地块发展定位报告PPT(共 92张)
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溧水地块定位报告市场分析部分ppt课件
二、市场回顾
Part2.1 市场回顾|房地产市场
溧水整体市场相对稳定，年均去化量稳定在40-45万㎡ ，受宏观经济及政策调控影响 较小，但2013年受受撤县并区利好刺激，溧水市场集中放量，全年成交75万㎡。
.
2
Part2.1 市场回顾|房地产市场
受撤县并区利好因素影响，溧水房地产市场在2013年3、4月出现井喷，后市逐渐回归 理性，而溧水整体均价一直在6000元/㎡上下徘徊。
17套/月
2013年销售
2014年6月 销售
2014年1月 销售
2014年6月 销售
.
9
Part2.3 市场回顾|区域市场代表项目
观澜东郡
外部价值：新行政中心+实验学校+商业配套+S7轻轨 内部价值：双大堂+通力电梯+真石漆、干挂石材立面+四季园林
项目现状
近期推盘 节奏
产品类型
销售情况 成交均价 月均去化
在售高层（18层）
2013年8月推7、9#，约141套
2013年12月推5、6#，约179套
2014年1月推8、10#，约214套 81～87㎡两室两厅一卫
111～118㎡三室两厅一卫 125～128㎡三室两厅两卫
142㎡四室两厅两卫 175㎡五室三厅两卫 整体去化率约29%
7542元/㎡
13套/月
金碧天下 内部价值：开发商品牌+低密度+自建商业会所酒店等配套+精装修
化率约24%
40套/月
40.3
2 1.39
多层、小高层、高 层
5964元/㎡（多层） 5688元/㎡（高层）
一期整体去化率约
79%（2011年首开） 二期去化率6%
Part2.1 市场回顾|房地产市场
溧水整体市场相对稳定，年均去化量稳定在40-45万㎡ ，受宏观经济及政策调控影响 较小，但2013年受受撤县并区利好刺激，溧水市场集中放量，全年成交75万㎡。
.
2
Part2.1 市场回顾|房地产市场
受撤县并区利好因素影响，溧水房地产市场在2013年3、4月出现井喷，后市逐渐回归 理性，而溧水整体均价一直在6000元/㎡上下徘徊。
17套/月
2013年销售
2014年6月 销售
2014年1月 销售
2014年6月 销售
.
9
Part2.3 市场回顾|区域市场代表项目
观澜东郡
外部价值：新行政中心+实验学校+商业配套+S7轻轨 内部价值：双大堂+通力电梯+真石漆、干挂石材立面+四季园林
项目现状
近期推盘 节奏
产品类型
销售情况 成交均价 月均去化
在售高层（18层）
2013年8月推7、9#，约141套
2013年12月推5、6#，约179套
2014年1月推8、10#，约214套 81～87㎡两室两厅一卫
111～118㎡三室两厅一卫 125～128㎡三室两厅两卫
142㎡四室两厅两卫 175㎡五室三厅两卫 整体去化率约29%
7542元/㎡
13套/月
金碧天下 内部价值：开发商品牌+低密度+自建商业会所酒店等配套+精装修
化率约24%
40套/月
40.3
2 1.39
多层、小高层、高 层
5964元/㎡（多层） 5688元/㎡（高层）
一期整体去化率约
79%（2011年首开） 二期去化率6%
大兴黄村23地块项目定位报告PPT课件
项目特征：
• 双盘联动，产品链丰富 • 容积率相对较低 • 地貌坏境良好，易于打造品质楼盘 • 品牌优势略低于金地、绿地、保利
2020/9/28
用心构筑美好生活
5
发展规划
“两轴-两带-多中心”的规划发展布局，大兴位于发展中轴线之上，符合发展趋势
2020/9/28
用心构筑美好生活
6
人口导入
根据北京市公安局人口管理处的预测，随着近郊区人口的逐年增长，到2020年将达到 1033万人，由于黄村到南三环的距离仅为13公里，加上轨道交通的通车，势必将吸 引更多的迁移和流动人口 注：目前常住人口120万，其中朝阳、海淀、及丰台区户籍占68%
➢向南依次为： 康庄两限房小区1-4期、清源路（黄村镇政府）、兴政路（大兴区区政府）、大兴高尔夫球场、 庞各庄（北京第二机场—约20公里）
➢向西依次为： 兴业路（京沪高铁）、永定河、房山区
