零售店的商圈与选址概述PPT(38张)
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商圈分析与门店选址(ppt 44页)
民的吸引力完全相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引
顾客的地理区域。
公式：
ｄ
ＤAB ＝ ─────── １＋ √ＰB/ＰA
式中，ＤAB: Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）； ＰA : Ａ城镇人口； ＰB : Ｂ城镇人口； ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离。
假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人，Ａ距Ｂ20公里。
城市吸引力排序评价指标
市场潜量
竞争激烈程度 供应链发达程度 政策和开放程度
竞 争 对 手 的 数 全国性品牌制造 政府的零售业开
指 可支持超市盈亏 量，现有竞争对 商数量（食品、 放程度，
标 平衡的总营业面 手实力（外资和 服装、日用品）；城市基本投资环
积
内资扩区域扩张 超市商品的来源 境评价，
零售商），
性需把握三种不同性质的顾客来源，即商店本身创造的顾客、邻店所创造的顾
客、及顺道经过的顾客。
3 ．成长的潜力
商店选在商圈内人口和所得增加的地区。
4． 商业拦截（Business Interception）
店址选在消费者住所和其日常购物市场之间，以引诱消费者舍远就近，或
考虑商圈内顾客到达店址的途中，是否有竞争性的商店会将顾客拦截造成顾客
40 000×50 irs = ─────── ＝ 40
50 000
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3.3 店铺选址
一、选址的重要性 （一）关系着连锁商店的发展前途 （二）确定经营目标和制定经营策略的重要依据 （三）体现经济效益的重要保障
二、连锁企业选址一三模型
选址一三模型就是一个前提和三个步骤，一个前提就是选择进入城市的前提， 即城市评估，三个步骤就是选取具体店铺地址的三步，即地址评估。 1、城市评估 对于连锁复制选址，首先应当对准备进入的城市或已经进入的城市进行综 合评估，收集各种相关数据。具体如下： 城市背景资料：地理位置、人口数量、人口密度、区域划分、城市发展规 划、公共交通、竞争对手、政府优惠政策等 城市经济资料：经济水平、收入水平、房价、物价、所属行业发展状况等 对相关数据进行分析，分析该城市的经济发展速度，城市规模，是否适合 开连锁店。分析进入该城市的投入产出比，需要开多少家店才能基本覆盖；分 析预测第一年的营业额及各项费用支出预算，分析预测第二年的增长趋势；分 析客流规律及消费潜力；分析交通地理条件；分析竞争激烈度；分析人力成本； 分析广告宣传成本；分析人文状况；分析其他影响经营的因素，如政府的工作 效率等。在此基础上，形成该城市的评估报告，作为连锁企业进入该城市进行 选址的前提依据。
零售商圈分析与选址PPT课件
店铺调查
ABC分析法
四、商圈特点的调查与分析
（五）商圈饱和度
IRS=C*RE÷RF
IRS-商圈的零 售饱和指数； C-商圈的潜在 顾客数目； RE-商圈内消费 者人均零售支 出； RF-商圈内商店 的营业面积。
•饱和指数表明 一个商圈所能 支持的商店不 可能超过一个 固定数量。
•IRS越大，则 意味着该商圈 内的饱和度越 低；IRS越小， 则意味着该商 圈内的饱和度 越高。
二、影响选址的因素
（二）地理因素
地理因素
城市规划 区域规划
位置
可见度 形象特征
交通地 理条件
二、影响选址的因素
（三）市场因素
1、竞争状况 2、规模和外观
（四）经济成本因素
1、土地价格或建筑物租金 2、货源的供应及价格水平 3、劳动力供应状况及工资成本高低
三、零售店选址方法
（一）零售商店位置类型设计
1、孤立店
商店独立开店，不与其他竞争对手比邻相设。
2、已经规划的购物中心
经过仔细规划设计并集中管理的商店群。
3、自然形成的商业中心
中心商业区CBD 次级商业区 邻里商业区 商业街
三、零售店选址方法
（二）区域位置选择
1、日常生活必需品 2、周期性需求的商品 3、耐用消费品及特殊需求的商品
（三）地点选择
（二）商圈形态
商圈形态
商业区 住宅区 文教区 办公区
混合区
一、商圈及商圈分析
（三）商圈的层次
1
核心商圈 最接近商店并拥 有高度密集顾客 群的区域。
2
次商圈 位于核心商圈之 外，顾客密集度 较稀的区域。
3
边际商圈 位于次要商圈以 外的区域，在此 商圈内顾客分布 最稀。
ABC分析法
四、商圈特点的调查与分析
（五）商圈饱和度
IRS=C*RE÷RF
IRS-商圈的零 售饱和指数； C-商圈的潜在 顾客数目； RE-商圈内消费 者人均零售支 出； RF-商圈内商店 的营业面积。
