素。
通过实地调研和海量数据的分析，我得出了该项目的市场价值，并向客户提供了详细的报告和建议，帮助他们做出更明智的投资决策。
第二部分：实践经验分享经验一：保持学习与更新房地产评估行业的变化速度很快，市场、政策和技术都在不断变化。
作为评估师，我们需要保持学习的态度，及时更新行业知识和技能，以适应市场的需求。
经验二：综合运用多种方法在进行房地产估值时，只依靠单一的方法可能会导致结果的片面性。
因此，我们需要综合运用多种方法，如收益法、成本法和比较法，以获取更全面和准确的估值结果。
经验三：注重调研与实地考察对于房地产评估来说，调研和实地考察是非常重要的环节。
在评估项目之前，我们需要充分了解该地区的市场情况、竞争对手的情况以及项目本身的特点。
实地考察可以帮助我们更直观地了解项目的实际情况，从而更准确地进行估值。
经验四：客观与专业作为房地产评估师，我们的工作需要客观、专业。
在评估过程中，我们需要依据事实和数据进行分析和判断，避免主观臆断和个人偏见的影响。
同时，我们也需要对客户保持透明和坦诚的沟通，提供专业的意见和建议。
房屋评估报告案例(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着城市化进程的加快，房屋征收拆迁项目在我国各地频繁开展。
在这个过程中，房屋评估报告作为衡量补偿金额的重要依据，其公正性、客观性受到广泛关注。
本案例将针对一起房屋征收拆迁中的房屋评估报告问题进行分析，以期为类似事件提供参考。
二、案例简介2018年，某市开展城市更新项目，涉及一批老旧房屋征收拆迁。
张先生名下的一处房屋被纳入征收范围。
在征收过程中，征收部门委托某房地产评估机构对张先生的房屋进行价值评估。
评估报告显示，该房屋价值为100万元。
张先生认为评估结果偏低，多次与征收部门协商未果。
随后，张先生向人民法院提起诉讼，请求撤销评估报告。
三、评估报告问题分析1.评估机构资质问题在审查评估报告时，法院发现该房地产评估机构不具备相应的资质。
根据《房地产估价机构管理办法》，房地产估价机构必须取得相应资质才能从事房地产估价业务。
本案中，评估机构未取得相应资质，其评估报告的合法性存在疑问。
2.评估方法问题评估报告采用市场法进行评估，但未提供充分的市场交易案例作为依据。
市场法要求选取相似房屋的交易案例，通过比较分析确定被评估房屋的价值。
本案中，评估报告仅提供少量交易案例，且与被评估房屋在区位、面积、用途等方面存在较大差异，导致评估结果缺乏说服力。
3.评估时点问题评估报告的评估时点为征收决定作出之日，但未考虑房屋被拆除前的实际状况。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》，评估时点应参照房屋被拆除前的实际状况。
本案中，评估报告未充分考虑房屋被拆除前的实际状况，导致评估结果与实际价值存在偏差。
4.评估依据问题评估报告未提供被拆除房屋的原始资料，如房屋所有权证、房屋被拆除前的照片等。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》，评估机构应参照行政主体查明的和相对人提供的原始资料进行评估。
本案中，评估报告未提供被拆除房屋的原始资料，导致评估结果缺乏依据。
四、法院判决法院经审理认为，评估机构不具备相应资质，评估方法存在缺陷，评估时点与实际状况不符，评估依据不充分。
投资性房地产实践报告(2篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为国家经济的重要组成部分。
投资性房地产作为一种特殊的投资方式，越来越受到投资者的青睐。
本文旨在通过对投资性房地产的实践研究，分析其投资特点、风险与收益，为投资者提供有益的参考。
二、投资性房地产概述1. 定义投资性房地产是指投资者为了获得租金收入或资本增值而购买的房地产。
它包括出租的土地使用权、出租的房屋建筑物以及为赚取租金或资本增值而持有的房地产。
2. 分类根据我国《企业会计准则》的规定，投资性房地产可分为以下两类：（1）投资性房地产直接出租：指投资者将投资性房地产直接出租给承租人使用，以获取租金收入。
（2）投资性房地产持有待售：指投资者持有投资性房地产，但未达到预定可使用状态，且预计未来会出售。
三、投资性房地产实践分析1. 投资特点（1）收益稳定：投资性房地产通常能带来稳定的租金收入，有利于分散投资风险。
（2）抗通胀能力：房地产具有保值增值的特点，能有效抵御通货膨胀。
（3）政策支持：我国政府出台了一系列政策支持房地产投资，如税收优惠、信贷政策等。
2. 风险分析（1）市场风险：房地产市场波动较大，投资性房地产价格可能受到市场供需、政策调控等因素影响。
（2）政策风险：政府调控政策的变化可能对投资性房地产的收益产生较大影响。
（3）经营风险：租赁合同到期、租金拖欠等问题可能影响租金收入。
3. 收益分析（1）租金收入：投资性房地产的租金收入是投资者的重要收益来源。
租金水平受市场供需、地段、房屋品质等因素影响。
（2）资本增值：投资性房地产的资本增值主要受市场供需、政策调控、地段等因素影响。
四、案例分析以下以某城市商业地产为例，分析投资性房地产的实践。
1. 项目背景该项目位于该城市繁华地段，交通便利，周边配套设施完善。
项目总建筑面积10万平方米，其中商业面积8万平方米，住宅面积2万平方米。
2. 投资分析（1）租金收入：根据市场调研，该项目租金水平约为每平方米100元/月，预计年租金收入为8000万元。
房地产评估师的房地产估值案例分析与评估
房地产评估师的房地产估值案例分析与评估在房地产行业中，房地产评估师扮演着重要的角色。
