功能定位报告

3、项目区位概述及SWOT分析
⑴、优势方面
社区人口较多
爱建商圈具有爱建社区、安国街社区、建国街社区、经纬街社区、新阳路 社区、松北大学城等多个社区。人口数量大、人口密度高，多为中、低收入人
群，中低档消费层次较强。
可补充性较强 爱建商圈内缺少中档品牌消费的大型的shopping—mall,周边的门店只能 给消费群体提供便利消费，卓展百货只能给周边消费群体提供高档商品和服务
2、交通、面积、区域性商业业态客层需求
四、形象定位
• 百年老街
• 特色
• 环境
1、百年老街
形成以百年老街的人wk.baidu.com、商脉、文脉，以购物、休闲、娱乐、餐饮为基础，囊括 国内外的著名商业街特点、风格的“一站式”地下商业步行街。
2、特色
重点打造成一国一区、一城一街、一铺一景的特色。
3、环境
将街区内形成水系、南城北景、不夜城、国外著名商业街区特色、小景元素、地 铁相交融的独特氛围。
1、特色化 ？ 2、个性化
根据年龄层次的不同，划分不同的区域经营。
3、时尚化
将最新的时尚理念导入街区内，使街区始终引领哈市的潮流。
4、品牌化 ？
• 休闲化
街区内点缀有喷水池和休息椅，业态设置上主要有百货店、专卖店、餐厅和面向 成人的书店。这一新型业态为消费者营造出一种轻松随意的休闲购物氛围。
• 商务化
• 旅游
七、预期回报分析
• 主力店预期及回报 • 零售租赁预期及回报 • 销售预期及回报
1、主力店预期及回报
2、零售租赁预期及回报
3、销售预期及回报
八、存在问题及解决方式
• 街区内部格局
• 街区通道规划 • 解决方式
1、街区内部格局
地下部分阻碍墙过多，影响整体通透性，且显得街区不规则，非常凌乱。 地下部分渗水过于严重，影响后期的经营。
打造哈尔滨新一代商业地产品牌，延伸品牌价值，辐射全市乃至旅 游人群，使街区成为新一代商业地产品牌的旗帜，引领时尚及消费 新观念，辐射全市及周边。
三、项目概念定位
• Living Mall阐述
• 交通、面积、区域性 商业业态客层需求
1、Living Mall阐述
Living Mall是指流动的，有水准的购物中心。 Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊 区化而诞生，是现代工业文明和商业的产物。同时，也是是中产阶级的一种生活 方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。Mall销售的商品和服务未必是最 贵或最新潮的，而往往象征着进入主流社会，但主流却不失其多样性。青少年觉 得mall很酷，流连忘返；成年人有事没事也爱逛mall，使之成为一种习惯和嗜好。
二、战略定位
• 特定人群垄断
• 引爆新的消费热点 • 突出个性 • “名品+名店” • 立足—— 打造哈尔滨 新一代商业地产品牌
1、特定人群垄断—打造独一无二的项目
2、引爆新消费热点——外来的和尚会念经，与国际接轨 概念
团购，网购，置换业务。。。。。越来越多的新消费模式进入人们的生活， 逐渐取代了原来去商场逛街，讨价还价的传统模式。如何将新的消费模式，消费 理念引入哈市，将成为街区吸引人流消费的重要卖点之一。
⑴、经营特色
3、突出个性
结合最新的与国际接轨的营销模式，经营街区；
⑵、管理特色
⑶、业态特色 ⑷、商品特色 ⑸、服务特色 ⑹、营销特色
吸纳各方面特色人才，充分发挥团队凝聚力。做到创造性劳动，跳跃性思维； 街区的业态分布将打破传统的综合类商场风格，将各街区按照主题特色划分，做 到独具匠心的街区特色；
我们的商品要尽量做到独树一帜，在种类上要尽可能做到“只此一家，别无他家”
2、街区通道规划
地面通道在中心园区过于拥挤，开业后，或许会导致局部区域生意火爆，但部分 区域会经营惨淡。