•饱和指数表明 一个商圈所能 支持的商店不 可能超过一个 固定数量。
•IRS越大，则 意味着该商圈 内的饱和度越 低；IRS越小， 则意味着该商 圈内的饱和度 越高。
二、影响选址的因素
（二）地理因素
地理因素
城市规划 区域规划
位置
可见度 形象特征
交通地 理条件
二、影响选址的因素
（三）市场因素
1、竞争状况 2、规模和外观
（四）经济成本因素
1、土地价格或建筑物租金 2、货源的供应及价格水平 3、劳动力供应状况及工资成本高低
三、零售店选址方法
（一）零售商店位置类型设计
1、孤立店
商店独立开店，不与其他竞争对手比邻相设。
2、已经规划的购物中心
经过仔细规划设计并集中管理的商店群。
3、自然形成的商业中心
中心商业区CBD 次级商业区 邻里商业区 商业街
三、零售店选址方法
（二）区域位置选择
1、日常生活必需品 2、周期性需求的商品 3、耐用消费品及特殊需求的商品
（三）地点选择
（二）商圈形态
商圈形态
商业区 住宅区 文教区 办公区
混合区
一、商圈及商圈分析
（三）商圈的层次
1
核心商圈 最接近商店并拥 有高度密集顾客 群的区域。
2
次商圈 位于核心商圈之 外，顾客密集度 较稀的区域。
3
边际商圈 位于次要商圈以 外的区域，在此 商圈内顾客分布 最稀。
商圈分析原理及选址方法 ppt课件
而光顾率直接与销售额相关，这种潜在顾客的增加与商品 竞争者相互毗邻之间的关系称为积聚引力。
从消费习惯角度来看。
商圈分析原理及选址方法
4、霍泰林模式 (Hotelling modol)
由于区位优势和商家追求利益最大化的目标驱动下,通过商业空间竞争而导致局部商 业聚集进一步扩大。
A
B
A
B
A
B
如图，假设有两个人口分布均匀的两个居住区，随着商业规模的扩大，A的商家开始侵入B居住区的市场。B区得商家开始 报复，继而浸入A区的市场。如此反复竞争，随着两个商区圈分的析规原模理扩及大选址和方发法展，最终商业在A、B两区的中心点形成商业集聚。 这说明，如果存在一种商品的集中消费区，那么所有经营该商品的商家都有向消费区中心聚集的趋势。
商圈分析原理及选址方法
6、商业聚集的形态
根据带状商业中心发展的不同时空结构，可以细分以下五类：
（1）传统街坊式市场： 东方独具的商业空间类型，具有悠久的历史。街是交通空间也是商业空间。
商圈分析原理及选址方法
6、商业聚集的形态
（2）商业大街：
西方城市公共交通出现以后形成的模式。随着人们通行能力的提高、活动范围的 扩大，促使原来散布在各个解放中的店铺纷纷向交通便利、人流频繁的干道上聚集。 这时，大型的百货在1852年诞生了，很快传遍西方各国，更加稳固了这种商业大街的 发展。也终于形成了商业大街的典型格式，在商业大街的最有利的位置上是大型的百 货商店，一般为两端；在中间街道两侧是专业商店和服务设施。
商圈分析原理及选址方法
商家利益驱动下的选择。
2、比较购物行为理论
比较购物行为指的是消费者在选择购物时不是仅仅选择去 最近一家地点就随之作出决定，而是在对多种经营同类业 态的商家进行比较之后，选择购买最适合的商品。
从消费习惯角度来看。
商圈分析原理及选址方法
4、霍泰林模式 (Hotelling modol)
由于区位优势和商家追求利益最大化的目标驱动下,通过商业空间竞争而导致局部商 业聚集进一步扩大。
A
B
A
B
A
B
如图，假设有两个人口分布均匀的两个居住区，随着商业规模的扩大，A的商家开始侵入B居住区的市场。B区得商家开始 报复，继而浸入A区的市场。如此反复竞争，随着两个商区圈分的析规原模理扩及大选址和方发法展，最终商业在A、B两区的中心点形成商业集聚。 这说明，如果存在一种商品的集中消费区，那么所有经营该商品的商家都有向消费区中心聚集的趋势。
商圈分析原理及选址方法
6、商业聚集的形态
根据带状商业中心发展的不同时空结构，可以细分以下五类：
（1）传统街坊式市场： 东方独具的商业空间类型，具有悠久的历史。街是交通空间也是商业空间。
商圈分析原理及选址方法
6、商业聚集的形态
（2）商业大街：
西方城市公共交通出现以后形成的模式。随着人们通行能力的提高、活动范围的 扩大，促使原来散布在各个解放中的店铺纷纷向交通便利、人流频繁的干道上聚集。 这时，大型的百货在1852年诞生了，很快传遍西方各国，更加稳固了这种商业大街的 发展。也终于形成了商业大街的典型格式，在商业大街的最有利的位置上是大型的百 货商店，一般为两端；在中间街道两侧是专业商店和服务设施。
商圈分析原理及选址方法
商家利益驱动下的选择。
2、比较购物行为理论
比较购物行为指的是消费者在选择购物时不是仅仅选择去 最近一家地点就随之作出决定，而是在对多种经营同类业 态的商家进行比较之后，选择购买最适合的商品。
零售商圈与选址课件
消费者购物行为分析
1 2 3
消费者购物决策过程 研究消费者在购物时的决策过程，包括需求认知、 信息收集、品牌选择、购买决策和购后评价等阶 段。
消费者购物偏好 分பைடு நூலகம்消费者的购物偏好，如对价格、品质、品牌、 服务等的需求和偏好，以及购物渠道和频率的选 择。