他们通过对房地产市场的深入研究和专业知识的应用，为各类客户提供准确的房地产估值。
本文将通过具体案例分析和评估方法的介绍，探讨房地产评估师如何进行准确的房地产估值。
一、案例分析以下是一个实际的房地产估值案例，以帮助我们更好地理解评估师的工作。
案例：某市中心商业综合体的估值背景：该商业综合体位于某市中心繁忙商业区，占地面积约10万平方米，包括高档商业写字楼、购物中心和酒店等多个物业类型。
步骤一：数据收集评估师需要收集大量的数据，包括但不限于土地使用权证、建筑物权属证、租赁合同等。
此外，市场数据也是评估过程中不可或缺的一部分，包括周边房地产市场行情、租金水平等。
步骤二：市场分析评估师需要对市场进行全面的分析，包括供需关系、周边房地产项目的销售情况、租金水平等。
通过对市场走势的把握，评估师能够更好地评估目标物业的价值。
步骤三：物业特征分析评估师需要对目标物业进行详细的特征分析，包括物业的位置、建筑状况、租户结构等。
这些特征将在后续的估值模型中起到重要作用。
步骤四：估值模型选择在房地产估值中，常见的估值方法包括市场比较法、收益法和成本法。
评估师需要根据具体情况选择最为适合的估值方法。
步骤五：估值计算根据选择的估值方法，评估师将按照相应的公式和参数进行计算。
例如，对于市场比较法，评估师会参考类似物业的成交价格和租金水平，确定目标物业的估值。
步骤六：风险评估房地产估值师需要考虑风险因素对估值的影响。
例如，在商业综合体的估值中，租户迁离或租金下降都可能导致估值的下降。
评估师需要对这些因素进行合理的量化和评估。
二、评估方法介绍在上述案例分析中，我们提到了市场比较法、收益法和成本法这三种常见的估值方法。
下面将对它们进行简单介绍。
市场比较法：市场比较法是根据类似物业的市场成交价格和租金水平来确定目标物业的估值。
评估师会选择一组类似物业，根据其成交价格和租金进行相应调整，得出目标物业的估值。
房地产评估案例分析报告
房地产评估案例分析报告在当今的经济社会中，房地产评估扮演着至关重要的角色。
它不仅影响着房地产交易的公平性和合理性，也为金融机构的贷款决策、政府的税收政策以及投资者的投资决策提供了重要的依据。
下面，我们将通过一个具体的案例来深入分析房地产评估的过程和方法。
一、案例背景本次评估的对象是位于____市____区____路____号的一处住宅物业。
该物业为一栋多层住宅楼中的一套三居室，建筑面积约为120 平方米，建成于 2010 年。
周边配套设施齐全，交通便利，有学校、医院、商场等。
二、评估目的本次评估的目的是为了确定该物业在当前市场条件下的公允价值，以便为业主的出售决策提供参考。
三、评估方法选择在房地产评估中，常用的方法有市场比较法、收益法和成本法。
考虑到该物业所在区域房地产市场交易活跃，且有较多的类似物业成交案例可供参考，本次评估选择了市场比较法。
四、市场比较法的应用（一）选取可比实例通过对市场数据的收集和分析，选取了三个与评估对象在地理位置、房屋用途、建筑结构、建筑面积等方面相似的可比实例。
可比实例 A：位于同小区，建筑面积 115 平方米，近期成交价格为150 万元。
可比实例 B：位于相邻小区，建筑面积 125 平方米，近期成交价格为 160 万元。
可比实例 C：位于同街道，建筑面积 120 平方米，近期成交价格为155 万元。
（二）对可比实例进行修正1、交易情况修正考虑到可比实例的交易情况可能存在差异，对其进行交易情况修正。
假设评估对象的交易情况正常，可比实例 A、B、C 的交易情况分别为正常、非正常（价格偏高 5%）、非正常（价格偏低 3%）。
2、交易日期修正由于房地产市场价格可能会随时间波动，需要对可比实例的交易日期进行修正。
根据市场调研，自可比实例成交日期至评估基准日，该区域房地产价格上涨了 8%。
3、区域因素修正评估对象所在区域的交通、环境、配套设施等因素会影响其价值。
与评估对象相比，可比实例 A 的区域因素较好（价格偏高 5%），可比实例 B 的区域因素较差（价格偏低 8%），可比实例 C 的区域因素相当。
优秀房地产估价报告案例
优秀房地产估价报告案例一、估价项目背景。
咱就说啊，有这么个事儿。
有个大哥，他呢想把自己在[具体小区名称]的房子卖了。
但是他不知道这房子到底值多少钱，心里没底儿啊。
这时候就找到我们估价公司了，想让我们给他的房子估个合理的价钱。
二、估价对象描述。
1. 房屋基本情况。
这房子啊，是个挺不错的住宅。
它位于[小区具体位置]，比如说在小区中间那栋楼，不临街，所以不会被马路上那些汽车喇叭声吵到，很安静。
是个[X]层的房子，总共[总楼层数]层，这楼层高度刚刚好。
既不会因为太低被前面的楼挡住阳光，也不会因为太高坐电梯等半天或者担心水压不够啥的。
建筑面积是[X]平方米，户型是那种很经典的[户型描述，比如三室两厅一厨一卫]，客厅特别宽敞，一家人在客厅看电视、做运动都很方便。
卧室的布局也很合理，每个房间都有窗户，通风特别好，夏天都不用老开空调，自然风一吹，倍儿爽。
2. 房屋装修情况。
一进门就能感觉到这房子装修得很用心。
地面铺的是那种高档的实木地板，光脚踩上去可舒服了，还冬暖夏凉的。
墙面刷的是环保的乳胶漆，颜色搭配得很温馨，不是那种花里胡哨的，看着就特别有家的感觉。
客厅的天花板做了简单的吊顶，装了几盏很有设计感的吊灯，晚上打开灯，整个客厅都亮堂堂的，很有氛围。
厨房呢，是那种整体橱柜，灶台、洗菜盆啥的设计得都很人性化，做饭的时候特别顺手。
卫生间的瓷砖也都很精致，还有个大浴缸，工作累了一天，在浴缸里泡个澡，那简直是享受。
3. 小区配套设施。
这个小区的配套设施那也是杠杠的。
小区里面有个大花园，里面种满了各种各样的花花草草，还有一些小亭子。
