深圳酒店市场表现

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深圳酒店市场表现概览

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在上月由知名智库Z/Yen集团新近发布的“全球金融中心指数”中，深圳在全球83个金融中心中位列第25位，在亚太排名第八，是地区乃至世界重要的金融中心之一。自1980年建立经济特区以来，深圳酒店市场经历了1980年至1988年的快速增长期，1989年至1997年的质量调整期，以及1998年至今的国际化发展的成熟期。

深圳特区的建立已经进入而立之年，深圳酒店市场也逐渐形成了品牌化、多元化的发展模式。尤其是近几年，随着发展思路的成熟和投资热度的激增，深圳市场成为了人们关注的焦点。本期资讯将同您一同分享深圳酒店市场的最新数据表现。

整体市场概要

截止2014年7月，深圳酒店市场入住率较去年同期提升17.35%，平均房价降低22.76%，每间可售房收入在平均房价的带动下降低了9.36%。从供需角度看，供给量较去年同期仅增加3.72%，而需求量增幅明显，相比2013年同期提升21.71%。

回顾过去两年该市场供给与需求的变化趋势，可以发现，市场客房供给量与需求量均保持着持续提升。具体而言，供给量以5.0%的增幅趋于平稳，市场需求在2012年下旬出现小幅放缓之后，又于2013年8月起表现出持续激增，且该趋势一直持续至今。然而，每间可售房收入并没有在高需求的带动下持续增长，房价的下降引起了收益的缩水，尤其在进入2013年后，每间可售房收入的变化率持续呈现负值下降。

深圳市场整体表现

滚动12个月，2012年1月至2014年7月

各级别酒店业绩表现

根据深圳市场的最新数据表现，各级别酒店的业绩在此期间呈现了不同特点。入住率方面，除超高端酒店的入住率呈现微幅下滑，较去年同期下降0.3%，其他酒店级别均表现出不同级别的上涨，且表现优异。其中奢华酒店入住率增长幅度最大，为8.0%，使整体入住率达到65%，但这是以牺牲平均房价为代价；超高端酒店入住率基本同去年持平，而高端酒店和中档偏上酒店入住率则保持了4.2%的增长，分别达到71%和74%。平均房价方面，深圳酒店市场出现了双降双增的趋势，奢华酒店房价下滑显著，较去年同期下降5%至1175.28元人民币；高端酒店房价微幅下滑0.1%，落至646.20元人民币。相对表现出色的是超高端和中档偏上酒店市场，前者的平均房价指标在各级别中涨幅最大，提升5%至1012.76元人民币，后者小幅上涨1.0%至464.51元人民币。

深圳各级别酒店业绩表现

截止2014年7月，入住率与平均房价，同比变化率

我们进一步采用滚动12个月的维度来观察该市场的三大关键绩效指标——入住率、平均房价和每间可售房收入的变化，以探究深圳市场业绩的长期发展趋势。整体而言，从2012年至2013年上半年，三大绩效指标基本维持在小幅波动的水平，其中入住率一直呈现负值下跌，平均房价正值增长；然而，自2013年6月，入住率和房价水平变化明显，市场呈现逆转——形成入住率持续走高、平均房价持续走低的两极发展趋势。市场本着以牺牲房价来提升入住率的思路，但入住率的提升不足以弥补低房价所造成的损失，导致每间可售房收入持续走低，该指标呈现了连续12个月的下滑。着眼于2014年5月以来，随着平均房价的恢复，每间可售房收入以此为动力，较去年同期下滑程度也逐渐放缓，表现出回升迹象。

深圳市场历史趋势

滚动12个月，同比变化率，2012年1月至2014年7月

新增供给

截至2014年7月，深圳酒店市场现有369家酒店，客房量达54005间，未来新增供给为3341间，占现有客房量的6.4%。现有供给以中等偏上连锁品牌居多，占总体客房量的42%；其次为高端连锁品牌，占27%；超高端酒店目前在市场中所占份额有限，仅贡献客房量的13%。从新增供给来看，涨幅最快的是超高端连锁品牌，其次为高端和中等偏上连锁品牌。未来65%的客房供给将来自超高端品牌，以弥补现有市场份额的不足，同时，高端品牌数量也会持续增加，占未来新增供给量的22%。

深圳各级别酒店供给量占比

截止2014年7月

市场展望

纵观深圳市场过去两年历史发展与近期的最新数据表现，遏制房价换取入住率的思路并没有有效提高收益，相反，对房价的适当松绑，引起入住率少量回落，反而对每间可售房收入提供动力。这种策略的效果也从2014年6月及7月的滚动12月变化趋势中已初见端倪。

在我们重点关注的12个中国主要城市中，深圳作为强劲需求增长、有限新增供给的典型代表，使得我们对其平均房价的走向拭目以待。

下表涵盖了深圳市场所包含的参与酒店数，数据截止2014年9月：

市场酒店总数按档次划分的参与酒店数量

奢华超高端高端中档偏上中档经济型

深圳10213111694211资料来源：STR Global