万科设计成本控制要点zjer2020
2020年(万科企业管理)(策)万科成本控制指导书
（万科企业管理）(策)万科成本控制指导书成本控制指导书编制人：邵剑审核人：编制时间：年月日目录第一章成本测算总说明第二章成本控制职责划分准则第三章成本控制管理准则附件:成本测算(方案阶段)第一章成本测算总说明一、成本测算测算成本总价为25496万元；建筑面积为51330M2，其中:地上建筑面积43780m2，地下商铺建筑面积7550m2；建筑面积单价:4967元/M2：二、成本测算依据本次成本测算根据设计部9月7日提供的经济指标进行测算。
第二章成本控制管理职责划分准则一、组织管理责任划分为三个层面◆成本总负责中心X公司总经理层◆成本费用发生中心a.地价费用中心：项目发展部b.设计费用中心：设计部c.主体建安费用中心：项目部d.营销费用中心：销售部、企划部e.期间费用中心：财务部◆成本费用审核和监控中心成本管理委员会：成本管理部、财务部二、基本职责划分◆成本费用发生中心的基本职责a.按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动。
b.对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表X公司履行项目成本费用监控职责，且对其成本费用失控承担直接和主要责任。
c.配合且接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责。
◆成本费用指导和监控中心的基本职责a.组织编制开发项目的测算成本、目标成本费用总指标。
b.组织分解开发项目的具体明细目标成本费用指标。
c.组织编制开发项目的成本费用控制管理方案，且连同明细指标落实到专业部门和专业负责人。
d.跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况，且提出可操作的指导性意见。
e.建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范、制度。
三、《成本信息月报》的管理准则每月7日前完成该项目的《成本信息月报》的编制，必须包括：本月成本和上月成本的差异；第三章成本控制管理准则壹、开发前期费用的控制管理准则（一）内容（二）控制管理准则1．应注意勘察工作的实效性，避免重复测量定位；2．设计部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相互关联，应分清各份设计合同的工作内容及工作范围，如设计院未及时完成工作应开扣款单；3．项目部合理应布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案施工；二、主体建安费用控制管理准则（一）内容包括（二）控制管理准则1.充分进行施工准备：1)招投标选择优秀而可信的施工队伍；2)制定严密的施工合同，特别是以下几方面：A、明确承包工程范围、甲供范围、限价范围和预结算办法；B、封死预算外施工组织措施费；C、明确无定额项目的费用计算方法；D、配合费、采保费，在总包合同中明确；E、明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔；F、明确设计变更及现场签证的操作方法；3)工程管理部组织完成施工组织设计方案，确保方案的可靠性、经济性；4)进行施工图预算，且严格审查确认中介机构提交的预算报告；2.加强图纸会审的力度，特别是各专业图纸的配合及交叉工作，尽可能在施工图会审时发现问题，减少设计变更，避免现场的返工；3.加强现场管理，减少现场签证；现场工程师及监理加强对签证中隐蔽工程的工作量的审核；4.在目标造价指标控制范围内，选用公共部位和室内装饰性材料及设备；1)甲供材料、设备的采购原则上必须实行招投标；三、公共管网配套费用（一）内容（二）控制管理准则1.尽可能减少或消灭政府垄断工程成本中不合理的成分;对于不属于四大配套X公司范围内的工程原则上不让其施工。
万科成本标准控制要点
2、停车方式
停车布置与地下室 3、车位面积 4、车库设置
停车布置与地下室 4、车库设置 5、控制地下室面积 6、控制地下室层高 7、减少地下室层数 8、简化地下室排水
公建及配套建设 施工合理布局
1、配套面积的控制
2、商业 1、临时设施的排布 2、道路设置
成本控制要点
