苏州市城市房屋征收评估技术规范(试行)

苏州市城市房屋征收评估技术规范（试行）
第一章总则
1.1 制定依据
为规范国有土地上房屋征收评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），建设部《国有土地上房屋征收评估办法》和《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定，制定本规范。

1.2 估价目的
被征收房屋价值评估目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

1.3 价值定义
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

房屋征收评估价值为被征收房屋的房地产客观市场价值，不包含被征收房屋的装饰装修与附着物的价值，机器设备、物资等的搬迁费用，停产、停业损失等补偿，以及临时安置补助费等其它费用。

1.4 适用范围
本市国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评
1.5 评估时点
被征收房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应与被征收房屋的价值评估时点一致。

1.6 被征收房屋用途、建筑面积、占地面积的认定
被征收房屋性质、用途、建筑面积、占地面积、土地使用权应以委托人依法确定的为准。

1.7 评估方法
被征收房屋补偿价值评估采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

1.8 评估程序
1.8.1 被选定的评估机构应与作为委托人的房屋征收部门签订房屋征收评估委托合同，合同上应载明如下事项：
1.8.1.1 委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
1.8.1.2 负责本评估项目的注册房地产估价师；
1.8.1.3 评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
1.8.1.4 委托人应提供的评估所需资料；
1.8.1.5 评估过程中双方的权利和义务；
1.8.1.6 评估费用及收取方式；
1.8.1.7 评估报告交付时间、方式；
1.8.1.8 违约责任；
1.8.1.9 解决争议的方法；
1.8.1.10 其他需要载明的事项。

1.8.2 汇总整理房屋征收部门提供的征收范围内房屋情况，包括已登记房屋性质、用途和建筑面积、未经登记建筑的认定处理情况等。

1.8.3 实地查勘、调查被征收房屋情况，做好丈量、影像、实地查勘记录等工作。

并对评估对象的位置、环境等各项因素进行调查记录。

1.8.4 收集房地产交易可比实例及其他有关资料。

1.8.5 拟定评估作业方案，包括拟采用的评估方法及评估技术路线的选定，拟定整体评估及分户评估的作业步骤和作业进度。

1.8.6 选定评估方法，计算确定评估结果。

1.8.7 撰写分户评估报告。

1.8.8 向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示，房地产估价人员应在现场说明解释，有异议的分户初步评估结果进行答疑复核，有错误的，评估机构进行修正。

1.8.9 分户初步评估结果公示期满后，评估机构应撰写整体评估报告及分户评估报告。

向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

1.8.10 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议并向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请的，原房地产价格评估机构应对评估结果进行复核。

复核后，改变原评估结果的，
应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

1.8.11 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。

经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应改正错误，重新出具评估报告。

1.8.12 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

1.9 评估报告
房地产评估机构按《房地产估价规范》与《国有土地上房屋征收评估办法》规定的内容出具整体评估报告及分户评估报告，并须经两名注册房地产估价师及参加评估的人员签名并加盖评估机构公章，不得以印章代替签字。

1.10 资料存档
评估机构应当将下列资料与评估报告（含技术报告）共同整理归档保存：
1.10.1 房屋征收评估委托合同；
1.10.2 房屋征收决定公告；
1.10.3 已登记房屋的产权证、土地使用证及有关材料；未经登记建筑认定处理情况等资料；
1.10.4 评估对象的实地查勘纪录、影像等资料；
1.10.5 可比实例的实地查勘纪录、影像等资料；
1.10.6 确定评估结果的有关系数、参数等资料；
1.10.7复核评估申请与复核报告，房地产评估专家委员会鉴定申请与鉴定报告（如涉及复核与鉴定）；
1.10.8其它涉及评估项目的必要资料。

整体评估报告和分户评估报告应有纸质与电子文档，评估报告及有关资料至少应保留10年。

1.11 证据保全
评估依法代管的房屋、产权不明确的房屋，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料另行提交委托人。

第二章市场比较法
2.1 市场比较法
所谓市场比较法，即依据替代原理，将需评估的被征收房屋与在估价时点近期已成交的类似房地产进行比较，对交易实例的已知价格作适当修正，测算出被征收房屋的客观合理价格的方法。

2.2 选取可比实例
选取的可比实例应符合下列要求：
2.2.1 可比实例应选择与估价对象处在同一供求圈内或同一区位内，并在用途、规模、档次、结构等方面与估价对象相同或类似的房地产。