➢向东依次为： 兴华路（商业街及地铁4号线）、大兴工业区、南苑机场、黄亦路（通往亦庄）
2020/9/28
用心构筑美好生活
2020/9/28
用心构筑美好生活
2
2020/9/28
1
项目解析
2
市场分析
3
竞争分析
4
客户分析
5
项目定位
6
配套及设计协调
用心构筑美好生活
报告结构
3
2020/9/28
1
项目解析
2
市场分析
3
竞争分析
4
客户分析
5
项目定位
6
配套及设计协调
用心构筑美好生活
报告结构
4
项目解析
区域特征：
• 11个重点发展新城之一 • 2010年4号线开通 • 生态宜居环境 • 五大开发商，百万潜在供应
地块前期定位报告_图文69页PPT
பைடு நூலகம்
地块前期定位报告_图文
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
麻涌地块定位报告96页PPT
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利麻涌地 Nhomakorabea定位报告
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
地块前期定位报告_图文
14565 11884 13658 12341 13302 13900 14040 11916 11548 14042 11952 22676 15237 12670
成交金额
供求比
1346460523
1.3
6978911530
0.7
747040437
1.1
3736526741
0.8
426158633
定位核心要素 1、不适宜规划高端改善产品，例如别墅和洋房，以高层或小高 层首置小户型为主 2、通过户型创新、引入和社区配套、若比邻服务等做差异化区 隔竞品
回顾本案特征，结合定位难点分析，我司认为本案可定位为：
大学城北中高端善居住宅，即善居系列
定位验证
保利善居系列
致力以住宅体现和谐的人文关怀，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，营造成熟、舒 适、有品位的人居氛围与归属感，锻造精细生活细节，以优越居住理念，满足自我享受的新富 家庭对生活品质的追求和对价值空间的关注，以突出的项目个性和特有的生活情调在核心板块 引领主流生活。
路、之江东路，公交390路
城区较远
4、配套
5、容积率 6、体量
商业依赖住宅底商，商业大配套位于德 胜路以南沿江板块，中小学、幼儿园配 套丰富
紧邻生活配套匮乏
2.6 占地5.4万方，建面13.6万方
适合做小高层+高层 中等，适中
7、不利因素
西北侧1.5公里紧邻下沙北工业区，周边 多为未出让土地
轻度空气污染，现有生活配套匮乏
供应面积 0
68029 633315 151645
0 0 45611 0 0 0 0 62361 0 960962
供应套数 0
962 6310 877
成交金额
供求比
1346460523
1.3
6978911530
0.7
747040437
1.1
3736526741
0.8
426158633
定位核心要素 1、不适宜规划高端改善产品，例如别墅和洋房，以高层或小高 层首置小户型为主 2、通过户型创新、引入和社区配套、若比邻服务等做差异化区 隔竞品
回顾本案特征，结合定位难点分析，我司认为本案可定位为：
大学城北中高端善居住宅，即善居系列
定位验证
保利善居系列
致力以住宅体现和谐的人文关怀，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，营造成熟、舒 适、有品位的人居氛围与归属感，锻造精细生活细节，以优越居住理念，满足自我享受的新富 家庭对生活品质的追求和对价值空间的关注，以突出的项目个性和特有的生活情调在核心板块 引领主流生活。
路、之江东路，公交390路
城区较远
4、配套
5、容积率 6、体量
商业依赖住宅底商，商业大配套位于德 胜路以南沿江板块，中小学、幼儿园配 套丰富
紧邻生活配套匮乏
2.6 占地5.4万方，建面13.6万方
