南通如皋市房地产市场研究报告

目录
第一部分如皋市概况 (1)
一.如皋简介 (1)
二.自然地理 (2)
三.历史沿革 (3)
第二部分市场分析 (4)
一. 总体宏观经济分析 (4)
1. 如皋市GDP发展情况 (4)
2. 如皋市固定资产投资情况 (5)
3．社会消费品零售总额(亿） (5)
4．如皋市城乡居民收入情况 (6)
5 . 年末总人口(万人) (6)
二. 如皋市房地产总体分析 (6)
1. 如皋市土地现状分析 (6)
2、如皋市房产开发现状分析 (6)
第三部分市场调查 (1)
一. 目前在售个案一览表 (1)
二. 市场供应与销售分析 (2)
1. 如皋市房地产市场总体产品及销售分析 (2)
2. 如皋市房地产市场各个楼盘产品及销售分析 (2)
第四部分地块分析 (1)
一. GJ2005-1号A区地块 (1)
1. 项目位置及概况 (1)
2. 政府对地块建设的要求 (1)
3. 地块周边商业租金调查 (1)
4．项目SWOT分析 (1)
第一部分如皋市概况
一.如皋简介
如皋，位于长江、黄海的“T”型交汇处，紧邻国际大都市上海，与苏州的张家港市隔江相望。

她是长江三角洲最早见诸史册的古邑，民国时期的中华第一大县，中国首批对外开放的沿海城市，全国县域经济基本竞争力百强县，总面积1477平方公里，总人口145万。

千百年来，如皋人携手自然，铸就了独具魅力的三张名片：长江、长绿、长寿。

长江如皋众所周知，以上海为中心、江浙为两翼的长江三角洲地区，现已成为我国东部江海交汇处最发达的经济区、国际公认的世界第六大城市群、继珠江三角洲之后的中国经济的最亮点。

位于长三角北翼的江苏，去年以来大力实施沿江大开发战略，800里沿江被专家视为全球未来最大的制造业基地。

如皋作为江苏沿江开发的15个重点县（市）之一，在江苏沿江乃至长三角地区，以其得天独厚的资源优势占得重要地位。

我市拥有48公里的长江岸线，其中深水贴岸、微冲不淤的深水岸线长达17.2公里，可建万吨级码头30多座，可通航5万吨级的“三超”巨轮。

这是江苏沿江亟待开发的非常珍贵的岸线资源，也是长江中下游独一无二的江海联动的物流枢纽。

沿江地区拥有数万亩滩涂和国有土地，区内居民稀少，开发成本相对低廉。

如皋率先在全省出台了沿江开发总体规划，将沿江产业定位为以石油化工、船舶修造、高级不锈钢冶炼为龙头，以精细化工、机电加工为配套，物流仓储、高新技术、生物工程、生态旅游、现代农业为依托的十大经济板块格局。

长绿如皋如皋花木盆景的栽培始于宋代，兴于明清。

数百年来的技艺传承，形成了风格独具的“如派”盆景，其“云头雨足美人腰”的别致造型在中国盆景七大流派中独树一帜。

自上世纪80年代以来，如皋先后有6000多盆盆景在国际国内比赛中荣获大奖。

中南海、钓鱼台、毛主席纪念堂等重要场所都能见到“如派”盆景的绰约风姿。

多年来，如皋每年都有近10万盆盆景销往日本、意大利、荷兰、法国、德国等10多个国家和地区，已成为华东地区最大的花木盆景出口基地。

目前，如皋花木盆景种植面积近14万亩，栽培品种2000多个，具有年产8000多万株绿化苗木、300多万盆盆景的生产能力。

在如皋农业主导产业中，花木盆景已成为当之无愧的龙头产业。

即将举办的第三届中国（如皋）花木盆景艺术节，将在前两届的基础上，广交花木盆景界朋友，深入探讨花木盆景艺术，促进合作与交流，同时广招中外客商，投资如皋花木盆景生产这一朝阳产业，做强做大这一农业龙头产业，共同分享投资花木盆景的硕果。

