龙湖集团自持商业建造标准2013版.xls(266.5KB)
房地产开发建设项目全景计划管理办法(自持商业)制度
房地产开发建设项目全景计划管理办法（自持商业）制度一、总则房地产开发建设项目全景计划管理办法（自持商业）制度是为了统一自持商业项目的规划、管理、实施和运营，推进房地产开发建设工作的科学化、规范化、高效化，提高项目的运营效益，确保项目建设过程中的安全、质量和进度，保证项目竣工交付后的稳定运营和投资回报。
本制度适用于自持商业项目全过程的规划、管理、实施和运营。
二、项目规划阶段1.项目立项作为自持商业项目投资的重要决策机构，项目立项是确保项目顺利实施的前提条件。
投资方对项目选址、规模、类型的意见和建议应在此时充分表达，以确保项目初期决策的合理性、经济性和科学性。
2.项目可行性研究项目可行性研究是项目规划的重要环节，应根据项目建设的实际情况制定具体的研究方案。
主要包括以下内容：（1）项目背景及项目内容介绍；（2）项目建设的可行性及可行性分析；（3）项目投资及资金来源；（4）项目经济效益预测；（5）项目实际运行可能遇到的问题及应对措施；（6）项目风险评估及规避措施。
总之，项目可行性研究的目的是明确项目的可行性，为项目规划提供依据和支持。
3.项目规划设计项目规划设计是指根据项目具体需求，对项目建设的内容、规模、功能、布局等方面进行科学规划，确保项目建设的合理性、经济性和可行性。
本阶段的主要任务包括以下几个方面：（1）项目选址确定；（2）项目规划布局设计；（3）项目建筑设计方案；（4）项目环境影响评价与处理；（5）项目用地规划与设计方案；（6）项目建设预算编制。
三、项目实施阶段1.项目招投标项目招投标是项目实施的前提条件，同时也是确保项目建设的质量和进度的保证。
项目招投标应遵循公开、公正、公平的原则。
招标单位应根据项目具体需求，制定招标方案，明确招标范围、基本要求、项目进度和相关约束条件等。
2.项目管理强有力的项目管理对于保证项目建设的质量和进度至关重要。
项目管理应从整体上规划、控制和监督项目实施的过程。
具体内容包括：（1）项目管理机构的建立及职责分工；（2）项目实施的进度管控；（3）项目质量管控；（4）项目风险管控；（5）项目成本管控。
自持商业物业准入标准
三类城市
市级商圈 主城区人口大于80万
亦可考虑区域商圈
社区商圈
邻里中心社区商业
购物中心竞争：周边1公里内不应有同类型购物中心及大体量复合式百货，城市型购物中心除外 超市业态竞争：周边3公里内不应有2家或以上已开业或已签约的大型连锁超市业态（即区域超市面
积超过1万平方米）。
3
自持商业物业准入标准（拟）
或 正面道路为双向4车道， 侧面道路为双向4车道
社区邻里中心
2-3万平方米
正面道路为双向4车道， 侧面道路为双向2车道
地块附近已有或近期规划轨道交通的项目优先考虑
最低公共交通 设施
附近有10条以 上的公交线路 地铁口500米内
附近有6条以上 的公交线路
7
出具体产品线产品匹配结果。
4
自持商业物业准入标准（拟）
城市标准 区位标准 人口标准 地块标准 竞争标准 交通标准
商业产品线
建筑规模 长度建议 宽度建议 单层面积 楼层数
城市型购物中心
8万平方米以上 大于180m 大于80m
大于14000 ㎡
≤5层
区域型购物中心
4-6万平方米
大于120m 大于70m
三类城市
全国经济百强县 及以上
2
自持商业物业准入标准（拟）
城市标准 区位标准 人口标准 地块标准 竞争标准 交通标准
标准等级
一类城市
商圈准入
市级商圈 区域商圈 社区商圈
商圈
市级商圈
商业产品线匹配
城市型购物中心 区域型购物中心
二类城市
市级商圈 区域商圈 社区商圈
区域商圈
区域型购物中心 邻里中心社区商业
