特色小镇和田园综合体

田园综合体整理报告
2017年12月29日背景介绍
在田园综合体中，一二三产业互融互动，通过各个产业的相互渗透融合，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体，发挥产业价值的乘数效应。

2017年2月5日，中共中央、国务院公开发布《关于深入推进农业供给侧结构性改革，加快培育农业农村发展新动能的若干意见》。

其中提到：“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的‘田园综合体’，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

”这是中央文件首次提出“田园综合体”这个概念。

2017年6月5日，财政部又印发了《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》，2017年确定河北、山西等18个省份开展田园综合体建设试点，并且，中央财政会从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排，支持试点工作。

政策的大力支持，可以看出，在不久的将来，“农业园区”的田园综合体模式将大放异彩。

近年来，党中央、国务院高度重视农业供给侧结构性改革，支持农村产业融合发展。

连续3年的中央一号文件都对此作出明确要求。

为农
村产业融合发展提供量身定做的用地保障政策，早已提上议事日程。

2017年12月21日，国土资源部召开媒体座谈会，对《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障工作的通知》的有关情况进行了介绍。

“田园综合体”被写入了中央1号文件，其出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式，创新城乡发展，形成产业变革、带来社会发展，重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇！
一、田园综合体的定义
田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。

2017年中央一号文件首次提出，支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。

相信在不久的将来，“农业园区”的田园综合体模式将大放异彩。

其次，田园综合体的提出是基于一种商业模式方法论。

其出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式，创新城乡发展，形成产业变革、带来社会发展，重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇。

二、田园综合体的组成
（一）景观吸引：吸引人流、提升土地价值的关键所在
依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等等，使游人身临其境的感受田园风光和农业魅力。

（二）休闲聚集：为满足客源的各种需求而创造的综合产品体系可以包括农家田园风情建筑（如庄园别墅、小木屋、传统民居等）、乡村风情活动场所（特色商街、主题演艺广场等）、垂钓区等。

休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。

（三）农业生产：生产性主要功能部分
让游人认识农业生产全过程，在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣，同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。

（四）居住发展：城镇化主要功能部分
居住发展带是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。

通过产业融合与产业聚集，形成人口相对集中居住，以此建设居住社区，构建了城镇化的核心基础。

（五）社区配套：城镇化支撑功能
服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等，我们称为产业配套，由此形成产城一体的公共配套网络。

三、田园综合体的几种模式
（一）模式一：江苏——无锡阳山田园东方项目
1、农业商业化
2、文旅产业多样化
3、居住方式创新化
（二）模式二：上海——金山区“田园综合体”
1、靠海吃海
2、围绕“渔”字发展文旅
3、发展渔村特色民宿
（三）模式三：安徽——肥西县“官亭林海”
1、保留原生态
2、农民享受权益
3、城市和乡村实现文明融合
（四）模式四：黑龙江——富锦市“稻”梦空间
1、种出彩色稻田画
2、发展全域旅游
3、以农业生产为基础
（五）模式五：四川——成都市郫都区红光镇多利农庄
1、高端农业综合体
2、农业双创载体平台
3、国际化乡村度假新体验
（六）模式六：内蒙古——鄂尔多斯市乌审旗无定河镇
1、发展良好生态的绿色产业
2、乡村旅游实现景区联动
3、打造现代休闲养生农庄
总结：田园综合体的关键是整合能力。

经营者不仅仅要把握引爆点和经营模式，而是把田园综合体当成一个平台，把农业、工业、服务业衔接起来，推动多元化发展。

四、打造田园综合体的焦点
（一）让建筑重拾魅力
1、老建筑的修缮与新建筑的创新
2、传承保护型
3、创新新建型
4、挖掘改造型
（二）让农田成为景观
（三）让当地乡村文化聚集IP效应
（三）挖掘当地最有特色的文化，将其打造成IP，成为引爆点。

（四）让农事成为娱乐体验
（五）让创意农业吸金
（六）让田园生活成为时尚
（七）让田园体验凸显意境
（八）让景观细节加分
6大支撑体系
围绕田园综合体的建设目标和功能定位，重点抓好生产体系、产业体系、经营体系、生态体系、服务体系、运行体系等。

6大重点建设内容
①夯实基础，完善生产体系发展条件
要按照适度超前、综合配套、集约利用的原则，集中连片开展高标准农田建设，加强田园综合体区域内“田园+农村”基础设施建设，整合资金完善供电、通信、污水垃圾处理、游客集散、公共服务等配套设施条件。

