房地产经纪人理论与实务知识p
房地产经纪人协理、经纪人资格考试知识点及考点汇总(最新分享)

房地产经纪人协理、经纪人资格考试核心知识点、考点汇总(最新分享)1、房产经纪人考试必背核心100知识点2、房地产基础知识大全汇总3、房地产基础知识各考点1、房产经纪人考试必背核心100知识点1、房地产:是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。
它是由房产和地产两大部分组成。
所谓房产,是指以房屋作为物质载体的财产;所谓地产,是指以土地作为物质载体的财产。
其特征有:(1)固定性;(2)永久性;(3)个别性;(4)保值性与增值性。
2、房地产业:是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。
它包括:土地的开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押,以及由此形成的房地产市场。
3、三通一平:是指建设前期的开发工作,指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
“三通”是把开发区红线以外的道路,给排水管道、供电线引入施工现场,“一平”是把施工现场的土地进行平整。
4.七通一平:指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。
“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。
“一平”是土地平整。
5.规划红线:是对建设用地范围的标定,通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。
6.保障性住房:是与商品性住房(简称商品房)相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。
7.经济适用房:指具有社会保障性质的商品住宅,是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,具有经济性和适用性的特点。
这类住宅因减免了市政配套等费用,(其中包括免去土地出让金,削减了市政配套费用的50%,并且优先享受银行信贷,其成本低于普通商品房,并且规定了较低的固定利润率3%),故又称经济实用房。
8.政策性租赁住房:某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有,用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。
房地产经纪人经纪实务课件
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(二)房地产市场营销的基本特征
1、受区域影响很大 2、消耗时间较长 3、具有动态性 4、受消费者心理预期影响较大 5、受政策法规影响较大
三、房地产市场营销的主体及流程(掌握)
(一)房地产市场营销结构 它是指从事与房地产营销活动相关的机构的总称 (二)存量房和新建商品房市场营销对比(表1-5)
(三)房地产市场营销的一般流程
二、房地产市场营销的基本特征(掌握)
(一)房地产市场的基本特征
房地产商品具有不可移动、产品差异性大、开发周 期长、区域性、投入资金大和风险性高等特性。 房地产市场是一个特殊的商品市场,六大特征: 1、区域性 2、交易复杂性 3、不完全竞争性 4、供给滞后性 5、与金融市场关联度高 6、受政府干预较大
(2)营销客体 10类:有形商品、无形服务、事件、体验、人 物、地点、财产权、组织、信息、观念。 (3)价值与满意 价值=效用/成本 =(功能利益+情感利益)/(货币成本+精力成本+时间成本+体力成本) (4)交换和交易 交换——市场营销学的核心概念 交易——交换的最基本单位 (5)市场 市场三要素:消费主体、消费客体、有效需求 市场=人口+购买力+购买欲望
①解决生产与消费的矛盾,满足生活消费和生产消费的需要 ②实现产品或服务的价值和增值 ③避免社会资源和企业资源的浪费 ④满足消费者需求,提高人构和职能
1、市场营销的成本 2、市场营销的部门结构 (1)部门结构:较为常见的——职能式和事业部 式组织结构 (2)职能——四个方面
四、房地产电子营销与全球视角(熟悉)
(一)房地产电子营销
1、电子商务在房地产营销中的应用:广告宣传、销售渠道、 信息发布、物业管理服务、网络促销、市场调研。
最新整理房地产经纪人《经纪实务》第一章讲义
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房地产经纪人《经纪实务》第一章讲义年房地产经纪人《经纪实务》第一章讲义点击查看更多关于房地产经纪人真题及答案>>第一章房地产概论一、房地产:指土地以及建筑物等土地定着物,是实物、权益和区位三者的结合体。
(也称为不动产)土地的地表范围,指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。
(地上空间的高度以飞机的飞行高度为限,地下空间的深度以人类的能力所及为限。
)建筑物:既包括房屋也包括构筑物。
(广义)单指房屋(狭义)房屋是指有基础、墙、顶、门、窗,起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用,供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物。
构筑物:指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物。
其他土地定着物:指附属于土地或建筑物,从而成为土地或建筑物的从物,应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物,但当事人另有约定的除外。
实物:是指房地产中看得见、摸得着的部分。
权益:指房地产中无形的、不可触摸的部分,是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。
区位:指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系,包括位置、交通、周围环境和景观,外部配套设施等。