适合做小高层+高层 中等，适中
7、不利因素
西北侧1.5公里紧邻下沙北工业区，周边 多为未出让土地
轻度空气污染，现有生活配套匮乏
供应面积 0
68029 633315 151645
0 0 45611 0 0 0 0 62361 0 960962
供应套数 0
962 6310 877
项目地块调查报告ppt课件.pptx
纯色满园 大信新家园 彩虹花园 碧翠华庭 幸福汇（销售中） 大信时尚家园（销售中） 其他单体住宅
项目周边环境状况--收入、消费状况
1、收入水平： 区域内主要消费群体为企业白领及原住居民，收入水平多在2500-5000元／月之间，属中等收入水平；另有少部分人群的收入水
平约在6000-10000元元／月之间，属中高等收入水平。 2、消费者的出行方式：摩托车、私家车、电动车、公交车、步行 3、消费者的消费水平：
管理、营运费用
店经理
1
维修（电工） 1
6000元／月 3000元／月
6000元／月 3000元／月
客服
2
3000元／月
6000元／月
出纳
1
3000元／月
3000元／月
保安
5
3200元／月
16000元／月
保洁
2
2000元／月
4000元／月
易耗品
5000元／月
5000元／月
不可预见费
3000元／月
3000元／月
• 周边商业状况：
住宅区一楼底商租价约：30~95元/㎡/月
周边商业状况
编号
地址
面积
层数
价格
中山市彩虹大 01
道彩虹市场旁
205㎡
5500元/间/ 1
月
中山市翠沙路 02
临街
80㎡
1
80元/㎡/月
周边环境状况—市政配套（教学、政府机构）
• 目标项目半径2.5KM范围内 拥多家且较为全面的教育机 构：新家幼儿园、海岸幼儿 园、新长江学校、北区中学、 员峰小学、中港英文学校， 以及中山市中医院等配套机 构。
项目周边环境状况—交通状况
项目周边环境状况--收入、消费状况
1、收入水平： 区域内主要消费群体为企业白领及原住居民，收入水平多在2500-5000元／月之间，属中等收入水平；另有少部分人群的收入水
平约在6000-10000元元／月之间，属中高等收入水平。 2、消费者的出行方式：摩托车、私家车、电动车、公交车、步行 3、消费者的消费水平：
管理、营运费用
店经理
1
维修（电工） 1
6000元／月 3000元／月
6000元／月 3000元／月
客服
2
3000元／月
6000元／月
出纳
1
3000元／月
3000元／月
保安
5
3200元／月
16000元／月
保洁
2
2000元／月
4000元／月
易耗品
5000元／月
5000元／月
不可预见费
3000元／月
3000元／月
• 周边商业状况：
住宅区一楼底商租价约：30~95元/㎡/月
周边商业状况
编号
地址
面积
层数
价格
中山市彩虹大 01
道彩虹市场旁
205㎡
5500元/间/ 1
月
中山市翠沙路 02
临街
80㎡
1
80元/㎡/月
周边环境状况—市政配套（教学、政府机构）
• 目标项目半径2.5KM范围内 拥多家且较为全面的教育机 构：新家幼儿园、海岸幼儿 园、新长江学校、北区中学、 员峰小学、中港英文学校， 以及中山市中医院等配套机 构。
项目周边环境状况—交通状况
东港商业地块项目定位报告PPT课件
板块定位
➢普陀区新中心 ➢旅游集散地
市场特征
➢区级文化，行政等功能聚集 ➢住宅多，人口持续增长 ➢商业项目逐渐增加
第23页/共88页
现状：
北片区 南片区
兴普大道
东港片区
南片区趋于成熟 北片区处于开发逐步成熟
以兴普大道为界，以
，以
阶段 ；
第24页/共88页
现状：
以欧尚为中心，海印路、
基本形成
兴普大道、香榭街为主 的初步新城商业形态
报告思路： ◆项目认知 ◆舟山城市研究 ◆参考商业体研究 ◆本项目定位
第1页/共88页
PART一：认识项目
第2页/共88页
地块位置：
东港核心区 区政府斜对面 经二路以西，纬八路以北
第3页/共88页
地块指数：
指标 总用地面积 总建筑面积 住宅 商业
面积（M2） 20414 51200 16331 24496
第13页/共88页
5年
舟山
的变化：
指标 城市规模