夏天的时候，老人们在亭子里下棋、聊天，孩子们就在花园里跑来跑去，玩得可开心了。
还有个游泳池呢，不过是那种收费的，但是对于业主有优惠。
这对于喜欢游泳的人来说，可太方便了。
另外，停车位也很充足，不用担心回家没地方停车。
小区的安保措施也做得很好，门口有保安24小时值班，还有门禁系统，外来人员都得登记，住在这儿可安全了。
房地产评估案例分析报告
房地产评估案例分析-----------------------作者：-----------------------日期：房地产评估案例2.2房地产评估案例二案例ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介名称：QS股份有限公司住所：XX区XX大道1154号法定代表人：XXX注册资本：4500万经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。
二、评估目的为对外投资提供价值参考依据。
三、评估范围和对象本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。
除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。
委估资产的所有权证分别为“W 国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。
四、评估基准日本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。
五、评估原则遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。
在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。
六、评估依据1、《土地管理法》和《房地产管理法》；2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》；3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》；4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》；5、W市政府制定的基准地价资料；6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》；7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”；8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；9、工程造价信息及房价信息；10、评估人员现场勘查记录等。
房地产评估师的行业案例分析与总结
房地产评估师的行业案例分析与总结近年来，房地产市场的蓬勃发展使得房地产评估师的角色变得日益重要。
作为行业的专业人士，房地产评估师在评估房地产项目的价值、风险与可行性方面扮演着关键的角色。
本文将通过分析两个实际案例，总结房地产评估师的工作特点和方法，探讨他们在项目评估中的重要作用。
案例一：城市住宅项目开发评估在城市住宅项目开发过程中，房地产评估师承担着评估项目可行性的任务。
以某大型城市的住宅项目为例，该项目位于市中心，拥有优越的交通地理位置和周边配套服务设施。
评估师首先进行了市场调研，收集了该地段及周边地区的实际销售数据、租金走势和市场需求等信息。
接着，评估师利用市场数据和专业评估模型，对住宅项目进行了价值评估。
他们综合考虑了房地产市场的供需关系、土地利用政策、建设成本等多个因素，给出了项目的预期价值。
在评估过程中，评估师还考虑了项目的风险因素，如法律风险、市场波动等，并进行了风险评估和应对措施的制定。
最后，评估师向业主提供了详细的评估报告，包括项目的市场价值、风险评估和建议等。
这项评估使业主能够更准确地了解项目的潜在价值和可行性，为他们的决策提供了重要的依据。
案例二：商业物业投资评估在商业地产领域，房地产评估师的角色同样十分重要。
以某购物中心的投资评估为例，投资方希望获得关于购物中心价值的准确评估，以便在投资决策中做出明智的选择。
评估师通过对该购物中心的市场调研，了解了周边消费市场规模、竞争对手情况、租金走势等重要信息。
基于调研结果，评估师利用现金流量贴现模型等方法，对购物中心进行了经济评估。
他们考虑了购物中心的租金收入、运营成本、维护费用等因素，以及未来的市场变化和风险因素。
在评估的过程中，评估师还进行了敏感性分析和风险评估，检验了投资回报率在不同情况下的变化情况，以帮助投资方更好地理解投资的潜在风险。
最终，评估师向投资方提供了详尽的评估报告，包括购物中心的市场价值、投资回报率、风险评估等，为投资方提供了决策支持。
房地产估价报告案例与分析
房地产估价报告案例与分析1. 概述房地产估价是指根据市场需求与供给、土地状况、物业状况等因素，对房地产进行评估并确定其相应的价值。
估价报告在房地产交易、贷款、保险等方面都具有重要的作用。
本文将结合一个具体的案例，对房地产估价报告进行分析与解读。
2. 案例背景假设某城市的一个开发商准备购买一处位于市中心的商业用地，并计划在此建设一座商业综合体。
该商业用地位于繁华商业区域内，周边有多个高档购物中心、写字楼和酒店，交通便利，人流量大。
开发商希望了解该商业用地的估价情况，以决定是否购买。
3. 估价报告分析根据市场调研和实地勘察，我们对该商业用地进行了全面的评估，并编写了估价报告。