房地产的重要性:是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间,而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。
有助于增加归属感和使社会趋向稳定。
房地产的性质:资源、财产、资产、生活资料、生产资料、生产要素,生活必需品,奢侈品,炫耀品,福利品,商品,投资品等多种性质。
房地产的特性:不可移动,独一无二,寿命长久,供给有限(有限性和不可再生性),价值量大,用途多样,相互影响,易受限制(政府对房地产的限制是通过管制权、征收权、征税权和充公权来实现的),难以变现(不可移动、独一无二、价值)和保值增值(房地产价格变化的总体趋势总是上升的)等特性。
房地产分类:1、按房地产用途分类:居住,办公,商业,旅馆业,餐饮,体育和娱乐,工业,农业,特殊用途,综合用途2、按房地产开发程度分类:生地(不具有城市基础设施的土地)。
房地产经纪人理论与实务(doc 9页)_New
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房地产经纪人理论与实务(doc 9页)房地产经纪人理论与实务第一节经纪人概述一、经纪人概念(一)经纪业“经纪”表示一种营业或职业性的行为,是以提取佣金为经营特征来为交易双方提供中介服务的。
经纪业是指从中介绐他人进行商品交易活动的行业,其中经纪人是实施经纪行为的主体。
经纪业的活动范围较广,涉及各行各业,各个区域,但政府对有些控制专营的特殊行业经纪活动,进行专业经营限制,如期货经纪、证券经纪、外汇经纪、房地产经纪等。
(二)经纪人经纪人是指在商品交换市场中专门从事为买卖双方介绍交易等中介服务活动,以获取佣金的中间商。
它主要包括3个方面的含义;一是经纪人是以买卖双方为服务对象的;二是经纪人在其经纪业务活动中只起居间介绍的作用,不能成为商品买卖任何一方的当事人,也无权签订其买卖合同,其服务活动是在充分尊重买卖双主权益的基础上进行的;三是经纪人以收取一定报酬为中介服务活动的目的;经纪人是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。
经纪是一种中介服务活动,从产业结构来说是属于第三产业,从法律角度来看,是既可属于商法,又可以属于民法的法律行为。
代理人与(居间)人的主要特征进行区别比较。
(1)代理人以委托人的名义,在委托人授权范围内进行代理活动,由此产生的法律后果由委托人承担;而经纪(居间)人则是处于独立地位,以自己的名义来从事经纪活动,其法律后果由自己承担。
(2)代理人在交易活动中,代表委托人(买方或卖方)与第三人(买方或卖方)发生直接买卖关系,而经纪(居间)人在其经纪活动中,必须由买卖双方发生直接关系,进行交易。
(3)代理人在交易活动中向第三人地理表达自己的意志,有一定权利控制商品的价格及销售条件等,并可代理委托人签订交易合同;而经纪(居间)人则向交易双方表达的是买卖双方的意志,无权控制商品价格及销售条件,也无资格签订交易合同。
(4)代理人只行使委托人委托的权利和义务,对第三人不具有任何权利和义务;而经纪(居间)人则独立对当事人双方负有同等权利与义务,但无权替交易双方的任何一方行使权利。
(房地产管理)房地产经纪人理论与实务
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房地产经纪人理论与实务第一节经纪人概述一、经纪人概念(一)经纪业“经纪”表示一种营业或职业性的行为,是以提取佣金为经营特征来为交易双方提供中介服务的。
经纪业是指从中介绐他人进行商品交易活动的行业,其中经纪人是实施经纪行为的主体。
经纪业的活动范围较广,涉及各行各业,各个区域,但政府对有些控制专营的特殊行业经纪活动,进行专业经营限制,如期货经纪、证券经纪、外汇经纪、房地产经纪等。
(二)经纪人经纪人是指在商品交换市场中专门从事为买卖双方介绍交易等中介服务活动,以获取佣金的中间商。
它主要包括3个方面的含义;一是经纪人是以买卖双方为服务对象的;二是经纪人在其经纪业务活动中只起居间介绍的作用,不能成为商品买卖任何一方的当事人,也无权签订其买卖合同,其服务活动是在充分尊重买卖双主权益的基础上进行的;三是经纪人以收取一定报酬为中介服务活动的目的;经纪人是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。
经纪是一种中介服务活动,从产业结构来说是属于第三产业,从法律角度来看,是既可属于商法,又可以属于民法的法律行为。
经纪人的一般职能主要包括信息服务、中介服务和代理服务三个方面。
(三)经纪人的特征经纪人具有与其他行业不同的特性,其主要特征有:1、经纪人提供的是智力、精力与体力相结合的综合性专业劳动服务。
2、经纪人以信息为资本,不占有买卖的商品,无须支付贷款,也无须承担商品交易的经济风险责任。
3、开放性与适应性。
开放性是指经纪人的行为具有较大的自由度;适应性是指经纪人的行为要能适应各种环境、不同业务和不同客户的需要。
4、经纪人可以是公民也可以是经济组织。
5、经纪人根据不同情况可以分为几种类型:按职业特点可分为专业经纪人和兼职经纪人;按行业不同可以分为若干不同经纪人;按素质可分为一般经纪人和专家型经纪人。
(四)经纪人在中介服务活动中不同服务的区别经纪人在从事中介服务活动中的居间服务、代理服务、咨询服务等,都有其共同之处,但由于各自从事的具体业务关系不同,并且根据不同业务签订不同的合同,其法律关系、权利和义务也不所不同。
建筑与房地产经纪专业知识和实务
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建筑与房地产经纪专业知识和实务建筑与房地产经纪是一个涉及广泛且复杂的领域,涵盖了建筑设计、房地产市场分析、房地产交易流程等多个方面的知识和实务。
在这篇文章中,我将介绍一些建筑与房地产经纪的专业知识和实务内容。
一、建筑方面的专业知识和实务1. 建筑设计:建筑设计是建筑师根据客户需求和规划要求进行建筑物外观、结构、功能等方面的设计。
建筑设计需要考虑建筑的美学、结构安全、施工工艺等因素。
2. 建筑施工:建筑施工是将建筑设计图纸转化为实际建筑物的过程。