GDP 市区人口（户籍人口） 城市人均可支配收入 社会消费品零售总额
城市经济发展迅速，为新区商业的繁 荣提供 了勃勃 生机；
2004年
2008年
沈家门区域 东港兴普路以南已基
为主
本成熟
212.04
490.25
96.9
105.4
13747
22257
87.5
西侧美食广场部分商家 广场外环西侧为大型主力店，特力屋 ，百安 居，喜 ， 沃尔玛 超市。万达广场
东南侧在广场三号门顺时针至五号门 靠河一 侧集中 了一些 高档的 餐饮品 牌。依 次为彼 岸咖啡 ，八点 半酒吧 ，青莲 酒家（ 以甲鱼 为主题 的特色 餐馆） ，和美 KAZUM I（日 式餐厅 ），一 尊食府 ，两岸 咖啡， 太子汤 锅（中 式特色 菜）， 文鼎阁 ，国际 美食餐 厅，豪 食汇。 营业面积一般在300平米到400平米 。
地块产品定位建议报告(ppt 169页)
湖景观景线分析 K1地块部分亲湖观景线及高层瞰湖景观 线，K2湖景观景受地理条件略有影响
K1地块
(1)
（1）K1地块北部看湖方向观景 示意
3F 3F
33F 3F
青菱湖
(2)
K2地块
（2）K1地块南部看湖方向观
33F
(3)
景示意
3F
K1地块一线临青菱湖，观景线无遮挡，前 （3）K2地块西向看湖观景
排排布低密度对后排高层影响不大；
本案
武汉不缺水资源，但能够在5公里范围内，阅尽两湖一江的绝佳资
源地块，在武汉屈指可数。 本报告是严格保密的。
24
我们的视野最开阔，无敌水景可遇不可求！
本报告是严格保密的。
将天然湿地打造为海德公园
本报告是严格保密的。
让心灵和生活 可以同时旅行
Value2 源自黄浦江畔的精品开放商上海爱家， 专注品质，布全国
本报告是严格保密的。
十余座城市演绎
2002 2002年，上海爱家走进华中，落定武汉 2003年，武汉爱家成功取得徐东板块
2003 2004年，爱家国际华城奠基动工，
2004 2005 武汉首座英伦城邦即将诞生
2005年，爱家·国际华城亮相秋交会， “ART
2009 2011 DECO”建筑形象和海派品质，引起全城关注2006
皇家驿道——道路两旁巨木参天，整 条大道就像是一条绿色的“隧道”。
因此我们认为
爱家白沙洲项目能够站位 大武昌成为白沙洲的资源 品质标杆！
本报告是严格保密的。
因此我们认案名为：
方案一：爱家·湿地边的院子 方案二：爱家·湿地与温莎
本报告是严格保密的。
价值点总结
1
2
房地产开发企业项目地块前期物业发展定位报告辅导专题学习PPT演示
4147
46%
江西省正荣房地产开发有限公司
10
重点地块：【2016】长土网022号
[2016]长土网022号地块:位于岳麓区坪塘大道以东,核心 大道以南(即核心Y06-I02地块),核心湿地公园南侧;宗地面 积12.14万m²(合182亩);为商住用地,整体容积率≤2.5,规 划最大建筑面积30.35万方;最终被宜家中心投资有限公司以底 价8.20亿元竞得,折合楼面地价2700元/平米。 竞买者宜家,早在2015年11月19日与湘江新区签约,将 国内第四家宜家购物中心落户核心总部经济区,总建筑面积约 30万平方米,总投资近40亿元。宜家家居商场预计2018年5月 开业,宜家购物中心预计2019年全面建成开业。
172m2大平层
8700元/m2
5
蓝光COCO蜜城
42-45m2LOFT公寓
7300元/m2
6
核心壹号
94-170m2三房、四房
6000元/m2
7
核心公馆
30-60m2一房、两房
4988元/m2起
8
恒伟西雅韵
140-210m2科技精装房
12000元/m2
9
兰亭湾畔
95-127m2三房、四房
6900元/m2
案名
湘港公馆
湘熙水郡
核心十八克拉
北大资源理想家
北大资源时光
中天栖溪里
合计
片区
大王山旅游度假区
核心经济总部区
套数
户型配比
公寓/住宅
≤80㎡
24套，4%
390套，8.5%
——
——
198套，28.3%
——
612
9.48%
高层
81-90㎡
46%
江西省正荣房地产开发有限公司
10
重点地块：【2016】长土网022号