大于10000 ㎡
00龙湖商业卫生间设计建造标准
龙湖持有商业卫生间设计、建造标准说明：本标准在2014版《龙湖商业项目卫生间设计、建造标准》（香奈儿计划）和2014版《持有商业建造标准》基础上改进而来，修正了上述标准中配置不合理及不明确之处，增加了对设备设施及精装材料的规范，目的是规范建筑设计阶段及精装设计阶段卫生间设计的设计原则和参考依据，使龙湖持有商业的卫生间设计更加人性化、标准化，使研发人员评价和审核图纸时更加有据可循。
本标准配以图文并茂的课件。
如有不明，请向集团研发部商业研发中心、精装及设备中心进行咨询。
一、规划与布局1、服务半径2、设置原则二、详细平面规划1、等候区2、流线设置3、洁具数量4、洗手区5、化妆区6、马桶/蹲位隔间7、小便区8、母婴室9、多功能卫生间10、保洁间、工具间三、剖面设计1、净高要求2、降板设计四、构造要求五、设备要求1、给水2、排水3、通风4、空调5、广播6、WIFI7、其余电气六、精装要求1、精装材料2、洁具、五金3、其他设备4、灯具5、色温及照度七、导示要求八、执行界面一、规划与布局1.服务半径1)为方便顾客使用，购物中心商业楼层宜每层设置卫生间，每层服务半径应控制在80m以内2)首层可适当扩大服务半径，餐饮层可根据使用人数扩大卫生间面积和洁具数量3)卫生间设置应因地制宜，结合服务半径内的商业面积、餐饮面积计算所需洁具数量。
可参考以下设计原则：a)相对集中原则，符合服务半径的情况下，有倾向的相对集中设置有利于减少管理成本b)按服务面积与使用人数计算原则2.设置原则1)男女卫生间、母婴室、多功能卫生间并列设置，建议女卫面积约为男卫面积2倍2)不同楼层卫生间宜上下对位布置，以便于管线铺设和后期维修3)将家庭卫生间、无障碍卫生间合并设置为多功能卫生间4)母婴室应在儿童业态较多的楼层和餐饮为主的楼层设置，商场最少不应少于2处。
以家庭消费为主的业态需要酌情增加母婴室数量（推荐每层设1处）5)以儿童业态为主的楼层，卫生间内相应增加儿童用马桶间、小便器。
龙湖集团物业用房配置标准
龙湖集团物业用房配置标准一、依据：1、各地物业用房有关法规2、物业服务使用需求二、适用范围：龙湖集团三、职责：1、物业公司：――在启动会阶段提交选址和面积需求前期介入意见。
――在设计阶段向研发提供物业用房内部分隔前期介入意见，并与项目团队共同确定设计成果。
2、研发部：――在启动会阶段根据物业前期介入意见、本标准、项目情况和法规，确定物业用房位置和面积。
――协调设计单位根据项目团队确定的分隔意见，出具物业用房各专业施工图纸。
3、项目工程部：――物业用房施工组织。
四、定义：1、永久性物业用房：提供物业公司使用的正式永久用房，包括管理处行政办公区及客户中心、库房、工程维保中心用房、安全护卫中心用房、环境治理中心用房等；2、销售中心临时物业用房：在项目施工或销售阶段提供销售中心物业保安、保洁使用的临时物业用房，包括保洁休息室、安全护卫中心用房。
3、过渡物业用房：因项目分期建设，永久物业用房尚未竣工项目即交付业主，在永久用房以外临时按配置标准提供的物业用房。
4、物业管理区域：根据项目建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合共用设施设备、市政道路、业态和封闭管理等因素划定，报当地物业行政主管部门审批通过法定不可分隔的服务范围。
五、选址原则：1、管理处行政办公区及客户中心：――集中设置；――交通方便，满足人、车到访；――客户中心独立设置出入口，向小区外围开门；――行政办公区独立设置出入口；――自然采光。
2、其他物业用房：――尽可能在小区隐蔽处；可集中或分开设置；集中设置时，分别设置独立出入口。