以下是对估价报告的分析和解读：3.1 地理位置该商业用地位于市中心的繁华商业区域，地理位置优越。
周边配套设施完善，交通便利，对商业的吸引力较高。
商业用地靠近多条重要道路和公共交通站点，方便消费者前往，有助于吸引更多客户。
3.2 供需情况通过对市场调研和对周边竞争商业综合体的考察，我们发现该地区商业用地的供给相对较少，而需求较为旺盛。
目前，该商业用地周边的高档购物中心、写字楼和酒店都有较高的客流量和租金收益。
因此，该商业用地的供需状况较好，有望获得较高的投资回报率。
3.3 物业状况我们对该商业用地进行了现场勘察，并了解了物业的基本情况。
该商业用地目前为一座独立的建筑物，占地面积1000平方米，建筑面积5000平方米。
建筑物结构良好，外立面经过精心设计，符合商业形象需求。
物业设施齐全，包括电梯、空调、通风系统等。
整体状况良好，无严重结构问题。
3.4 同类商业综合体的估价情况通过对市场上类似商业综合体的销售数据进行分析，我们发现同类商业综合体的销售价格普遍在每平方米5万元至10万元之间。
根据这一数据，我们对该商业用地进行估价，并综合考虑其地理位置、供需情况和物业状况等因素，初步估计其价值在5000万元至7000万元之间。
4. 结论与建议根据对该商业用地的评估和市场研究，我们得出以下结论和建议：•该商业用地地理位置优越，位于市中心的繁华商业区域，具有较高的商业价值；•该地区商业用地的供给相对较少，需求旺盛，有望获得较高的投资回报率；•该商业用地的物业状况良好，适合用于建设商业综合体；•综合考虑地理位置、供需情况和物业状况等因素，初步估计该商业用地的价值在5000万元至7000万元之间。
房地产评估案例分析实践报告
3.交易日期修正系数：
可比实例A:106.8/92.4
可比实例B:106.8/100.3
可比实例C:106.8/109.0
4.房地产状况修正系数：
可比实例A:100/(90*0.5+100*0.3+125*0.2)=100/100
可比实例B:100/(100*0.5+110*0.3+100*0.2)=100/103
选取评估方法的关键和难点
建立在重置成本的理论基础之上，成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。
成本法的评估程序
1.计算土地取得费；
2.计算土地开发费；
土地开发费利息=200*35%*[（1+6%）1.5-1]+200*65%*[(1+6%)0.5-1]=20.23(元/平方米）
（4）计算开发利润
开发利润=[(1)+(2)]*10%=35(元/平方米）
(5)计算土地出让增值收益
土地出让增值收益=[(1)+(2)+(3)+(4)]*15%=62.07(元/平方米）
年级：2010级
专业：工程管理
学号：228610100324
姓名：杨诗颖
2012 年4 月 3 日
评估对象概括
案例一：某市经济技术开发区内有一块土地面积为20000㎡，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。（1亩=667平方米，1平方公里=106平方米）
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基本要求
• 评估原则
– 恪守独立、客观、公正的原则 – 勤勉尽责，保持应有的职业谨慎 – 不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误 – 不得以预先设定的价值作为评估结论。
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中国资产评估协会
CHINA Appraisal Society
基本要求
• 从事投资性房地产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力
-
中国资产评估协会
CHINA Appraisal Society
基本要求
• 现场勘察
– 对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状 况、权益状况和区位状况。 – 要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺，并对权属资料 进行必要的查验。
Байду номын сангаас
午休时间
投资性房地产评估 的规范要求
《投资性房地产评估指导意见》 国际相关规范介绍
-
中国资产评估协会
制定《指导意见》的必要性 CHINA Appraisal Society
• 适应会计准则新变化的需要 • 进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要 • 适应市场和提高执业水平的需要
– 第二条和第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两 者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转 让的土地使用权、已出租的建筑物。
– 第四条规定，下列各项不属于投资性房地产：
自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
作为存货的房地产。
-
中国资产评估协会
CHINA Appraisal Society
基本要求
• 评估基准日
– 提醒委托方根据会计准则的相关要求，合理确定评估基准日。 评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。