消费者购物动机 探讨消费者的购物动机，如实用需求、情感需求、 社交需求等，以及不同购物动机对消费者行为的 影响。
基于地理位置和人口分布 形成的商圈，如商业街、 购物中心等。
规划商圈
通过商业规划和政策引导 形成的商圈，如政府规划 的商业区、工业园区等。
虚拟商圈
通过网络和信息技术形成 的商圈，如电商平台、社 交媒体等。
零售商圈的规模与范围
零售商圈的规模是指商圈内的人 口数量、消费能力和市场规模等。
零售商圈的范围是指商店能够吸 引顾客的距离和区域，包括核心 商圈、次级商圈和边缘商圈等。
城市聚集。
消费升级
随着消费者收入水平的提高，对 品质和体验的需求增加，推动商
圈向高端化、个性化发展。
线上线下融合
互联网技术的发展使得线上线下 融合成为趋势，商圈的形态和边
界逐渐模糊。
商圈变化的影响因素
经济环境
经济环境的变化对零售商圈的发展产生重要影响， 如经济增长、失业率、消费者信心等。
人口结构
人口数量、年龄结构、性别比例等的变化影响消 费需求和市场格局。
商圈内竞争者分析
竞争对手数量与类型
竞争格局与发展趋势
识别商圈内的竞争对手，包括同类型 商店、替代品商店等。
评估竞争格局，预测未来竞争态势和 变化趋势。
竞争对手优势与劣势
分析竞争对手的经营状况、产品线、 价格策略、服务质量等方面，找出竞 争优势和劣势。
2零售商圈分析与选址PPT46页
d. 盈亏均衡点销售额
又称保本点，是待建商店必须实现的最低销售额。
e. 投资回收期限
将若干年的销售额、费用、利润等情况列表，制定投资回
收计划，评估投资是否理想。
（三）商圈内部环境因素
1.零售商店的业态
便利店以销售居民日常生活用品为重点，大型百货商店主
要销售选购性商品和高档性商品。零售店经营业态一旦选
对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭人口的多少、年
龄层6 次也会对商品需求产生影响。
2021/9/12
（4）购买力：商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决
定的。企业在选择立地时，应以社会经济地位较高、可支配收
入较多者居住区域作为优先选择为佳。
购买力指数 = A·50% + B·30% + C·20%
19
2021/9/12
四、零售店选址
作为OK便利店落地广州的首批旗舰标志之一，该便利店在 盘福路分店的选址可谓独具匠心。
OK便利店盘福路分店位于盘福路汽车站靠近居民区的拐角， 店面20多平方米。该店门前的车站设有一二十条公交车线路的 停靠点，是日常客流量的高峰路段。同时，盘福路作为实行交 通管制的单行线，道路两边的人流容易汇聚到公交车站这一侧， 在此设店可收单边地段享受双边客流之利，还使顾客省去了过 马路的麻烦，符合方便快捷消费的要求。另外，OK便利店贴近 该处的居民区，对面还有新开发的楼盘，可以尽享这一路段的 流动消费者与固定客群，利于树立企业品牌。
在选址时，应选择地价或租金合理、有较大潜在成长优势的位
置。
（2）货源的供应及价格水平
零售企业经营需要大量商品货物的供应，如果所处地区及周边
区域的商品供应不足或物流系统不畅通，会影响零售企业的发展
第四章门店选址与商圈分析ppt课件
二、连锁门店商圈及设定
（一）商圈及商圈形态 1、商圈的含义与层次
商圈（trading area）也称交易区域，是 指以连锁门店所在地为中心，沿着一定的方向和 距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是 连锁门店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购 买商品和服务的顾客所居住的地理范围。
连锁门店的商圈一般由三部分组成： ◆ 主要商圈（primary trading area） ◆ 次级商圈（secondary tradingarea） ◆ 边缘商圈（fringe trading area）
上的优劣势； （2）竞争店的销售规模与目标定位 （3）竞争店的目标顾客层次特点 （4）竞争店商品结构和经营特色 （5）竞争店的实力和管理水平
B、 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈 程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售 的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还 是不足，以决定是否选择在此地开店。通常位于 饱和程度低的地区，门店的成功可能性较高度饱 和地区的商店要大，因而分析商圈饱和度对于新 开设门店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标（ IRS）计算公式为：
麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻 璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体 现其经营宗旨———方便、安全、物有所值。由 于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。
4.不急于求成 黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价
超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成，而 是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功 ，让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进 ，有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新 布点。松江、金山的两个布点，就是经过了这样 的曲折。 5. 优势互动 麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是品 牌声誉较高的，如家乐福、百盛购物中心、上海 广场、时代广场等。知名百货店为麦当劳带来客 源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补 的作用。
商圈分析与选址决策(ppt43张)
7、竞争程度 商圈饱和度——判断某个地区商业竞争激烈程度的 指标
C × RE 商圈饱和指数（IRS）＝——— RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额 RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
商圈饱和指数（IRS）
店址选址决策的步骤
分析每个地理区域（商圈，确定最有吸 引力的开店区域 分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点 商圈
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围 边缘商圈
5% 1525%
次要商圈
5070%
2.经规划的购物中心 指由一组统一规划、建在一起的商业建 筑所构成，产权集中，实行集中管理 优点：商品和服务品种的组合合理；各 商店的客流达到最大化；拥有各具特色 但又统一规划的购物中心形象 缺点：租金较贵，营业管理易受限制， 竞争也较激烈
促销手段可能扩大商圈的边际范围
商圈的影响因素
5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客 又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小 “群体竞争效应”（“扎堆效应”）也可能使 商圈扩大 6.交通状况 交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩 小商圈范围
二、商圈分析
商圈分析，就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析，为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据
购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％
A：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、 偿还贷款、各种保险费和不动产消费等） B：商圈内前一年的零售总额 C：具有购买力的人口数量
C × RE 商圈饱和指数（IRS）＝——— RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额 RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
商圈饱和指数（IRS）
店址选址决策的步骤
分析每个地理区域（商圈，确定最有吸 引力的开店区域 分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点 商圈
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围 边缘商圈
5% 1525%
次要商圈
5070%
2.经规划的购物中心 指由一组统一规划、建在一起的商业建 筑所构成，产权集中，实行集中管理 优点：商品和服务品种的组合合理；各 商店的客流达到最大化；拥有各具特色 但又统一规划的购物中心形象 缺点：租金较贵，营业管理易受限制， 竞争也较激烈
促销手段可能扩大商圈的边际范围
商圈的影响因素