成本控制要点 在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品 建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小，而不是根据销售提供的建筑赠送面积 严格测算赠送面积成本增加值与售价增加值的关系，谨慎决策 高层建筑单体应选择对称形式；低层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求 精减过度的外挑外挂构件 （1）根据山体高差确定产品类型 （2）控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础 取消上人平屋面的地砖铺贴； 坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，需对比选型 在山地或坡地中使用较多，由于其对形成产品无直接作用，因此应考虑采用最经济而可靠的 边坡支护形式。常见的边坡支护形式造价由低到高顺序为：有自然放坡、普通锚杆（土钉） 、预应力喷锚、毛石砌筑、、钢筋混凝土挡墙、桩护壁、角支撑 无特殊情况，层高采用2.8米 （1）通过节能测算指标来控制窗墙比 有景观朝向窗面积可增大，无景观朝向、非主卧室从严控制窗面积 （2）窗地比应不超过同类产品经验值 （1）尽量使用标准化栏杆 （2）栏杆、栏板材料厚度、间距严格控制 （3）高层住宅的楼梯栏杆应采用最简化钢质栏杆，一般情况下严禁使用木扶手； （1）提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考 （2）以成熟产品外墙装饰用材比率作为控制； （3）关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。 尽量减少后期维护成本较高的外装材料的使用，严格约束木制构件使用 （1）考虑外墙防砖涂料替换外墙砖，特别是在3层以上的外立面部分 （2）考虑外墙防石砖替换外墙石材，可应用在住宅单体及商业外立面中 （3）关注高层建筑质感涂料使用；一般仅底层部分使用，高层部分平涂即可； （4）考虑外墙铝扣板改为金属漆涂料 提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择， 根据选定方案优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法； 非上人屋面考虑取消地砖铺设 体形系数是决定节能方案的最关键数据，不满足体形系数的要求即意味着将采用高成本的节 能解决方案，应着力降低建筑体形系数 窗是建筑中能量损耗较大的部位，门窗面积越大意味着能量损耗越大，越不能满足节能要求 。节能计算中的窗墙比是一个重要的值 不同墙体材料的热传导性不同，对能耗的影响也不同，例如加气混凝土砌块与黏土砖墙的能 耗就远低于钢筋混凝土墙体，因此选用低能耗的墙体材料也是解决节能方案的途径之一；可 考虑增加墙体厚度解决节能问题 节能计算中各种材料的热传导系数是有一定取值范围的，同一栋建筑物的同样节能解决方案 若计算中系数取值不同，最终的计算结构将会大相径庭，甚至得出截然相反的结论。因此对 设计院节能计算书的系数要注意核实，以免因取值问题造成节能解决方案的选择错误 不同节能方案造价相差较大，在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为: 减小窗墙比－加厚外墙砌体材料－外墙聚苯颗粒砂浆－外墙保温板。应在满足节能要求情况 下采用经济性最优的节能方案 现行的外墙保温材料一般包括挤塑板、苯板、聚苯颗粒砂浆，其经济性排序为从低到高，保 温材料确定后，其厚度也是应关注的成本问题 专业的外部咨询公司及图纸审查机构具有更加丰富的专业经验，能够弥补我们自身能力的不 在建筑方案设计阶段，应将要求设计院在设计中指标限额及应注意的事项（钢材标号、截面 设计）以书面形式加以确认，形成设计任务书；向设计院下发《扩初、施工图结构设计成本 控制要点》 从经济性上比较，住宅结构形式经济性由低到高依次为砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架 、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙。满足建筑设计要求前提下采用经济性最好的结构 避免柱距过密或过大而带来的成本增加，使柱、墙体面积占比合理
万科成本控制要点说明
规划成本控制示意图
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
1、 规划方案
（1）可行性规划设计 （2）方案评审 （3）设计成果
市场信息搜集和分析
市政状况信息分析
设计部负责，项
规划要点确立
目、审算、销售部
可行性研究设计任务书 配合
可行性设计变更
组成可行性规划评审委 员会，对方案进行评审、 确定。 未通过的方案进入可行性 设计变更环节，再重新评 审。
案 和 设 备 选 型 、 实 体 研 设计部与工程部负
究、环境方案等因素对总 责
成本作出概算
制订经营指导书
审算部负责
（3）扩初设计图
根据扩初设计要求招标 专家评审 内部评审
招投标评审委员会
设计调整
设计部负责
（1）地质勘察
4、桩基设计 （2）设计方案评审
搜集权威地质资料 自己专业人员勘察 桩基设计 2 种以上形式 设计部负责，工程 由专家进行桩基形式和桩 部协助 基结构评审
见，设计洽商
协助，知会销售部
. 学习参考 .