――工程维保中心、环境治理中心、库房用房宜在小区相对中心位置，集中设置。
――安全护卫中心宿舍应自然采光。
六、面积标准1、物业用房按行政主管部门审批通过的物业管理区域进行配置，每个物业管理区域均应配置物业用房，配置面积标准如下：备注：1、物业用房面积=（固定面积+浮动面积）*120%（20%为公共过道面积）2、本面积标准大于或低于各地方法规面积的处理，不能满足本标准的应利用车库灰空间或架空层给予补足；法规面积大于本配置标准的部分，按照法规面积配置，大于部分应规划为经营用房、租赁用房、员工活动室、员工食堂、培训室等。
房地产公司自持有商业专项维修标准参考
房地产公司自持有商业专项维修标准参考前言作为房地产行业的从业者，我们经常接触到房屋维修的问题。
特别是随着经济的快速发展，商业房地产项目越来越多，商业维修标准的制定尤为重要。
本文主要介绍房地产公司自持有商业专项维修标准的相关内容，以供参考。
商业维修标准的制定商业维修标准是指商业建筑物的各个维修项目、内容和质量等方面所应遵循的标准。
商业维修标准是由房地产公司自行制定的，同时应根据有关规定和标准加以补充和完善。
一般商业维修标准分为基本维修标准和专项维修标准两部分。
在商业房地产项目维修标准制定过程中，应积极探索、实践，尽量达到以下几个方面的要求：1.符合工程技术标准和基本要求；2.具有适用性、可操作性和有效性，并实现可持续维修；3.统一管理规范，利于持久化维护；4.达到物有所值，合理控制成本。
商业维修标准的分类基本维修标准基本维修标准是指日常维修、保养和管理制度。
日常维修是指日常工作中应及时检查、发现和处理各种维修问题，包括日常保养、整修、更换和改建等；保养是指针对设备、机械、设施等配套设备进行常规保养，保证设施设备运行的有效性和稳定性；管理制度是指对设施设备、维修人员和维修过程实行管理的各种措施。
商业维修标准日常保养包括以下几个方面：1.对建筑物进行定期检查和保养，维护设备设施的正常运行；2.定期检查消防设施、管道，防止安全事故的发生；3.监控电力设备、电线和防雷装置，防止电器损坏和起火；4.对墙体、楼梯、走道等区域进行清洁，保持环境的清洁卫生；5.维护外墙、屋顶、排水设施，防止外部环境对建筑物造成损害。
专项维修标准专项维修标准是指大型商业维修项目，包括建筑结构修整、设备更新、环境升级、能源管理等，由于针对性较强，所以需要根据不同的维修项目进行制定，确保维修质量与效果。
商业维修标准的专项维修如下：1.采取相应的应急措施，及时处理局部或综合性的房屋水电管道、门窗、电气设备、消防设备等维修项目；2.更新设备，如更新办公设备、保安设备、消防设备等；3.改善环境，如改善空气质量、噪音污染等；4.提高能源效率，如采用绿色、环保的能源设备，降低能耗。
2019龙湖自持商业项目参会人员标准配置表
项目对接人
专家库成员
项目设计顾问
龙湖自持商业项目参会人员标准配置表
角色 A/B
A/B A/B A/B A/B A/B
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
设计启 动会
跨职能研 发
WORKSHOP
精装策 立面策 概念方案 划及概 划及概
16.5M
● ● ▲ ●
25
26
机电深化设 室内灯光 计及BIM模型
扩初图联 质量评审 审 （含机电样
板点评）
16.5M
16M
○
○
○
○
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27
景观样板段 点评
7M
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28
29
开业前设 计停止点
检查
项目后评 估
3M
开业后 3M
