资产评估——市场法[1]
资产评估中的市场法概念
资产评估中的市场法概念全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：市场法是资产评估中常用的一种方法，它是通过分析市场上已有的同类资产交易数据来确定目标资产的价值。
市场法的基本原理是，相似的资产在市场上具有相似的价值。
通过比较目标资产与市场上其他同类资产的交易价格，可以确定目标资产的市场价值。
市场法在资产评估中广泛应用，尤其是在房地产、股票、债券等金融资产的评估中。
在房地产领域，市场法通常是通过比较目标房产与附近区域同类房产的成交价格来确定目标房产的价值。
在股票领域，市场法则是通过比较目标公司与同行业其他企业的市盈率、市净率等指标来确定目标公司的估值。
市场法的优点之一是其客观性和易操作性。
由于市场上已有大量的交易数据可供参考，因此通过市场法进行资产评估可以获得相对客观的结果。
市场法还具有时效性，因为市场价格会随着市场供需关系的变化而变化，所以通过市场法评估的资产价值更具有实时性。
市场法也存在一些局限性。
市场上的交易数据可能存在一定程度的噪音，例如市场波动、市场情绪等因素会影响资产的交易价格，导致市场法评估的结果不够准确。
市场法在评估特殊资产或市场不成熟的领域时可能不够适用，因为缺乏可供比较的同类资产或交易数据。
在实际应用中，市场法通常会与收入法、成本法等其他评估方法结合使用，以综合考虑不同方法的优缺点，获得更准确和可靠的资产估值结果。
市场法是资产评估中一种重要的方法，通过比较目标资产与市场上同类资产的交易数据来确定其价值。
市场法具有客观性和时效性的优点，但也有一定的局限性，需要在实际应用时注意其适用范围和结合其他评估方法进行综合分析。
第二篇示例：资产评估是指对资产进行评估和定价的过程，其中市场法是一种常用的评估方法之一。
市场法是一种依靠市场上已完成的交易数据来确定资产价值的方法，它是根据市场上类似或相似资产的交易数据，来评估目标资产的价值。
市场法在资产评估中发挥着重要作用，尤其是在缺乏可靠的财务信息或缺乏相关经验的情况下，市场法可以为资产的定价提供可靠的参考依据。
资产评估-市场法例题
[例]（1）估价对象概况。
待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
（2）评估要求。
评估该地块2005年10月3日的公平市场交易价格。
（3）评估过程。
①选择评估方法。
该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。
②搜集有关的评估资料。
A.搜集待估土地资料。
B.搜集交易实例资料。
选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。
③进行交易情况修正。
经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。
则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。
④进行交易日期修正。
根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。
⑤进行区域因素修正。
交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。
本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。
⑥进行个别因素修正。
A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。
B.土地使用年限因素的修正。
交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。
交易实例A 、C 均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：35308%111[]8%11-[1）（）（年限修正系数+-÷+==（1-0.0994）÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659⑦计算待估土地的初步价格。
交易实例A 修正后的单价为：交易实例B 修正后的单价为：交易实例C 修正后的单价为：交易实例D 修正后的单价为：⑧采用简单算术平均法求取评估结果。
资产评估方法市场法
资产评估方法市场法
市场法是一种资产评估方法，它通过对市场上相似资产的交易价格、市场时机、价格趋势等进行分析，估计目标资产的市场价值。
市场法通常用于评估房地产、商业和工业资产、企业股权等。
在进行市场法估值时，评估师会考虑以下几个要素：
1.市场选择：评估师会选择群体中最近、最相似的交易，以验证目标资产的市场价值。
2.对比：评估师会比较不同市场上的同类资产的价格和销售情况，包括交易价格、销售周期、市场趋势等。
3.市场时机：评估师会考虑目标资产销售的市场时机和周期，以确定正确的市场价值。
4.专业知识：评估师应具有广泛的市场和专业知识，以便在估值过程中考虑其他因素，如经济因素、社区基础设施、政治环境等。
市场法是一种相对简单的资产评估方法，但要求评估师具有丰富的市场经验和专业知识。
它也有一些局限性，如市场选择不当、市场时机失误等因素可能导致估
值误差。
因此，市场法的使用需要结合其他评估方法进行验证。
资产评估的市场法
1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资 产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。
得出结果
对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
市场法的优缺点（Ｐ８９）
优点：