建筑施工需要进行土地平整、基础施工、结构施工、装饰装修等工作。
3. 建筑材料:建筑材料包括水泥、砖石、钢筋等,是建筑施工的基础。
建筑专业人员需要了解各种建筑材料的性能、使用方法和施工要求。
4. 建筑法规:建筑法规是指国家和地方政府制定的关于建筑物设计、施工、使用等方面的法律和规定。
建筑专业人员需要了解并遵守相关的建筑法规,以确保建筑物的安全合法。
二、房地产经纪方面的专业知识和实务1. 房地产市场分析:房地产经纪人需要对房地产市场进行调研和分析,了解市场供求情况、价格趋势等,以便为客户提供准确的房地产投资建议。
2. 房屋估价:房地产经纪人需要根据房屋的位置、面积、装修程度等因素,对房屋进行估价。
准确的房屋估价可以帮助卖方确定房屋的售价,也可以帮助买方评估房屋的价值。
3. 房地产交易流程:房地产交易涉及买卖双方的合同签订、房屋交割、产权过户等环节。
房地产经纪人需要了解房地产交易的各个环节和相关的法律法规,以便为客户提供专业的交易服务。
4. 房地产投资分析:房地产经纪人可以根据客户的需求和资金状况,为其提供房地产投资分析和建议。
房地产投资分析需要考虑投资回报率、风险评估等因素,帮助客户做出明智的投资决策。
总结起来,建筑与房地产经纪涉及的专业知识和实务非常丰富。
建筑方面的专业知识包括建筑设计、建筑施工、建筑材料等;房地产经纪方面的专业知识包括房地产市场分析、房屋估价、房地产交易流程等。
第一章 概述《房地产经纪实务》ppt 课件

1)房地产中介服务与经纪服务
➢ 房地产中介服务是指在房地产投资、建设、交易、消费等 各个环节中为当事人提供居间服务的经营活动,是房地产 咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
2)房地产经纪业务的分类
房地产金融)房地产经纪活动的作用 ➢ 拓宽了房地产流通渠道 ➢ 为房地产市场提供信息、反馈信息 ➢ 给房地产市场注入了竞争机制。
依不同房地产交易形式对房地产市场进行划分也就成为 必然,如土地市场。
4)按房地产购买者目的划分
根据购买者购买目的不同,可以将房地产市场分为自 用市场和投资市场。
5)其他划分方式
例如,土地市场、房产市场、房地产金融市场(房 地产信托、住房储蓄、房地产保险、房地产证券、房地 产抵押贷款、房地产融资等)和房地产中介服务市场 (房地产经纪、房地产咨询和房地产评估等)。现房市 场和期房市场。合法市场和隐性市场。
2)房地产市场营销的内涵 ①房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商
品和服务的需求; ②房地产市场需求既包括现实需求又包括潜在需求; ③房地产市场营销不仅仅是推销,而是围绕着交换
展开的房地产产品价值的实现过程; ④房地产市场营销是贯穿于房地产开发全过程的价
值营销过程; ⑤房地产市场营销手段是以企业内、外部市场营销
⑤房地产经纪人必须利用专业知识和职业经验处理房地产交易 中的细节问题,向委托人披露相关信息,诚实信用,恪守合 同,完成委托业务,并为委托人保守商业秘密,充分保障委 托人的权益,等等。
1.2.2房地产市场营销的内涵 1)狭义上是指将房地产产品从房地产开发企业手中引导到消
房地产经纪实务重要知识点整理复习小抄
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房地产经纪实务重要知识点整理复习小抄1、市场营销定义:是从卖方的立场出发、以买方为对象,在不断变化的市场环境中,以满足一切现实和潜在消费者的需要为中心,提供和引导商品或服务到达消费者手中,同时企业获得利润的企业经营活动。
2、需要的五个层次:1.生理需要2.安全需要3.爱与归属需要4.尊重需要5.自我实现需要 需要:是指愿意并有能力购买某个产品或服务的欲望。
3、营销的客体有10类:有形商品、无形服务、事件、体验、人物、地点、财产权、组织、信息、观念。
4、价值=效用/成本=功能利益+情感利益/货币成本+精力成本+时间成本+体力成本价值:是指消费者所得到的效用(包括功能利益和情感利益)与所付出的成本(包括货币成本、精力成本、时间成本、体力成本)之比。
5、交换的五个条件:1.至少有两个以上的买卖或交换者2.交换双方都拥有另一方想要的商品或服务3.交换双方都有沟通及运送商品或服务的能力4.双方都有自由选择的权利5.双方都认为与对方的交易是适当或者是称心如意的。
6、市场形成的三个要素:A 、消费主体,即购买商品或服务的消费者和各类社会组织的总和。
B 、消费客体,即具有能够满足消费者某种需要的一定量的商品或服务。
C 、有效需求,即购买欲望和有购买力的组织和个人,人们愿意并有支付能力的购买需求。
市场是指一个特定产品或某类产品进行交易的卖方向买的集合。
市场=人口+购买力+购买欲望7、市场营销的动态平衡原理:市场营销的本质是企业在动态的环境、企业目标和企业内部条件三者之间寻求平衡的过程。
市场营销的部门常见的组织机构:A 职能式和B 事业部式 8、营销环境的五个特征:A 客观性 营销环境作为不以营销者意志为转移的因素B 差异性 不同企业在适应环境方面存在差异性C 多变性 营销环境是一个动态系统。
构成营销环境的因素是多方面的,不同因素在不同的时空范围内不断变化。
D 相关性 营销环境的组成因素之间相互影响、相互作用,共同决定着营销环境的变化。
房地产经纪理论与实务ppt11
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新编21世纪房地产系列教材
5.1.3.1 签订“阴阳合同”
• 经纪人作为房地产专业人员对房地产政策大多有所了解,对房地产交易的
税费缴纳环节也较为清楚,而买卖双方对此可能并不清晰。在交易过程中, 双方当事人有时均有逃避税费的想法,而经纪机构为尽快促成交易,亦主 动帮助当事人避税。一旦交易当事人之间发生纠纷,经纪机构亦须承担责 任。
• 1.经纪机构未尽谨慎审查义务
2.信息披露不实
• 3.委托人未尽诚实义务
4.“跳单”并拒付佣金
房地产经纪理论与实务
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5.1.2 经纪机构操作不规范导致的 纠纷
房地产经纪理论与实务