ห้องสมุดไป่ตู้
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16
景观方 案评审
26.5M
龙湖商业地产自持散售之争：商业运营能力是核心
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心2月28日，龙湖宣布启动“金苹果计划”，针对旗下的销售型商业物业推出“售后服务”，全面整合商业运营、地产开发、物业管理三大系统资源，为业主提供统一的商业运营服务和物业管理。
正值龙湖涉足商业地产十周年，其高层将该计划视为“划时代的模式创新”。
“龙湖不是在单纯地向客户出售商业物业，而是希望为业主实现物业资产的保值增值。
”龙湖地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》表示，“金苹果”计划通过对龙湖的地产、物业、商业三大业务板块进行整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。
将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金，又能实现统一运营，打破商业地产中惯有的自持与散售的纠结。
而通过金苹果这一平台，龙湖还可以将旗下商铺、写字楼、度假产品打包，进行跨业态、跨区域销售，充分挖掘客户购买力，以突围当前普遍的商业物业销售困局。
打破散售运营困局散售与自持分别的利弊明显，这也成为商业地产发展商最常纠结的问题。
以北京知名商圈三里屯为例，三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一，而邻近的三里屯SOHO却人流冷清。
业内人士对此的普遍回答是，前者是开发商自持经营，而后者属于散售。
物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局，进而影响运营结果。
龙湖交付标准及建造标准
B.安装工程控制－雨污水
雨水系统： 屋面雨水－檐沟、落水管－室外散水沟－室外雨水管网－市政指定接口 地面雨水－截水沟及道路雨水口－室外雨水管网－市政指定接口。 污废水系统： • 卫生间排水、住宅厨房排水－排水立管－室外污水管网－生化池（根据渝建
发[2006]19号文件及大学城区域的市政污水排放处理情况争取与大学城管委 会协商取消生化池）－市政指定接口 • 餐饮厨房排水－室内隔油池（业主自备）－室外隔油池－室外污水管网 • 高层公寓的卫生间小，排水立管采用DN150UPVC螺旋管达到消声效果。
4．高可靠性，可配合智能 化管理系统，控制系统成 熟
缺点
缺点
1．初投资较贵，控制系统较
建议采用户式风冷热泵冷水机组， 复杂
别墅空调系统同时使用系数为1.0，
空调室外机置于后花园。
2．安装要求较高，需与装修 同时进行
1. 室内机及送回风管的布 置要占用一定的室内空间, 降低了层高.
2．如配有风管出风，室内 机组噪声略大
A.土建重点管控点做法 一层架空层透气管做法
A.土建重点管控点做法 －卫生间防水节点
A外装各种材料的收边收口大样
B.安装工程控制－给排水工程
水量计算：
生活用水量 消火栓用水量 喷淋系统用水量
污水排放量
日生活用水量约1420m3/d 室内 20L/s 室外 15L/s
6L/min.m2， ，火灾延续时间1小时
