贵阳市房地产市场需求影响因素实证分析

贵阳市房地产市场需求影响因素实证分析

【摘要】影响房地产市场需求的因素很多，本文引入灰色关联度、Spearman 和Kendall三种分析法，对贵阳市房地产市场需求影响因素进行实证分析，最后运用主成分分析法将三种分析结果进行综合，得出最终的综合排序，从而为政府和开发商提供相应的参考。

【标签】市场需求；灰色关联度；主成分分析

1 引言

近年来，贵阳市积极实施工业化和城镇化战略，区域经济得到快速发展，居民收入得到稳步提高，社会发展更加和谐。特别是在西部大开发的持续推动下以及国发2号文件的发布将进一步促进贵阳市社会、经济发展。同时贵阳市房地产市场也伴随着整个市场的发展快速前进，房地产投资额和商品房销售面积都取得了前所未有的进步，然而在房地产快速发展的同时，市场存在着商品房施工面积大幅增长、商品房空置面积大幅上升等问题，一方面市场无效供给不断增加[1]，另一方面居民有效需求却得不到有效释放。这些问题将直接影响到贵阳市是房地产市场是否稳定发展，在房地产市场中供给和需求是市场的两大基本要素，而需求在房地产市场发展中又起到决定性作用，为此分析房地产市场需求影响因素对市场发展积极重要。

2 影响房地产市场需求因素概述

国内外学者对房地产市场需求影响因素的研究较为活跃，Karle.case[2]（1996）等认为高空置率、低房租及高资本化率使房地产消费需求骤跌，人口增长、就业稳定增长，个人收入持续增长时，房地产市场需求增加；张丰伟，马国强[3]（2008）认为需求必然受到当前国家宏观调控及货币紧缩政策的影响，同时受到本地实体经济发展、居民收入及其消费偏好、等诸多因素的制约；谢琛，袁建华[4]（2010）通过研究影响房地产市场需求的主要因素，特别引入不同年龄段人口数这一因素，指出了年龄结构在需求影响因素中的重要作用。

从上分析可以看出，国内外学者分别从不同的角度、领域以及方法对不同的需求因素进行了分析。本文在对前人的归纳基础上结合贵阳市的实际情况挑选出适合贵阳市房地产市场实际情况的需求影响因素。同时在选择指标时主要是考虑可量化指标，便于实证分析。其数据主要来自贵阳市近年来的统计年鉴和各年国民经济和社会发展统计公报。结合以上分析本文选取6项因素作为贵阳市房地产市场需求分析因素：（1）城镇居民人口总数：城镇人口的增加将直接刺激房地产市场需求，同时还带动其他相关配套设施的需求。（2）GDP：国民经济发展水平反应一个国家和地区的宏观经济，宏观经济的良好发展直接影响地区的房地产发展以及各行业和个人对房地产的需求。（3）城市居民人均可支配收入：反应了居民的购买能力，进而直接影响到对房地产的需求。（4）商品房销售价格：商品房价格直接影响到购房者的心态，是市场需求的主要因素。（5）人均居住面积：反应居民居住水平的一个重要指标，在生活水平提升的情况下，对人均居住面积改善愿望强烈，从而刺激对房地产市场的需求。（6）竣工面积：反应市场的供应量，按照供需理论，其指标的变动会影响价格的变动，最终直接影响到市场的需求。

3 贵阳市房地产市场需求影响因素实证分析

对于各影响因素对贵阳市房地产市场需求的影响程度的研究，本文拟采用灰

色关联度、Spearman和Kendall三种方法通过相关性排序来进行研究，然后运用主成分分析法将三种排序结果综合，从而得出各影响因素对贵阳市房地产市场需求影响综合程度和排序。

3.1 灰色关联度分析

在本文中，以贵阳市商品房销售面积(X0)的逐年原始数据作为参考序列；人口总数(X1)、GDP(X2)、人均可支配收入(X3)、商品房销售均价(X4)、人均住宅建筑面积(X5)、商品房竣工面积(X6)的原始数据作为比较序列。

（1）对原始数据做无纲量化处理

（2）求母序列X0对各子序列的绝对差△i（k）

于是得到最小绝对差△m=0，最大绝对差△M=4.724。

（3）取分辨系数=0.5，由公式和（2）计算结果，计算各年份的关联系数。

（4）由公式计算关联度，可得R1=0.63，R2=0.832，R3=0.717，R4=0.702，R5=0.691，R6=0.731。

由灰色关联度分析需求的影响程度排序为: R2 >R6> R3> R4 >R1 >R5。

3.2 Spearman分析

Spearman相关系数又称秩相关系数，是利用两变量的秩次大小作线性相关分析，对原始变量的分布不作要求，所以本文运用Spearman相关分析来对所选指标之间的相关关系进行度量。运用统计软件SPSS19.0对各影响因素指标进行分析，其与市场需求指标之间的Spearman’s rho如表3所示：

3.3 Kendall分析

Kendall等级相关系数用于反映分类变量相关性的指标，适用于两个分类变量均为有序分类的情况。其度量原理是把所有的样本点配对，看每一对中的两个变量是否都增加来判断单体模式[2]。运用统计软件SPSS19.0对各影响因素指标进行分析，其与市场需求指标之间的Kendall’s tau_b如表5所示：

3.4 主成分综合分析

根据以上三种方法得到的各影响需求因素的影响程度，为提高贵阳市房地产市场需求影响因素结果的科学性和可信性，运用主成分分析法对三种评价结果进行综合，得出最终的影响程度和排序。

（1）对数据无纲量化处理

运用SPSS19.0中的分析—描述统计—描述，对原始数据进行标准化，使其具有可比性。

（2）计算累计贡献率

运用SPSS19.0软件进行主成分分析得到特征值和累计贡献率，从下表可以看出第一和第二主成分累计贡献率达到98.7%，取前两个作为主成分。

（4）计算因子得分

由因子得分有：

Y1=-0.027X1+0.505X2+0.504X3

Y2=0.998X1-0.001X2+0.055X3

（5）综合指标

由主成分回归得到标准化回归方程为：F=0.65327 Y1+0.33338 Y2