专业.专注
（6） 面积测算
设计图纸测算与实际施工 设计部负责，工程
时检验相结合
部协助
6、销售包装 设计
结合营销费用控制 施工招投标
（1） 方案设计要求
根据扩初设计图、经营指 导书和实体研究的结果确 定方案设计要求
设计部负责，销售 部协助
7、装修方案
（2） 材料设备选型
项目部负责
（3）环境方案设计
根据投资估算和报批标 准确立环境设计方案目标 成本总额
设计部负责，项目 部协助
招投标
招投标评审委员会
（4）智能化设计 （5）销售承诺
万科集团设计阶段成本控制
条强条万科集团设计阶段：控制成本的65建筑专业第一部分总评布置.造成回填过高1.室外场地竖向标高不合理,非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是2.规划与设计上降低前期费用的主要手段。
.走线不合理3.总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长,米）内为主，可部（即结构计算按平均1.54.地下顶板上覆土建筑为1~1.5m 米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、分缓坡适当升高，但该区域>1.5景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡,及以上要方案阶段论4m左右,个别高3m价及土方，起坡最高点区域也控制在以上景墙（从地面起）等重型元素也要作2m证；景观中泳池、亭子、廊架、为条件反馈。
消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内。
大树布置在柱点。
5.当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。
:建筑平面功能.防火分区过多,造成楼梯、门、设备增加1..--防护面积过少造成单元增多人防设计2.:.相邻单元未连接造成临空墙过长---)部分可用临战封堵替代---一框二门的人防门过多(级人员掩蔽所主要室外出入口的楼---进人防前的防倒塌范围过大(按现规范6),坡道及走道做即可梯页1．)应尽量将人防做在建筑投影范围下室外顶板下的人防面积过大(---同.,所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门---人防门型号不合理(钢门造价高)时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门)如争取做部分物资库人防功能不合理(----人防主要.,---平战转换方案不合理应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用有条件时防爆波电井可与出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用. .平时电缆井合用即利用局部夹层或室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层.----.管沟覆土每厚3~4KG/m2,地下室钢筋增10cm,3.地下室层高及埋深过大(每埋深增大乔用局部堆,1200mm左右10CM,地下室钢筋增1.5~2KG/m2,故覆土原则上地下室面积过4.2m.机械车库 3.6M,有人防3.8m,土、树池处理)；层高无人防尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽大--，.了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书）量不做全地下室查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。
万科集团设计阶段成本控制
万科集团设计阶段：控制成本的65条强条■部分建筑专业总评布置1.室外场地竖向标高不合理，造成回填过高.2.非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规划与设计上降低前期费用的主要手段。
3•总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长，走线不合理.4.地下顶板上覆土建筑为1〜1.5m （即结构计算按平均1・5米）内为主，可部分缓坡适当升高，但该区域＞1.5米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡，景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造价及土方，起坡最高点区域也控制在3m左右，个别高4m及以上要方案阶段论证；景观中泳池、亭子、廊架、2m以上景墙（从地面起）等重型元素也要作为条件反馈。
5.消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内。
大树布置在柱点。
当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。
