常德房地产项目投资分析报告

湖南常德王国能于湖南常德第一部分常德城市条件常德概况１）地理位置常德市位于湖南西北部，地处长江中游洞庭湖水系沅江下游和澧水中下游以及武陵山脉、雪峰山脉东北端。

东据西洞庭湖，与益阳市的南县、沅江市湖汊交错；西倚湘西山地，与蜿蜒在张家界市桑植县、永定区及怀化市沅陵县的武陵山脉相承；北枕鄂西山地和江汉平原，与湖北鄂西土家族自治州鹤峰县、宜昌市五峰县的山地以及荆州市松滋市、公安县、石首市的平原相连；南抵资水流域，乌云山脉是常德市与益阳市资阳区、桃江县、安化县之间的分水岭。

常德市最北端在石门县壶瓶山镇桐木山村（北纬30o07′53″），最南端在桃源县西安镇薛家冲村（北纬28o24′31″），最西端在国营东山峰，最东端在汉寿县百禄桥乡烟包山园艺场（东经112o17′52″）。

市境东西极宽179.35公里，南北极长190.80公里。

常德区域图表一２）区域面积常德地域土地总面积2730.32万亩，占全省土地总面积的8.6%，人均4.95亩，低于全省人均5.4亩、全国人均13亩的水平。

地貌大体构成是“三分丘岗、两分半山、四分半平原和水面”。

山地面积677.61万亩，占全市土地总面积的24.8%，平原面积978.98万亩，占总面积的35.9%，水面220.76万亩，占8.1%，丘陵岗地853万亩，占总面积的31.2%。

全市现有耕地面积702.27万亩，占土地总面积38.15%，占全省耕地面积的15%。

３）人口状况全市面积18189.8平方公里，人口601.0523万。

其中城区面积297.4平方公里，人口41万。

全市有街道10个，镇104个，乡106个。

其中鼎城区有86.3万,德山7.8万。

常德市是湖南省省辖市，根据国务院批准的《常德市2001年至2020年城市总体规划》，到2020年，常德市将建成人口80万至100万、城区面积100平方公里的大型城市。

4）交通优势常德位于湖南省西北部，沅、澧水中下游，东濒洞庭湖。

北与湖北省荆沙地区相临，西经张家界、湘西土家族苗族自治州和怀化可达重庆、贵州，东经岳阳或长沙、株州可至江西省，南与益阳、娄底搭界。

常德素有“湘西门户，黔川咽喉”的美誉，交通位置十分重要。

常德是全国规划中的60个交通枢纽城市之一(湖南省仅有长沙、常德、衡阳)，有6条高速公路在此交汇，公路通行能力强，走常长(常德—长沙)高速公路到长沙只需2个小时车程，在建的常张(常德—张家界)高速公路2005年建成后，到旅游胜地张家界只需1个半小时车程，常德至吉首的高速公路将开工建设，2010年前将建成常德至岳阳、常德至湖北荆州、常德至邵阳的高速公路，届时，到湖北、岳阳、邵阳、吉首等地车程均在2小时内。

全市有公路通车里程13000km，每百平方公里有公路33km，市城区到各县全部连通高等级公路。

公路通达程度深，国道319横贯东西，可连接京广，207线纵穿南北，可连接闽川，8条省道四周贯通，县乡公路交织成网。

水路交通地跨湘、资、沅、澧四大水系及洞庭湖水系，直入长江领域。

常德同时拥有公路、水路、铁路（常德火车站位于常德市区北部，石长、焦柳铁路贯穿市境，长沙至张家界、宜昌、襄樊；广州至张家界、襄樊均在常德火车站停靠，而从广州至常德有直达列车）、航空（湖南常德桃花源机场位于常德市西南方西家桥附近，距市区12.2公里，目前已开通至北京、上海、广州、深圳、海口五条航线）、管道五种交通运输方式，已形成公、水、铁、空、管衔接、场站港配套、江海贯通、空港相连、路管联运的立体交通网络，交通发展水平在全省处于领先位置。

５）城市建设基本形成了100平方公里城市路网骨架，建成区面积由58平方公里扩大到70平方公里，人口由58万增加到70万。

石门县城获全国文明县城称号，安乡县城、桃源县城获国家卫生县城称号，武陵区成为全国和谐社区建设示范城区。

城镇化率由33.2%提高到39.5%。

农村生产生活条件大为改善。

累计投入新农村建设资金85亿元，重点加强农村水、电、路、气等基础设施建设。

整治病险水库221座，培修加固一线防洪大堤55公里，配套改造大中型灌区8处，疏浚渠道2万多公里，改造中低产田85万亩，新建沼气池12万个，完成了第一、二轮电网改造，农业机械装备水平全省领先。

交通、能源、通信等基础设施建设大为加强。

常张、常吉高速建成通车，新建改造国省干线公路490公里，汉寿沅水大桥、安乡夹夹大桥等桥梁工程竣工；建成了皂市水利枢纽主体工程和石门电厂二期、长常天然气管线等工程，完成数字电视建设，配套提升了通信网络。