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此类纠纷是指,经纪机构违反法律法规及有关规定,不依法开展经纪活 动、不按照业务规范和程序操作等导致纠纷产生。
房地产经纪理论与实务
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5.1.1.1 对经纪服务内容或者完成标准理解不同导致的纠纷
• 经纪机构认为促成交易双方签订交易合同即完成了服务,按照经纪合同的
特征,除有特殊约定之外,经纪机构在促成双方成交之后即可视为完成经 纪合同的义务。而委托人认为须过户才能表明交易达成,合同的签订不代 表交易一定能够完成,经纪机构全面规范履行经纪义务是其获取佣金的必 要条件,应该在完成服务内容之后收取佣金。
房地产经纪理论与实务
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5.1.3 委托人行为不规范导致的纠 纷
房地产经纪理论与实务
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实践中不乏委托人在房地产交易活动中提出违法违规要求的,经纪机构 如对于不合法的要求不予拒绝,甚至为规避法律,为之出谋划策,也必须为 此承担相应的法律责任。
房地产经纪人考试知识要点
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☆考点1:是指房地产开发商和拥有者(卖者)在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。
▲形成供给有两个条件:一是开发商或拥有者愿意供给,二是开发商或拥有者有能力供给。
☆☆☆考点2:对某种房地产供给量是由许多因素共同决定的,其中主要有:1.该种房地产的价格水平。
2.该种房地产的开发成本。
3.该种房地产的开发技术水平。
4.开发商对未来的预期。
它们对房地产供给量的影响分别如下:1.该种房地产的价格水平。
一般来说,某种房地产的价格越高,开发该种房地产就越有利可图,开发商愿意开发的数量就会越多;相反,开发商愿意开发的数量就会越少。
2.该种房地产的开发成本。
在某种房地产自身的价格保持不变的情况下,开发成本上升会减少开发利润,从而会使该种房地产的供给减少;相反,会使该种房地产的供给增加。
3.该种房地产的开发技术水平。
在一般情况下,开发技术水平的提高可以降低开发成本,增加开发利润,开发商就会开发更多数量的房地产。
4.开发商对未来的预期。
如果开发商对未来的预期看好,如开发商预期该种房地产的价格会上涨,则在制定投资开发计划时会增加开发量,从而会使未来的供给增加,同时会把现在开发的房地产留着不卖,待价而沽,从而会减少该种房地产的现期供给;如果开发商对未来的预期是悲观的,其结果会相反。
☆考点3:房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。
在下图(a)中,横轴表示供给数量,纵轴表示价格。
由于价格上升刺激供给增加,因此供给曲线向右上方倾斜。
如果考虑影响供给量的其他因素,则供给量不再是沿着供给曲线上下移动,而是整个供给曲线发生位移。
如下图(b),以S0为基础,在影响房地产供给的其他因素不变的前提下,如果房地产的开发成本上升,整个供给曲线将由S0向左位移到S1;如果房地产的开发成本下降,整个供给曲线将由S0向右位移到S2。
☆☆考点4:房地产的均衡价格是指房地产的需求量与市场供给量相等时的价格,也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。
房地产经纪人理论与实务知识
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房地产经纪人理论与实务【最新资料,WORD文档,可编辑修改】第一节经纪人概述一、经纪人概念(一)经纪业“经纪”表示一种营业或职业性的行为,是以提取佣金为经营特征来为交易双方提供中介服务的。
经纪业是指从中介绐他人进行商品交易活动的行业,其中经纪人是实施经纪行为的主体。
经纪业的活动范围较广,涉及各行各业,各个区域,但政府对有些控制专营的特殊行业经纪活动,进行专业经营限制,如期货经纪、证券经纪、外汇经纪、房地产经纪等。
(二)经纪人经纪人是指在商品交换市场中专门从事为买卖双方介绍交易等中介服务活动,以获取佣金的中间商。
它主要包括3个方面的含义;一是经纪人是以买卖双方为服务对象的;二是经纪人在其经纪业务活动中只起居间介绍的作用,不能成为商品买卖任何一方的当事人,也无权签订其买卖合同,其服务活动是在充分尊重买卖双主权益的基础上进行的;三是经纪人以收取一定报酬为中介服务活动的目的;经纪人是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。
经纪是一种中介服务活动,从产业结构来说是属于第三产业,从法律角度来看,是既可属于商法,又可以属于民法的法律行为。
经纪人的一般职能主要包括信息服务、中介服务和代理服务三个方面。
(三)经纪人的特征经纪人具有与其他行业不同的特性,其主要特征有:1、经纪人提供的是智力、精力与体力相结合的综合性专业劳动服务。
2、经纪人以信息为资本,不占有买卖的商品,无须支付贷款,也无须承担商品交易的经济风险责任。
3、开放性与适应性。
开放性是指经纪人的行为具有较大的自由度;适应性是指经纪人的行为要能适应各种环境、不同业务和不同客户的需要。
4、经纪人可以是公民也可以是经济组织。
5、经纪人根据不同情况可以分为几种类型:按职业特点可分为专业经纪人和兼职经纪人;按行业不同可以分为若干不同经纪人;按素质可分为一般经纪人和专家型经纪人。
(四)经纪人在中介服务活动中不同服务的区别经纪人在从事中介服务活动中的居间服务、代理服务、咨询服务等,都有其共同之处,但由于各自从事的具体业务关系不同,并且根据不同业务签订不同的合同,其法律关系、权利和义务也不所不同。
房地产经纪人理论与实务汇编资料p
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一、经纪人概念
一经纪业
“经纪”表示一种营业或职业性的行为;是以提取佣金为经营特征来为交易双方提供中介服务的..