建筑平面功能:1.防火分区过多，造成楼梯、门、设备增加.2.人防设计:一防护面积过少造成单元增多.-- 相邻单元未连接造成临空墙过长.—-一框二门的人防门过多（部分可用临战封堵替代）---进人防前的防倒塌范围过大（按现规范6级人员掩蔽所主要室外出入口的楼梯，坡道及走道做即可）-一室外顶板下的人防面积过大（应尽量将人防做在建筑投影范围下）---人防门型号不合理（钢门造价高，所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门•同时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门）----人防功能不合理（如争取做部分物资库）-一平战转换方案不合理，应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用•人防主要出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用•有条件时防爆波电井可与平时电缆井合用•——室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层•即利用局部夹层或管沟•3•地下室层高及埋深过大（每埋深增10cm,地下室钢筋增3〜4KG/m2,覆土每厚10CM,地下室钢筋增1. 5、2KG/m2,故覆土原则上1200mm左右，大乔用局部堆土、树池处理）；层高无人防3. 6M,有人防3. 8m,机械车库4. 2m.地下室面积过大- -尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽量不做全地下室•了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书），查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。
万科集团设计阶段的成本控制标准.docx
WORD格式万科集团设计阶段的成本控制标准为了应对目前房地产行业的严峻形势，落实集团确定的“保证楼盘品质、降低工程成本”的发展战略，特别制定：设计阶段成本控制标准。
各专业设计人员在本标准执行过程中，要密切关注国家和地方有关设计的新规范、新标准和有关新材料、新设备及新工艺的应用，并及时总结经验为充实完善和适时更新本标准提供意见和建议。
第一部分土建工程一 .建筑设计１ .设计单位选择1.1初步设计原则由万创设计中心完成；１.2 成熟产品的设计任务，可委托给国内优秀设计单位承担。
２ . 产品前期定位２ .１产品定位前备好多种设计方案的技术资料，参加营销管理部召集的、有集团主管领导和相关职能部门共同参与的产品定位论证会议，一旦形成决定不再作重大调整；２. ２户型调整应该在进行施工图设计之前完成。
３ . 总平面设计３ . １总平面设计应该在与各相关专业及物管部门有关人员充分沟通的基础上进行。
３. ２规划设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；竖向设计必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。
３. ３高大建筑物避开深填方区域及高边坡区域布置；物管用房、泛会所、体育设施、幼儿园、老年人及儿童活动场地、垃圾站及公厕等，应该布置在经济价值较低，并不影响住户和商业的价值区域；３. ４物管收费处、值班室和消防控制室应该设置在业主接待大厅内，以方便业主办事并节省物管人手；３. ５环境坡地应尽量设自然边坡，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，必要时可以设置多级挡墙；３ .６10万方以下的小区原则上设两个出入口（不含消防通道）、10～40万方的小区原则上最多设三个出入口（不含消防通道）。
３ .７小区内道路应该人车分流、线路便捷畅通。
小区内的双向车行道道路宽度统一为 6米，消防车道宽度只做 2.5米宽硬质道路，两侧各设0.75米宽的草坪。
3.８应尽量减少小区不可销售的建筑物及设施，人防地下室、消防站、中小学校等尽量异地建设；３. ９在建筑总平面图和竖向布置图中必须明确或增加以下内容：３. ９ . １小区主入口及次入口、地下车库车行及人行出入口和消防紧急出入口的准确位置，其中哪些是建成后不使用的；３. ９ . ２各种管井及生化池的位置、大小、高度等；３. ９ . ３各单体首层的室内及室外标高；３. ９ . ４所有车行道、人行通道、消防回车及扑救场地等；３. ９ . ５注明有高差的场地是挡墙还是放坡，那些由园林处理；专业资料整理WORD格式４. 地下车库４. １小区车库的车容量按规范最低限控制。
万科广场设计效果与成本控制要点
二 设计效果与成本控制要点——方案设计
标准层电梯厅——定稿方案
（标准层电梯厅）
定稿方案主材表
部位 天花 地面 材料 铝单板 新世纪米黄石材 深啡网石材 新世纪米黄石材 深啡网石材 橡木门 拉丝不锈钢
定稿方案效果图
墙面 门 电梯 门套
实景照片
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（电梯轿厢）
装修后尺寸 mm 1940/1540 1840/1490 —— —— 1940/1540 —— —— ——
原标高 mm 2900 2900 —— —— 2900 2600 —— ——