长寿如皋据最新统计，如皋145万人中百岁老人高达209位，总数位居全国县（市）之首，占比高出国际标准近一倍。

此外，90岁以上的老人有4000多人，80岁以上的老人有40000多人。

尤其令人称奇的是，世界上闻名的长寿之乡不是在高寒地带，就是偏僻山区，而地处江海平原的如皋，不仅是我国沿海地带惟一的长寿之乡，也是处于工业相对发达地区的长寿之乡。

如皋人长寿得益于敬老爱老的优良传统，得益于健康平和的良好心态，得益于优美怡人的人居环境，更得益于深厚的人文积淀和丰富的美食文化。

如皋的历史文化源远流长，旅游资源十分丰富。

既有留下才子佳人千古佳话的国家一级文物保护单位水绘园，也有被誉为中华寺庙一绝的千年古刹定慧寺；既有引人遐思的古城风光，也有让人流连的滨江风景。

如皋以“游古城、谒古刹、访名园、赏盆景、品佳肴、拜寿星”为主体的“长寿之旅”已成为华东地区的一条旅游热线。

如皋的美食文化自成一体，长寿食品驰名中外。

“绿沙王”优质西瓜、“千重浪”优质粳米是中国绿色食品发展中心认证的绿色食品；“如皋”香肠、肉松，“银燕”香肠、“玉兔”肉松、“三香斋”白蒲茶干、“水明楼”黄酒等9个产品获国家农业名牌产品称号；肉制品、果蔬罐头、萝卜、茶干等系列长寿食品畅销国内外10多个大中城市。

独特的长寿资源不但惠泽着145万如皋人民，而且为投资者带来了无限商机。

二.自然地理
如皋地处长江角洲北翼，与张家港市隔江相望。

市内23个镇、2个开发区，皆有公路贯通。

境内现有204国道贯穿南北，
宁通高速公路、317和316省道横
跨东西，建设中的沿海高速公路开
通指日可待，从市区由204国道或
316、317省道上宁通高速公路车程
约20分钟，通过江阴长江大桥可以
在2小时内到达苏州、无锡、常州，
苏通长江大桥建成后2小时内可以
到达上海。

新长铁路傍城而过，最近的铁路运输站在如城，可达南通、新沂。

境内拥有通扬运河。

如海运河、如泰运河等主要河流纵横全境，总长180.8公里，内河航运十分便利。

长江岸线全长48公里，其中在又来沙有可直接利用的深水岸线长5公里，深水贴岸，微冲不淤，可通航5万吨级“三超巨轮”，可建1—5万吨级泊位14座，5千吨级泊位10座，建成港口已停泊6万吨级巨轮，另外在长青沙到泓北沙之间有可供开发利用的岸线资源12公里，是十分难得的江河海贯通的物流中心。

市内有如皋机场，距城30分钟车程，市区距南通机场仅30公里，该机场可直航北京、广州、厦门。

三.历史沿革
如皋，又名雉皋、雉水。

夏时隶扬州之域，周时为海阳地。

春秋时为吴国郧地，吴亡归越；战国时属楚，称九夷海阳。

秦时归九江郡，汉代曾为吴王刘濞封地，名海陵，因地并海而高得名。

东晋义熙七年（公元411年）正式置县。

隋时废，并入海宁县，唐武德年间，宁海县复名为海陵县，如皋仍为其属地。

宋元明之际，隶属泰州，宋时如皋定为中下县，元至元二十一年升为上等县。

清雍正二年升通州为直隶县，如皋划归通州管辖。

1940年新四军东进，将县境沿今通扬运河一分为二，以东为如东县，以西为如西县。

后为日军占据，1945年9月新四军收复如皋县城，如西县政府奉命接管，复名如皋县。

1991年6月1日，经民政部批准撤县设市，现辖23镇532个行政村(居委会)，人口142.01万，面积1477平方公里。

第二部分市场分析
一. 总体宏观经济分析
最近几年，随着南通市与周边大中型城市的沟通与合作，经济状况迅猛发展，苏通大桥即将开通，势必会给城市的发展带来进一步的推动。