5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客 又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小 “群体竞争效应”（“扎堆效应”）也可能使 商圈扩大 6.交通状况 交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩 小商圈范围
二、商圈分析
商圈分析，就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析，为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据
购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％
A：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、 偿还贷款、各种保险费和不动产消费等） B：商圈内前一年的零售总额 C：具有购买力的人口数量
商圈分析与选址决策(ppt43张)
实地调查 电话询问 邮寄问卷 提供服务
第二节
商店位置选址
商圈分析
商店具体位置选择
一、商店位置类型的设计
1.独立店 指商店独立开店，不与其他竞争对手比 邻相设 优点：租金较低，足够大的停车场，没 有直接竞争，没有营业时间或商品的限 制，且易于扩张 缺陷：难以吸引客流；缺乏协同效应
一、商店位置类型的设计
1、地理位置细分策略 商店选址与路面、地势的关系
商店选址与地形的关系：方位情况 走向情况 交叉路口情况
三.商店最佳位置选择的策略
2、潜在商业价值评估策略 (1)拟选的商店地址在城区规划中的位置及 其商业价值 (2)是否靠近大型机关、单位、厂矿企业 (3)未来人口增加的速度、规模及其购买力 提高度 (4)是否有集约效应
• 章商圈分析与选址决策
在零售业经营要素中，我们往往将店址 视为企业经营最重要的因素之一 零售业是典型的“地利性”产业 大型零售连锁集团对选址很重视,占到 开店成功因素的50%
为什么店址选择对零售商来说如此重要？
店址在顾客选择商店时是首要考虑的因素 零售商可以利用商店的位置来开发可持续 的竞争优势
三.商店最佳位置选择的策略
3、出奇制胜策略 4、专家咨询策略
五、店址选择的程序
选择区域、方位
制图——找出最佳位置
市场调查
具体实施方案的制订和落实
案例讨论：肯德基快餐店选址分析
1986年9月下旬，肯德基快餐店开始考虑打入人口众多的中国 市场。他们面临的首要问题是：第一家肯德基店址应当选在 何处？现在有三个地点可供选择：上海、广州、北京。 上海。上海是中国最大的市场，有1100多万居民、19000多家 工厂和中国最繁忙的港口，上海是中国最繁荣的商业中心， 其优越的经济地位在国内显而易见。上海的明显优势是在这 里容易获得合乎质量的充足的肉鸡供应，通过兴办合资企业， 泰国的正大集团已经在东南亚地区建立了10个饲料厂和家禽 饲养基地，可以为上海供应肉鸡。肯德基的东南亚办公室与 正大集团有着良好的关系。虽然上海一向是主要的商业中心， 但改革开放初人民收入水平增长不快，能否迅速接受西方快 餐文化还是个疑问。而且它的噪音和污染令旅游者感到沮丧， 西方游客不多。
第二节
商店位置选址
商圈分析
商店具体位置选择
一、商店位置类型的设计
1.独立店 指商店独立开店，不与其他竞争对手比 邻相设 优点：租金较低，足够大的停车场，没 有直接竞争，没有营业时间或商品的限 制，且易于扩张 缺陷：难以吸引客流；缺乏协同效应
一、商店位置类型的设计
1、地理位置细分策略 商店选址与路面、地势的关系
商店选址与地形的关系：方位情况 走向情况 交叉路口情况
三.商店最佳位置选择的策略
2、潜在商业价值评估策略 (1)拟选的商店地址在城区规划中的位置及 其商业价值 (2)是否靠近大型机关、单位、厂矿企业 (3)未来人口增加的速度、规模及其购买力 提高度 (4)是否有集约效应
• 章商圈分析与选址决策
在零售业经营要素中，我们往往将店址 视为企业经营最重要的因素之一 零售业是典型的“地利性”产业 大型零售连锁集团对选址很重视,占到 开店成功因素的50%
为什么店址选择对零售商来说如此重要？
店址在顾客选择商店时是首要考虑的因素 零售商可以利用商店的位置来开发可持续 的竞争优势
三.商店最佳位置选择的策略
3、出奇制胜策略 4、专家咨询策略
五、店址选择的程序
选择区域、方位
制图——找出最佳位置
市场调查
具体实施方案的制订和落实
案例讨论：肯德基快餐店选址分析
1986年9月下旬，肯德基快餐店开始考虑打入人口众多的中国 市场。他们面临的首要问题是：第一家肯德基店址应当选在 何处？现在有三个地点可供选择：上海、广州、北京。 上海。上海是中国最大的市场，有1100多万居民、19000多家 工厂和中国最繁忙的港口，上海是中国最繁荣的商业中心， 其优越的经济地位在国内显而易见。上海的明显优势是在这 里容易获得合乎质量的充足的肉鸡供应，通过兴办合资企业， 泰国的正大集团已经在东南亚地区建立了10个饲料厂和家禽 饲养基地，可以为上海供应肉鸡。肯德基的东南亚办公室与 正大集团有着良好的关系。虽然上海一向是主要的商业中心， 但改革开放初人民收入水平增长不快，能否迅速接受西方快 餐文化还是个疑问。而且它的噪音和污染令旅游者感到沮丧， 西方游客不多。