2.2.2 可比实例的权利状况应与估价对象相同或相似。

2.2.3 交易价格为正常交易价格或可修正为正常交易的价格；
2.2.4 成交日期与评估时点接近，不宜超过1年，通常应选择6个月以内成交的实例；
2.2.5 应当选取3个以上的可比实例，亦可选取类似房地产在估价时点的平均交易价格；
2.2.6 选取的可比实例成交的最大单价与最小单价之间的差异一般不超过20%。

2.3 各项因素修正
在建立价格可比基础上，对可比实例价格进行交易情况、交易日期、区域、个别因素修正。

2.3.1 计算公式为:
评估对象的评估价格＝可比实例价格±交易情况修正±交易日期修正±区域因素修正±个别因素修正
可比实例价格——建立价格可比基础上的房地产实际成交价格，如房产交易登记部门登记的成交价格、拍卖实例价格等；
交易情况修正——修正因交易行为中的某些特殊因素所造成的价格偏差，测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料或市场行情分析测算，应当剔除偶然的和不正常因素。

交易日期修正——将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估时点价格，可用房产交易登记部门或房地产估价专业委员会发布的各类房屋价格指数等为依据进行调整；
区域因素修正——将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格，主要包括区域的周边环境，交通便捷程度，小区规划布局、绿化、车位、物业管理、配套设施等因素，商业用房的聚集程度、人流量等状况；
个别因素修正——将可比实例在其个体状况下价格调整为评估对象个体状况下的价格，主要包括新旧程度，朝向间距，结构等级，档次，层次等因素，商业用房的进深层次，设施设备，处于街区中位置等状况。

被征收房屋的装修，由征收当事人协商确定或另行评估，不列入个别因素修正。

可比实例有装修的，可在其成交单价中适当扣除装修的价格。

2.3.2 评估对象优于可比实例的，正值修正；评估对象劣于可比实例的，负值修正。

每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合
全部调整不得超过30%。

2.3.3 在房屋成片征收区域内，当类似房屋较多时，可以采用市场比较法，先求取某一典型房屋的价格，再将其作为该区域内类似房屋价格的修正样板。

2.4 住宅用房区域和个别因素修正
2.5 商业用房区域和个别因素修正
按苏住建规[2011] 4号文规定：“商业用房按用途分为批
零销售、金融保险、娱乐、餐饮、服务五类”。

本节所指“商业用房”是指批零销售、娱乐、餐饮、服务等四类及金融保险类沿街门面房。

其他金融保险类用房称其为“商务金融用房”。

商业用房一般分为沿主要商业道路、沿次要商业道路、沿一般商业道路三种类型。

选取可比实例应道路等级相同。

说明：商业用房选取可比实例应与评估对象规模相当（商业用房规模以建筑面积500平方米为一个档次）。

2.6 商务金融用房区域和个别因素修正
本节所指“商务金融用房”是指苏住建规[2011]4号文规定：“商业用房按用途分为批零销售、金融保险、娱乐、餐饮、服务五类”中的金融保险用房。

2.7 综合用房区域和个别因素修正
2.8 工业仓储用房的区域和个别因素修正
工业仓储用房，因建筑构成及用地的不确定性，一般不适用于市场比较法评估。

如有相类似的房地产，采用市场比较法评估
时，可参考上述相关系数进行修正。

2.9 修正结果计算
所选取的若干个可比实例价格经过上述各项修正后，可用算术平均法或加权平均法等方法计算评估结果
计算公式：
修正单价1 ＝可比实例1单价±交易情况修正值±交易日期修正值
±区域因素修正值±个别因素修正值
修正单价2 ＝可比实例2单价±交易情况修正值±交易日期修正值
±区域因素修正值±个别因素修正值
修正单价3 ＝可比实例3单价±交易情况修正值±交易日期修正值
±区域因素修正值±个别因素修正值
修正值＝可比实例单价×系数变动百分比
算术平均法：
修正后的单价＝(修正单价1 + 修正单价2 + 修正单价3)/3
加权平均法：
修正后的单价＝(修正单价1 ×权重1+ 修正单价2×权重2+修正单价3
×权重3)/权重之和
估价对象的评估价格＝修正后的单价×建筑面积
当土地使用面积大于房屋建筑面积时，大于房屋建筑面积部分的土地，修正后计价。

第三章收益法
3.1 收益法的定义
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。

3.2 收益法评估公式
收益法的基本公式如下：
有限年且其他因素不变的公式：
])11(1[n
R
R A V +-= 式中： V ——房地产价值； A ——房地产净收益； R ——资本化率；
n ——房地产的收益年限，是从估价时点开始计算的
未来可以获取净收益的时间（为有限年）。