经纪业是指从中介绐他人进行商品交易活动的行业;其中经纪人是实施经纪行为的主体..经纪业的活动范围较广;涉及各行各业;各个区域;但政府对有些控制专营的特殊行业经纪活动;进行专业经营限制;如期货经纪、证券经纪、外汇经纪、房地产经纪等..
(二)经纪人
经纪人是指在商品交换市场中专门从事为买卖双方介绍交易等中介服务活动;以获取佣金的中间商..它主要包括3个方面的含义;
一是经纪人是以买卖双方为服务对象的;
二是经纪人在其经纪业务活动中只起居间介绍的作用;不能成为商品买卖任何一方的当事人;也无权签订其买卖合同;其服务活动是在充分尊重买卖双主权益的基础上进行的;
6、工作时间弹性大
由于房地产交易双方有很多是个人买卖;往往选择业余时间洽谈业务;房地产经纪人也要相应的将就客户的时间..
7、成交难度大
由于房地产是超高档商品;同时购房地产对于中国的大多数消费者来说;是人生中的一件大事;有不少的人也许一生只有这么一次;而且所购买的房屋可能永远会伴随消费者一生..因此消费者在选择房屋、价格、购买备件等方面需要反复慎重的比较和考虑;再加上目前国内大多数房地产经营者和消费者对经纪行业的认识不足;受传统观念影响较深;商品经济意识淡薄;经常发生买卖双方见面后;抛弃经纪人而直接成交的现象..这就需要房地产经纪人既要有耐性说服客户;又要注意保护自己的合法权益..
1、代理服务与居间服务
根据民法通则第64条;“代理人包括委托代理;法定代理和指定代理”..委托代理人按照被代理人的委托行使代理权;从事中介服务活动的代理人一般为委托代理人..我国一些经纪管理规定;将代理人也列入经纪活动经营范围;但代理人与经纪人在法律关系上有明显区别;根据委托代理合同与经纪居间合同的法律关系;对委托代理人与居间人的主要特征进行区别比较..
2023年房地产经纪人相关知识真题及参考答案和房地产经纪实务考试真题
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2023年房地产经纪人有关知识真题及参照答案一、单项选择题1. 民间信用是( C)。
A. 企业之间以赊销商品和预付货款等形式提供旳信用B. 企业. 银行或其他金融机构以商品或货币旳形式向消费者个人提供旳信用C. 个人之间互相以货币或实物所提供旳信用D. 企业以发行股票或债券旳形式筹集资金旳一种信用方式2. 委托性贷款中, 接受委托旳贷款人( B)。
A. 收取手续费, 承担贷款风险B. 收取手续费, 不承担贷款风险C. 不收取手续费, 承担贷款风险D. 不收取手续费, 不承担贷款风险3.建筑物一般是由若干个大小不等旳室内空间组合而成, 这些室内空间旳形成, 往往又要借助于一片片实体旳围合, 这一片片实体被称为(C )。
A.建筑组合B.建筑空间C.建筑构件D.建筑构造4. 对形成多种交易行为起着关键作用旳是客户旳( D)。
A. 理想B. 信念C. 能力D. 性格5. 某套二手住宅, 套内建筑面积下旳价格为2023元/m2, 套内建筑面积与本套住宅建筑面积之比为0. 92, 使用面积与建筑面积之比为0. 8, 则本套住宅建筑面积下旳价格为(B)元/m2。
A. 1600B. 1840C. 2023D. 21746.下列有关都市规划常用指标旳表述中, 不对旳旳是(D )。
A.容积率为一定地块内建筑物旳总建筑面积与地块面积旳比值B.建筑密度为一定地块内所有建筑物旳基底总面积与地块面积旳比率C.用地红线是指经都市规划行政主管部门同意旳建设用地范围旳界线D.建筑间距是指两栋建筑物外墙两轴线之间旳水平距离7. 未封闭旳阳台按(C )计算建筑面积。
A. 水平投影旳所有B. 水平投影旳2倍C. 水平投影旳二分之一D. 水平投影旳3/48. 某套住房旳建筑面积100m2, 总价为45万元。
假如首付15万元, 余款可以在三年内旳每年年末支付10万元, 假设年利率为5%, 则该套住房旳实际单价为(A )。
A. 4223元/m2B. 4288元/m2C. 4357元/m2D. 4500元/m29. 下列有关房屋基础旳表述中, 不对旳旳是(A )。
房地产经济理论专业知识与实务课件

地租的概念,地租的本质,地价的概念,我国地价的内涵;劳役地租、实物地租和货币地租等地租形式;级差地租、绝对地租和垄断地租的概念;地价的本质,地租与地价之间的数量关系。
(四)城市化理论
城市的概念,城市与乡村的区别,城市的分类,城市的产生,城市发展演变的阶段;城市化的概念及其表现,城市化进程的阶段划分,城市化的度量,城市化引起的变化,城市化与社会经济发展;郊区化的概念,发达国家的郊区化现象,我国的郊区化现象;逆城市化现象及其出现的原因。
(二)供求理论
房地产需求和房地产市场需求的含义,需求与需要的异同,决定房地产需求量的因素及其对房地产需求量的影响,房地产需求曲线的特点及其发生位移的情形;房地产供给和房地产市场供给的含义,决定房地产供给量的因素及其对房地产供给量的影响,房地产供给曲线的特点及其发生位移的情形;房地产均衡价格的概念及其形成原理,房地产供求与价格义,资金具有时间价值的原因;现金流量及现金流人、现金流出、净现金流量的含义;现金流量图上的要素,现金流量图的阅读和绘制;利息和利率的概念、计算;单利计息和复利计息的区别;名义利率和实际利率的含义及有关计算。
