房地产开发项目的工程管理思路

工程项目的管理思路
房地产开发项目的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，按其实施过程可分为前期开发阶段、设计阶段、施工阶段和交付阶段四个阶段。

房地产开发企业，需要做好工程全过程的决策、组织、领导、控制。

结合我公司的具体情况，项目部的管理工作应是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理工作，其工作范畴跨越了设计阶段的末期，整个施工阶段和大部分的交付阶段，主要工作就是工程施工管理工作。

实际上，房地产开发项目的工程施工管理工作就是以合同为依据，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对施工单位进行管理，达到对成本目标、进度目标、质量目标及安全目标的有效控制，以确保项目总体目标的最终实现。

一、工程施工管理包含内容
结合我公司实际，项目部进行项目管理工作的阶段主要是项目的建筑施工和建筑工程安装工作，在这一阶段的主要任务是进度目标与质量目标实现，同时需兼顾安全目标。

项目的成本目标在之前的设计阶段已经大体定型，项目施工管理阶段是成本主要支出阶段，所以该阶段成本管理主要是考虑合理节约开支。

工程项目施工管理阶段主要由以下几个方面组成：
1、安全管理：安全管理是工程管理中的最重要任务。

通过制定严格的安全措施计划，进行安全教育培训各安全技术交底，杜绝重大安全事故的发生。

2、成本管理：项目施工管理阶段，主要成本目标应已确定完毕，项目
部的主要工作是严格控制、审核费用支出，研究节支途径。

对于变更增项等成本增加严格把控。

3、进度管理：将施工总节点计划细化到月计划、周计划，并对现场实
际进度进行分析，及时发现进度滞后趋势并适时地调整计划，协调各参建单位进度。

4、质量管理：严格执行公司质量标准，进行质量监督，处理质量问题，
组织工程验收。

二、工程施工管理具体措施
（一）、安全管理：
1、安全管理与文明施工管理相结合
2、要求监理单位明确安全责任人，专人负责、定期检查。

（二）工程进度管理。

工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。

（1）项目施工管理是包含在项目整体开发之内的，故此项目施工过程个节点计划必须服从公司的整体项目卡发计划，满足整体开发计划的节点要求；
（2）在施工合同签订时，对各节点应做明确的合同约定，还应约定一旦出现工期滞后倾向，甲方有权采取相应措施；
（3）项目开工，各施工单位需依据甲方的整体工期节点要求编制整体施工进度计划。

同时，依据整体施工计划编制月进度计划、周进度计划以及劳动力配置计划和主要材料设备到场计划；
（4）对于个别自成系统的专业、部位要求单独编制计划；
（5）进度计划的监测——防止进度滑动。

每周取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，制定纠偏措施并纳入下一周计划中，保证工期按时完成。

（三）、工程质量管理。

工程项目的质量是设计意图实现的过程。

质量控制需以合同规定的质量目标、国家标准、规范为依据进行。

质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。

工程质量控制工作主要包括以下几项：
1、合同控制措施：
（1）施工及主要设备材料（甲供）采购招投标过程中严查企业资质、项类似工程业绩特别是近2年内的项类似工程业绩；
（2）评标过程中提高技术标所占权重，对于施工组织方案中存在明显错误、遗漏甚至照搬其他项目方案的，尽量放弃；对于技术标中未能体现工程重点、难点，未能明确认识到工期目标与质量目标间存在矛盾并提出有效解决方案的，谨慎考虑；
（3）合理低价中标原则，避免投标单位以低于成本价恶意竞标、中标，并在中标后出现扯皮现象；
（4）施工合同签署时，明确执行的规范依据、明确质量标准并确定赔偿条款合同条款的签订应严谨、细致。

可以考虑将集团《工程管理手册》中的相关要求作为附件列入合同
2、施工过程质量控制：
（1）对原材料的检验。

为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提出检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。

有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。

对砂、石、水泥、钢筋等原材料必须严格送检，并出具相关的检验合格的报告。

未经检验或检验不合格的材料禁止使用。

（2）施工方案审核：施工单位进场后按照技术标文件编制施工组织设计，突出重点、难点并明确解决方式、对策。

其中重要时间节点及质量标准指标必须按照合同执。

（3）行样板先行：按照集团《工程管理手册》中的规定选择确定施工样板，施工样板的选择要全具有代表性，并尽可能全面的反映该工序所可能出现的问题、技术难点，并对后续施工具有指导作用。

施工样板验收合格，再进行大面积施工时，安排监理及专业工程师不定期抽查，并在周例会上通报。

（4）加大对隐蔽工程和中间部位的检查和验收，此类部位，要求施工单位自检合格，监理验收合格后报请甲方项目人员进行验收。

验收合格再进行隐蔽
（5）确立施工中控制质量的具体措施。

检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；质量监管落实到专人负责；主要材料按照国家要求进行复试，集团有明确要求的执行集团规定
（4）现场工程师对工程质量应进行经常性的检查，做好中间过程的质量验收工作，建立有关质量文件的档案制度。

对检查或验收的结果形成文字
记录，归类存档。

（四）、施工过程成本管理：
1、施工过程中注意现场情况是否符合合同约定，进度、质量方面如出现与合同约定不符的情况，应立即分析原因，重点查找施工方原因。

针对目前施工单位采取“低价中标,索赔赢利”的工程承揽方式。

作为业主方就要做到事前把关、主动监控、严格审核。

另外,对施工单位及材料供应商不履行合同义务及时提出反索赔,使工程项目成本得到有效控制。

加强工程施工现场的动态管理。

2、控制增加费用变更的发生，杜绝扩大建设规模,提高设计标准的变更。

对于一些必要的变更须经设计、现场项目、监理共同确认。

（五）其他方面：
1、人力资源管理：利用组织结构图、责任分配图进行人员需求分析，落实责任，建立激励机制，调动各参与人的积极性，保证项目目标顺利实现。

2、信息沟通与管理：建立畅通的信息沟通渠道，通过信息的取得、辨别、处理、反馈实现良好的沟通与协调，极大地提高工作效率。