实景照片
二 设计效果与成本控制要点——方案设计
首层电梯厅——定稿方案
定稿方案效果图
实景照片
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（首层电梯厅）
定稿方案主材表
部位 天花 地面 墙面 门 电梯门套 材料 铝单板 莎阳米黄石材 安哥拉棕石材 莎阳米黄石材 安哥拉棕石材 拉丝不锈钢门 拉丝不锈钢
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办公走道——定稿方案
二 设计效果与成本控制要点——方案设计
定稿方案效果图
万科规划设计阶段的成本控制
规划设计阶段的成本控制2010年08月22日 08:28规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键，在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。
尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以该环节控制要点和控制内容相当复杂。
基本原则是：周密规划设计，科学研究讨论，严格预算审批。
合理科学的设计，可降低工程造价10%左右。
但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
设计阶段对项目投资的影响是极其重要，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%—95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。
以下经验可供借鉴：一、推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
在招标过程中，对设计单位的选择最好是选择适合自己项目定位的设计单位及主案设计师。
设计院的选择原则是最优性价比，专业负责人的选择原则是能力、敬业、团队意识和成本意识。
二、开展限额设计，有效控制造价由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，常导致赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失等问题出现。
加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，浪费较大。
因此，甲方必须在设计任务书或投资估算上规定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量等），并和设计费挂钩，同时尽可能实行设计监理制度，建立奖惩考核激励机制，加强设计阶段的成本控制。
万科项目开发环节的成本控制
项目开发环节的成本控制第一节立项环节的成本控制4.1.1新项目立项时必须提交《立项价示》和详细的《可行性研究报告》，并经立项听证会讨论通过。
《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节目及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：υ成本费用估算和控制目标及措施；投资及效益测算、利润体现安排；税务环境及其影响；资金计划；υ《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；投资风险田信及相应的对策；项目综合评价意见。
4.1.2 《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交。
4.1.3若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因是发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新提交《立项申请》。
4.1.4招标或拍卖项目的竞价不得突破批准的最高限阶；合作建房项目要充分考虑地价款的支平才方式及相应的资金成本；4.1.5招标、拍卖合同或合你开发合同应经律师审核后正式签署。
第二节规划设计环节的成本控制4.2.1规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则：能由内部完成的规划设计工作，应由内部自行完成；需委托设计院进行的规划设计工作，应采取地标方式，择优确定。
4.2.2总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报集团公司领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。
每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。
4.2.3施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。
4.2.4设计、工程、成本管理人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。
万科地产成本控制分析
工程部