城市的迅速发展，吸引外来资金不断增长，各项经济指标也呈上升的态势随之增加。

南通市的发展也连带着下面县级市的经济向健康的方向发展，如皋市近两年来的发展也发生了日新月异的变化。

1. 如皋市GDP发展情况
地区生产总值(亿元)
从上表可以看出，2005年如皋市的地区生产总值达到了150.6亿元，同比2004年增长了25.3%。

人均国内生产总值(元
)
从上表可以看出，2005年如皋市的人均国内生产总值达到了10586元，同比2004年增长了26.2%。

2. 如皋市固定资产投资情况
从上表可以看出，2005年如皋市的固定资产投资总额达到了29.5亿元，同比2004年增长了21.4%。

3．社会消费品零售总额(亿）
从上表可以看出，2005年如皋市的社会消费品零售总额达到了72.3亿元，同比2004年有了非常明显的变化，同比2004年的43.6亿元，增长了65.8%。

4．如皋市城乡居民收入情况
从上表可以表明，2005年如皋市的城乡居民收入情况达到了15252元，同比2004年的13036元，增长了16.9%
5 . 年末总人口(万人)
从上表可以看出，2005年如皋市的年末总人口的数量为142.01万人，同比2004年的142.6万人下降了0.4%，同比2003年的143.9万人下降了1.3%，这说明了如皋市的常住居民外出大工的数量在逐年减少，也反映出如皋市的经济水平有了比较大进步。

二. 如皋市房地产总体分析
1. 如皋市土地现状分析
2、如皋市房产开发现状分析
2-1. 近二年住宅供应量及销售状况
2006年如皋市房地产市场供应情况
05年06年合计
房屋施工面积477887 885627 1363514
商品房销售面积354354 187550 541904
现房销售面积280894 137196 418090
期房销售面积67460 50354 117814
商品住宅销售套数2043 1245 3288
现房销售套数1608 880 2488
期房销售套数435 365 800
从如皋的房产开发现状来看，05年和06年房屋的施工面积一共有1363514平方米，而商品房销售面积一共才541904平方米，也就说目前市场上尚有近80万平米的房屋尚未售出，由此可以看出：目前如皋房地产的市场供应量远远大于需求量。

4-2.当前市场住宅产品位置分布
目前市场上主要楼盘集中在市区护城河周遍偏东南附近（龙游、金九、丽泽、浅水湾等）。

4-3. 当前市场住宅产品价格分布
◆市场上城区周边的项目，多层住宅一般均价在2800元左右（龙游、金九、紫竹园等），
稍微偏点的项目一般均价在2500元左右（荷兰小镇、上海新城等）。

◆市场上小高层住宅均价一般在3000元左右。

◆宁海路、海阳路交界东南方向的多层住宅，起价在2800元左右。

第三部分市场调查一. 目前在售个案一览表
二. 市场供应与销售分析
1. 如皋市房地产市场总体产品及销售分析
2. 如皋市房地产市场各个楼盘产品及销售分析
纵观如皋房地产市场的现状来看，总体处于初级与中级不稳定阶段。

目前或多或少存在一些盲目追求档次的现象。

①产品结构两极分化
大部分项目的产品构成多为多层与小高层相结合，但销售情况出现两极分化的现象，多层住宅销售情况比高层住宅要好的多，而高层住宅却出现了小城市中比较普遍的销售瓶颈。

合理的定价是如皋市场上高层产品销售转好的唯一途径。

②产品缺乏认知
部分项目是来自外地开发商所开发的，如：上海、福建。

大部分产品虽然照搬了一些大城市的房型，在外立面的修饰和规划设计上也有明显的特色，但没有达到购买认知度。

如中高档次的高层、别墅项目，由于当地居民的购买力有限，去化力度较低。

③产品供应大于需求
由于政府对城市的大力开发，土地开发量逐年增长，同期开发的楼盘也比较多，或大或的项目大约有近20个（其中包括最近即将开盘的项目），其中有部分自开盘至今约两年的项目，市场空置绿较高。

④中、大型项目增多
目前如皋市场上有不少占地较大的项目出现，一般是以外地开发商为主。

都在努力的对本项目大力包装，追求品牌效应，以求在小城市，项目却很多的大环境中抢的更多关注的眼球。

⑤社区配套成关键因素
由于目前如皋市场上在建或在售的项目大多分散在城区周边，项目周边相对成熟的生活配套不是很完善，所以在小区规划中，社区配套是发展商的相对重要，也是大力追求的主要工作，已逐步成为开发商吸引客户的买点之一。