（1）原理简单、易于被理解和掌握。 （２）充分考虑了市场变化因素，能够客观反 映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标 直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价 格；
一、直接比较法
价格指数法－是指仅存在时间因素的差异时，对 参照价格根据物价变动指数进行修正。
参照物修正价格＝实际成交价格×（1＋物价变 动指数）
参照物修正价格＝实际成交价格×(评估基准日 的物价指数值÷实际成交日的物价指数值)
例
2005年7月待评估一套机器设备，已知该设备在 2004年8月市场成交价格为130万元，由于材料 价以每月1％的速度上涨，则该设备评估价格为 多少？若已知04年8月设备的价格指数为113， 而05年7月为130，则该设备的评估价格又为多 少？
例
二、类比调整法－市盈率法
主要适用于整体企业的评估。是以参照物（企 业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与 评估对象（企业）的收益额相乘估算评估对象 （企业）价值的方法。
评估价值＝评估对象收益额×参照物（企业） 市盈率
例 其中市盈率是指企业普通股每股市价为每股收
益的倍数，反映投资人对每元净利润所愿支付 的价格，可以用来估价股票的投资报酬和风险 。
例 注意几个问题：
评估的过程 可比因素的选择 因素差异的调整幅度及其表示方法 土地使用年限因素和容积率因素的修正 交易实例修正价格的求得过程 分析过程中的两个表格
资产评估：成本法、市场法和收益法的比较
市场法,成本法，收益法的区别一．区别市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。
收益法,是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种方法。
比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。
运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。
而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。
收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
二．基本原理市场法,是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化,以调整后的价格作为资产评估价值。
成本法:被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
三．资产计价尺度市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。
成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。
收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。
四．前提条件市场法：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长.参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
3、参照物的基本数量至少为3个，参照物成产成交价格必须真实,参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代。
成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性;2、应当具备可利用的历史资料。
成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集;3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的.被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益.收益法：1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。
资产评估——市场法[1]
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资产评估——市场法[1]市场法一．前提：1. 要有一个活跃的藏匿市场；2. 藏匿市场上要有可比的资产及其交易活动；可比性：功能、市场条件、成交时光（不宜过长）二.程序及相关指标:1.挑选参照物:3个或以上;2.在评估对象与参照物之间挑选可比因素;3.指标对照,量化差异;( 区域因素:参照物所在区域比被估资产好：反之，系数>1)4.调节对照指标;5.综合分析评估结果;三.详细办法(直接办法):评估对象价值=参照物成交价格×修正系数。
=参照物成交价格±基本特征差额。
1．现行市价法：当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作1<↓?系数评估值P []100调节系数＝为评估对象的评估价值；（上市流通的股票债券，同品牌同型号同厂家同批量的设备、汽车等）；2．市场折扣法：考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方面不利评估价值=参照物成交价格×（1—价格折扣率）3.功能价值类比法：（1）。
线性关系：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）（2）。
规模效益指数：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x4.价格指数法：（1）。