工程部 财务部 财务部
主
要
要 素 概
内 容 （
括）
1 ——
项目
反馈指标
土地获得成本
每平米地价 土地获得时间
主体建造成本 社区建造成本
规划设计 规划设计周期
结构安装设计
每平米钢筋含量 每平米含砼量
招标及签约
招标比率 最低价定标比率
项目
反馈指标
报建费用节减率
开发前期准备费
每平米设计费 每平米三通费用
责任成本体系通过确定 责任主体和评价部门， 通过技术经济指标的目 标设定、执行和考核， 来保证整体成本的合理 性和先进性。
责任成本管理体系要素：
1. 责任范围； （2）责任人 2. 评价标准； （4）评价人
责任成本体系建立目的：
1. 令全员实施自觉的成本管理行为
01
项目经理部：工程进度、质量；
时间限制原则 ○ 多级审核原则、完工确认原
则 ○ 需求文件：《设计变更、现
场签证管理办法》
3.6 结算成本控制
控制要点：严格审核结算工程量
合理确定结算单价 控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 需求文件：《工程预结算管理办法》
房地产E网
3.7 销售承诺及物业管理成本控制
单击此处添加正文。
03 单方钢筯含量
04 单方砼含量
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单击此处添加正文。
05 窗地比
06 建筑周长面积比
单击此处添加正文。
……
招标成本控制
控制要点：获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购 控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 需求文件：《工程及材料招标管理办法》
万科全套成本控制限额
1、原则上不允许采用主楼与地库的分离式设计[除启动区外]，如采 用分离式设计方案，必须进行方案申报评审，且面积指标在原有标准 上下设5~8%； 2、因地库与主楼地下室间的不规则面积，通过将主楼地下室规则调 整，划分后以储藏室对外销售或作为设备用房； 3、6000元以下的楼盘，原则上取消围合式主楼的布局，控制主楼与 道路见存在的大角度而增加地库的无效面积； 4、地下室的设备用房，如配电箱、机房、消防泵房、水池等房间布 置，尽可能不占用车库停车位位置，尽量放在主楼与地库过度空间内 严格控制汽车通道的净宽度[控制在5600mm]如有地方强制性规定，按 当地规定执行； 6000元以内的低档楼盘：综合控制在28平米以内，但允许考虑10%的 大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节 约0.5平米奖励150元，超过30平米的按每超过0.5平米给予处罚100元 6000元~8000元的中档楼盘：综合控制在29.5平米以内，但允许考虑 25%的大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本； 按每节约0.5平米奖励150元，超过31平米的按每超过0.5平米给予处 8000元~10000元的高档楼盘：综合控制在30平米以内，但允许考虑 50%的大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本； 按每节约0.5平米奖励150元，超过31平米的按每超过0.5平米给予处 1、尽可能用剪刀梯等设计手法，减少人防地下室、地下车库的独立 疏散出口数量，可以降低造价，提升景观品质；
1、原则上在政府无明确要求配建幼儿园及学校的前提下，最初方案 不考虑设计； 2、此类功能的建筑占地要求要充分利用建筑退界及红线之间的用地 去满足，类似东南、西北角这样的区域。 1、设置量在地方规范的前提下，做到最小化。 2、在政府无强制性条文约束的情况下，原则结合住宅楼或商业用房 设计，不单独占用规划用地； 3、尽可能利用底层架空层，底层环境较差的住宅作为物业和社区服 务用房。 4、严格禁止类似常熟项目物业用房的设计； 5、尽可能的选择受日照影响的房间作为物业办公用房； 6、严格控制物业用房的装修标准； 7、明确除业主接待中心以外的用房。 1、商业量较大时，以内街式为主，可考虑二层皮以上的模式构成内 街，层数以1~2层为主，进深和开间与地下车位经济柱网相协调，一 般开间7m~8.1m为宜，进深类似，便于后期割分为30m2左右的小商铺 2、首层层高宜为3.9-4.2米。
万科设计变更中的成本控制要点-图纸合同
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载万科设计变更中的成本控制要点-图纸合同甲方：___________________乙方：___________________日期：___________________篇一：万科设计变更中的成本控制要点5p万科设计变更中的成本控制要点房地产项目开发周期长，前期不确定因素和开发过程中突发因素都比较多，因而难免会出现“变更”。
房地产项目开发中的变更通常分为设计原因变更和非设计原因变更。
设计环节直接决定了公司产品70%勺成本支出，设计变更所带来的成本问题，十分值得房地产企业探讨。
具体而言，设计变更的成本控制紧抓两点：“图纸”+“合同”。