【税会实务】投资性房地产核算案例分析
我们只分享有价值的知识点，本文由梁老师精心收编，大家可以下载下来好好看看！
【税会实务】投资性房地产核算案例分析
新《企业会计准则》附录规定，“投资性房地产”科目用来核算企业采用成本模式（或公允价值模式）计量的投资性房地产的成本，该科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。
但是，一些房地产开发企业对以经营租赁方式出租的房屋不通过“投资性房地产”科目核算，仍挂在“开发产品”科目，有的甚至“有物无账”。
案例
某税务检查组对一家多年从事房地产开发的K公司进行了检查。
当检查到商品房销售情况时，检查员小王很自然地询问公司有多少空余商品房没有销售，并请K公司销售部提供未实现销售房屋的台账。
从台账可以看出，K公司近3年开发的项目几乎每期都有未实现销售的房屋，但从这些未销售房屋的种类和分布上，小王发现了一些疑点。
于是，小王提出将销售台账与未销售房屋的钥匙进行核对。
K公司很不情愿地拿出了钥匙，并解释因有部分房屋的钥匙在销售人员手中，需要给客户开门看房，所以钥匙不全。
对此，小王并未提出不同意见，而是请K公司将有钥匙和没有钥匙的房屋分别统计。
待K公司统计完毕后，小王重点抽查了没有钥匙的房屋。
抽查的结果正如小王所料，所谓没有钥匙的房屋，实际上是K公司用于对外经营租赁的，但K公司辩解是销售人员私下将房屋用于出租。
随后，小王走访了一些前期开发项目的店面房和配套房，不仅获取了由K公司投资人另外投资成立的物业公司开具的收取房租的收款收据，而且了解到由K公司销售部负责人个人（K公司投资人的弟弟）收取房租没有开具发票的情况。
对此，K公司称这些房屋都已由其个人购买，由其本人收取房租。
情。
房地产评估案例分析报告
《房地产评估》案例分析案例一一、估价对象概况本项目估价对象为某处写字楼，共用地面积1362.5826 m2，建筑面积11359.1784m2，用途为办公。
估价对象地处繁华地段，交通便捷，市政配套设施齐全。
估价对象建于2003年，为17层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台电梯及一套自动上落扶梯。
据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。
二、估价目的转让。
三、估价时点本项目的估价时点为2012年3月。
四、估价依据《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999)；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国土地管理法》；五、估价原则1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；3、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
六、估价方法由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多，故采用市场比较法和成本法进行估价。
七、估价测算过程一、市场比较法由于此处房地产市场比较发达，与估价对象相类似的房地产交易较多，能方便地找到多个参照物，且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能搜集到，因此我们采用市场比较法进行估价。
市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象的公开市场价值。
市场比较法计算公式为：00000D D C C B B A A V V ⨯⨯⨯⨯=其中： V = 待估房地产价值； V0 = 比较实例房地产价格；A = 待估房地产交易情况指数；A0 = 比较实例房地产交易情况指数； B = 待估房地产估价期日房地产价格指数； B0 = 比较实例房地产交易日期房地产价格指数； C = 待估房地产区域因素条件指数； C0 = 比较实例房地产区域因素条件指数； D = 待估房地产个别因素条件指数；D0 = 比较实例房地产个别因素条件指数。
房地产评估报告案例
房地产评估报告案例一、项目概况。
该房地产项目位于城市中心地段，周边配套设施完善，交通便利，是一处优质的商业地产。
项目总占地面积约10000平方米，建筑总面积约50000平方米，包括商业、办公和住宅等多种功能。
项目建成后，将成为当地的地标性建筑，具有较高的投资价值。
二、市场分析。
根据对周边同类型房地产项目的市场调研，发现该地段商业地产需求旺盛，租金水平较高，办公楼空置率低，而住宅市场也呈现供不应求的状态。
另外，周边商业配套设施完善，购物中心、餐饮娱乐等业态齐全，吸引了大量人流，为该项目的商业运营提供了有利条件。
三、资产评估。
1. 土地评估。
根据当地土地市场行情和政策规定，对项目所在土地进行评估，考虑了土地使用权、规划指标、土地市场价值等因素，得出土地评估价值。
2. 建筑评估。
对项目建筑进行了结构、设备、装修等多方面的评估，考虑了建筑的使用年限、维护状况、市场租金水平等因素，得出建筑评估价值。
3. 投资回报分析。
综合考虑项目的租金收入、资产增值潜力以及运营成本等因素，进行了投资回报分析，得出了项目的投资回报率和资产现值。
四、风险分析。
1. 市场风险。
考虑到市场变化、政策调整等因素，对项目的市场风险进行了分析，并制定了相应的风险缓解措施。
2. 经营风险。
考虑到商业运营、租金收入等因素，对项目的经营风险进行了分析，并提出了相应的经营风险控制方案。
3. 竞争风险。