资金等效值的概念、.作用及其计算。
(三)房地产投资项目的现金流量
(七)房地产投资项目方案比选
房地产投资项目方案类型的含义和特点;房地产投资项目方案比选的含义和作用;净现值比较法、净现值率比较法、差额投资内部收益率法、差额净现值法、年值法、现值法等计算期相同和不同的互斥方案比选。
(八)房地产投资项目可行性研究报告
房地产投资项目可行性研究的含义、作用、主要依据和工作步骤,房地产投资项目可行性研究报告的结构和编制。
(六)国有建设用地使用权收回和终止
建设用地使用权收回和终止的各种情形。
房地产经济专业知识与实务
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第一章房地产经济基本理论第一节区位理论一、区位和区位理论(一)区位的含义区位,是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系,具体可标示为一定的空间坐标。
评判一宗房地产好坏的重要因素之一是区位。
(二)区位的牲1、区位的综合性区位按客体的多样性,分为:自然区位和社会区位。
自然区位又分为天文区位和自然地理区位;社会区位又分为经济区位、文化区位、政治区位等。
这些区位反映的是某一事物(房地产)与该区位之间的相互关系。
2、区位的确定性在特定的时间,区位是确定的和唯一的,受方位和距离两个因素的制约。
主体和客体间的区位关系有方位关系和距离关系。
方位和距离决定区位的唯一性。
方位是指方向和位置。
如:某座写字楼位于火车站东南侧。
距离是指与某一事物或场所远近。
距离对区位的影响通常比方位更重要,主体和客体间的区位关系必须有距离因素。
3、区位的层次性区位可以用不同的距离尺度表述:大位置>小位置>地址>微位置。
4、区位的历史性地理环境的变化引起区位的历史变迁。
区位的历史性是城市迁移或兴衰的重要原因。
(三)房地产区位的含义区位原本是房地产的外在因素,因房地产不可移动而内在化,成了房地产的重要组成部分。
房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系,包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。
一宗房地产的位置,是指该宗房地产所在的地方:坐落、方位、距离、朝向、楼层。
一宗房地产的交通,是指进出该宗房地产的方便程度。
一宗房地产的周围环境和景观,是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。
一宗房地产的外部配套设施,是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。
(三)区位理论的概念区位理论简称区位论,是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。
主要研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。
主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。
房地产经纪理论与实务
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房地产经纪理论与实务
房地产经纪理论与实务是一门研究房地产中的经济,法律,人文及市场营销的理论和实务的课程。
其内容包括:
1.房地产价值分析:学习如何分析房地产价值,以便向潜在买家展示房产所具有的优势和价值。
2.法律实践:主要是研究和了解房地产界的法律变化,以确保经纪人尽量遵守法律法规。
3.房地产行政管理:了解有关房地产行业的各种法律法规及管理规定,以免对经纪人造成不必要的风险。
4.市场营销:学习如何运用有效的营销手段吸引客户,并能够维持客户的忠诚度。
5.客户服务:学习如何把客户视为关键,建立良好的与客户的关系,提供卓越的服务,以增加满意度。
6.经济评估:学习如何通过分析当地的房地产市场,从而对要购买的物业进行评估,以确保投资的价值。
以上就是房地产经纪理论与实务的主要内容,它不仅要求经纪人掌握专业知识,还要求他们具有专业的社会技能。
经纪人需要本着公正,诚实,勤奋的原则,为客户提供优质的服务。
他还需要熟练掌握行业标准,了解客户的需求,以满足客户的要求。
此外,他还需要掌握经济学,金融学,宏观经济,行政管
理,市场营销,法律法规以及财务管理等方面的知识和技能。
通过以上知识和技能的融合,经纪人可以成功地为客户提供优质的服务,发挥自己的价值。
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房地产经纪人理论与实务【最新资料,WOR文档,可编辑修改】第一节经纪人概述一、经纪人概念(一)经纪业“经纪”表示一种营业或职业性的行为,是以提取佣金为经营特征来为交易双方提供中介服务的。
经纪业是指从中介绐他人进行商品交易活动的行业,其中经纪人是实施经纪行为的主体。
经纪业的活动范围较广,涉及各行各业,各个区域,但政府对有些控制专营的特殊行业经纪活动,进行专业经营限制,如期货经纪、证券经纪、外汇经纪、房地产经纪等。
