深圳南山商业地产研究

173276.6 ㎡
1553
240
33
1000
200
36
10350
240
25
4750
200
31
5053
240
50
15000
50
24
6695.39
89
26
10000
45
20
4000
35
16
6000
80
19
5466.63
63
31
12086
66
42
319
55
19
4825.08
63
15
1144.87
173
36
? 从各片区办公成交占比来看，福田与南山办公楼成交量较大；南山区由于前海概念的影响， 成交均价也首次超过福田上升至第一位。
【整体商务市场】受前海效应带动，2014 年深圳写字楼租赁市场表现高度活 跃，城市核心区租金实现较大幅度的上涨
30000 25000 20000 15000 10000
2014 年深圳（核心区）写字楼租赁市场量价走势
地铁科技大厦 豪威大厦
单体 单体
风华科技 ——
130000 76591.7
? 租赁价格方面， 2014年整体写字楼租金均价为 175元，其中核心区甲级写字楼租金均价为 216 元，核心区甲级写字楼稳步上涨。
现有商务市场 20113 年租赁市场放量共45.33 万㎡，13年共去化27.85 万㎡， 经营模式分析 租赁吸纳率为60% ，实现均价120元/平·月
区域 福田区
南山区
21%
2013.05
40000
45%
2013.05
30000
1%
2013.1
25000
42%
2013.02
40000
70%
2013.07
20000
70%
2013.04
35000
93%
2013.08
56260
7%
2013.11
23666.68
1%
2013 年深圳写字楼市场在租写字楼（新推量）租赁面积合计
2000
80
48
15000
60
24
105252.97 ㎡
数据来源：世联行工商数据监控平台3
未来南山商务市场 科技园片区未来供应量约200万平米，但因受政策影响，90%左 科技园片区 右以租赁为主，面向市场销售的体量较少
项目名称 深圳软件产业基地
风华科技大厦 博泰工勘大厦 深圳国家工程实验大楼
类型
开发商
南山云谷 百旺信科技大厦 兰光科技大厦
维百盛大厦 正中时代广场 A座
珠江国际 摩尔城 龙光世纪大厦 财富港大厦 华丰国际商务大厦
入市时间
办公面积（㎡）
租赁率
2013.01
23336.1
3%
2013.06
50000
8%
2013.06
51697
95%
2013.06
30297.5
20%
2013.04
28029.47
43.8
48%
26.3
31.3
45% 38.1
60% 50% 40% 30%
21.1
20
13
20%
10
10%
0
0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
总供应量
销售去化
去化率
各片区办公供需面积与成交均价
30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00
13年租金（元/㎡·月) 150
累计租赁周期（截止 2013.12.31 ）
12
4082
200
7
49112.15
230
7
6050
180
7
5958.44
108
9
18000
113
8
350
110
8
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ10500
110
3
28000
115
11
14000
120
6
32397.14
74
9
3792.87
61
4
234
56
2
【整体商务市场】近几年深圳办公市场销售去化率逐年降低，供需关系不平衡 ，市场库存压力较大，南山区为成交主体
深圳办公市场去化分析
90
84.3
90%
80
77%
80%
70
63.5
65.7
70%
60 50 40 30
61% 45.1
53% 52.3
27.4 31.5 41% 33.6
40.2
33
64% 60%
产业园 深圳市投资控股有限公司
单体
博泰生物
单体
豪威光电
单体
国家高技术中心
建筑面积 （㎡） 620000 33722
34540
110530
入市时间 2013 2014年 2014年 2014年
租/售 租售 租赁 租赁 租赁
深圳虚拟大学元重点实验室 平台
单体
深圳市建筑工程署
32172.42
2015年
租赁
2011.03
174995
96%
2010.12
47000
95%
2011.11
69000
85%
2011.6
95000
95%
2009.11
99500
95%
2012.01
48000
69%
2011.11
43000
86%
2012.05
50000
90%
2012.09
10000
40%
2012.06
40000
30%
宝安区 龙岗区 罗湖区 福田区
南山区
龙岗区 宝安区
楼盘名称
福年广场 中航中心 荣超大厦第七座 招商局广场 田厦国际中心 科兴科学园 深圳软件产业基地 A8音乐大厦 创维半导体设计大厦
三诺大厦 光浩国际中心 荣超英隆大厦
世宏大厦
京基100 皇岗商务中心 嘉里建设二期 绿景NEO（A座） 东海国际中心 一本电子商务大厦 凯达尔集团大厦
300
267
239
245 250
196
217
198
204
207
211
205
221 198
200
220 200
216
224
214
200
184
187
167
164
167
151
150
134
117
100
5000
50
0
0
成交面积
甲级写字楼
整体写字楼
数据来源：世联研究（核心区包含：福田中心区、中心西、南山区）
? 2014年深圳租赁成交面积 203681 ㎡，其中核心区租赁成交 122184 ㎡,占全市租赁总量的 40% ，同时中心区企业租赁需求量在 14年持续上升，空置率进一步走低；
2011.06
24000
83%
2010.07 2012.06 2012.11
47451 25000 12000
100% 21% 88%
2011.01
52583
93%
2010.01
47500
47%
2012.01
25000
100%
2012 年深圳写字楼市场在租写字楼（存量）租赁面积合计
13年租赁面积（㎡） 800
50000
43520
43653 36500
45000 40000 35000
27300
30000 28900 25000
18900
20000 15000
10000
5000
0
宝安 福田 龙岗 罗湖 南山 盐田
供应面积（万平） 成交均价（元 /平）
成交面积（万平）
? 2014年深圳办公总供应量约为 84.3 万㎡，去化约 38.1万㎡，去化率为 45.2% ；去化面积 年均增速 10%-15% ，近三年在 25%-30% 之间；