3、解决方法
⑴、去除多余的阻碍墙； ⑵、找出渗水原因并根本上解决； ⑶、将通道口在重大节假日期间全部开放，平峰时关闭。
，使周边消费群体缺少对中档品牌消费的选择。
可借势现有品项 爱建商圈对餐饮业种沉淀较好，积累了大量的消费资源，对于餐饮品牌较
为认同。
⑵、劣势方面
交通不便捷 爱建商圈可以有效带动客流进入商圈的公交线路较少，多为相隔本项目5条 街的公交站点（步行10分钟以上），在引导消费客流进入商圈方面存在困难。 商业氛围不浓，客流较少 商圈目前仅限于餐饮类消费客源和品牌沉淀较好，虽有卓展、百联存在，但 在服装、百货等业种消费群体沉淀积累欠缺，没有形成良好的商业氛围和客流。 特色商业少、对外形象单一 现有商业仅以卓展、百联及两个家居市场支撑，但因受上述市场自身发展及 档次、品项定位情况限制，反倒使消费者对商圈存在抵触情况；另外，商圈内吸 引客流的方式和功能性单一，从而使商圈中可实现吸引客流的特色商业缺乏，对 外形象单一。
发展符合自身条件的特色服务业，形成自己的核心竞争力，突出区域特色，实现 全面协调可持续发展；
适当建立一些特色营销—如体验式营销，知识性营销来树立自己独特的营销特色
4、“名品+名店”
强化百姓品牌，纳入全可层。将老百姓关注的品牌及部分国际一、 二线品牌引入街区经营，使街区可以满足任意层次的消费需要；
5、立足
哈市商业概述
业态组合及各街区 主题定位
战略定位
项目经营定位
项目概念定位
项目定位
预期回报分析
形象定位
存在问题及 解决方式
一、哈市商业概述
• 目前哈市商业问题
• 未来5年内哈市商业 发展简述
• 项目区位概述及 SWOT的分析（包括 客源、形象误区及问 题）；
1、哈市商业问题
“跟风”现象严重，追求大而全，缺乏个性和特色；
8、业态规划建议
休闲服务行业对建筑层高和内部通道设计有较高的要求，同时要求通风条件良好 零售行业总体来说规模效应是吸引商家和消费者的重点，同时对市场要求较高。 书画行业对商铺的要求主要便于作品陈列、规模性和整体性三方面。 文化教育行业主要要求面积、租金便宜、相对安静。
六、项目经营定位
• • • • • • • 特色化 个性化 时尚化 品牌化 休闲化 商务化 旅游
五、业态组合及各街区主题定位
• • • • • • • • 上海北街 上海南街 中心圆A区 中心圆B区 爱建东 爱建西 街区主题定位 业态规划建议
1、上海北街
2、上海南街
3、中心园A区
4、中心园B区
5、爱建东
6、爱建西
7、各街区主题定位
将各街区进行明确的主题定位，打造特色的商业街区。如将三条次街道分别命名 为中国风、日韩潮、欧美风，将主街道命名为世界之眼（此条街道包含了除中国， 日韩，欧美以外的所有的国家的特色商业街）。 中心圆区为综合类商场。
2、未来5年内哈市商业发展简述
哈尔滨现有商业格局基本建立在原有的交通格局基础上，很多商家都集中 在秋林等人流量大的商圈中。在哈市，人们已理所当然地将秋林—果戈里大街 地区商圈和中央大街—哈一百地区商圈看作主导市民消费的核心商圈。目前， 无论是地理位置、消费习惯，还是市场份额，这两个商圈均在哈埠稳坐头两把 交椅。经过多年拼杀，两大商圈中的商业格局大致分定，不论是商业运营思想 在此处扩展业务，还是房地产开发商想获得此处的土地，都面临难以逾越的 “瓶 颈”。而地铁在哈市的建成，将突破这一“瓶颈”，缔造出另外的有扩展空间 的新 商圈，为商家开辟了更多的“生财”之地。未来哈市的商业布局将由单中心圈 层 向多中心组团式转变。地下的环境肯定比地面令人压抑，人们需要用商业气息 和艺术氛围来改变这种压抑的感觉。提供最大的交通便利，将会给哈市带来全 新的消费形态，速度的改变将对人们的购物模式产生影响，更多的人会选择到