零售管理商圈课件(1).ppt
重新洗牌，中心商圈功能向单一化发展，商业集中程度更高，影响力开 始快速增加。 （3）成熟期：形成多个商圈，原商圈人流减少，影响力降低，但未出现缺 口，仍占明显优势，与次商圈互相竞争，互为补充。 （4）衰退期：随城市布局的变动，核心商圈内大量店铺转移，人流量、销 售额、店铺数量大量下降，影响力急剧下降，蜕变成次商圈或更小的商 圈。
供依据。 购买力指数=AX50%+BX30%+CX20% A—商圈内可支配收入总和 B—商圈内零售总额 C—具有购买力的人口数量 ➢ 对商圈内经济状况分析：选择行业多样化的商圈开业。
17
第二章 零售商圈分析与选址
第一节 零售商圈分析
四、商圈特点的调查与分析 竞争状况：商圈竞争点情况调查与分析 立足于商圈范围内，重点是那些具有竞争相关性的店型。 ➢ 综合调查：选地、用地、店铺构造、商品策略、店铺计划、运营管理等。 ➢ 商店能力调查：商品综合能力调查，包括品种、面积、货源等；A类商
3
第二章 零售商圈分析与选址
第一节 零售商圈分析
一、商圈与商圈分析 商圈的层次 为便于研究，一般将商圈视为同心圆形。
廊坊万达广场
4
第二章 零售商圈分析与选址
第一节 零售商圈分析
一、商圈与商圈分析 商圈的生命周期 （1）起步期：商圈内商业网点数目较少，分布相对集中，中心商圈内区域
的城市功能比较多，向城市边缘区延伸时，影响力急剧减少。 （2）发展期：中心商圈内的商业网点数目开始快速增加，企业、店铺开始
12
第二章 零售商圈分析与选址
第一节 零售商圈分析
（3）交通地理状况：交通便捷，商圈规模扩大 （4）城市商贸网点布局：受城市商业布局影响 （5）商圈内商店的聚集状况：不同业态、相同业态、不同商业行业企业 （6）消费者的购物方式：商圈范围受交通工具、购买频率和批次的影响。 商圈内部环境因素 （1）零售商店的业态：不同业态，对商圈大小的影响不同。 （2）商品结构：同等规模同一业态，不同商品结构的企业，商圈大小不同。 （3）商店规模：商店规模在一定范围内与商圈大小呈正比例关系。 （4）营销手段和信誉
供依据。 购买力指数=AX50%+BX30%+CX20% A—商圈内可支配收入总和 B—商圈内零售总额 C—具有购买力的人口数量 ➢ 对商圈内经济状况分析：选择行业多样化的商圈开业。
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第二章 零售商圈分析与选址
第一节 零售商圈分析
四、商圈特点的调查与分析 竞争状况：商圈竞争点情况调查与分析 立足于商圈范围内，重点是那些具有竞争相关性的店型。 ➢ 综合调查：选地、用地、店铺构造、商品策略、店铺计划、运营管理等。 ➢ 商店能力调查：商品综合能力调查，包括品种、面积、货源等；A类商
3
第二章 零售商圈分析与选址
第一节 零售商圈分析
一、商圈与商圈分析 商圈的层次 为便于研究，一般将商圈视为同心圆形。
廊坊万达广场
4
第二章 零售商圈分析与选址
第一节 零售商圈分析
一、商圈与商圈分析 商圈的生命周期 （1）起步期：商圈内商业网点数目较少，分布相对集中，中心商圈内区域
的城市功能比较多，向城市边缘区延伸时，影响力急剧减少。 （2）发展期：中心商圈内的商业网点数目开始快速增加，企业、店铺开始
12
第二章 零售商圈分析与选址
第一节 零售商圈分析
（3）交通地理状况：交通便捷，商圈规模扩大 （4）城市商贸网点布局：受城市商业布局影响 （5）商圈内商店的聚集状况：不同业态、相同业态、不同商业行业企业 （6）消费者的购物方式：商圈范围受交通工具、购买频率和批次的影响。 商圈内部环境因素 （1）零售商店的业态：不同业态，对商圈大小的影响不同。 （2）商品结构：同等规模同一业态，不同商品结构的企业，商圈大小不同。 （3）商店规模：商店规模在一定范围内与商圈大小呈正比例关系。 （4）营销手段和信誉
第五章商圈分析与选址决策 零售学课件
0.333 到B的概率 = 1166.67/（1250+1166.67+1333.33）=
0.311 到C的概率 = 1333.33/（1250+1166.67+1333.33）
=0.356
28
（三）商圈饱和度（IRS）分析
IRS = C*RE/RF 其中：C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客的平均购买额 RF：某地区经营同类商品的商店营业总面积
9
4、按所在地域性质的不同划分
市级商圈 区域商圈 社区商圈
10
（三）商圈的形态
商业区 住宅区 文教区 办公区 混合区
11
（四）商圈范围内的顾客来源 居住人口 工作人口 流动人口
12
二、商圈的影响因素
企业外部环境因素 企业内部因素
13
（一）企业外部环境因素