评估价值=参照物成交价格×（1+价格变动指数）（2）。
评估价值=参照物成交价格×（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数÷1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数）（3）。
评估价值=参照物资产交易价格×价格指数（4）。
评估价值=参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数÷参照物交易期日资产定基价格指数）（5）。
评估价值=参照物交易价格×（参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积）5.成新率价格调节法：（此办法只运用评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的状况）评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%四．详细章节的运用：（一）.机器设备评估中的市场法：1.直接匹配法:与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定对评估对象的价值。
第二章 市场法(1)
[例8]某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有 一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常 交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备 型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年 6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8 月。 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交 易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套 待估设备的市场价值。 • 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低 于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： • 资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元） • ——市价折扣法
解：资产评估价值=10×（90÷120）0.7 =8.18(万元)
• （4）价格指数法（物价指数ห้องสมุดไป่ตู้） ①定义 价格指数调整法是以参照物价格为 基础，考虑参照物的成交时间与评估对 象的评估基准日之间的时间间隔对资产 价值的影响，利用价格指数调整估算评 估对象价值的方法。
②物价指数的各种表述方法： Ⅰ.定基物价指数： 是以基期的物价为100，其他期的物 价都和它比较而得到的物价指数。
[例7]某待估资产为一机器设备，年生产能力为300吨。 评估基准日为2003年2月1日。 评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该 设备的年生产能力为180吨，市场成交价格为600万元。 （2）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备 成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳， 其他条件也基本相同。 • 分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用 市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现 在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算 该资产的价值。 • 评估值=600×300/180=1000(万元) • ——功能价值法
资产评估地方法市场法
第二章 资产评估地方法——市场法市场法地基本意义市场法地具体评估方法市场法评估地基本程序市场法地基本前提小结市场法地基本意义市场法——利用市场上同样或类似资产地近期交易价格,经过直接比较或者类比分析以估测资产价值地各种评估技术方法总称。
也称:市场比较法,比较法理论依据:替代原理Ø 原理简单,易于理解与掌握。
Ø 能够客观反映资产目前地市场情况,其评估地参数,指标直接从市场取得,评估值更能反映市场现实价格,更能反映市场价格变动趋势;Ø 评估结果易于被各方面接受与理解。
优点缺点Ø市场环境要求严格（公开活跃地市场为基础）Ø主观因素影响,结果准确性不确定Ø适用范围有局限（适用于以资产价值为基础地资产,不适用于专业机器设备与大部分无形资产,以及受地区,环境等严格限制地一些资产评估）1,存在一个完善,充分地市场,可以搜集最近时期,与估价对象类似地估价比较案例; （市场要求）2,比较案例地选择,在交易时间上要接近估计基准日（时点）,这样,才更准确; （交易时间要求）3,比较案例地选择,要尽量类似于估价对象,可比性强,这样,修正后结果越接近估价对象价值;这里地类似,可比性,比如区位,功能,修旧程度等！例:要评估一商品房在2010年9月30日转让价值,在选择案例上,就要选择与估价对象处在同一地段,用途相同,结构相同（似）,面积相同（当）,建成年份相同（近）等成交案例,然后再将选择比较案例,修正到估价对象情况下,最终计算估价对象价值;市场法比较案例修正因素地选择就是比较评估对象与比较案例之间差异因素,将其调整为评估对象地情况！1,时间因素（比较案例,评估基准日）比较案例交易时间,应尽可能接近估价时点;以消除价格波动影响;2,区域因素（区位因素）比较案例选择上,应尽可能选择与估价对象处于同一区域里,同一区段案例,以提高其可比性;如商铺价值评估,应选择同一条街相邻商铺作为比较案例;3,功能因素比较案例地选择,在功能,用途等方面,应尽可能与估价对象相同,提高可比性;如商铺价值评估！市场法地具体评估方法市场法地类型类型定义计算公式直接比较法利用参照物地交易价格及参照物地某一基本特征与评估对象地同一基本特征进行比较而判断评估对象价值地方法。