金融体制改革步伐加快，引进银行机构实现零的突破，交通银行、长沙银行、兴业银行落户常德。

在全省率先完成文化行政管理体制改革任务。

财政省直管县体制、交通体制、城市管理体制、国有资产监管体制等改革顺利实施。

对内对外开放取得新的成绩。

累计到位外资10.4亿美元，年均增长15.9%，引进内资929亿元，年均增长19.5%，引进新上投资过亿元工业项目241个。

与6个国内外城市缔结了友好城市关系。

我市成为国家中西部地区加工贸易梯度转移重点承接地。

第二部分常德经济环境分析及建设１）常德城市经济城镇居民人均可支配收入达到15600元，农民人均纯收入达到5600元，分别是2005年的1.6倍和1.7倍。

城镇居民人均住房面积由23.9平方米提高到35.6平方米。

累计投入资金110亿元，连续五年为群众办实事，解决了一批就业、就学、就医、出行、住房等民生问题。

五年新增城镇就业30万人，帮助下岗失业人员再就业19.1万人次。

社会保险参保人数由128.8万人次增加到333万人次，累计支付社会保险金132亿元。

企业退休人员月人均养老金1045元。

2009年全市完成地区生产总值1239.2亿元，比上年增长12.1%。

其中，第一产业完成增加值257.4亿元，增长6.3%,对地区生产总值增长的贡献率为9.8%；第二产业完成增加值531.0亿元，增长15.2%，对地区生产总值增长的贡献率为51.9%；第三产业完成增加值450.8亿元，增长11.7%,对地区生产总值增长的贡献率为38.3%。

人均地区生产总值达到22496元（按常住人口计算）,增长11.3%。

三次产业结构由上年的20.9：42.4：36.7调整为20.8：42.8：36.4，结构有所调整。

全市完成财政总收入70.0亿元，比上年增长13.7%。

地方财政一般预算收入51.2亿元，增长15.5%；其中税收收入35.0亿元，增长18.3%。

财政总支出129.7亿元，增长20.1%，其中重点支出项目为社会保障和就业支出28.3亿元，增长19.9%；教育支出22.3亿元，增长4.5%，增速较快的项目是环境保护支出2亿元，增长141.8%，农林水事务支出17.3亿元，增长59.5%，医疗卫生支出10.5亿元，增长54.8%。

2009年，全市社会消费品零售总额405.3亿元，增长18.6%。

分地域看，城市社会消费品零售额145.2亿元，增长15.1%；县及县以下社会消费品零售额260.2亿元，增长20.6%。

分行业看，批发零售贸易业零售额344.4亿元，增长18.3%；住宿和餐饮业零售额51.7亿元，增长20.4%；其他行业零售额9.2亿元，增长18.7%。

2009年，金融机构存款稳步增长，本外币年末各项存款余额为792.1亿元，比年初增长29.0%，其中企事业单位年末存款余额为131.3亿元，增长69.6%；城乡居民储蓄存款561.9亿元，增长19.5%。

金融机构本外币年末各项贷款余额为404.2亿元，比年初增长27.9%，其中本外币短期贷款为231.8亿元，增长18.2%；本外币中长期贷款为163.7亿元，增长42.3%。

金融机构人民币各项存款余额789.7亿元，增长28.9%，其中城乡居民储蓄存款560.4亿元，增长19.5%；金融机构人民币各项贷款余额403.7亿元，增长28.3%，农村信用社人民币贷款108.8亿元，增长32.7%。

新增保险公司7家，全市保险公司总数已达31家，其中寿险公司12家、产险公司16家、保险代理公司3家。

全市保费收入32.87亿元，增长13.0%。

赔付额9.13亿元，增长17.5%。

全年证券交易额867.7亿元，增长107.6%。

市域内两家上市公司年末股票市价总值77.4亿元，较去年增长140.3%。

新成立一家期货公司，全年成交金额110.8亿元年末户籍总人口为616.69万人，其中城镇人口145.20万人，农业人口471.49万人。

全市男性人口314.29万人，增长0.02%；女性人口302.40万人，增长0.83%。

0—18岁人口93.55万人，下降0.75%；18—35岁人口148.73万人，下降2.64%；35—60岁人口270.90万人，增长1.22%；60岁以上人口103.51万人，增长4.02%。

人口自然增长率为1.30‰。

全年净增人口2.52万人。

城镇居民人均可支配收入13859元，比上年增长10%。

城镇居民消费性支出9861元，比上年增长10.7%。

农村居民人均纯收入4909元，增长10.4%。

农村居民人均生活消费支出3403元，增长2.0%。

全年城镇居民基本医疗参保人数93.5万人，增长29%。

参加基本养老保险职工73.2万人，比上年增长10%，其中职工有50.91万人，增长11.8%，离退休人员22.27万人，增长6%，企业参加基本养老保险的离退休人员有17.44万人，增长7.3%。

参加失业保险职工人数20.56万人，下降3.9%。

参加医疗保险职工人数53.5万人，增长8.9%，其中职工有35.5万人，增长11.1%，退休人员有18万人，增长5.9%。

参加工伤保险职工人数29.5万人，增长18%。

参加生育保险职工人数31.3万人，增长15.3%。

领取失业保险金职工人数达到0.44人，比上年下降19.5%。

2）城市规划发展表二政府在新的规划确定：增强中心城市的带动功能，以扩容提质为核心，推动江北城区向北、东、西发展，江南城区向西、向南发展，常德经济技术开发区向南、向东发展，实现城市功能立体互补，促进一江两岸协调发展。

力争到2015年，常德中心城市发展到105平方公里、100万人口规模。

㈠扩大城市规模。

按照“一带、两轴、三城、多片区点”的发展新格局，加快路网建设，拉开160平方公里城市骨架。

一带，即沅江风光带；即两轴，南北向主轴和东西向次轴搭建的“十”字轴；三区，即江北城区、江南城区和德山城区；多片区，即江北中心区、城东片区、河洑片区、沾天湖片区、东江片区、沅江南岸的鼎城中心区、德山中心区、德山南区、德山东区。

发展轴上的道路设施坚持适度超前，加强三城区之间的通畅、快速联系，形成城市拓展的骨架。

外围片区的道路设施优先建设，带动片区土地利用与开发。