②突出突出特色，打造涉农产业体系发展平台
立足资源禀赋、区位环境、历史文化、产业集聚等比较优势，围绕田园资源和农业特色，做大做强传统特色优势主导产业，推动土地规模化发展，大力打造农业产业集群；稳步发展创意农业，利用“旅游+”、“生态+”等模式，开发农业多功能性，推进农业产业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合；强化品牌和原地产地理标志管理，推进农村电商、物流服务业发展，培育形成1-2个区域农业知名品牌，构建支撑田园综合体发展的产业体系。

③创业创新，培育农业经营体系发展新动能
积极壮大新型农业经营主体实力，完善农业社会化服务体系，通过土地流转、股份合作、代耕代种、土地托管等促进方式促进农业适度规模经营，优化农业生产经营体系，增加农业效益。

同时，强化服务和利益联结，逐步将小农户生产、生活引入现代农业农村发展轨道，
带动区域内农民可支配收入持续稳定增长。

④绿色发展，构建乡村生态体系屏障
牢固树立绿水青山就是金山银山的理念，优化田园观景资源配置，深度挖掘农业生态价值，统筹农业景观功能和体验功能，凸显宜居宜业新特色。

积极发展循环农业，充分利用农业生态环保生产新技术，促进农业资源的节约化、农业生产残余废弃物的减量化和资源化再利用，实施农业节水工程，加强农业环境综合整治，促进农业可持续发展。

⑤完善功能，补齐公共服务体系建设短板
要完善区域内的生产性服务体系，通过发展适应市场需求的产业和公共服务平台，聚集市场、资本、信息、人才等现代生产要素，推动城乡产业链双向延伸对接，推动农村新产业、新业态蓬勃发展。

完善综合体社区公共服务设施功能，为社区居民提供便捷高效服务。

⑥形成合力，健全优化运行体系建设
妥善处理好政府、企业和农民三者关系,确定合理的建设运营管理模式，形成健康发展的合力。

政府重点负责政策引导和规划引领，营造有利于田园综合体发展的外部环境；企业、村集体组织、农民合作组织及其他市场主体要充分发挥在产业发展和实体运营中的作用；农民通过合作化、组织化等方式，实现在田园综合体发展中的收益分配、就近就业。

五、田园综合体的融资方式
(一)田园综合体PPP融资模式
在田园综合体特色小镇的开发过程中，政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》，按出资比例组建SPV(特殊目的公司)，并制定《公司章程》，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供田园综合体建设运营一体化服务方案。

PPP合作模式具有强融资属性，金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内，参与PPP的投资运作，最终通过股权转让的方式，在田园综合体建成后，退出股权实现收益。

社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金的收益。

(二)田园综合体产业基金及母基金模式
田园综合体在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型。

一是政府主导，一般由政府(通常是财政部门)发起，政府委托政府出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资，合作成立产业基金的母基金，政府作为劣后级出资人，承担主要风险，金融机构与其他出资人作为优先级出资人，杠杆比例一般是1:4，田园综合体具体项目需金融机构审核，还要经过政府的审批，基金的管理人可以由基金公司(公司制)或PPP基金合伙企业(有限合伙制)自任，也可另行委托基金管理人管理基金资产。

这种模式下政府对金融机构
有稳定的担保。

二是金融机构主导，由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资田园综合体特色小镇。

一般由金融机构做LP，做优先级，地方国企做LP的次级，金融机构委派指定的股权投资基金作GP，也就是基金管理公司。

三是由社会企业主导的PPP产业基金。

由企业作为重要发起人，多数是大型实业类企业主导，这类模式中基金出资方往往没有政府，资信度和风险企业承担都在企业身上，但是企业投资项目仍然是政企合作的PPP项目，政府授予企业特许经营权，企业的运营灵活性大。

(三)田园综合体国家专项基金贷款模式
利用已有资产进行抵押贷款是最常见的融资模式，但田园综合体项目公司可以努力使得所运营项目成为纳入政府采购目录的项目，则可能获得政府采购融资模式获得项目贷款，而延长贷款期限及可分期、分段还款，则是对现金流稳定的项目有明显利好，如果进入贷款审批“绿色通道”，也能够提升获得贷款的速度。

国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券，田园综合体特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的田园综合体特色小镇的融资渠道。

(四)田园综合体收益信托模式
田园综合体项目公司委托信托公司向社会发行信托计划，募集信托资金，然后统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。

