房地产需求分析

房地产需求分析
论文导读：在商品经济条件下，需求会或多或少的影响到商品的价格变动，而对于房地产这种无法替代的需求而言，需求的变化起到举足轻重的地位，资源的稀缺，需求的膨胀，必然导致价格的大幅度变动。

本文意在探讨房地产需求构成类型及其对房地产价格的影响。

关键词：房地产需求，分析
近两三年来，房地产价格成了人们关注的重点，经过2007年底的短暂调整之后，价格就进入了大幅度上涨阶段，导致国家在2009年底针对房地产市场不断出台新的政策。

对于当前的房地产价格，国内学者持有不同的观点，部分学者担心我国会重蹈日本泡沫经济的历史，认为房地产价格现在处于泡沫状态，如果放任发展，必将导致泡沫破灭，拖累整个宏观经济。

笔者认为，一个城市乃至国家房地产价格变动是一个非常复杂的问题，它受许多因素的影响：建筑成本、土地政策、经济环境、城市规划、人口变动、供求关系等。

近期，房地产供应持续增长，建筑成本增长有限的情况下，房地产价格却出现了大幅度的上升，此种情况主要是需求大幅度变动所致。

本文试图从房地产需求层面上探讨一下我国房地产价格大幅变动的成因。

在商品经济条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系就是供求关系，它是生产和消费之间的关系在市场上的反映。

在商品经济中，价值规律通过价格与价值的偏离自发地调节供求关系，供大于求，价格就下落;求大于供，价格就上升。

结合到房地产上看，供求关系由以下两方面构成：其一、房地产需求：在特定条件下，消
费者对某种房地产愿意并且能够购买（承租）的数量，此种需求数量同样也要受其价格水平、消费者收入水平、消费者消费偏好、消费者对未来房地产价格的预期的影响。

其二、房地产供应：在特定条件下，房地产开发商和房地产拥有者愿意并且能够提供租售的房地产的数量，这种供应数量要受其价格水平、开发建设成本、开发技术水平、开发商对未来预期的影响。

一、在我国，房地产需求大致有三种：
1、基本性需求：此种需求是为了满足家庭比必备的住房需要，属于基本需求范畴包括结婚购房、动拆迁购房、求学就业的临时性居住、迁入定居等等。

基本需求往往具有一定的稳定性，其对产品、地域的限定性也比较明显，对就近的交通、商业、服务、教育、医疗配套的要求较为直接和紧迫。

由于我国城市化进程和人口流动的加快，城市规模在不断扩大，导致基本性需求呈不断扩大的趋势。

由于房地产需求是一种不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制，属刚性需求。

2、改善性需求：如改善住房面积、改善居住环境、照顾老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些个性化的居住生活（休闲、度假）的改善等等。

其最重要的特点在于：改善性需求、发展性需求比较明显。

改善性需求的可变性和稳定性兼而有之，因为改善和发展是一个总的方向，同时也受社会经济、政策、市场特别是个人家庭情况所影响。

这部分需求也有一定的可塑性。

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以上两种需求是我们真正意义上的生活需求，它们的稳步提高，是房
地产价格稳步提高的基础。

它们涉及到城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。

城镇化和人口的发展比较稳定，收入的增长大致与GDP 同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。

3、投资（机）性需求：投资（机）需求的部分则不外乎资产保值、房产市场中长期投资，买房出租获取投资收益等等。

在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的最佳方法。

此类需求相对来说以投资性的购房置业较多，包括部分个案性的特殊需求，局部也会有投机现象存在。

其可变性较强，受政策、市场、金融、经济等方面的影响较为明显，也会存在一定程度的泡沫现象。

相比较而言，其可控制性很强。

从2007年以来，此类需求快速膨胀，成为引发房地产价格快速上涨的首要推动力。

二、三种需求的分析：
从三种需求类型来看，基本性需求和改善性需求基本还是自住型的需求，近年来，基本性需求保持稳定发展，而改善性需求比例逐步形成规模。

从1996年开始，我国进入了城镇
化加速发展阶段，城镇人口年均增长超过2000万，城镇人口的大量、快速增加将对我国的房地产市场产生巨大的需求。

同时，近年来我国家庭小型化趋势明显、伴随婚龄人口持续增
加以及大量外来务工人员进入城市等，都必将形成对了房地产基本性需求的增加，并将在今后一段时期内继续发挥作用。

与其他两种需求不同的是，投资（机）性需求当中投资和投机的成分会随外在环境的
环境的变化而发生变化。

房地产投资需求是把房地产作为投资或理财对象，通过拥有房地产的方式，来使财产保值增值。

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房地产投资及理财的收益，主要来源于两个方面，一是房地产用于出租的租金收入，二是房地产买卖价格上涨所带来的增值收益。

