上海市零售商业市场研究XXXX年

百联世贸国际广场
购物中心
来福士广场
购物中心
置地广场
百货
宏伊广场
百货
353广场
购物中心
总计
资料来源：高力国际调研部
开业时间 1996 1936 2004 2003 1997 2006 2008
建筑面积（㎡） 90,500 10,000 55,000 43,000 34,500 64,000 12,500 309,500
建筑面积（㎡） 126,000 260,000 30,000 19,733 435,733
五角场是上海四个副城市中心之一，周边高校林立，住 宅区密集，目前平均每天人流量在60万左右。
区域内以万达广场和百联又一城为商业核心，商业零售 项目已经初具规模，包括大西洋百货、东方商厦等。
新建项目有瑞安房地产的创智天地，定位于中国硅谷， 规划总建筑面积将达100万平方米，计划兴建成集人才、
新上海商业城是陆家嘴金融贸易区内的市级商业中心， 集购物、餐饮、旅游、娱乐、休闲为一体，其消费群体 多为浦东常住居民。
商业城规划占地14．4公顷，总建筑面积80万平方米， 由18幢环形建筑构成，配套的交通和商业环境比较完 善。
随着本板块的逐渐成熟，新上海商城聚集的人流越来越 多，诸如GUCCI之类的国际一线品牌也已经进驻该区域。
上海市零售商业市场研究XXXX 年
3.1 上海市零售商业市场概述 3.2 上海市商圈分析 3.3 上海市零售市场发展趋势研究
2
上海市主要商圈分布
11
9
8 7
3
2 4
5
10 6
1
资料来源：高力国际调研部
序号 1 2 3 4 5 6
主要商圈 徐家汇 南京西路 南京东路 淮海路 陆家嘴 新上海商城
序号 7 8 9 10 11
商业建筑和轨道交通的完美结合在徐家汇成为典型案例；轨道 交通9号线和11号线也带来更多的区域外人流。
徐家汇周边居民消费能力较强，针对客群的商业设施从购物中 心、百货商场到专业卖场和沿街商铺，各种商业形态均具备。
主要零售物业项目：港汇广场、东方商厦、太平洋百货、汇金
百货、美罗城等。
11
新上海商城
陆家嘴区域由于前期整体路面规划问题，导致地面人 流动线不是非常畅通，这也是阻碍本地区商业发展的 一大问题。
主要零售项目：正大广场、IFC购物中心。
13
五角场
名称
物业类型
百联又一城
百货
万达广场 购物中心+百货
东方商厦
百货
大西洋百货
百货
总计
资料来源：高力国际调研部
开业时间 2007 2006 2005 2002
主要大型零售物业：来福士广场、百联世贸商城、第一百货、 置地广场、新世界商城等。
6
南京西路静安寺
名称 久光百货 上海商城 恒隆广场 金鹰国际 中信泰富 梅龙镇广场 Sunny993 四季坊 818广场
总计
物业类型 百货 百货 百货
购物中心 购物中心+百货
购物中心 独栋街铺
百货 百货
开业时间 2004 2004 2001 2009 2000 1997 2008 2008 2009
资料来源：高力国际调研部
淮海路位于轨道交通1号线沿线，毗邻新天地，云集众多 甲级写字楼和中高端零售物业。
外资百货和品牌专卖店是淮海路的主要商业业态，餐饮 和娱乐设施随着周边林立的写字楼而呈现繁荣之势，因 此淮海路全方位地满足了上海时尚白领的消费需求。
主要零售物业：时代广场、太平洋百货、百盛百货、香 港广场、无限度广场、巴黎春天、APM（在建）等。
主要商圈 虹桥天山 中山公园 四川北路
豫园 五角场
上海的主要核心商业中心包括 徐家汇、南京西路、南京东路、 淮海路、陆家嘴及新上海商城。 其中以南京路和淮海路是上海 最具知名度的商业区域。 根据上海市商业规划，十一五 期间，将要建成江湾五角场、中 山公园两个都市商业中心，完善 陆家嘴、外滩、世博园等商业项 目，打造虹桥、上海南站、真如、 七宝、大华、金桥、川沙等区域 商业中心。
9
豫园
名称
物业类型 开业时间 建筑面积（㎡）
豫园商城
独立商铺组合 1992
130,000
豫城时尚
购物中心
2010
40,000
金豫名品折扣中心 百货折扣店
2010
14,000
香港名都
购物中心
2010
95,571
总计
279,571
资料来源：高力国际调研部
豫园商圈因为有驰名中外的城隍庙和古色古香的豫园而吸引了大量游客。
