房地产税务专题地增值税培训稿

房地产税务专题地增值税培训稿

一、土地增值税预征

国家税务总局公告2016年第70号第一条规定，为方便纳税，简化土地增值税预征款计算，房地产企业采取预征款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：（1）土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款（2）应当预缴土地增值税税额=计税依据*预征率

（一）预征率

国税发【2010】53号文件

（1）保障性住房不预征

（2）东部地区省份预征率不得低于2%

（3）中部和东北部地区预征率不得低于1.5%

（4）西部地区省份不得低于1%

（二）税收筹划

1.多缴

针对房地产开发周期较长，资金过多被政府占用，加重了纳税人的负担，在不违背税法去前提下，预缴时尽量少缴。

2.未缴

财税【2006】21号文中：对未按预征规定期限内预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金

但是对税收检查出企业预收的购房款，未按土地增值税预征管理办法的规定申报或者全部申报缴纳土地增值税的行为，不按照补缴或少缴税款的行为给予行政处罚。

案例：齐鲁地产开发公司2017年6月份，支付土地出让金5000万，购买一块土地进行商品开发。2018年1月份，取得预售款2000万元

（1）取得土地时：

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费5000

贷：银行存款5000

（2）2018年1月份取得预售款时

借：银行存款2000

贷：预收账款-未开票未计税2000

（3）缴纳税款

借：应交税金-预缴增值税54.55

贷：银行存款54.55

（4）预缴土地增值税

（2000-54.55）*0.03= 58.36

借：应交税费-土地增值税58.36

贷：银行存款58.36

二、土地增值税清算对象与清算时点

（一）关于营改增前后土地增值税清算的计算问题：

房地产开发企业在营改增进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关税额：

1.土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取的收入+营改增后

转让房地产取的不含税增值税收入

2.与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、

教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加

（二）土地增值税清算的条件

1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地清算

（1）房地产企业项目全部竣工，完成销售的

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目

（3）直接转让土地使用权的

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求进行土地增值税清算：

（1）.已经竣工验收的项目，已经转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积85%以上，或该比例未超过85%，但剩余建筑面积已经出租或自用的

（2）取得销售（预售）许可证未满三年的

（3）纳税人申请办理注销税务登记但未办理

（4）省税务机关规定的其他情形

3.土地增值税清算应报送的资料

符合本通知第二条规定（一）规定的纳税人，在满足清算条件

之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

纳税人办理土地增值税应报送以下资料：

（1）房地产地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

（2）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付对的土地价款凭证、国有土地使用权合同、银行贷款利息结算通知

单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表与转

让房地产收入、成本和费用有关的资料。

（3）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的资料等。

（4）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

（5）税务中介机构委托对清算项目审核鉴证时，应按照税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。符合要

求的鉴证报告，税务机关可以采信。

三、土地增值税与企业所得税对比

（一）清算条件不同

企业所得税

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前筛选择计税成本核算的终止日，不得滞后。第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合以下条件之一的，应视同为已经完工。

1.开发产品竣工证明材料已经报送至房地产管理部门备案

2.开发产品已经投入使用

3.开发产品已经取得初始产权证明

土地增值税

1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地清算

（1）房地产企业项目全部竣工，完成销售的

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目

（3）直接转让土地使用权的

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求进行土地增值

税清算：

（1）.已经竣工验收的项目，已经转让的房地产建筑面积占

整个项目可售建筑面积85%以上，或该比例未超过85%，

但剩余建筑面积已经出租或自用的

（2）取得销售（预售）许可证未满三年的

（3）纳税人申请办理注销税务登记但未办理

（4）省税务机关规定的其他情形

（二）收入确认

1.赠与收入

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，以继承、赠

与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。（也不得

扣除对应的扣除项目）

《房地产企业经营开发业务企业所得税处理办法》第七条规

定，企业将开发产品用于捐赠、赞助应视同销售，按相关规

定确认销售（或利润）的实现。

2.租金收入

《土地增值税清算管理规定》第十九条规定，企业将开发的房地产用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列入收入。