考虑到周边同类型项目的竞争情况，对项目的竞争风险进行了分析，并提出了相应的竞争优势提升策略。
五、结论与建议。
经过综合评估和分析，认为该房地产项目具有较高的投资价值和发展潜力。
建议投资方可以根据评估报告的结果，制定相应的投资策略和经营计划，以实现项目的长期稳健发展和投资回报。
六、附录。
1. 评估报告数据表格。
2. 市场调研数据报告。
3. 风险分析报告。
以上为本次房地产评估报告的主要内容，希望能够对投资方的决策提供有益的参考。
房地产评估师的行业案例分析与总结
房地产评估师的行业案例分析与总结随着城市发展和经济腾飞，房地产行业在各个国家和地区都扮演着极为重要的角色。
然而，房地产市场的复杂性使得房地产评估师成为该行业中不可或缺的一环。
本文将对房地产评估师的行业案例进行分析与总结，以期对该行业的发展和作用有更深入的了解。
一、案例分析1：城市商业用地的评估在城市化进程中，商业用地的评估成为房地产评估师的一项重要工作。
以某城市的商业中心为例，该城区规划出现了变革，旧商铺改变了商业形态，而新商业区的开发带动了周边物业的价值上涨。
评估师在此背景下需要对商业中心的土地利用和价值进行评估和预测。
评估师首先进行了市场调研，了解了商业中心的商业潜力和周边交通等因素对商业用地价值的影响。
然后，通过数据分析，比较了过去几年商业用地的销售情况，并结合市场需求的变化，对未来商业用地的供需关系进行了预测。
最后，评估师综合考虑了土地购买成本和未来商业用地的收益潜力，给出了合理的评估结果。
二、案例分析2：住宅项目的估值除商业用地外，住宅项目的估值也是房地产评估师的重要工作。
以某大型住宅社区为例，该社区规划建设了多栋住宅楼，并配备了配套的设施和服务。
评估师在这个案例中需要对住宅项目进行全面的估值，为开发商和购房者提供参考。
评估师首先对社区内的每栋住宅楼进行内部和外部的评估，包括房屋面积、户型、装修水平、楼栋位置等因素。
其次，评估师还要考虑社区内的公共设施和服务对住宅项目的附加值。
最后，评估师利用市场数据和相似项目的销售情况，结合社区的地理位置和未来发展前景，给出了住宅项目的估值报告。
三、案例分析3：土地开发项目的风险评估土地开发项目的风险评估是房地产评估师的另一项重要工作。
以某城市的新城区开发项目为例，评估师需要对该项目的风险因素进行全面的分析和评估，以便开发商能够更好地了解项目的可行性和潜在风险。
评估师在此案例中需要综合考虑项目的地理位置、土地开发成本、市场需求、政策环境等因素，分析项目可能面临的风险。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析1. 引言房地产估价是指通过一系列方法和模型来确定房地产的市场价值。
对于购房者、开发商、金融机构和政府等各方来说，准确的房地产估价是做出决策的重要依据。
本文将通过分析一个实际的房地产估价案例，来介绍房地产估价的基本概念和方法。
2. 案例背景我们选取了一座位于中国某城市的高层公寓项目作为案例。
该项目共有50栋建筑物，每栋建筑物有30层，每层有10个单元。
其中，一到五层为商业用途，六到三十层为住宅用途。
3. 数据收集与处理我们收集了以下数据用于房地产估价：•房屋面积•房屋朝向•房屋楼层•建筑物年代•相关的市场数据，如附近同类房屋的售价和租金信息对于每一个房屋单位，我们通过市场调研和实地考察的方式进行数据收集。
收集到的数据需要经过清洗和处理，使其适合用于估价分析。
4. 估价方法为了获得房地产的市场价值，我们采用了以下几种估价方法：4.1. 市场对比法市场对比法是最常用的估价方法之一，它通过比较与被估价房地产相似的已售房产的价格来估计被估价房地产的市场价值。
在这种方法中，我们会比较相似房产的位置、面积、朝向、楼层等因素，并从中找到适当的调整因子来计算被估价房地产的市场价值。
4.2. 替代成本法替代成本法认为，一个房地产的市场价值应该等于建造一个同样规模、同样功能的新建筑物所需的成本。
在这种方法中，我们会考虑建筑成本、土地成本、装修和设备成本等因素，从而计算出房地产的市场价值。
4.3. 收益法收益法是针对出租房地产的估价方法。
它基于房地产的租金收益来估计其市场价值。
在这种方法中，我们会考虑租金水平、租期、租赁条件等因素，并计算出房地产的净现值和内部收益率，从而得出其市场价值。
5. 案例分析通过对收集到的数据和采用的估价方法进行分析，我们得出了该高层公寓项目的市场估价结果如下：•市场对比法估价：X万元•替代成本法估价：Y万元•收益法估价：Z万元在分析结果中，我们发现市场对比法和替代成本法得出的估价结果相对接近，而收益法得出的估价结果略低。
房地产评估报告案例
案例背景某地区的房地产市场正处于快速发展阶段，投资者和开发商对该地区的土地和房产进行评估以确定投资和开发的可行性。
一家房地产评估公司收到了一个委托，要求对该地区一处商业用地进行评估报告，以便投资者能够做出明智的决策。
案例过程1.收集资料：评估公司首先与委托方联系，了解他们的需求和目标。
他们开始收集与该商业用地相关的各种资料，包括土地权属证明、规划许可证、建筑图纸、市场调研数据等。
2.实地考察：评估人员前往该商业用地进行实地考察。
他们仔细观察土地周边环境、道路交通情况、配套设施等因素，并记录下现场情况。
3.数据分析：评估人员回到办公室后，开始对收集到的各种数据进行分析。
他们对土地的位置、面积、形状等进行测量和计算，并结合市场调研数据和规划政策等因素进行综合分析。
4.价值评估：基于对数据的分析和综合判断，评估人员开始对该商业用地进行价值评估。
他们使用多种方法，如市场比较法、收益法和成本法等，综合考虑土地的位置、规模、用途等因素，确定其市场价值。