第2章 资产评估的基本方法 《资产评估》PPT课件
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
【资产评估师学霸笔记】市场法概念、基本步骤、具体评估方法(上)
考情分析 考情分析 分值一般在25分左右 主要题型为选择题＋综合题 重要等级★★★ 唯一的计算题考点 注重对公式的理解和运用 搭框架一、市场法 一、市场法 （一）市场法的概念【掌握】 1.定义： 市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
2.理论基础： 替代原则是支持市场法评估理论的经济学原则。
替代原则即价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。
在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。
市场法在不同的应用领域存在不同的表现形式和称谓。
例如，企业价值评估中的交易案例比较法和上市公司比较法，机器设备评估中的直接比较法、相似比较法、比率估价法，矿业权评估中的可比销售法、单位面积探矿权价值评判法、资源品级探矿权价值估算法等。
市场法是一种相对估值方法。
运用市场法评估资产的价值，直观明了，较容易被资产评估业务各当事人理解和接受。
因此，市场法是资产评估中常用的评估方法之一。
（二）市场法的应用前提【掌握】 1.评估对象的可比参照物具有公开的市场，存在活跃的交易； 参照物市场应当符合公开市场条件。
参照物市场应当为有效市场。
2.有关交易的必要信息可以获得。
所选择的参照物与评估对象应具有可比性，即相同或相似的资产及交易。
参照物的交易资料可以通过合法的渠道获得，这些资料应当具有充分性 （三）市场法的基本步骤及可比因素 基本步骤：【熟悉】 1.选择参照物 可比性是选择参照物需要考虑的主要因素，判断可比性应当考虑的因素包括功能、市场条件及成交时间等。
另外，与评估对象相同或相类似的参照物越多，越能够充分和全面反映资产的市场价值。
为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 运用市场法时应根据不同种类资产价值形成的特点和影响价值的主要因素，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，形成综合反映参照物与评估对象之间价值对照关系的比较参数体系，从多方面形成对比，使影响价值的主要因素能够得以全面反映。
资产评估基础-市场法的概述知识点
资产评估基础-市场法的概述知识点市场法的概述导⾔：本章介绍资产评估⽅法体系，包括市场法、收益法和成本法三种基本⽅法。
考查客观题和主观题，估计分值在25分左右。
考试⼤纲说明：⼀、考试⽬的考查考⽣对资产评估基本⽅法内涵、使⽤前提、具体⽅法的掌握情况，以及对资产评估基本⽅法和具体⽅法的应⽤能⼒。
⼆、考试内容及要求（⼀）掌握的内容1.市场法及其应⽤前提。
2.市场法的可⽐因素。
3.常⽤的市场法具体⽅法及应⽤。
4.收益法及其应⽤前提。
5.收益额、折现率和收益期限及其确定。
6.收益法具体情形的公式及应⽤。
7.成本法及其应⽤前提。
8.重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值及其确定。
（⼆）熟悉的内容1.市场法评估的基本步骤。
2.收益法评估的基本步骤。
3.成本法评估的基本步骤。
4.恰当选择资产评估⽅法的要求和内容。
（三）了解的内容1.市场法、收益法和成本法的适⽤范围。
2.市场法、收益法和成本法的局限。
考情分析：教材变化情况：1.运⽤环⽐价格变动指数修正和运⽤环⽐指数修正的公式变化；市场售价类⽐法公式变化；2.删除关于两阶段增长模型、三阶段增长模型及永续增长模型的介绍；3.新增资产未来收益有期限，且不等值的计算情形及公式；4.成本法的适⽤性变动；5.修改以成本模式进⾏后续计量的投资性房地产的价值类型的选择。
⽬录第⼀节市场法第⼆节收益法第三节成本法第四节资产评估⽅法的选择第⼀节市场法⼀、市场法的概念市场法，是指利⽤市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接⽐较或类⽐分析以估算资产价值的各种评估技术⽅法的总称。
市场法是根据替代原理，充分利⽤类似资产成交价格信息，采⽤⽐较或类⽐的思路及⽅法估测资产价值的评估技术⽅法。
因为任何⼀个正常的投资者在购置某项资产时，所愿意⽀付的价格不会⾼于市场上具有相同效⽤的替代品的现⾏市价。
市场法直观明了，较容易被资产评估业务各当事⼈理解和接受。
因此，市场法是资产评估中常⽤的评估⽅法之⼀。
第2章 资产评估的基本方法——市场法
• 5、因素修正
–交易情况修正 –交易日期修正 –区域因素修正 –个别因素修正
• 区域因素修正 –直接比较法
–间接比较法
• 个别因素修正:
–个别因素修正的主要内容包括：
• 具体位置、面积、形状、地质条件、地势、土地
的使用年限、土地的生熟程度、建筑结构、建筑 质量、新旧程度、维修保养、装饰装修、建筑物 朝向等
–面积因素修正
–P117
–使用年限因素修正
–P117
–容积率因素修正
–P117
• 6、案例
–教材P115-117
–作业 – –教材P130第27题
• 七、对市场法的评价
–市场法是相对最具客观性的评估方法，其评 估值比较容易为交易双方理解和接受。在发 达市场经济国家是运用最广泛的评估方法。