家庭与人口因素 地理状况 交通状况 城市规划 商业集聚
21
康帕斯商圈界限的计算公式：
D
y
1
d
xy
Px
Py
dxy为A与B城市的距离 Px为A城市的人口数 Py为B城市的人口数 Dy为A城市的商圈边界
22
A城市有9万人，B城市有1万人，两城之间 距离为20公里，假定在A、B城市之间D处为 分界点。
DB
dAB 1 PA
20 1 9
5(km)
PB
二、商店位置类型
孤立店 经规划的购物中心 自然形成的商业中心
41
（一）孤立商店
优势 – 无竞争对手 – 租金较低 – 具有灵活性 – 利于顾客一站式购物 – 场地不受限制
劣势 难以吸引新顾客 许多人不愿意跑很远的路去
一家店购物 大多数顾客喜欢品种齐全 广告费可能较高 运营费用不能分摊 地段并不一定理想 须新建房屋设施
0.311 到C的概率 = 1333.33/（1250+1166.67+1333.33）
=0.356
28
（三）商圈饱和度（IRS）分析
IRS = C*RE/RF 其中：C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客的平均购买额 RF：某地区经营同类商品的商店营业总面积
9
4、按所在地域性质的不同划分
市级商圈 区域商圈 社区商圈
10
（三）商圈的形态
商业区 住宅区 文教区 办公区 混合区
11
（四）商圈范围内的顾客来源 居住人口 工作人口 流动人口
12
二、商圈的影响因素
企业外部环境因素 企业内部因素
13
（一）企业外部环境因素
家庭与人口因素 地理状况 交通状况 城市规划 商业集聚
21
康帕斯商圈界限的计算公式：
D
y
1
d
xy
Px
Py
dxy为A与B城市的距离 Px为A城市的人口数 Py为B城市的人口数 Dy为A城市的商圈边界
22
A城市有9万人，B城市有1万人，两城之间 距离为20公里，假定在A、B城市之间D处为 分界点。
DB
dAB 1 PA
20 1 9
5(km)
PB
二、商店位置类型
孤立店 经规划的购物中心 自然形成的商业中心
41
（一）孤立商店
优势 – 无竞争对手 – 租金较低 – 具有灵活性 – 利于顾客一站式购物 – 场地不受限制
劣势 难以吸引新顾客 许多人不愿意跑很远的路去
一家店购物 大多数顾客喜欢品种齐全 广告费可能较高 运营费用不能分摊 地段并不一定理想 须新建房屋设施
零售商圈分析与选址课件
跨界合作与创新
零售商将与不同行业的企业合作，共 同开发新产品和服务，创造新的消费 场景和体验。
THANK YOU
感谢各位观看
选址经验教训
教训三：本土化适应不可忽视
不同地区的消费者需求和习惯存在差异。在选址过程中，企 业应充分考虑本土化的需求，适应当地的文化和消费习惯。 通过本土化的调整和创新，企业可以更好地融入当地市场， 提高竞争力。
05
零售商圈发展趋势与展望
新零售时代的零售商圈变革
线上线下融合
新零售时代下，零售商圈不再局 限于实体店面，而是通过线上平 台与线下门店的融合，实现全渠
提高经营效率
通过商圈分析优化商品结 构、库存管理和营销策略， 提高经营效率。
商圈分析的内容
01
02
03
04
人口分布
了解商圈内的人口数量、年龄 结构、性别比例等基本情况。
消费水平
分析商圈内的居民收入水平、 消费习惯和购买力，评估潜在
顾客的消费能力。
竞争状况
调查商圈内同行业的数量、规 模、经营状况等，了解竞争状
选址经验教训
教训一：市场调研至关重要
在选址过程中，进行充分的市场调研至关重要。了解目标市场的需求、竞争状况、消费者行为等因素，有助于企业做出更明 智的决策。忽视市场调研将导致选址决策的盲目性和风险增加。
选址经验教训
教训二：关注交通便利性
交通便利性是影响消费者选择购物地点的重要因素之一。在选址时，应优先考虑交通便利的地段，以 方便消费者前来购物。同时，企业还应考虑自身配送和物流的需求，确保货物运输的便捷性。
道销售。
数据驱动决策
利用大数据和人工智能技术，分析 消费者行为和购物习惯，为零售商 提供精准的市场定位和营销策略。
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天河城广场的商业区域分析
购书中心 维多利广场
体育中心
广百 中怡店
天河城 广场
宏城广场
正佳广场
天河南路的特色商品店
案例分析：蒂妮的精品店
蒂妮必须决定在哪里开设自己的成衣精 品店，这间商店已经在她的脑海里构思 了好几年了。
听到一个翻修拱廊建筑的计划，这座建 筑就位于她所在的那座城市的商业区中。 这则消息使她的开店决心更坚定了。她 一共考虑了三个开店的位置。
四、影响商圈分析的其他因素
A、商店的经营特征 B、商店的经营规模 C、竞争商店的位置 D、交通地理状况 E、人口特征 F、购买者的行为特征
第二节 店址的基本类型
一、孤立店铺 二、无规划商业区
三、规划购物中心
中心商业区 次级商业区 邻里商业区 商业街 区域购物中心 社区购物中心
围的消费者。
三、确定商圈的方法
1、零售引力法则 商圈是由人口和距离两个因素确定：两