5.编写报告：评估人员根据评估结果编写评估报告。
报告包括对土地的详细描述、市场调研数据的分析、评估方法和过程的说明以及最终的评估结果。
报告需要清晰、准确地表达评估人员的意见和建议。
案例结果经过上述过程，该商业用地的评估报告最终完成并提交给委托方。
报告中明确指出该商业用地的市场价值，并提供了详细的分析和解释。
根据报告，委托方能够更好地了解该商业用地的投资潜力和风险，并做出相应决策。
案例启示该案例反映了房地产评估过程中的一般步骤和方法，具有一定代表性和启发性。
在实际工作中，房地产评估公司需要充分收集相关资料并进行实地考察，同时结合市场调研数据和规划政策等因素进行综合分析。
评估人员需要灵活运用各种评估方法，以准确确定土地的市场价值。
评估报告需要清晰、准确地表达评估人员的意见和建议，帮助委托方做出明智的决策。
房地产评估过程中需要注意保护客户的隐私和商业机密。
评估公司应遵守行业规范和法律法规，妥善处理评估过程中获取的资料和信息，并保证报告的准确性和可靠性。
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正确答案：C
解析：如果不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。
18.以下费用中不包含在公允价值中的是（ ）。
A、 管理费用
B、 交易费用
C、 销售费用
D、 财务费用
正确答案：B
解析：交易费用不包含在公允价值中。
A、 成本法
B、 收益法
C、 市场法
D、 重置成本法
正确答案：C
解析：收益法评估所依据各时点对“未来”收益的“预测”数据已经成为了“历史”，按照报告出具日时点所进行的相关预测无法体现评估基准日时点的客观情况，采用收益法进行追溯性评估难以真实“还原”历史原貌。考虑到委估资产周边有可供参考的历史成交案例和信息，故追溯性评估采用市场法进行评估。
19.注册评估师应关注投资性房地产评估的（ ），根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。
A、 使用性
B、 安全性
C、 复杂性
D、 收益性
正确答案：C
解析：注册评估师应关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。
20.以下属于房地产区位因素的是（ ）。
第3部分 多选题
32.采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括（ ）。
A、 非常规的融资
B、 特殊关系人间的交易
C、 售后租回
D、 特殊对价或折让
正确答案：ACD
解析：采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。
A、 历史成本
B、 公允价值
C、 重置成本
D、 可变现净值
正确答案：B
解析：投资性房地产的评估以在评估基准日的公允价值为基础。
29.收益法中折现率的确定，其口径应当与（ ）口径保持一致。
A、 收益
B、 交易费用
C、 成本
D、 租金
正确答案：A
解析：折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。
6.投资性房地产应当能够单独计量和出售。
A、 对
B、 错
正确答案：A解析：未找到解析
7.评估对象除了个别建筑物单元外，还有多个单元及其附属物组成的整体。
A、 对
B、 错
正确答案：A你的答案：解析：评估对象对应的是个别建筑物单元，还有多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。
8.拟作为投资性房地产的在建工程不能确认为投资性房地产。
35.评估假设主要包括（ ）。
A、 已签租约是否实际履行
B、 已出租建筑物是否存在安全问题
C、 已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变
D、 已签租约是否合法有效
正确答案：ACD
解析：评估假设，主要包括：已签租约是否合法有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变。
B、 错
正确答案：A解析：不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，可采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。区别于公允价值评估结论。
5.户籍是房地产的外部影响因素，人口属于部影响因素。
A、 对
B、 错
正确答案：B解析：人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的政策因素。
A、 土地使用权剩余使用年限
B、 合同规定的租期
C、 建筑物的剩余经济寿命年限
D、 建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定
正确答案：D
解析：应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限。
28.投资性房地产的评估以在评估基准日的（ ）为评估基础。
23.投资性房地产评估的结论通常为（ ）。
A、 确定的数值
B、 比值
C、 确定值或者区间值
D、 区间值
正确答案：C
解析：评估结论既可能是一个确定值，也可能是一个区间值。
24.公允价值的本质是（ ）。
A、 真实性
B、 可靠性
C、 公允性
D、 独立性
正确答案：C