土建重点管控点做法铝合金门窗安装节点土建重点管控点做法门窗收口处做法隔热条土建重点管控点做法外墙外保温施工节点1外墙外保温构造示意图土建重点管控点做法外墙外保温施工节点2土建重点管控点做法坡屋面施工节点土建重点管控点做法露台施工构造节点土建重点管控点做法阳台施工构造节点土建重点管控点做法室内地坪做法土建重点管控点做法地下室挡墙及架空层防水节点土建重点管控点做法车库地坪做法土建重点管控点做法一层架空层透气管做法土建重点管控点做法卫生间防水节点安装工程控制给排水工程生活用水量日生活用水量约1420m消火栓用水量室内20ls室外15ls喷淋系统用水量6lminm火灾延续时间1小时污水排放量9766m安装工程控制给排水工程高层采用无负压加压供水方式该供水方式的优点在于
龙湖商业地产企业管控产品线专题
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 11
第三阶段：龙湖的商业地产已进入实质性扩张阶段
• 2000年，重庆市观音桥区域，开始打造龙湖 北城天街。2003年重庆龙湖北城天街开业，改写了 重庆商圈的历史，短短数年间，就成为重庆最具时尚影响力的消费地点，让观音桥这个曾经荒芜 的城市边缘地带，坐上了重庆“第一商圈”的交椅；
Q—关键阶段成果标准管理
关键阶段成果标准化
获取土地信息～ 项目上会 土地中标通知书取得～ 方案设计任务书发出
－某标杆的阶35个阶段成果
方案设计完成～ 初设任务书发出 初步设计完成～ 施工图设计开始 平场～ 基础开工 方案设计完成～ 项目开盘 向物业移交～ 交房 交房～ 交房后半年
•领导力及总部支 持中心 •招聘及雇主品牌 中心
2009年整合为四大部门，15个中心 2010年上半年成立商业地产部（商业运营中心），专门负责商业地产
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龙湖城市公司采取的是“平衡矩阵制”模式
运营管理如何管？
重点管理：PTQC -Performance Time Quality Conference
P：运营绩效－项目启动前：定义成功标尺
过程：跟踪运营绩效
完成：评估运营绩效 T：时间节点管理－分级计划管理体系 Q：关键成果标准管理－8个环节成果标准 C：会议决策管理－运营会议管理体系
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中国房地产行业进入规模竞争时代，龙湖必须积极应对竞争，沿着行业整合曲线， 快速成长；提出“产品扩张战略” ——2005年龙湖总结及未来规划（吴亚军）
龙湖集团销售型项目研发分级管理制度
0
三 星 样 板 点 评 进 场 后 3 0
大 区 精 装 交 付 前 检 查
研
发
客
户
满
意
度 检 查
评审9个(4\2\3) 二星/三星
批量项目
研发设计偏差度检查
设计变更检查
研发专项计划检查
项
地
目 职
区
能 双
研 发
研 发
强
职 能
操起
合格
成
作步
熟
项
度
目 操
需帮扶
作
年预算20亿以下
新
良好
合格
合格
年预算20亿~65亿
城市量级
领先 良好
年预算65亿以上
项目分级标准
难度1.0 无难度标签
难度2.0 ≥1难度标签 难度3.0 ≥2难度标签
项 目 难 度
难度标签
类住宅、六叠别墅、高层复式、合院别墅等新类
15% 无 参与
注：评审需当场打分、及时奖惩。85以上奖，70分以下罚。 会前沟通成本是对地区公司的沟通建议次数，无奖惩动作，1星项目原则上会前不做专项沟通。 三星项目定位会前评审由集团研发负责人决策，其他节点由中心负责人决策。 此表对应批量精装项目，毛坯项目无精装专业评审。
运 营 主
立 项 会
投拿
精 装 方 案 评 审 11 5
景 观 方 案 评 审 13 5
施 工 图 检 查 1 3 5
装 大 区 施 工 图 模 型 检
查
批量 精装 样板 房点 评37
快 速 复 盘 评 审 + 1 5
景
景 观 大 区 施 工 图 检 查