第2章 资产评估的基本方法
——市场比较法（市场法）
• 一、基本原理
• 1、评估思路
–首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照 物的成交价（又称交易案例）；
–然后对被估资产与参照物之间的差异进行调整，将 参照物的成交价调整为被估资产的评估值
–
二手自行车、二手电脑、二手房等
• 2、前提条件
–充分发育活跃的资产市场 –参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数 等资料能够收集到
– 合理价值：是指在一定评估目的下，被估房地产最可能实现的市场 价值。
• 2、基本公式
• 3、前提条件
–要有充分的市场交易资料 –交易实例与被估房地产之间应具有较大的相关性或 较好的可比性 –交易实例资料及来源必须翔实可靠
• 4、适用对象
–适用于具有交易性的房地产，如房地产开发用地、 普通商品住宅、商务楼、商场、标准厂房等； –而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、 古建筑、教堂、庙宇等，则难以采用市场法进行评 估。
资产评估第二章市场法
②市盈率倍数法 以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘 数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指 标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。 主要适用对象：企业价值评估
（二）间接比较法 1、原理 （1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标 准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准， 分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比 打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。 （2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象 的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估 对象价值的评估方法。
交易日期调整 100/100 100/100 100/100 100/100
区位状况调整 100/101 100/101 100/102 100/100
权益状况调整 100/100 100/100 100/100 100/100
实物状况调整 100/109.5 100/110 100/110.5 100/100
情形四：该别墅使用了年限为100年，已使用3年。 可参照的别墅使用年限为100年，使用了5年，价 值为3000万元。
被评估资产年生产能力为80吨，参照资产的
年生产能力为100吨，评估基准日参照物资
产的市场价格为20万元，由此确定的被评估
资产的价值为（ ）万元。
A、14 B、8
C、12
D、16
【正确答案】 D
4.基本计算公式 （1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致 评估对象价值＝参照物合理成交价格
（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致 公式原理 本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一 特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
（3）参照物与被评估对象有n个可比因素 不一致 ①方法一
第二章资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法资产评估第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
二、运用市场法进行资产评估的方式参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（二）市场法的优缺点优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
（市场法的局限2005年考过选择）第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。
（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。
2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。
影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。
（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。
（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值被评估资产评估值＝重置成本某成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）（一）重置成本及其估算资产评估重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。
4资产评估基本方法—市场法
市场法中的具体评估方法
市场法的主要技术方法
类型 定义
以参照物成交价格为基 础，考虑参照物与评估 对象新旧程度差异，通 过成新率调整估算出评 估对象的价值。
计算公式