解析：公允价值体现了公允性，是主观反映于客观的结果。
3.尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。
A、 对
B、 错
正确答案：A解析：如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值。
4.当常用一般评估方法不能测算出公允价值时，可采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。
A、 对
正确答案：B
解析：新会计准则的公允价值应具备的三个条件：（1）信息公开，双方对于交易对象所了解的信息是对称的；（2）双方自愿，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或处于非自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值；（3）对资产或负债进行公平交易。
27.应当根据（ ）确定投资性房地产的收益期限。
34.研究投资性房地的动因包括（ ）。
A、 会计核算不同
B、 投资性房地产在经营活动中的作用不同
C、 资产的特点属性不同
D、 适应准则变化需要
正确答案：ABCD
解析：研究投资性房地产的研究动因：会计核算不同；投资性房地产在经营活动中的作用不同；资产的特点属性不同；适应准则变化需要；进一步规执业；适应市场。
25.房地产外部因素不包括（ ）。
A、 文化环境
B、 法制环境
C、 政治因素
D、 政策因素
正确答案：A
解析：房地产外部因素有：政治因素，政策因素，法制环境，经济环境。
26.新会计准则定义的公允价值三个条件，除了双方自愿、公平交易外，还有（ ）。
A、 竞争市场
B、 信息公开
C、 活跃市场
D、 参与者众多
36.现场勘查的目的在于明确投资性房地产的（ ）。
A、 实物状况
B、 权益状况
C、 折旧状况
D、 区位状况
正确答案：ABD
解析：对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。
37.公允价值的特点是（ ）。
A、 公平性
B、 估计性
C、 开放性
D、 动态性
正确答案：ABCD
A、 对
B、 错
正确答案：B
解析：公允价值既可以是基于事实性交易的真实市价，也可以是基于假设性交易的虚拟价格。
第2部分 单选题
17.当缺乏测算委估资产公允价值的适当方法，无法得出公允价值评估结论时，经委托方同意，评估师可以（ ）。
A、 以成本价为基础加成得出结论
B、 出具保留意见
C、 分析公允价值的区间值，得出价值分析结论
30.选用交易案例时应当关注案例的（ ），以分析评估对象的外部状况。
A、 真实性
B、 可比性
C、 代表性
D、 相关性
正确答案：B
解析：在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。
31.以评估基准日向以前年度追溯评估委估资产的公允价值，且周边有可供参考的历史成交案例，应当选择（ ）进行评估。
投资性房地产评估实务与案例分析
第1部分 判断题
1.评估披露容只需对权属完整的资产，对于缺失产权文件的不必披露。
A、 对
B、 错
正确答案：B解析：披露容应包括是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。
2.为短期销售而持有的土地，不能确认为投资性房地产。
A、 对
B、 错
正确答案：A解析：为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地。
A、 对
B、 错
正确答案：B解析：市场法评估，要收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。
15.准备租出的空闲建筑物也属于投资性房地产。
A、 对
B、 错
正确答案：A解析：准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物属于投资性房地产。
16.公允价值应当只是事实性交易的真实市价。
A、 建筑规模
B、 土地面积
C、 外部配套
D、 空间布局
正确答案：C
解析：房地产区位因素包括：位置，交通，环境景观，外部配套。
21.（ ）在委托—代理（principal—agent）关系中是普遍存在的。
A、 信息对称
B、 信息不对称
C、 信息通畅
D、 信息不通畅
正确答案：B
解析：委托代理中普遍存在信息不对称，易引发“道德风险”。
33.值作为评估结论
B、 勤勉尽责，保持应有的职业谨慎
C、 恪守独立、客观、公正的原则
D、 配比性原则
正确答案：ABC
解析：评估原则：恪守独立、客观、公正的原则；勤勉尽责，保持应有的职业谨慎；不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误；不得以预先设定的价值作为评估结论。
22.当评估对象存在（ ）事项，且该事项对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，评估师应当对该事项及其影响进行披露。
A、 产权瑕疵
B、 或有
C、 审批
D、 重大
正确答案：A
解析：当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。
A、 对
B、 错
正确答案：B解析：正在建设开发并且建成后拟作为投资性房地产的在建工程属于投资性房地产。
9.会计准则下的投资性房地产的公允价值一般低于资产评估准则下的市场价值。