观 工 程 启 动 会 进 场 前 3
龙湖商业规划及建筑设计导则（经典）
龙湖商业规划及建筑设计导则（经典）重庆龙湖商业规划及建筑设计导则商业类型1购物中心购物中心指在一个大型建筑物中，许多商店和餐馆及其他功能组成的大型零售和服务综合体。
购物中心必须有停车场设备。
购物中心无论是在立地、规模或结构上，都肩负有改善都市机能的任务，其目的是，为消费者提供多元化及便利性，舒适性及娱乐性的娱乐场所。
购物中心既是对传统综合百货的集成和包容，与传统百货又是相互补充的关系。
购物中心是时代的需要，是国民经济发展的产物。
酒店社区商业依附于住宅区，以餐饮、美容、美发、医疗、洗衣、教育、休闲、便利店等为主要服务内容的商业场所。
各种类型商业物业选址要点2购物中心选址要点1) 国外发达国家（美国、日本）购物中心选址便交通发达的郊区，辐射距离一般在30公里左右，最远距离为100公里（如日本日本大阪的迈凯乐购物中心，其基础商圈已从当初的周边50公里，扩大到100公里）。
2) 国内超级城市（北京、上海）购物中心选址可偏离主商圈，但是一般紧临城市圈。
3) 国内其他城市的购物中心选址一般适合在核心商圈里面。
社区商业选址要点1) 国内住区商业一般没有明确的选址要求，几乎都是建设在住宅区周边，但是建设形式在发达地区已经由底商向集中邻里中心发展，以减少对居住的影响。
酒店选址要点1) 在交通发达便利的城市，旧点的选址主要考虑的是环境。
2) 在重庆因为受交通的制约，商务型酒店适合建设在城市中心区域，如商圈中心或商务中心。
百货公司选址要点1) 传统的百货一般选址在核心商圈里面。
2) 国内发达地区的高档百货选址在购物中心里面或者是偏离核心商圈的中央商务区。
其它选址要点各种类型商业物业建设规模指引3购物中心1) 一般位于城市核心商圈的购物中心的规模在10万平方米左右，主要以专卖店、餐饮、休闲娱乐为主。
2) 位于城市边缘的购物中心规模一般较大，规模可达20-30万平方米，集合了各种类型主力超市，专业市场（如：家具市场等）。
龙湖-项目建造标准对标
C B B+
小区出入口及地下室 出入口设置/可增加远 距离读卡系统
小区出入口及地下室 出入口设置
小区出入口及地下室 出入口设置
小区闭路监控
室外智能 化 周界红外防越
小区门禁系统 电子巡更系统 电子公告屏 室外背景音乐 环境单方成本 软/硬景比例 水景面积/环境面积 草坪面积/灌木面积 乔木密度 绿化 600
园林环境
建筑小品
道路及广场
古树-龙鼎天地，古树-凤栖世仪， 百年秋枫，多宝树、老人葵、竹林 两棵大榕树，号称150万一棵。 、栀子花 点睛之笔是园林中雕塑，金色的 “玄黄”雕塑十分醒目，现代而 雕塑“玄黄” 富有创意，由韩国雕塑大师金善 球操刀。 集中广场面积合计占地3300㎡ （南区1800㎡、北区1500㎡）， 火山岩 项目占地5万㎡，集中广场所占 的比例达6.8%，将近7%的土地用 来做集中型广场。
项目建造标准对比表
潜龙-曼海宁 结构形式 层数\层高 赠送面积比例 基础形式 平屋面\斜层面 结构 外墙 内墙 屋面防水 厨卫防水 外墙防水 屋面隔热 单元门 不锈钢门套+玻璃门+铁艺+局部石材 4.5米高 子母：1200*2200 单扇：1000*2200 门框：选用优质镀锌钢板 (S=1.2mm)经折弯焊接制作而 成， 门板：选用优质镀锌钢板 (S=0.8mm)、新型珍珠岩防火芯 板、防火胶、骨架等经组焊压制 成型，其中新型防火珍珠岩芯板 耐温12000C以上。 板面：经高温静电喷塑，加热转 印红樱桃木纹色，美观牢固耐久 。 铝合金单元门 子母：1300*2500 对开：1800*2500 铝合金单元门 子母：1200*2200 单扇：1000*2200 铝合金单元门 A B+ 框剪结构 层高3m 10% 平屋面 楼板厚度13cm 一般为11㎝，厨房、浴室、阳台 等的楼板不宜小于9㎝。 B+ 中户项目中较高值 3.15 13% 2.9 10% 2.8 7% B+ B B+ B 备注 A级 B级 C级 级配对比 定级