主要零售物业项目：虹桥上海城购物中心、虹桥友谊商城、 万都中心、长房国际、泓鑫时尚广场、虹桥天都、LV总部大 楼（在建）、高岛屋百货（2012年开业）等。
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上海主要商圈租金价格
商圈
人民广场南 京东路
南京西路
租金区间
35-65 32-55
传统商圈
淮海中路 四川北路
40-60 10-28
豫园
30-70
建筑面积（㎡） 13,000 32,227 24,000 20,000 38,000 31,000 7,000 72,000 237,227
四川北路是上海老商业街，以中低 档、工薪阶层的定位闻名上海。
四川北路商业街建筑较陈旧，巴黎 春天和东宝百货是区域内的主要零 售物业。
近年来四川北路商业街在不断改造 中，是上海商业物业供应量最大的 区域；随着包括中信泰富、凯润金 城等项目的陆续建成，商业档次有 望得到较大提升。
购物中心 百货 百货
开业时间 1997 1999 1993 1952 1998 2003 2007 2007
建筑面积（㎡） 32,000 123,000 39,600 13,500 40,000 67,000 20,000 46,408
总计
381,508
资料来源：高力国际调研部
徐家汇位于上海的西南方，是上海的四个副城市中心之一，集 居住、办公、商业的大型商业中心，上海最为活跃的城市空间。
虹桥天都
购物中心
2008
60,100
汇金百货 总计
百货
2008
40,300 314,096
资料来源：高力国际调研部
虹桥经济开发区是集展览、办公、商务、居住、餐饮、购物 等一体的商贸区；会展设施有世贸商城、国贸中心、中国展 览中心；宾馆有银河、虹桥、太平洋、扬子江、樱花渡假村 等。
天山路商业街做为长宁区政府重点建设发展区域之一，以虹 桥商务商业区为依托，集聚了现代商住建筑80余万平方米。
主要零售物业：恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富广场、 久光百货、越洋广场（在建）、嘉里中心二期（在建）等。
7
淮海中路
名称
物业类型
百盛
百货
香港新世界百货
百货
华狮688
购物中心
锦江国际购物中心 购物中心
香港新世界大厦 写字楼配套
中环广场
百货
太平洋百货（淮海店） 百货
香港广场
写字楼配套
力宝广场
写字楼配套
名称 第一八佰伴
物业类型 百货
华润时代广场 上海湾
中融国际商城 百脑汇
新梅联合广场
百货 沿街商铺
百货 专业店 百货
96广场 总计
购物中心
资料来源：高力国际调研部
开业时间 1995 1997 2008 2004 2007 2006 2008
建筑面积（㎡） 144,700 51,000 21,000 36,000 4,834 23,980 66,000 347,514
A
市场供给
B
市场需求
C
项目空置率
D
租金水平
对于紫竹小镇项目来说： 未来城市商业中心往外围扩散，外来品牌不断
扩张逐步进入上海市场以及消费者寻求多元化消费 模式都将给本项目未来发展提供较好的大环境。
随着WTO对外开放零售市场， 外资进入上海零售市场的机会 增加，外来品牌大量进驻，已 进入中国的品牌仍存在扩张需 求。 居民收入的增加带来生活水 平的提高，寻求更多元化的消 费模式。
创业投资、住宅于一身的建筑。
14
中山公园
名称
物业类型
龙之梦
购物中心
玫瑰坊 巴黎春天
百货 百货
总计
资料来源：高力国际调研部
开业时间 2006 2006 2004
建筑面积（㎡） 200,000 18,000 8,000 226,000
中山公园位于轨道交通2号线、3号线和4号线的交汇处，规 划建成以现代商业和多媒体产业为主导，兼有商务、休闲 娱乐、文化和居住功能的上海西部商业中心，目标客群为 周边居民和商务人士。
3
上海零售市场发展综述
市中心区域土地资源紧 缺，未来供应将集中于周 边城市商业副中心 大型零售商业分布由市 中心往外围扩散，中环沿 线已存在较多大体量社区 型购物中心。 伴随轨道交通的发展， 五角场、中山公园、虹桥 等城市副中心相继崛起， 出现大体量的购物中心， 总供应体量超过60万平方 米。
上海市整体零售市场相 对保持稳定，空置率维持 在较低的水平，基本在 6%-10%的范围内浮动。预 计随着未来新增供应， 2011年空置率水平将维持 上涨的趋势。