资产评估价值=参照物成 交价格×（评估对象成 新率÷参照物成新率） 其中：资产的成新率=资 产的尚可使用年限÷ （资产已使用年限+资产 尚可使用年限）
450m2 长方形 平坦 600m2 长方形 平坦
面积 形状 地势
地质
基础设施 交通条件 正面路宽 容积率 剩余使用年限
普通
较好 很好 8m 6 35年
普通
完备 较好 6m 5 30年
普通
较好 较好 8m 6 35年
普通
较好 较好 8m 6 30年
普通
很好 很好 8m 6 30年
表2 区域因素比较表
7 市场售价类比法
案例说明： （1）估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅小区的一块空地，面积600平方 米，地形为长方形。 （2）评估要求：评估该地块2007年10月3日的市场价值 （3）评估过程
评估过程 步骤 1 内容 选择评估方 法 收集有关评 估资料 具体要求
该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市 场法进行评估。
主要考虑 两点：可 比性、数 量。
选择资产 价值形成 影响较大 的因素。
将参照物与评 估对象对比指 标之间的差异 数量化是重要 环节。
根据已成交的参 照物价格，进行 适当调增或调减 求的评估对象资 产评估值。
通常采用加权 平均或算术平 均求取最终评 估结果。
市场法中的具体评估方法
市场法的类型
类型 直接比较法 定义
主要考虑 两点：可 比性、数 量。
资产评估的市场法
资产评估的市场法市场法是资产评估的一种常用方法，它在评估资产时，参考了市场价格，以市场价格为基础进行分析和计算。
市场法是一种基于市场供求关系的方法，它依据市场上真实的交易情况，分析市场价格与资产价值之间的关系，以此来计算资产的价值。
市场法要求将被评估的资产与同类型、同等品质、同一地区、同一时间的交易作比较，并通过比较分析得出资产的市场价值。
因此，市场法要求评估者对市场和行业有深入的了解和认识，以便在分析和计算时做出正确的判断。
市场法的优点是客观性强、数据来源广泛、计算方法简单，评估效率高。
同时，市场法评估结果也具有可比性和可验证性，可以被市场普遍认可，为资产交易提供参考。
此外，市场法评估结果还具有时效性和动态性，能够反映市场瞬息万变的供求关系和价格变化，因此更加适合用于评估市场化、流动性强的资产。
市场法的缺点是，它受市场行情的影响较大，当市场价格波动明显时，市场法评估结果可能会存在一定误差。
此外，市场法也存在着市场信息不透明、行业发展不平衡等问题，可能导致评估结果不够准确。
因此，在使用市场法进行资产评估时，需要注重以下几点：首先，要严格按照市场法的基本原理进行评估。
资产评估者应该充分了解市场行情和交易情况，确定资产的相应市场价值。
其次，要充分考虑市场信息和行业背景。
资产评估者应该了解关键的市场因素和行业趋势，以确定相应资产的风险和机遇。
最后，要结合其他评估方法进行综合分析。
市场法虽然是一种常用方法，但并不是万能的。
为了得出更加准确的评估结果，资产评估者还应该结合其他评估方法进行综合分析。
总之，市场法是一种基于市场供求关系的资产评估方法，具有客观性强、数据来源广泛、计算方法简单等特点。
在实际评估中，资产评估者应该充分了解市场行情和交易情况，了解关键的市场因素和行业趋势，以及结合其他评估方法进行综合分析，以求得更加准确的评估结果。
资产评估市场法
（1）资产的功能 社会需要前提下，资产的功能越好，其价值越高，反之亦然。 （2）资产的实体特征和质量 ■实体特征：外观、结构、役龄和规格型号等 ■质量：本身的建造或制造工艺水平以及使用状态 （3）市场条件 ■考虑：参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情形。供不应求价高，反之则低 ■包含：宏观的经济政策、金融政策、行业经济状况、产品竞争情况等。 （4）交易条件 ■交易批量 ■交易动机 ■交易时间等 （5）具体可比因素 ■房地产：区位因素、个别因素 ■机器设备：技术含量、制造厂家、资产规格型号、生产能力和生产效率等
2.运用市场法评估企业价值 （1）行业标准 ■同一行业具有一定可比性。 ■可参考国民经济行业分类、证监会的上市公司行业分类、国际通用的标准行业代码等。 ■依照行业标准时，应尽量选取与被评估企业在主营业务收入结构、利润结构、经营模式等方面相似的 参照物。 （2）财务标准 应考虑股权评估交易的背景、交易日期、交易价格、收购股权的比重、影响交易价格的其他重要交易条 款等。 （3）其他重要交易条款等
二、市场法应用前提 活跃市场 要有一个活跃的公开市场 可比对象 公开市场上要有可比的资产及其交易活动
资产及其交易的 可比性 01 功能上 02 市场条件 03 成交时间 影响价值因素 ·各有侧重 ·影响较大的 ·不是一成不变
01功能上 >>有可比性，包括用途、性能上的相同或相似 >>功能越强，价值越大 >>有时需考虑价值类型，针对特定主体来作评判。如特殊功能的机器设备 02市场条件 >>市场供求关系 >>竞争状况 >>交易条件等 03成交时间 >>参照物成交时间与评估基准日间隔时间不宜过长 >>时间对资产价值的影响可以调整
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市场法
一． 前提：
1. 要有一个活跃的公开市场；
2. 公开市场上要有可比的资产及其交易活动；
可比性：功能、市场条件、成交时间（不宜过长）
二.程序及相关指标:
1.选择参照物:3个或以上;
2.在评估对象与参照物之间选择可比因素;
3.指标对比,量化差异;( 区域因素:
参照物所在区域比被估资产好： 反之，系数>1
)
4.调整对比指标;
5.综合分析评估结果;
三.具体方法(直接方法):
评估对象价值=参照物成交价格×修正系数。
=参照物成交价格±基本特征差额。
1． 现行市价法：当评估对象本身具有现行市场价格或与评估