3.3 运用收益法估价应按下列步骤进行
3.3.1 搜集有关收入和费用的资料。

3.3.2 估算潜在毛收入。

3.3.3 估算有效毛收入。

3.3.4 估算运营费用。

3.3.5 估算净收益。

3.3.6 确定资本化率。

3.3.7 求出收益价格。

3.4 搜集有关市场客观租金资料 3.
4.1 选取可比实例
参照市场比较法选取可比实例的要求选取租金实例。

3.4.2 各项因素修正
评估对象于估价时点的客观市场年租金收入=可比实例的出租价格±出租情况修正±出租日期修正±区域因素修正±个别因素修正
3.4.2.1 可比实例的出租价格，是建立出租价格可比基础上的实际成交出租价格；
3.4.2.2 出租情况修正，修正因出租行为中某些特殊因素所造成的价格偏差 ；
3.4.2.3 出租日期修正，将可比实例在其出租日期的价格调整为估价时点价格；
3.4.2.4 区域因素修正，将可比案例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格；
3.4.2.5 个别因素修正，将可比案例在其个体状态下价格调整为评估对象个体状况下的价格。

具体修正方法、系数调整以及不同类型房地产修正方法及系数的差异参考市场比较法对于可比案例的修正及调整方法。

3.4.3 修正计算结果
所选取的若干个可比实例价格经过上述各项修正后，可用算数平均法或加权平均法等方法计算评估结果。

3.5 相关费用、税费
出租型房地产，可根据租赁合同计算净收益（应与客观市场租金收入接近），净收益一般为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金，如有相关费用转嫁情况的根据实际情况计算。

租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。

维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。

若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

一般租赁所需要的各项费用：
1.维修费：一般为房屋重置价的2%
2.保险费：一般为房屋重置价的0.05%
3.管理费：一般为租金收入的2%～5%
4.税金：根据税法及税务部门规定确定。

目前根据省政府办公厅《关于印发江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法的通知》规定，个人出租房屋的税收综合征收率为5%。

3.6 确定空置率
空置和租金损失是指由于空置、承租人变动、租金或者其他收益的拖欠而产生的年潜在毛收入的酌减额。

空置率一般取1%～5%。

3.7 资本化率求取与确定
3.7.1 市场提取法；
3.7.2 安全利率加风险调整值法，安全利率取中国人民银行公布的一年定期存款年利率，风险调整值取1%～2%；
3.7.3 投资收益率排序插入法。

3.8 可收益年限的确定
3.8.1 可收益年限
土地使用权类型为出让的房地产其可收益年限为以估价时点开始土地剩余使用年限与房屋耐用年限二者中取小。

土地使用权类型为划拨的房地产，按设定用途下出让土地的最高出让年限与房屋耐用年限二者中取小。

3.8.2 土地使用权类型为划拨的房地产（不包括住宅用房），按设定用途下出让土地的最高出让年限计算其房地产价值后，扣除其应补交的土地出让金（补交土地出让金的数额根据政府有关部门规定处置）。

第四章成本法
4.1 成本法
所谓成本法，是在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产，或类似房地产所需消耗的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。

采用成本法其各项费用构成包括下列内容：
1.土地取得成本；
2.开发成本；
3.管理费用；
4.投资利息；
5.销售税费；
6.开发利润。

4.2 成本法的适用范围
可比实例难以收集时，可采用成本法评估。

4.3 土地取得成本
土地取得成本按土地相同用途、相同容积率、在同一供求圈内或同一区位内出让案例求得。

4.4 开发成本
4.4.1 开发前期费用
4.4.1.1 土方、场地平整等费用；
4.4.1.2 项目策划、勘测设计等费用；
4.4.1.3 临时三通费用。

4.4.2 建筑安装费用，即房屋重置价。

4.4.3 开发后期费用
4.4.3.1 开发小区内建造配套设施项目的费用；
4.4.3.2 开发小区内通电、通水、通气、消防、排污系统等费用；
4.4.3.3 开发小区内绿化、小品、围墙等费用；
4.4.3.4 开发小区后期交房前其他各项费用。

4.5 管理费用
管理费用=（土地取得成本+开发成本）×2～3%
4.6 投资利息
4.6.1 计息基数=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×30%；
4.6.2 利率：采用估价时点的一年期银行贷款利率；
4.6.3 计息时间：单层建筑计息时间12月，多层建筑计息时间24月，高层计息时间36月。

4.7 销售费用
销售费用=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息）×3～5%
4.8开发利润
开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）×8～15%
4.9 应纳税金（营业税）
税金（营业税）=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费+开发利润）×5.55%
4.10 评估公式
评估对象的评估价格＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润+税金
4.11 说明
4.11.1自建自用房地产，如自建工厂，采用成本法评估时，不计销售费用与营业税。