在环境布局，会所设置，景点营造等方面均在追求特色和创新。

第四部分地块分析
一. GJ2005-1号A区地块
1. 项目位置及概况
该地块位于如皋市中山西路以南，益寿路以西，如皋市汽车站正对面。

用地面积约139142平方米。

地块所处的位置是原如皋市高压电器厂地块，目前地块状况为熟地，都已拆迁完毕，地块平整情况良好。

地块东侧是如皋市长途汽车总站，中山路、益寿路为如皋市的交通要道，道路状况良好。

本地块距离市区约5分钟车程。

2. 政府对地块建设的要求
该地块位于中山西路以南，益寿路以西用地面积约139142平方米，具体面积以实测为准。

本地块性质为商业、住宅。

本地块建筑要求
容积率：商业〈5.0；住宅〈2.0
绿化率：商业〉10%；住宅〉35%
建筑密度：商业〈50%；住宅〈28%
3. 地块周边商业租金调查
编号店名面积租金日租金大概售价
1 商店25.00 30,000.00 3.29 15,000
2 拉面馆40.00 38,000.00 2.60 11,875
3 五金店120.00 90,000.00 2.05 9,375
4 美容美发70.00 28,000.00 1.10 5,000
5 劳务公司210.00 60,000.00 0.78 3,571
6 杂货店70.00 30,000.00 1.1
7 5,357
7 茶叶店25.00 30,000.00 3.29 15,000
8 烟酒店40.00 40,000.00 2.74 12,500
9 空店铺200.00 200,000.00 2.74 12,500
10 音响店54.00 70,000.00 3.55 16,204
11 上海工具105.00 60,000.00 1.57 7,143
编号店名面积租金日租金大概售价
12 机电公司120.00 120,000.00 2.74 12,500
13 地块对面1 400.00 160,000.00 1.10 5,000
14 地块对面2 240.00 80,000.00 0.91 4,167
15 汽车站门面30.00 18,000.00 1.64 7,500
16 地块旁边30.00 20,000.00 1.83 8,333
通过调查发现，在地块边上的商铺租金一般在1元/平米/天左右，而在地块斜对面的商业街上则相差很大从1元/平米/天到3.5元/平米/天都有。

由此可以大概预估地块建成后的商铺售价约在4000—8000元/平米。

4．项目SWOT分析
优势
★本地块所处位置良好，地块平整，居住和商业气氛较浓
★地块对面即为如皋市长途汽车总站，中山路与益寿路均为主要的交通干道，道路状况良好。

★地块周边已有比较成熟的老小区，基本生活配套比较完善。

★地块距如皋市市政府仅约5分钟车程，距离市中心也约为5分钟车程，综合性的卖场、娱乐、商务、休闲等配套设施比较齐全。

劣势
★地块距离长途车站太近，环境吵杂，会给居住造成比较大的影响。

★本地块虽然距离市中心不算远，但在当地人的概念里，此处地段已经是比较偏远的区域，目前购房趋向为南部区域。

★地块周边无学校、医院等公共设施配套，规划中，如皋市政府也将向南迁移，当地人区域化概念将更会觉得此地段偏远化。

机会
★地块附近有两个大型的贸易市场：苏浙大市场、天平市场，外来生意人口较多，将会在一定程度上增加了客户来源。

★地块附近将有一批拆迁住户，由于当地居民有相对地区的习惯性居住区域，他们的首选地段为本地块附近。

★本地块所在区域里有三块在售项目，由于都存在相对的局限设施（如：加油站、火葬场）销售情况很差，本地块也将会有较大的吸引力。

★本地块附近商业气氛很浓，对于商业开发有比较大的潜力。

威胁
★由于本地块供地情况，势必以高层住宅为住，但据市场综合反映，当地人对高层产品有比较大的抗性，存在一定的风险。

★本地块斜对面现有一占地40万㎡的新项目——荷兰小镇，均价仅为2580元/㎡，将于07年6月份进行销售，其将会是本项目的最大竞争对手，
★在本地块对面有两座商业写字楼，均已封顶在售，对以后此地块商业供求关系有比较大的影响。