个市场吸引顾客的比率，与该市场大小 成正比，与到两个市场的平方成反比。 Ba＝Pa× Db 2
Bb Pb Da Db＝Dab ÷ 1＋ Pa 1/2
Pb
例题分析
某南方地级城市，有各自独立的A、B、C 和D地区人口和距离的资料：A地区位于中 心位置并且是最大的，拥有20万人口，围 绕在它四周的是三个小的地区。B地区有2 万人口，距离A地区12公里；C地区有4万 人口，距离A地区10公里；D地区有5万人 口，距离A地区6公里。
和分析，为选择店址，制定和调整经营方针
和策略提供依据。
商圈分析的重要性
（1）新设零售店进行合理选址前提 （2）利于制定竞争经营策略 （3）利于企业进行市场开拓
二、商圈构成及顾客构成
核心商圈 次级商圈 边缘商圈
核心商圈（Primary Trading Area）是 最接近零售店的区域；
IRS（B）＝17000×6.28/(2500+500)=35.59
3、赫夫法则
零售店对顾客吸引力是由不同地区某商 品种类的营业面积、顾客从家庭住所到 购物区所花时间，以及不同类型顾客对 路途时间不同的重视程度组成。
赫夫法则计算公式：
Pij＝ Sj/(Tij)a ∑ Sj/(Tij)a ×100％
请运用莱利法则计算A地区在这些方向的 商圈大小。
2、市场饱和程度分析
商店不饱和区：销售某一种产品或服务 的商店太少，以至于难以满足所有消费 者需求的区域；
商店饱和区：销售某一种产品或服务的 商店数量太多，以至于某些零售企业难 以获得正常利润的区域；
商店均衡区是零售企业的数量与消费者 需求大致相符。
饱和度指数通过计算零售商业市场饱和系数， 测定特定商圈内某类商品销售饱和程度的指 标。
公式：IRS＝（H）（RE）/RF IRS——某地区某类商品零售饱和系数 H——某地区某类商品的潜在顾客人数 RE——某地区每一顾客用于购买某类商品的
费用支出 RF——某地区经营同类商品商店营业总面积
次级商圈（Secondary Trading Area） 紧邻核心商圈、位于核心商圈以外的区 域；
边缘商圈（Fringe Trading Area）位 于次级商圈以外的区域。
商圈的顾客来源
1、居住人口：分布在商店周围的居民工作都不在商店周
第三章 零售店的商圈与选址
第一节 零售商圈的确定
一、商圈与商圈分析
1、商圈是零售店以其所在地点为中心， 沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客 的辐射范围。简而言之，来店顾客所居 住的地理范围。
2、商圈分析（Trading Area Analysis）
经营者对商圈的构成情况、特点、范围
以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查
例题分析
某人打算在城市A或者城市B开一家干洗店， 这两个城市居民每月对干洗的支出都是6.28 美元，他们家庭数量都是1.7万户，但是城 市A中所有干洗店的占地面积为2000平方英 尺，而城市B有2500平方英尺，拟开设的商 店所占面积500平方英尺。
IRS（A）＝17000×6.28/(2000+500)=42.70
在传统的商业中心综合大楼附近的山庄里，大 约有20家小零售商店，多数是餐馆，也有3家女 装商店。
在山庄的主要街道旁边有一所旧房子，蒂妮可 以用它的一层。面积有900平方英尺。租金每年 15000美元，没有超额条款，可以签订为期两年 的租约。
1.商业区的拱廊市场
该城市的中心商业区曾经是拱廊式的。 这次建议翻修的拱廊建筑是整个翻修计 划主体的一个部分。同时，一家新百货 商店和几栋办公楼已经开始使用了。完 成整个主体计划需要再用6年时间。
自1912年来，这座拱廊建筑一直是商业 区的贸易中心，但是近15年来一直闲置 着。
这次翻修工程包括一座三层的购物大厦， 并带有停车场、低价修车厂以及传统的 商业中心综合大楼。第一层计划开设40 家商店，第二层再多设28家，第三层是 一组餐馆。
Pij ——消费者从住所前往商业区的可能性 Sj ——某类商品在商业区内的总营业面积 Tij ——消费者从住所到商业区所需花费的时间 a ——指数，衡量顾客因顾客类型对路途时间
的重视程度，通过实际调研加以确定
例题分析
假设一家专业用品商店考虑三个选址位置。 在这三个区域中，家用吸尘器的总营业面 积分别为200平方英尺、300平方英尺和500 平方英尺。潜在顾客群的住所距离这三个 区域分别是7分钟、10分钟和15分钟。通过 调研，顾客对路途时间的重视程度为2。因 此区域1，顾客购买可能性43.9%;区域2为 32.3%；区域3为23.9% 。
蒂妮所考虑的位置约有30平方英尺，位 于一楼的大门附近，租金20美元，每年 总计18000美元。如果销售额超过225000 美元，租金将占8％，她不得不签订为期 3年的租约。
2.柔狮山庄
翻修的城区部分被人戏称为“柔狮山庄”，因 为那里有耸人听闻的过去。在今天，那里有整 洁而且保护完好的棕色石头，舒适的环境，象 世外桃源一样。