大上海时代广场
百货
无限度
百货
新Βιβλιοθήκη Baidu地
百货
总计
开业时间 1996 1995 2005 1993 2004 1999 1997 1998 1999 2000 2007 2001
建筑面积（㎡） 28,000 21,000 11,000 16,700 51,000 11,600 30,000 40,000 10,873 40,000 40,000 47,000 347,713
主要零售项目：第一八佰伴、华润时代广场、中融国际 商城、新梅联合广场、上海湾等。
12
小陆家嘴
名称
物业类型
开业时间
建筑面积（㎡）
正大广场
百货
2002
247,425
国金中心
购物中心
2010
110,000
总计
357,425
资料来源：高力国际调研部
小陆家嘴作为陆家嘴金融贸易地区的核心部分，是上 海乃至中国甲级办公楼最密集的区域，未来区域内还 将新建一定体量的写字楼和酒店项目。
徐家汇
30-55
新上海商城
12-35
小陆家嘴
15-40
新型商圈
五角场
12-30
中山公园
15-32
虹桥天山
8-20
资料来源：高力国际调研部
单位：元/平方米/天
从表中可以看出， 传统商圈的租金水平还处于高位， 比如南京路、淮海路以及徐家汇商 圈的租金水平排名前列； 新兴商圈的租金水平近年来增长幅 度较快，如五角场、中山公园由于 区域商业程度的发展，租金水平增 速较大； 目前，浦东商圈的租金水平与浦西 商圈仍有一定的差距。
目前区域内的商业零售项目有：龙之梦购物中心、新世界 百货、多媒体生活广场、巴黎春天等。
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虹桥天山
名称 虹桥上海城 长房国际广场 鸿鑫时尚广场
物业类型 百货 百货
购物中心
开业时间 2002 2008 2008
建筑面积（㎡） 100,000 50,096 43,600
虹桥友谊商城
百货
1994
20,000
8
四川北路
名称
物业类型
东宝百货 嘉杰国际广场 凯润金城商业裙楼
百货 写字楼配套 写字楼配套
银虹风尚 赛格数码世界 和泰玫瑰购物广场
购物中心 专业卖场 购物中心
宝大祥
百货
巴黎春天 总计
百货
资料来源：高力国际调研部
开业时间 1997 2009 2007 2004 2004 2010 2008 2003
人民广场作为上海最早的轨道交通的交汇处，南京东路位于人 民广场东侧，向外滩方向延伸，是国内知名的商业中心，现在
已经成为国内外游客必到的旅游购物景点，是上海最早成型的 商圈之一。
人民广场南京东路区域内商业业态种类多，档次梯级层次明显； 购物中心、传统百货和商业街并存，高端精品和中低端小商品 共荣，充分利用并满足了交通枢纽带来的多极化消费需求。
近五年来，上海整体零售市 场的租金水平呈现出稳步上涨 趋势，预计随着未来新增供应， 2011年租金持续上涨的趋势将 放缓。
4
上海市商业地产市场研究
3.1 上海市零售商业市场概述 3.2 上海市商圈分析 3.3 上海市零售市场发展趋势研究
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人民广场南京东路
名称
物业类型
新世界商城
百货
第一百货东楼
百货
商圈内的商业设施定位明显针对旅游客群，以大众化的特色餐饮和零售为主，工艺品、黄金、 药材以及各式小商品和小吃成为其主要特色。
主要零售物业：豫园商城、豫龙坊、金豫商城等。
10
徐家汇
名称 东方商厦 港汇广场 太平洋百货（徐汇店） 第六百货 汇金百货
美罗城 永新坊 星游城
物业类型 百货
购物中心 百货 百货 百货
建筑面积（㎡） 90,500 6,700 51,700 43,000 53,806 64,000 12,500 11,000 3,1213 364,419
资料来源：高力国际调研部
南京西路位于人民广场西侧，轨道交通2号线沿线，是上海 甲级写字楼、顶级商业设施以及高端酒店和住宅的聚集地。
南京西路从东至西可以划分为三个板块：石门路板块以中 低档专卖店和街铺为主；“恒梅泰”板块因为拥有恒隆广 场、梅龙镇广场和中信泰富广场而得名，云集了众多世界 顶级品牌，沿街商铺也为中高端的知名品牌；静安寺板块 则以久光百货为核心，形成了时尚休闲的主题。