项目管理硕士学位论文大纲(初稿1)

硕士学位论文大纲

论文题目：房地产项目开发运营计划控制研究

作者姓名刘墨寒

专业项目管理

指导教师姓名孙涛

专业技术职务

2013年11月22日

摘要

房地产开发的市场化过程在我国经过二十余年的发展，房地产行业在我国国民经济中扮演日益重要的角色，通过近几年的一系列政策调控以及市场需求的多元化，房地产市场发展逐步成熟。同时经历了2008年至今的多轮市场行情波动，房地产开发企业面对日益激烈的市场竞争局面，必须以更规范的开发理念和专业化的管理实现对开发项目全程的控制，通过控制的效果来保证项目顺利完成和获取利润。尤其是2010年以来，经历优胜劣汰的市场考验，开发规模成为房地产企业的生存基础，多项目同时开发，快速获取土地，实现从产品规划、建筑设计、景观设计到建设施工，快速销售的循环。当前房地产开发的常见情况是高周转速度决定总体利润目标，而不再是过去单一项目利润率为主导。这对房地产开发企业的基于多项目管理的计划控制水平提出了挑战。因此，从房地产项目开发全周期入手，以集团和区域公司的开发目标为出发点，对处于不同开发阶段的多个项目进行计划管理控制的专业研究的迫切需求产生，完善计划控制方法、工具在管理实践中应用对房地产行业健康发展具有重大意义。

房地产开发行业涉及的上下游产业链较多，需要协调多方资源并面对不同地域的复杂市场需求，行业特征较为复杂，我国房地产市场化启动比较晚，项目计划管控的方式多元化且正处于实践到理论逐步积累的过程。

本文基于项目管理理论，利用管理学、财务管理学、市场营销学等专业理论，对房地产开发项目运营管理做研究分析，尝试对通过计划控制手段提高项目管控效率提出建议。

本文分为六部分，第一部分阐述论文研究背景和意义，国内外理论综述，提出本文研究的逻辑框架和研究方法。第二部分阐述项目管理基础理论、项目计划理论、项目进度控制理论等。第三部分说明目前我国房地产开发企业面临的多项目运作的管理现状并举例分析。第四部分阐述项目计划控制的方法和工具，并且简要说明这些方法在项目管理实践中的应用。第五部分通过分析多项目管理计划控制编制过程的案例，指出其中的难点，并提出改善的尝试建议。第六部分是结论与启示。

关键词：房地产开发；项目计划控制；项目进度计划

第一章绪论

1.1研究背景

1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。住宅业增加值占GDP 的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。

目前房地产市场的呈现如下几个趋势：

一方面，个体消费者成为房地产市场的主要需求主体，并且随着供需关系的逐步变化，买方市场特征逐步呈现。尤其是在房地产市场发展迅速的我国东部地区，基本住房需求和商用需求得到初步满足的情况下，消费者的需求也呈现多元化。面房地产开发企业数量持续增加，开发面积和规模在扩张，竞争加剧。

另一方面，作为房地产开发的重要资源——土地的供应市场化程度仍然比较低，政府和政策的制约性非常强，这就造成获取土地的成本持续上升，且土地获取周期存在不确定性，项目开发过程中各项审批手续时间弹性较大，对时间计划控制造成困难，也提高了开发成本。

同时，2008年以来金融政策对房地产融资途径不断收紧，房地产企业普遍依赖销售回款，对销售和筹资计划的时间要求更加细致。

由于上述原因，房地产项目开发的时间计划控制要求越来越专业化，暴利时代已经转变为微利时代，靠管理创造利润成为主流。开发企业必须从上下游和供应商、利益相关方的充分管理，对开发过程的计划控制有效落地，才能保证利润率。

因此，本文利用项目管理理论，从项目范围和工作项分解、项目进度控制、时间计划控制方面对房地产项目开发全周期管理进行分析，提出合理的计划控制解决建议，促进房地产项目开发的效率和降低项目风险。

1.2研究意义

本文研究意义主要包括如下几个方面：

第一，通过对房地产项目开发和房地产市场的特征分析，明确指出计划控制

对项目开发和行业发展的意义和作用。

第二，通过本文的研究，可以得到房地产开发行业关联行业、产业的发展关系。

第三，建立房地产项目管理的比较实践可行的WBS方式，有效分解项目工作范围，模块化工作项，对于项目开发管理的计划控制提供基础。

第四，得出控制时间计划风险的一些建议或措施，对保证项目如期完成，保证房地产开发企业利润提供有效建议。

第五，得出房地产开发企业的ERP系统的实施重点环节。

1.3论文研究框架

第一章主要介绍论文的研究背景和研究意义。

第二章讲述房地产开发行业发展现状，相关联产业的情况，以住宅类项目为主对房地产开发全周期存在的时间进度风险进行描述。

第三章对房地产开发管理、项目管理相关研究理论，项目计划控工具方法制进行阐述和回顾。

第四章利用项目计划进度控制方法工具、WBS、网络图对项目开发过程进行分解和步骤、计划分析得出必要步骤和时间控制范围要点。

第五章对房地产开发企业运用项目管理工具和ERP系统辅以project软件进行管理所需的作业方法和管理制度进行分析，得出所需的关键控制环节和管理体系。

第六章总结本论文研究内容，给出房地产项目开发和行业发展启示和建议。

第二章房地产开发业概述

2.1 房地产

2.1.1 房地产行业概述

房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，