对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作1<↓⇒系数评估值P []
100调整系数＝
为评估对象的评估价值；（上市流通的股票债券，同品牌同型号同厂家同批量的设备、汽车等）；
2．市场折扣法：考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方面不利
评估价值=参照物成交价格×（1—价格折扣率）
3.功能价值类比法：
（1）。
线性关系：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）
（2）。
规模效益指数：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x
4.价格指数法：
（1）。
评估价值=参照物成交价格×（1+价格变动指数）（2）。
评估价值=参照物成交价格×（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数÷1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数）
（3）。
评估价值=参照物资产交易价格×价格指数
（4）。
评估价值=参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数÷参照物交易期日资产定基价格指数）
（5）。
评估价值=参照物交易价格×（参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积）
5.成新率价格调整法：（此方法只运用评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况）
评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%
四．具体章节的运用：
（一）.机器设备评估中的市场法：
1.直接匹配法:
与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定对评估对象的价值。
评估值=参照物的市场价值±差异调整
2.因素调整法：通过比较相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并通过这些因素做出调整，由此确定对被评估对象的价值。
（这是在无法获得基本相同的市场参照物的情况下，由相似的参照物作为分析调整的基础）
（二）.房地产评估中的市场法：
一．难以使用的范围：
1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建
筑等；
3.很难成为交易对象的房地产，如教堂，寺庙等；
4.风景名胜区的土地；
5. 图书馆、体育馆、学校用地等；
二． 操作步骤：
1. 收集交易资料（基础和前提）：评估人员应随时收集有关房地产交易实例；
2. 确定可比交易案例；（如果房地产市场较稳定，评估基准日与案例交易日期可相差较远，所选取的案例资料通常不应该超过3年，如果市场变动剧烈，较快，最好是近2年内的）
3. 因素修正：
（1）.交易情况的修正
有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间，公司之间，通常会以低于市场价格进行交易：
交易时有特别的动机，急于出售;有人为了扩大经济面积，收购邻近的建设用地，往往会使交易价格抬高；
买方或卖方不了解市场行情，往往会使房地产交易价格偏高或偏低
特殊的交易方式，如拍卖，招标等。
交易情况修正后的正常价格=可比实例的价格×（正常情况指数÷可比实例情况指数）=P × （如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100，反之则大于100）
（2）.交易日期的修正
评估基准日价格=（评估基准日价格指数÷可比交易实例交易时[]
100
价格指数）×可比实例价格
（3）.房地产状况修正：实地调查
（4）.容积率修正：
经容积率修正后价格=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数÷可比实例容积率修正系数）
容积率=建筑总面积÷土地总面积
（5）.土地使用年限修正：土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益就越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。
R:资本化率；M ：被估对象的使用年限；N ：可比实例的使用年限
修正后的地价=比较实例的价格×K
4. 确定房地产的价值：
（三）.森林资源评估中的市场法：
该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，评估待估林木资产价值的方法.
n
m
r r )1(11)1(11+-+-年限修正系数＝
P=林分质量调整系数×物价指数调整系数×参照物单位蓄积量的交易价格×被估林木资产的蓄积量
林分：内部特征大体一致而与邻近地段又有明显区别的一片林子。
不同的林分采取的不同的森林经营措施
（四）.矿产资源评估的市场法：（可比销售法，采矿权）
要求采矿权具有可比性，即矿种相同，自然成因类型相同，工业类型大致相似，同时要取得足够的地址参数。
该方法在矿业权市场发达的国家应用较为广泛。
在我国此方法受到一定的限制。
P=参照的采矿权成交价格×规模调整系数×品味调整系数×价格调整系数×差异调整系数其中，
规模调整系数=被评估的采矿权探明储量÷参照物的采矿权探明储量
品味调整系数=被评估的采矿权精矿平均品味÷参照的采矿权精矿平均品味
价格调整系数=被评估的采矿权采用的矿产品价格×参照的采矿
权当时采用的矿产品价格
采矿权差异要素调整=被评估的采矿权差异要素判断总值÷参照的采矿权差异要素判断总值
（五）.无形资产评估中的市场法：。