一、变更的界定及分类设计变更包括的范围为：更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸；增减合同中约定的工程虽；改变有关工程的施工时间和顺序；其它有关工程变更需要的附加工作；合同履行中发包人要求变更工程质虽标准及发生其他实质性变更。
根据发生原因的不同，变更大致可以归结为以下四类：★ 1、设计类设计优化、设计错漏修改、政策变化、技术规范修改、现场条件变化等。
★ 2、现场施工类施工工艺困难、施工进度要求、材料采购供给困难或找不到所需要的合适材料、装修材料的定样定板等★3、营销类市场竞争、客户需求、定位及决策原因；主要指由于市场的变化，对户型、建筑单体、公建配套等进行的修改，这一类变更在分期开发项目的后期经常会出现；由于决策的变更，带来对产品品质档次要求的变化等等。
★4、物业类物业管理需求，如使用功能上不合理等。
二、变更流程管控：提出、归口和审核变更的提出一般有建设单位、设计单位、监理单位和施工单位，客户也有可能，而建设单位内部乂有营销、设计、采购、成本、工程、客服（或物业管理）等多个业务部门，他们从各自的角度也都会对项目提出不同的变更需求。
所以，针对所有的变更，企业必须要有归口管理部门，并要有专人负责进行统一管理、统一编号、统一下发变更通知单至相关部门，做好变更目录、保证变更文档的完整性，并监督设计变更的执行落实（如图纸标注、完成标识等）。
让你知道万科怎么进行结构成本控制
让你知道万科怎么进行结构成本控制万科结构设计成本控制针对成都城花二期含钢量及混凝土含量偏高的情况，我们在三、四期施工图设计的过程中尝试了以下措施，使结构设计趋于经济合理。
通过实践，个人有以下粗浅的认识，谨供大家参考，敬请指正。
谢谢！一.为了达到结构施工图设计成本控制的效果，保证结构施工图设计过程中的信息畅通，设计部、工程管理部、成本管理部共同成立结构施工图设计管理小组，负责结构施工图设计管理工作，并明确小组成员的职责及沟通方式。
二.实行结构施工图设计招标，选择结构设计经验丰富的设计单位，要求参加投标的设计单位针对公司提供的施工图设计资料分别提出如单位面积钢筋和混凝土含量等结构经济指标承诺。
（由于施工图设计单位已选定，这一步我们未做。
）三.依据中标单位的承诺，与中标单位签定结构设计补充协议，重点明确以下要求：1、将《结构专业经济技术表》中的结构设计指标的承诺作为协议附件，要求设计成果必须满足承诺；2、将结构方案作为重点控制环节，梁板柱的布置和尺寸必须经我司认可；3、对于复杂的地质情况，必须与我司共同进行经济性研讨，并经我司认可；4、明确我司对于设计中的阶段性成果及计算依据有检查并要求修改的权利；5、明确如果设计院未按协议约定执行时，我司有权采取的具体处罚措施；6、明确如成果高于要求，我司将给予的具体奖励。
补充协议项目名称：成都万科城市花园三期花园洋房项目建设地点：四川成都三圣乡花果村发包人：成都万科房地产有限公司设计人：四川省建筑设计院发包人：成都万科房地产有限公司（以下简称甲方）设计人：四川省建筑设计院（以下简称乙方）甲方就本公司开发的成都万科城市花园三期花园洋房项目与乙方签定建设工程设计合同，并就该合同中未尽事宜，签定补充协议，条款如下：1． 1．乙方应就本项目组织专门的设计工作组，指定双方认可的设计总复责人，并在合同签订前提供经双方确认的工作组成员名单及联系方式清单。
未经甲方认可，乙方不得在设计过程中任意变更设总及各专业负责人。
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学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
一、成本控制的重要性
n
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万科设计成本控制要点zjer2020
在万科地产十周年的开发历程中，万科首先坚持 精品路线，为了保证工程质量，合理控制工程造 价成本，强调工程优质，工程建设必须实施三大 控制：工程质量、工程工期、工程投资。
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查看乙方预算的方法及注意事项
见附件
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三）工程结算
问题： 1、工程结算的编制及审核程序？ 2、工程结算分为哪几大部分？
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工程预算的编制单位
n 需招标的主体工程-----甲方委托政府指定的建 行及审计站。
n 装修、特殊及甲方分包工程----甲方预算人员
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工程预算的作用
1、较准确地反映建筑安装工程造价； 2、为各单项工程计算单位费用； 3、是甲方及乙方核算的基础； 4、是安排施工进度计划和统计工作量的基础； 5、是安排甲方用款计划的基础； 6、是设备及材料订货的依据； 7、是编制工程招标及投标的基础；
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四）工程结算的作用
1、作为核定固定资产最终价值，考核分析投资