龙湖集团工程质量检查评估管理办法2017年版
一、编制目的事前预控和事中过程管理是工程质量的保证。
通过集团工程部组织对地区公司第三方工程质量评估，地区公司工程职能对本公司所有在建项目的月度检查，项目部日常工程检查和验收，落实“6-3-1”工程管理原则，使事前预控和事中过程管理得以落地，强化生产过程工程质量风险管控，保持工程质量管理常态化。
工程质量主抓五项：防渗漏、结构尺寸、抹灰空鼓、材料质量，工完场清。
二、适用范围各地区公司全部在施项目按下列规定参与集团工程检查：1.自持商业（与可售商业或其他业态共存时，结构工程检查范围以轴线为界区分，机电安装工程以系统区分），包括家悦荟、星悦荟、天街；按照自持商业工程检查标准检查；2.非自持商业包括住宅、酒店、写字楼、SOHO、LOFT、公寓（含自持）、代建工程、学校、幼儿园参与检查；坡地建筑正负零以下的吊层为住宅时参与检查；统一按照非自持商业类工程检查标准检查。
三、集团工程检查主要管理机制1.即时处罚机制对涉及“即时处罚”条款的工程管理行为进行即时处罚。
2.工程管理分析会机制依据第三方工程质量检查评估结果，对季度排名靠后的地区公司或项目，组织召开“工程管理分析会”。
3.工程管理关键岗位人员召回机制依据第三方工程质量检查评估结果，对连续两个季度排名靠后或通报批评罚星达到一定数量的地区公司工程职能负责人、项目工程经理进行召回培训。
四、管理要求1. 基本要求：1.1施工单位自检和监理验收不能代替“项目部的日常工程检查”。
1.2“地区公司工程职能月度工程检查”不能代替“项目部的日常工程检查”。
1.3“第三方工程质量评估”不能代替“地区公司工程职能月度工程检查”。
1.4集团、地区公司、项目工程检查的分类：2. 各类检查的要求2.1项目部日常工程检查和验收：2.1.1项目部日常工程检查和验收分为两类：①监理组织的检验批验收；②项目工程团队组织的日常检查（含日常巡检、对总分包的月度检查、项目运营停止点检查中的工程检查等）。
2019龙湖自持商业全景计划节点管控文件索引表
图纸
软装
开业前11个月
地区
54 景观施工图审图
图纸
景观
开业前11个月
地区
55 完成车库划线、交通标识设计集团点评
方案
建筑
开业前10个月
地区
56 完成景观样板段集团点评
现场
景观
开业前7个月
集团
二级
是
M
57 软装加工图评审
图纸
软装
开业前6个月
地区
58 设计停止点检查（含精装，幕墙，软装，泛光，照明整体检 59 查 项） 目后评估
节点修订
编号
节点名称
工作阶段 所属专业
完成时间
管控级别 节点等级 集团管控 会议组织流程会议人员配置 评审模板
评审单
奖罚星 打分表 更新情况
更新原因
1 设计启动会
方案
建筑
开业前35.75个月
研发专项
是
M
2 确定建筑方案、精装方案设计单位
方案
建筑
开业前35.5个月
地区
3 概念方案评审
方案
建筑
开业前33.5个月
二级
38 完成施工图设计（一版施工图全版）
图纸
建筑
开业前23个月
集团
39 完成幕墙、泛光样板段集团点评
现场
幕墙+泛光
开业前22.5个月
集团
二级
是
M
40 确定软装设计单位
方案
软装
开业前22个月
地区
41 完成室内综合管网BIM成果评审
图纸
BIM
开业前22个月
集团
二级
42 幕墙招标图联审（含招标小样确认）
商业综合体工程建造标准范本(doc 42页)