4.11.2 房屋重置价按《苏州市房屋重置价格评估办法》（苏住建[2010]142号）求取。

第五章假设开发法
5.1 假设开发法的适用范围
被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

5.2 假设开发法及计算公式
假设开发法，指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

在建工程的假设开发法（传统方法）计算公式为：
在建工程价值=续建完成后房地产价值－在建工程取得税费－续建成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－续建利润
在建工程的假设开发法（现金流折现法）计算公式为：
在建工程价值=续建完成后房地产价值的折现值－在建工程取得税费－续建成本的折现值－管理费用的折现值－销售费用的折现值－销售税费的折现值
5.3 参数确定
5.3.1 后续开发经营期
后续开发经营期可分为续建开发期和经营期。

续建开发期的起点是假设取得在建工程的日期，即估价时点，终点是开发完成后的房地产竣工之日。

经营期根据未来续建完成后房地产的经营方式而定：对于经营方式采用销售方式的，经营期即销售期，销售期是自开始销售未来续建完成后的房地产之日起至将其售罄之日止的时间；对于经营方式采用出租或自营方式的，经营期即运营期，运营期的起
点是未来续建完成后的房地产竣工之日，终点是未来续建完成后的房地产的一般正常持有期或经济寿命结束之日。

后续开发经营期可仿照采用市场法思路确定，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目的正常开发经营期、再依照在建工程的形象进度来估计，其中：建设期不考虑非正常因素的影响，经营期要考虑未来房地产市场的景气状况。

5.3.2 续建完成后的房地产价值
续建完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值，开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。

对于销售的房地产，通常采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。

对于出租和自营的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。

5.3.3 在建工程取得税费
在建工程取得税费是假定在估价时点购买在建工程应由买方缴纳的有关税费，包括契税、印花税、交易手续费等，根据税法及苏州税务部门规定确定。

5.3.4 续建成本
续建成本包括建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、前期费用和专业费用，应根据估价对象在建状况对上述构成项分项预测费用额和该项费用发生的时点。

5.3.5 管理费用
管理费用根据估价对象续建复杂状况按照续建成本的一定比率计取，而该项费用的发生时点一般视作与续建成本同步发生。

5.3.6 销售费用
销售费用根据续建完成后房地产状况及市场状况按照续建完成后房地产价值的一定比率计取。

5.3.7 销售税费
销售税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加、印花税、土地增值税等，根据税法及苏州税务部门规定按照开发完成后房地产价值的一定比率计取，其中土地增值税根据估价对象项目情况采用预征率测算。

5.3.8 投资利息（仅限于传统方法）
5.3.8.1 应计息项目：①待估在建工程的价值；②在建工程取得税费；③续建成本；④管理费用；⑤销售费用。

5.3.8.2 计息期：待估在建工程的价值及在建工程取得税费二者的计息期的起点是该项费用发生的时间点（即估价时点），终点通常是开发期结束的时间点；续建成本、管理费用和销售费用通常不是集中发生在一个时间点，而是分散发生在后续建造时间段内，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，具体视为发生在该时间段的期中。

5.3.8.3 计息方式：按复利计息。

5.3.8.4 利率：采用估价时点的一年期银行贷款利率。

5.3.9 续建利润（仅限于传统方法）
续建利润以估价时点、本地区本类项目的一般利润率及相匹配计算基数估算。

采用直接成本利润率的计算基数是在建工程价值及取得税费、续建成本；采用投资利润率的计算基数是在建工程价值及取得税费、续建成本、管理费用和销售费用；采用成本利润率的计算基数是在建工程价值及取得税费、续建成本、管理费用、销售费用和投资利息；采用销售利润率的计算基数是续建完成后的房
地产价值。

5.3.10 折现率（仅限于现金流量折现法）
折现率应体现资金的利率和开发利润率两部分，等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，其求取方法与收益法中报酬率的求取方法相同。

第六章附则
6.1 其它
房屋征收评估价格以人民币为计价货币单位，精确到元，并附大写金额。

房屋征收评估中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

6.2 解释部门
本规范由苏州市住房和城乡建设局负责解释。

6.3 实施时间
本规范自2011年7月20日起施行。

原苏州市房产管理局《苏州市城市房屋拆迁评估技术规范》（苏房〔2008〕3号）同时废止。

但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用《苏州市城市房屋拆迁评估技术规范》的规定。

附件：1. 苏州市城市房屋征收市场比较法评估表
2. 苏州市城市房屋征收收益法评估表
3. 苏州市城市房屋征收成本法评估表。