[2016]长土网022号地块:位于岳麓区坪塘大道以东,核心 大道以南(即核心Y06-I02地块),核心湿地公园南侧;宗地面 积12.14万m²(合182亩);为商住用地,整体容积率≤2.5,规 划最大建筑面积30.35万方;最终被宜家中心投资有限公司以底 价8.20亿元竞得,折合楼面地价2700元/平米。 竞买者宜家,早在2015年11月19日与湘江新区签约,将 国内第四家宜家购物中心落户核心总部经济区,总建筑面积约 30万平方米,总投资近40亿元。宜家家居商场预计2018年5月 开业,宜家购物中心预计2019年全面建成开业。
172m2大平层
8700元/m2
5
蓝光COCO蜜城
42-45m2LOFT公寓
7300元/m2
6
核心壹号
94-170m2三房、四房
6000元/m2
7
核心公馆
30-60m2一房、两房
4988元/m2起
8
恒伟西雅韵
140-210m2科技精装房
12000元/m2
9
兰亭湾畔
95-127m2三房、四房
6900元/m2
案名
湘港公馆
湘熙水郡
核心十八克拉
北大资源理想家
北大资源时光
中天栖溪里
合计
片区
大王山旅游度假区
核心经济总部区
套数
户型配比
公寓/住宅
≤80㎡
24套，4%
390套，8.5%
——
——
198套，28.3%
——
612
9.48%
高层
81-90㎡
地块分析及前期定位、规划设计建议(PPT 29张)
区域： 非新乡房地产发展主流方向。 房地产项目同质化较重。 区域特性， 我们必须创造新思路， 增加项目附加值， 在区域项目中脱颖而出。
品质-品牌-档次-定位
• • • • •
品质定位： 住宅：中高端精品文化住宅。 商业：价值感、品质感、文化感。
品牌定位： 在硬件上，我们必须精益求精。品牌方面，要做到与众不同， 旗帜鲜明。树立独一无二的品牌体系。对于城市，一场新的居 住理念。对于客层，一次独特的安居体验。对于品牌，一次颠 覆同质化的鲜明塑造。 档次定位 打造城市中央高品质文化社区、中高端价位物业，树立产品 价格体系
减小竞争压力，积累开发 经验，树立品牌形象。
• 劣势策略：发挥团队优势，
做好产品规划，吸收同行 优点，建立口碑效益。做 好拆迁安置工作。
• 威胁策略：实时关注政府
调控政策及新乡房地产发 展形势。根据市场需求， 制定相应的销售策略，降 低潜在风险。尽量能主导 拆迁工作，为项目开发提 供良好基础。
周边竞争个案市调分析：上海城
•
版块描述：
•
•
东区板块：主要围绕市政府-CBD及平原路沿 线，向四周扩散，高层规模社区借势新区强 势配套，特点显著，随着生活配套的完善， 投资需求占一定的比例。销售价格占据新乡 领头羊地位。销售价格4500左右。 东南板块：以原高新技术开发创业园我核心， 板块发展较早，处核心区外，配套发展缓慢。 本地块房地产开发规模较大，知名企业，高 档楼盘，占据主导。开发项目品质较高。除 别墅项目外，部分品质较差楼盘，价格很难 突破4000元/平方米。知名企业、规模高品质 大盘，销售价格在4000-4400元/平方米。 城区板块：本区域拥有火车站、平原路商圈、 公园、滨河景观等城市稀缺资源，房地产开 发主要围绕以上核心价值。此区域为城市较 早的建成区，土地资源相对紧张，多为旧城 改造项目。如本地块周边天鹅第一城、上海 城等。本区域交通便利，购物、生活、教育、 休闲等配套齐全，购房消费多为原居民改善 住房条件需求居多。由于此区域占据较多公 共资源，房地产企业借势开发综合性商业、 酒店、公寓，满足部分投资需求。本区域目 前在售楼盘近30个。区域由于物业档次层次 差别大，销售价格跨度也较大，相对于新区 有一定的价格优势，均价由3500-5500元/平 方米不等，主要差别表现为距离繁华中心距 离，周边环境优劣，物业类型，项目自身规 模、品质等，位置决定产品价位在此区域尤 为突出，中等区域产品品质也可提升项目的 产品价位。
房地产地块定位研究报告ppt
去化套数
72 323 359 68 8 349 458 22 6
几个主要竞品以小高层、高层
的80-90㎡两居及87-120㎡三居 室成交最为火爆；
红星国际广场
大拇指广场
小高层、 高层 洋房 小高层、 高层 公寓
