由租赁权的物权化看债权的发展趋势

由租赁权的物权化看债权的发展趋势

内容摘要：租赁权作为一种债权，上溯至二十世纪止，其仅具有使用、收益的权利。随着社会经济的发展，租赁权被赋予了新的生机——其具有了损害赔偿请求权和妨害排除请求权，这使得租赁权具有了物权化的概念。本文作者从租赁权的历史演变着手，深入分析了租赁权作为一种债权，在经济形势的驱动下，具有了对抗第三人的效力。由此所引出了对租赁权性质的探讨、适用及债权物权化在实际生活中的体现，说明租赁权的债权性质已在悄然发生着变化。作为债权与物权相互关系的一隅，租赁权的性质转变体现了，在近现代经济市场中，物权及债权在整个经济社会中所扮演的角色。本文从租赁权物权化的切入点着手，意在探讨渐渐浮出水面的债权物权化优越性问题，诣在说明深层次的法律产生机理。

关键词：租赁权; 物权化; 债权

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《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这一规定的立法原则是买卖不破除租赁：而立法宗旨即为租赁权的物权化，也即我们通常所说的“债权的物权化”。

一、租赁权的历史演变

租赁指当事人约定一方以物租于他人使用收益，他方支付租金之契约。德国将租赁分为使用租赁和用益租赁，; 日本将其称为赁贷借。我国民法将其称为租赁。租赁作为一种契约，一种债权债务关系，在早期

的民法上，承租人只具有向出租人本人主张对租赁物的使用、收益的权利。罗马法对于租赁契约的效力这样阐述：“在物的租赁中，承租人只是持有物，换言之，他完全依赖于出租人，仅仅取得针对出租人的债权。”即承租人不能直接针对干涉其活动的第三人行使诉权，而只能因出租人违反让其平安无扰地享用物时，也同样如此。承租人不能针对买受人要求得到保护(买受人可以得到权利)，他只能针对出租人提起有关的诉讼。出租人通常应当在买卖契约中要求买受人尊重租赁人对物的租用，但是，如果买受人违背这一条款，却只能针对出租人提起诉讼。这种情况曾经被扼要地表述在中世纪的以下谚语中：“买卖使租赁终断。”

承租人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益，租赁权不能对抗第三人，这种权利配置反映了重视所有权，相对轻视使用、收益权的观念。该种观念的产生是由社会经济发展状况所决定的。在古代世界，买受人和出卖人通常在经济上是平等的，但对于出租人和承租人之间则可能恰恰并不如此。例如在农业承租中这种不平等的表现更加没明显：农业承租人通常是小农，而出租者通常则是奴隶主或地主，贫富程度的两极分化及压迫制度使二者之间不平等的讨价还价的地位愈加强化。但是法学家并不是社会的改革者，他们只知道保守现状，从而也为维护自身的利益。由此，相对轻视使用、收益权可见一斑。可以这样说，古代的租赁制度缺乏彻底性。由于所有权的优越性，承租人地位甚为脆弱，约第一次世界大战时各国多制定特别法，以补充民法之不足。虽然各国对特别法的规定不大相同，但大体上均在强化

承租人的地位。主要体现在租赁权的对抗力上。租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让人租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同。租赁权作为一种债权，其逐渐向物权发展的立法趋势，现已为许多国家所采纳。

二、租赁权性质探讨

依上所述，租赁权是否具有对抗第三人的权力，是探讨租赁权性质的出发点，在这种情况下，承租人的租赁权性质如何大体有如下三种学说：

;(一)债权说

这一学说认为承租人对租赁物使用、收益的权利并非当然地因租赁契约的成立而成立，而是因租赁物的交付取得。但是这种对他人之物使用收益的权利，与物权人能直接支配其标的物的独立权利并不相同，而是从属于租赁权的权能。即当租赁物的所有者发生了变动，租赁者即物权来排除这种妨害，这种学说不利于维护交易的安全。《法国民法典》沿用了罗马法的体例，在《取得财产的各种方法》中规定了租赁契约，该规定对租赁权的效力进行了论定，“买卖破租赁”更加说明了该租赁权的债权性。但该学说为大多数国家立法所不采。