(二)经纪人经纪人是指在商品交换市场中专门从事为买卖双方介绍交易等中介服务活动,以获取佣金的中间商。
它主要包括3个方面的含义;一是经纪人是以买卖双方为服务对象的;二是经纪人在其经纪业务活动中只起居间介绍的作用,不能成为商品买卖任何一方的当事人,也无权签订其买卖合同,其服务活动是在充分尊重买卖双主权益的基础上进行的;三是经纪人以收取一定报酬为中介服务活动的目的;经纪人是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。
经纪是一种中介服务活动,从产业结构来说是属于第三产业,从法律角度来看,是既可属于商法,又可以属于民法的法律行为。
经纪人的一般职能主要包括信息服务、中介服务和代理服务三个方面。
(三)经纪人的特征经纪人具有与其他行业不同的特性,其主要特征有:1、经纪人提供的是智力、精力与体力相结合的综合性专业劳动服务。
2、经纪人以信息为资本,不占有买卖的商品,无须支付贷款,也无须承担商品交易的经济风险责任。
3、开放性与适应性。
开放性是指经纪人的行为具有较大的自由度;适应性是指经纪人的行为要能适应各种环境、不同业务和不同客户的需要。
4、经纪人可以是公民也可以是经济组织。
5、经纪人根据不同情况可以分为几种类型:按职业特点可分为专业经纪人和兼职经纪人;按行业不同可以分为若干不同经纪人;按素质可分为一般经纪人和专家型经纪人。
(四)经纪人在中介服务活动中不同服务的区别经纪人在从事中介服务活动中的居间服务、代理服务、咨询服务等,都有其共同之处,但由于各自从事的具体业务关系不同,并且根据不同业务签订不同的合同,其法律关系、权利和义务也不所不同。
1、代理服务与居间服务根据《民法通则》第64条,“代理人包括委托代理,法定代理和指定代理” 。
委托代理人按照被代理人的委托行使代理权,从事中介服务活动的代理人一般为委托代理人。
我国一些经纪管理规定,将代理人也列入经纪活动经营范围,但代理人与经纪人在法律关系上有明显区别,根据委托代理合同与经纪(居间)合同的法律关系,对委托代理人与(居间)人的主要特征进行区别比较。
(1)代理人以委托人的名义,在委托人授权范围内进行代理活动,由此产生的法律后果由委托人承担;而经纪(居间)人则是处于独立地位,以自己的名义来从事经纪活动,其法律后果由自己承担。
(2)代理人在交易活动中,代表委托人(买方或卖方)与第三人(买方或卖方)发生直接买卖关系,而经纪(居间)人在其经纪活动中,必须由买卖双方发生直接关系,进行交易。
(3)代理人在交易活动中向第三人地理表达自己的意志,有一定权利控制商品的价格及销售条件等,并可代理委托人签订交易合同;而经纪(居间)人则向交易双方表达的是买卖双方的意志,无权控制商品价格及销售条件,也无资格签订交易合同。
(4)代理人只行使委托人委托的权利和义务,对第三人不具有任何权利和义务;而经纪(居间)人则独立对当事人双方负有同等权利与义务,但无权替交易双方的任何一方行使权利。
(5)代理人的服务范围较经纪人要窄,代理人同委托人之间是一种较固定的、连续性的关系,代理人只能为一定的委托人进媒介行为,而不能为其他人进行;经纪(居间)人则同交易双方之间没有固定的连续性关系,可以根据自己的意志为其他人从事中介服务活动。
(6)代理人只能向委托人索取报酬,在获取服务报酬上,有较大的弹性,代理人可以与委托人商量,根据代理完成量的程度及结果决定报酬数额,经纪(居间)人则可同时向交易双方或任何一方索取报酬,收费标准一般按政府有关规定或行业惯例收取,有一定的限度,并且交易完成后才能收取报酬,否则只能收取成本费。
2、咨询服务与经纪(居间)服务中介服务活动包括咨询服务和经纪(居间)服务。
咨询服务的内容包括政策、法规、信息咨询、市场调查、市场预测、投资分析、可行性研究、项目策划、营销策划等活动,专业性要求较高,经纪(居间)服务中也包含有一定的咨询服务内容,但经纪(居间)活动中不包括咨询服务活动。
在我国的一些经纪人管理规定中,将咨询服务也列入经纪活动,但实质上有一定的区别。
根据委托咨询合同与经纪(居间)合同的法律关系,对两者进行区别比较:(1)咨询委托人在法律关系上只涉及委托人,直接独立对委托人先使自己的权利和义务,不存在交易中的第三人;而经纪(居间)人或代理人都会涉及到第三人。
(2)咨询委托人在其经济活动中,向委托人直接提供自己的劳动产品;而经纪(居间)人在其经济活动中则是去促成买卖双方完成交易而提供居间服务。
(3)咨询委托人向委托人收取的是咨询服务费;而经纪(居间)人收取是中介费。
咨询委托人根据合同向委托人提供真实可靠的信息,或回答正确的咨询意见,或提供咨询报告书后,无论这些信息、意见或报告结论对委托人是否适用,都不影响委托人取得报酬;虽然经纪(居间)人也给交易双方提供信息或估价等咨询服务,但如果只是为促成交易而提供一般性市场信息,要等到交易双方订约成功后,经纪(居间)合同才告成立为依据,经纪(居间)人才能取得佣金。
否则只能收取成本费。
二、房地产经纪人(一)房地产中介服务狭义的房地产中介服务,是指在房地产市场中,以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行房地产租售的经纪活动、委托代理精力或价格评估等。