商业综合体工程建造标准范本(doc 42页)商业项目工程建造标准目录第一部分各业态工程建造标准 0第一章超市 0第一节大型独立超市 0第二节大型非独立超市 (4)第二章百货 (6)第一节大型独立百货 (6)第二节普通卖场 (9)第三章影院 (11)第四章KTV (14)第五章电玩 (16)第六章儿童娱乐 (17)第七章餐饮 (19)第一节大型餐饮酒楼 (19)第二节美食广场 (21)第三节小型餐饮商铺 (23)第四节西式快餐 (25)第八章健身 (26)第九章步行街精品商铺及公共区域 (28)第十章商管办公用房及员工食堂、宿舍 (30)第二部分公共区域各专业工程及精装标准 (33)第一章公共区域设计建造需注意的问题 (33)第二章室外景观建造标准 (35)第三章室内公共区域精装标准 (38)第四章其他功能用房装修标准 (42)第一部分各业态工程建造标准第一章超市第一节大型独立超市面积在15000㎡以上，一般设置在-1F或1F，独立为一层或一个分区。
要求具备独立的水、电、暖系统。
以家乐福、沃尔玛为例。
一、建筑、结构1、层高：5.7~6.0m，装修后灯带下净高不低于3.7m。
2、柱距：不小于8m，经济柱距一般为8.4mx8.4m。
3、楼板活荷载：商户确定时根据商户提供的平面布置图设计，商户未确定时各区域均按照10KN/㎡设计，卸货及仓储区按15KN/㎡设计，大型设备按恒载考虑。
4、商户确定时，根据平面布置设计生鲜区；商户不确定时，考虑设置生鲜区，排水方案详设计。
5、卫生间：每层1个。
6、扶梯（步道）：1~2组。
7、货梯：2~3部，载重量2t，轿厢进深应稍大。
8、超市提前营业通道与主力店区域设防盗卷帘，防盗卷帘不能影响疏散。
9、设置独立垃圾房供超市使用。
10、考虑设置地上卸货区、卸货平台；在地下设置时，货运通道净高不低于3.6m，汽车坡道净高不低于3.6m。
11、考虑超市需较大商业提前营业，规划客流进出通道。
持有商业建造标准2016版-指标模块
7
3 经济技术指标模块成果提纲
1.经营类指标 1.1总可租赁面积 1.2购物中心主要指标 1.3酒店主要指标
2.设计类指标 2.1规划用地面积 2.2总建筑面积 2.3购物中心总建筑面积 2.4酒店总建筑面积 2.5地下停车位汇总
3.报建评审类指标 3.1与报建中心规划条件对比 3.2与评审规划指标对比 3.3明确执行集团建造标准的版本
3
2 项目考察成果及对标结论
2013-2015年开业天街项目，共6个 （内部对标）
2014-2015年开业各地项目，共3个 （外部对标）
重庆：时代天街AB馆 成都：金楠天街 北京：长楹天街 杭州：金沙天街 杭州：文体二期 苏州：时代天街
北京：、通州万达广场 余姚：华润五彩城 成都：凯德天府
结论
内部对标： I. 原标准未明确要求的指标，但又对收益有影响的指标各公司差异比较大。 II. 原标准有要求的指标，各公司都能按标准满足。
5
2 项目考察成果及对标结论——得铺率
得铺率不调整的原因：
计算规则：
得铺率=
可租赁建筑面积 商业建筑面积
其中分母——商业建筑面积组成：
1、可租赁建筑面积 2、公前场共走道建筑面积
新的建造标准公共走道宽度由4+6+4变成4+8+4m，以10万㎡商业为例， 以300米的室内步行长度测 算，影响经营面积600㎡，得铺率影响0.6%。 3、后场通道建筑面积 新的建造标准要求餐饮增加铺后货运及垃圾通道：以10万㎡商业为例，35%的餐饮面积测算，影响经营 面积2500㎡左右，得铺率影响2.5%。 ； 4、物业用房、 商运用房面积 新的建造标准后勤模块的物业用房及商运配套用房面积相比以前变大：以10万㎡商业为例，影响经营面 积，得铺率影响0.6%。 5、为商业配套的设备用房、库房、管井等