效益的依据；
2、及时加强竣工决算及交付手续； 3、计算成本，便于经济核算，增加企业利润；
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五）工程结算原则（与万创有关 ）
计技术水平的综合反映； 3、可以利用主要消耗指标进行技术经济分析； 4、也可在没有工程预算情况下，作为签订合同
的依据及工程进度款的拨付依据； 5、是控制施工图预算、考核成本、提高效益的
依据。
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二）设计预算
问题： 1、设计预算的编制由哪个单位负责？ 2、工程预算的作用是什么？
见附件
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六）结算应注意的问题
见附件
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五、工程预算专业的基本概念
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一）工程预算编制的依据
现行的建筑及安装工程预算定额： 1、各专业的设计施工图纸 2、已确定的施工方案 3、工具书（信息价、设备清单、材料手册、费
招标（注意要统一材料规格）
主体部分：要注意设计变更的类别问题（设计院、乙
方、甲方、客户），是否与设计院商量出统一的管理方
法（比如：甲方统一变更书面格式等），便于控制设计
院的随意性及甲方准确分析报告的总结
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四、工程建设三算的作用
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成本构成比例
见《金色家园实例》
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二、建设项目成本的构成 及控制要点
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一）项目成本概念
指建设项目按照建设内容、规模、标准、 工期全部建成，并验收合格交付使用所需 要的全部费用。
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一）设计概算
问题： 1、设计概算的编制由哪个单位负责？ 2、设计概算的作用是什么？
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设计概算的编制单位
n 设计院
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设计概算的作用
1、是工程建设投资的最高限额； 2、是选定合理设计方案的评定标准，是提高设
工程结算的编制及审核程序
n 招标的主体工程：乙方编制 报甲方预算 甲 方审核 双方核对 需审计站审核 出具三算 单。
n 装修及绿化工程：乙方编制 报甲方万创 万 创审核工程量 预算核对单价 双方核对认可
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工程结算分为哪几大部分
1、工程结算= 工程预算+ 设计变更 +现场签证+ 材料价差
期及质量） 财务部：公司费用目标控制指导书（管理费用） 销售部：销售管理指导书（营销费用） 万创：设计管理指导书（规划、设计，室外环境
， 装修）
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成本控制指导书
2、装修控制参考数据及使用方法
见附件
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问题
项目成本的构成有哪些？
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项目成本的构成
见《全员的成本控制分类通则》
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成本控制指导书
1、各部门需编制 成本管理部：成本管理指导书 (总成本) 工程部：工程管理指导书（结构设备，进度、工
第二部分：根据设计任务书委托设计和设计投标
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二）施工阶段
1、建设的准备（报批手续、工程招标、施工前 期的三通一平等）
2、建设实施阶段（工程施工合同，施工管理
装修部分：根据设计投标确定的方案进行工程报价招
标（注意要统一材料的档次及要求）
绿化及小品：根据设计投标确定的方案进行工程报价
三、项目全过程的成本控制原则
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一）前期工作阶段
1、立项阶段（项目建议书、可行性研究，确定 及立项）
2、规划设计阶段（编制设计任务书，进行初步 设计和施工图阶段）
第一部分：编制设计任务书，包括样板房及会所 的控制价（元/套），绿化的总控制价（元/小 区），小品（元/小区）等；