广义的房地产中介服务,则覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面,为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。
房地产中介服务,包括房地产咨询、策划、广告、测量、会计、经纪、估价、金融、保险、信托、律师、仲裁、投资监理、贷款监理、工程监理、物业管理等。
房地产中介服务与房地产开发、交易活动同属于房地产经营的范畴,都是房地产经济运行过程中不可缺少的环节。
但是,我国房地产中介服务业务开展较晚,现阶段也只是刚刚起步。
根据《城市房地产管理法》的规定,目前我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式,显然这是对房地产中介服务作了狭义的理解。
(二)房地产经纪人概念《深圳经济特区房地产行业管理条例》中,明确“房地产经纪人,是指依照本条例取得房地产经纪人资格证书并领取执业证书,从事房地产经纪活动的专业人员。
”(三)房地产经纪行业特点由于房地产属于特殊的超高档商品,使房地产经纪行业具有区别于其他经纪行业的特点:1、政策性强房地产业受政策影响比较大。
政府对房地产业采取相关的政策与措施,并通过制订一系列法律、法规影响和控制房地产业,以保证房地产业健康、直辖市发展,为人民安居乐业以及国民经济的发展提供物质的相关的保障。
政府对房地产经纪行业的管理也有相应的规定。
房地产经纪人要有较强的政策意识,时刻关注各种政策的变化,以便顺应形势,进行相关的调整。
2、专业性强由于房地产涉及面广,相关法律性、经济性、使用性、技术性都要高于一般商品,凡从事房地产经纪行业的经纪人要求具有一定专业基础知识和较强的能力。
3、地域性强由于房地产是不动产,其地域的固定性已决定了房地产交易方式不同于其他商品,一般来说,无论是买方还是卖方,都与其交易物所在地域有着一定的联系,而经纪人也只以在本地从事经纪活动,国内各省市睥经纪人管理规定都明确规定,在当地申报房地产经纪人执业资格的公民必须是具有当地常住户口的居民。
4、标的物价值高不动产的交易,除零散租赁以外,每一笔交易的成交额都是巨款,而从事房地产行业的经纪人,其佣金收入也相对较高。
5、从业人员人员职业道德要求高房地产不但是高档商品,而且社会涉及面广,影响大,房地产经纪人的职业道德品质高低直接影响到其行业以及经纪人的发展,因此从事房地产的经纪人要具有良好的职业道德。
6、工作时间弹性大由于房地产交易双方有很多是个人买卖,往往选择业余时间洽谈业务,房地产经纪人也要相应的将就客户的时间。
7、成交难度大由于房地产是超高档商品,同时购房地产对于中国的大多数消费者来说,是人生中的一件大事,有不少的人也许一生只有这么一次,而且所购买的房屋可能永远会伴随消费者一生。
因此消费者在选择房屋、价格、购买备件等方面需要反复慎重的比较和考虑,再加上目前国内大多数房地产经营者和消费者对经纪行业的认识不足,受传统观念影响较深,商品经济意识淡薄,经常发生买卖双方见面后,抛弃经纪人而直接成交的现象。
这就需要房地产经纪人既要有耐性说服客户,又要注意保护自己的合法权益。
8、受宏观因素、区域因素、市场因素影响较大由于房地产交易涉及金额大,其市场的供需变化受政治性、政策性、经济性等宏观因素的影响较大。
如某地区的房地产市场一旦受到政府形势的影响,或中央地方某些政策的影响以及当地社会经济发展的影响,房地产经纪行业的经营状况也将伴随这些变化出现阶段性的兴衰,一般来说商品经济越发达的地区和经济发展速度越快,房地产经纪市场越活跃。
9、行业竞争大,淘汰率高由于房地产经纪资金投入低,佣金收入高,从事房地产经纪行业的人员和机构在市场成熟的地区也相应增多,而导致竞争激烈。
由于专长性强,操作难度大,从业人员人员及机构的淘汰率比较高。
(四)目前我国房地产经纪人的类型由于各省市房地产市场发展水平不同,房地产经纪人类型的划分也有不同,但一般来说大致划分如下:1、按职业划分房地产经纪人按职业划分,有专业房地产经纪人和兼职房地产经纪人。
这两种经纪人只要服务于政府批准成立的房地产经济机构,或经当地政府有关部门批准允许成立持照经营的,都是合法的,否则为非法经营。
深圳市只允许经纪人在一家经纪机构执业,不能兼职和跨机构执业。
2、按素质划分房地产经纪人按素质划分,可分为一般房地产经纪人,专家型房地产经纪人。
前者主要从事二级市场和三级市场的房地产买卖、租赁以及市场信息咨询;专家型经纪人由于具备较高文化水平、专业水准和丰富的市场经验,可以充当专业顾问,其专业活动可以贯穿整个房地产市场。
一般来说,主要从事房地产一级市场和二级市场的市场研究、投资分析、决策建议、土地转让、项目转让、合作开发、项目策划、规划设计建议、项目融资、营销策划、工程代理、销售代理、三级市场的房地产整盘收购,转让租赁、项目改造等方面的咨询和经纪活动。
(五)房地产经纪人作用随着商品经济的发展,生产社会化和社会分工专业化的程度越来越高,房地产经纪作为一个专业性较强的行业,在房地产市场流通的动作中起到了较为重要的作用。
1、促进房地产市场流通房地产经纪人把涉及面较广的繁杂事务集中到专门的工作中来完成,对房地产交易双方来说,省时省事,便于促成交易。