从户型配比上观察，几个项目
产品同质化比较严重； 有少量洋房和公寓产品以提高
恒大名都
到3月末，排卡客户已经接近600 组，以两居三居客户为主
25%
65%
67%
安次区市内 安次区南三县
广阳区 北京及其他区县
安次区市内 安次区南三县
广阳区 北京及其他区县
安次区市内 安次区南三县
广阳区 北京及其他区县
客户分析-客户特征分析
基本属性——青年及中青年、以居住为主的首次置业或首次改善人群。
人口学特征
年龄：26-45岁之间中青年为主流群体 家庭结构：二口(三口)之家
市场研究—热销项目研究
项目名称
竞品主力户型一览（该数据截止到3月末） 户型 产品 户型 面积区间 供应套数 类型 （㎡）
一居 47 88-89 87-89 139 170 82-87 89-123 94 94-151 58 96-98 93-96 112-145 40-50 89 80 87-118 76 380 426 127 22 420 526 54 18 高层 洋房 二居 三居 四居 四居 二居 三居 二居 三居 一居 二居 小三居 大三居 一居 二居 二居 三居
价格、地段交通和户型是客群购房时考虑的最主要因素；
该部分客群对于价格的敏感度较高，有相当一部分客户是由于安次和广阳之间的价 格差而选择在此区域购房。
价格 – 高性价比产品受市 场追捧
深圳观澜项目地块定位报告PPT文档142页
1
0
、
倚
南
窗
以
寄
傲
，
审
容
膝
之
易
安
。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
深圳观澜项目地块定位报告
6
、
露
凝
无游Βιβλιοθήκη 氛，天高
风
景
澈
。
7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
8
、
吁
嗟
身
后
名
，
于
我
若
浮
烟
。
9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
Thank you
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面积：90-140平 户型：二房-三房、少量别墅
首个花园式小区，舒适型居 家户型为主，
本地人占一半以上，另外公务 员及工厂职工占部分
大步花园
二房：90-100平 三房：109-120平 主力：二房、三房
产品品质一般，中小居家户 外来新莞人为主 型。以单体楼为主，无小区 概念
南峰时代广场
二房：65平 三房：90-120平 四房：130平 主力：三房
中成化工、炼油厂、德永佳
纺织制衣以及洗水、漂染、 电镀 等38家企业污染较严重， 形成全镇重度污染源。环境
污染已经成为麻涌对外一个
整体印象制约当地发展及对 区域的认知。
镇区发展分散，全镇多个工 业区域，村落分布零散，中 心镇区发展又相对落后，商 贸氛围及配套设施都比较薄 弱。
玖龙纸业
中成化工
田 街 门 城 龙城 江 城 堂 牛 涌 碣 埗 滘 梅 安步 岭 朗 江 木 溪 厦 岗 岗 平 头沥 坑 石 排 山
墩
山
头
ＧＤＰ
人均ＧＤＰ
麻涌三产业比重情况表
100% 80% 60% 40% 20% 0% 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009
45%
4、通过对区域其它地块比较，寻找 本项目发展方向。
达到目标的手段
高占位，差异 化
本次报告解决的核心问题——确定项目发展战略定位
2
报告 结构
麻涌市场概况 市场客户调研
1、麻涌市场研究 2、项目本体分析
3、项目发展定位 区域发展启示 竞争战略
发展方向选择
3
麻涌市场 麻涌市场概况
区域概况 区域房地产市场
麻涌拥有狮子洋深水岸线7.4公 里和可建1000吨以上泊位的内 河岸线10.56公里。镇域西南部 的新沙港，是华南最大的内陆港 口。
麻涌依托区位、港口、交通以及 后发优势，大力实施港口带动和 大项目带动战略，相继引进了一 批投资规模大、科技含量高的行 业龙头企业，发展临港工业，经 济社会得到快速发展。