相对于消费性房地产而言，房地产投资及理财的风险较大，受到市场波动、利率调整和流动性变化等多种因素的影响，将房地产市场与资本市场更紧密地联系在一起。

在我国居民储蓄率较高、投资渠道较少的背景下，房地产投资已经成为和股票投资一样的居民投资手段，现阶段，一家拥有两三套住房已较为常见。

作为房地产投资的一种特殊形式，房地产投机主要是为了赚取买卖之间的差价。

房地产投机的适度存在有利于房地产市场的发展：在房地产市场低迷时，投机者通过购买房地产可以刺激房地产市场需求的增长；而在房地产市场高潮时，投机者通过卖出房地产而增加供给，从而在一定程度上发挥了维稳作用。

当然，房地产投机者为追求高利润而发生的过度炒作行为也会对房地产市场的价格稳定产生一些消极作用，影响人们对未来价格的预期，在一定意义上虚增了房地产的供应和需求。

近一年来，房地产价格的不断大幅度攀升，以投资、投机为主需求的比例得到了大幅度的提高。

三、影响需求情况的要素和手段：
影响需求情况的要素和手段有很多，主要分为两大方面，其一是就消费（投资）者而言，包括人口数量、人口的自然增长情况、家庭结构变动、居民收入状况、职业情况、教育水平等等。

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另一方面则是就房地产市场环境而言，包括政策环境、市场环境、自然环境
等。

涉及到的影响手段包括国家相关政策、法律、房产消费税及其税率、银行存贷款利率。

应该关注的是，政策环境更多地应该是调控房地产投资、投机性需求，对于以自己居住为主的基本性和改善性需求还是应该以保护为主的。

这也是体现政府建设和谐社会，保障房地产市场稳步、健康、规范发展保证。

从最近的国家宏观调控政策来看，无论是提高住房贷款的利率，还是提高二次房贷的首付比例，其主要目的还是为了抑制过快增长的房地产投资（机）需求。

鉴于我国土地资源的极度稀缺、社会经济发展水平较快、人口增长短期难以扭转和人民收入水平大幅提高的实际情况。

作为国家相关部门应当注意以下问题：
1、调控政策的重点：
近两三年来房地产市场经过2007年底的短暂调整之后，价格就进入了大幅度上涨阶段，其上涨幅度远远超过大部分人的承受能力，由于房地产投资投机赚钱效应的影响，越来越多的人加入到投资投机的行列中来，使得房地产需求在基本和改善性需求没有大幅度变化的前提下，出现了前所未有的快速膨胀，需求的大幅度增长进一步刺激了房价的上涨。

如果不加以引导和控制，此种恶性循环将越演越烈。

所以，国家的房地产调控政策首先要解决的应该是在保障住房正常供应的前提下如何控制非正常的需求膨胀，包括过度投资和投机。

2、积极满足基本性需求：
由于基本性需求是人的基本的生存和发展的需求之一，其满足与否关系到社会稳定，人民安居乐业，是城市化进程的极其重要的动力来源。

所以如何建立能满足社会不同收入水平的广大人民群众的住房管理制度尤为重要，保障性住房、廉租房和普通商品住房有效供给应
该切实落到实处。

3、合理引导改善性需求：
随着广大人民群众收入水平和生活水平的提高，提升住房需求品质是基本的权利，是房地产业发展的重要目标，也是房地产业发展重要方向，也是市场发展极其重要方面。

4、严格规范投资性需求和控制投机性需求。

基本性需求和改善性需求应该市场需求的主体，而投资和投机性需求则属于我们市场需求的补充和发展。

投资和投机性需求的发生、发展具有两面性。

既能够有效地搞活房地产市场。

同时，如果发展得不好，也容易造成投机泡沫，从而破坏市场，甚至对整个国民经济运行造成巨大伤害和损失。

所以，在当前房地产价格超常上涨的情况下，对于投资（机）性需求我们要特别重视并加以严格规范和控制。

我们欣喜的看到，今年前四个月，中央已经在政策、利率、税收方面有所表现，包括国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，住房贷款政策、按揭首付政策的变化，从制度和政策上指明了房地产市场的发展方向。

我们也一定会看到其满意的结果，那就是房地产市场健康、稳定的发展，人们有房可买、有钱能买、有房可居。

参考文献：[1]、彭大余晶晶《我国房地产市场的供给需求分析》（J）经济师2009（8）[2]、于琳芳《我国现行房地产宏观调控政策存在
的问题与对策建议》（J）。