;(二)物权说

这种观点认为，虽然许多国家立法都将租赁列入债编加以规定，但租赁权仍然是一种物权。债权是请求他人为或不为一定行为的权利，而物权在定义上的分歧是促使此项学说产生的症结。对于物权的定义，大体可分为四类：第一类，着重于对物的直接支配性的定义；第二类：

着重于直接支配与享受利益的定义：第三类：着重直接支配与排他性的定义：第四类着重直接支配、享受利益与排他性的定义。由此可见，如何来评定一种权利是物权的标准促成了租赁权的物权说。租赁权对租赁物的使用、收益，是对物的直接支配，且这种支配正是租赁权的主体，承租人请求出租人交付租赁物，修缮租赁物的权利，都不过是由此而产生的效果．即租赁权主要是一种使用、收益的权利，其完全符合物权第一类，第二类的定义，由此租赁权是一种占有并对物进行支配的一种物权这种学说则应运而生。然对于物权的直接支配、享受利益和排他性的物权定义现在已为大多数学者所接受，租赁权的物权学说亦不为大多数国家所接受。

;(三)租赁权的物权化说

这种学说认为租赁权的性质为债权，但为了保护承租人的利益，法律强化其效力，从而使其物权化的趋势。具体表现在四个方面：

;1、对抗效力。在一般债权关系中，债权人不得以其债权对抗标的物享有物权的人。但在租赁关系中，租赁人在租赁关系存续期间，可以以其租赁权对抗取得租赁物所有权或其他物权的人，而对租赁物使用、收益。这种情况称为租赁权的对抗力。对抗力产生的原因，有人认为是因租赁关系是与租赁物的所有权相结合的一种债务关系，与所有权一同转移。也有人认为因出租人在为租赁物所有权的让与时设定占有权，进而为法律上的转移，无须以特别理论构成来说明。

2、对侵害租赁权的第三人的效力。承租人基于其占有权当然可以对第三人的侵害行为行使损害赔偿请求权及妨害排除请求权。但若单纯

基于其租赁权，承租人能否行使这两项权利?租赁权作为一种权利，在受到侵害时以此为理由，请求损害赔偿应当是可以的，至于有无妨害排除请求权，学者和判例的态度不大一致，多数认为承租人因取得占有而其租赁权物权化后，得基于其租赁权，请求妨害之排除。对于我国民法则承认了承租人享有妨害排除请求权。

3、租赁权处分的可能性。即租赁权的让于和转租的可能性。按照租赁关系的一般要求，租赁人本来不能在未经出租人同意的情况下，转祖或让于租赁权。但是出租人使承租人可以使用、收益租赁物的积极的债务，逐渐地退化为消极的容忍义务：即承租人的使用、收益也逐渐固定形态，只要能保证出租人租会的收入，承租人是谁已经不再那么重要。所以租赁权处分的可能性逐渐得到承认。

4、租赁权的永续性。一般说，债权的存续时间都较短，物权的存续时间则比较长。而租赁合同的期限一般都较长，这也是其物权化的表现。“租赁权的物权化说”已为许多国家立法所采纳。《日木民法典》第605条规定：“不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，发生效力。德国民法典》第571条也规定：“出租的土地，在交付承租人后，出租人让于第三人时，受让人代替出租人而取得其所有期间因租赁关系所生的权利义务关系。”

三、租赁权物权化的适用

关于“买卖不破租赁”构成要件主要有以下几个：

;(一)须租赁合同为合法有效。如果租赁物所有权让于后，其租赁被撤销，则其租赁关系视为未转移于受让人。其租赁契约须为原所有人所