麻涌新沙工业园，西依新沙港和 虎门港麻涌港区，东靠沿江高速 公路，海运、陆运条件优越，利 用优越的港口条件吸引了众多国 内外优秀企业：东莞玖龙纸业、 丹麦马士基、德国可耐福、台湾 康师傅、统一嘉吉、卡尔吉、益 海粮油、中储粮油、中纺粮油、 嘉益粮油、中谷油脂、华南油脂、 久留香米业、穗丰面粉等大型粮 油食品企业，工业聚集，工业化 发展突出。
东莞各镇GDP、人均GDP比较
万元
元
1600000
180000
1400000 1200000 1000000
800000 600000 400000 200000
160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000
0
0
沙 厚 虎 莞 石东 万 南 中 望 麻 石 高 道 洪 长寮 大 大 黄 樟 清 塘 凤 谢 常 桥横 东 企 石 茶
中心区楼盘，围合式设计， 本地人、个体户、公务员、事 大面积绿化园林，周边配套 业单位员工及周边工厂中高管 丰富
2008-2009
新世纪江畔湾
二房：90-100平 三房：120-130平 三房小复式：99平 主力：三房小复式
丰富产品线，创新户型，8万 镇区工厂白领、个体户、公务 平岭南风情园林，现楼发售，员及广州开发区企业员工 30%
第二产业
25% 20%
第一产业 15%
10%
5%
0%
与城区经济增涨的对比
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
麻涌 东莞
6
区域 特点
传统水乡重镇、现代工业港口。城乡“二元化”发 展特点明显。
港口城镇，依托港口发展成 为连通珠三角重要枢纽。
5
区域 经济
发展起步晚、经济总体落后。但近年发展迅速，成 为区域发展一大热点。
麻涌经济在东莞整体 上处于中下游水平， 经济实力一般。
在产业结构上以第二 产业为主导，第三产 业的比重较少，因此 本地的二元化经济发 展特点比较明显。
麻涌经济发展在港口 发展带动下从21世纪 开始飞速发展，整体 经济在东莞属于发展 较晚，但目前发展速 度较快，具有后发展 优势。
依托港口优势及丰富的土地资源， 麻涌发展以玻璃制造、造纸、物 流运输、化工等为主的重工业基 地，污染较重。
水乡片区
新沙港 工业园
由于水乡的地域特色，当地居民
主要以香蕉种植、砂船等为主要 经济来源，经济发展落后。
镇中心 区
农业产 业园
7
区域 优势
港口区位优势及土地资源丰富性是麻涌未来发展重 要优势。
4
区域 位置
东莞前庭，广州后院。依托港口，连通珠三角。
麻涌镇位于珠江三角洲黄金 腹地，广州市与东莞市的交 界处，东距东莞市区22公里， 西距广州市区29公里，与广 州经济技术开发区一桥相通。
麻涌镇位于广州、东莞、深 圳、香港等全球最大的制造 业产业带，可谓珠江三角洲 黄金腹地，处于珠三角铁路、 高速公路和广州、深圳、香 港几大国际机场的中心点， 是扼守珠三角的中枢之地。
谨呈:宝盈地产
麻涌东太村地块发展定位报告
世联地产 2010.3
基本 思路
开发商提出问题要求：
我们对问题的理解
1. 本项目是公司开发的第二个项 目，要具有市场影响力。
2. 项目预计8月份开工，分三期开 发，三年内消化完。第一年回收 投入资金的80%。
本项目的核心目标
保证项目的成 功启动及可持
续发展
3、通过市场调查了解市场需求及市 场容量。
由于麻涌开发发展相对较晚，拥 有丰富的土地资源，用于满足工 业用地及城镇建设的土地储备相 对比较充足。具备后发展优势。
麻涌港口沿海产业带
8
区域 劣势
产能结构不合理及镇区配套的落后，使麻涌逐渐被 边缘化，对外影响力不足。
麻涌镇区以重工业发展为主，
镇区遍布了多家污染较严重
企业，形成传统的工业污染 重镇。
南玻集团
印染厂
新基工业区
麻二工业区
9
麻涌市场 麻涌市场概况
城区市域背概景况 区域房地产市场
10
发展 历程
麻涌房地产起步较晚，发展也较缓慢，基本每两年 新增一个楼盘，整体发展水平有待提升。
入市阶段
代表项目
主力户型
产品及园林
主流客户
2005-2006 2006-2007 2007-2008
海滨花园（一、二 期）