金融机构由于对项目提供资金而获得资金收
益。

(五)田园综合体发行债券模式
田园综合体项目公司在满足发行条件的前提下，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，可以在银行间交易市场发行永(可)续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。

(六)田园综合体融资租赁模式
融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁，有三种主要方式：
1.直接融资租赁，可以大幅度缓解田园综合体特色小镇建设期的资金压力;
2.设备融资租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题;
3.售后回租，即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况。

可以尝试在田园综合体特色小镇这个领域提供优质的金融服务。

(七)田园综合体资本证券化(ABS)
资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券(ABS)的业务活动。

田园综合体特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等，基于我国现行法律框架，资产证券化存在资
产权属问题，但在“基础资产”权属清晰的部分，可以尝试使用这种金融创新工具，对田园综合体特色小镇融资模式也是一个有益的补充。

(八)田园综合体供应链融资模式
供应链融资是把供应链上核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。

供应链融资解决了上下游企业融资难、担保难的问题，而且通过打通上下游融资瓶颈，还可以降低供应链条融资成本，提高核心企业及配套企业的竞争力。

在田园综合体特色小镇融资中，可以运用供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。

实际操作中，上述八种融资模式往往是前两种为主，根据小镇建设不同阶段和产业发展不同阶段，结合其他融资模式组合使用。

五、田园综合体的盈利点
餐饮盈利
住宿盈利
加工盈利
康养休闲盈利
游乐盈利
体验盈利
产业盈利
服务盈利
手工制作盈利
集体活动盈利
艺术类盈利
地产盈利
技术盈利
表演盈利
教育盈利
管理盈利
广告盈利
其他盈利
六、田园综合体的试点工作
开展田园综合体试点是一项全新的工作，一定要按照稳中求进的工作总基调，试点先行，慎重稳妥地推进，各地不要盲目扩大范围。

要细化工作任务，落实工作责任，确保试点工作开好头起好步。

当前，各地开展试点工作的意愿和积极性高，但在推进过程中，需要特别注意适应农村发展阶段性需要，遵循农村发展规律和市场经济规律。

不能超越地方现有发展条件和违背农民意愿。

开展田园综合体试点，要坚持以农为本，以保护耕地为前提，提升农业综合生产能力。

要保持农村田园风光，保护好青山绿水，实现生态可持续；要确保农民参与和受益，带动农民持续稳定增收，让农
民充分分享发展成果，更有获得感。

让人们从中感到农业是充满希望的现代产业，农民是令人羡慕的体面职业，农村是宜居宜业的美好家园。

开展田园综合体试点，要慎重选择试点地区。

按照“政府引导、市场主体”的原则，选择农民合作组织健全、发展潜力较大的地区开展试点。

对于“以农为本”不突出，项目布局和业态发展上未能与农业有机融合，或者以非农业产业为主导产业的地方，一律不得列入试点范围。

需要指出的是，开展田园综合体试点，要以市场投入为主体，积极创新财政支持方式，鼓励社会资本规范、有序、适度参与建设田园综合体。

要严控地方政府债务和村级组织债务风险，不能新增债务负担。

财政部将会同中央有关单位和部门，对各地开展田园综合体试点情况进行跟踪调研和督查，发现问题及时纠正和完善相关政策措施，确保试点不走样不跑偏。

七、田园综合体的发展前景
2017年的中央一号文件明确指出：“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

”这也是中央一号文件第一次提出“田园综合体”这个概念。

中央一号文件还专门强调了农村新产业新业态用地方面，其中提
出，要完善新增建设用地的保障机制，将年度新增建设用地计划指标确定一定比例，用于支持农村新产业新业态的发展；允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。

文件也明确规定，这些村庄整治、宅基地整理节约出来的建设用地，严禁违规违法开发房地产或建私人会所。

从中央一号文件可以看出，中央前所未有将产业园区作为农业发展升级的重要载体和强力抓手。

这给了目前中国产业地产行业一个非常利好的创新信号，未来一段时间，“农业+园区”无疑将大有可为。

业内人士认为，与现在市面上主流的产业园区不同，“农业+园区”会更强调将农业链条做深、做透，无论是内涵还是外延都要求颇高，未来会囊括进科技、健康、旅游、养老、创意、休闲、文化、会展、培训、检测、加工、电商、贸易、物流、金融等丰富多元的维度，非常具有想象空间。