浅析中国房地产业对经济发展的影响

浅析中国房地产业对经济发展的影响

房地产业是国民经济的重要组成部分，其既是国民经济的基础性和先导性产业，也是支柱性产业，同时又是我国国民经济发展的新经济增长点。房地产业作为人类生产生活离不开的行业，其发展正在对人类的生产生活方式和国民经济的发展产生着深远的影响。在我国，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重，房地产业增加值占GDP 的比重逐年增加，房地产开发与消费信贷占金融信贷总额的比重，以及它的发展对国民经济增长的贡献，都具有举足轻重的地位。我国房地产投资的平均增长率远高于固定资产投资和GDP 增长率。房地产行业会因其在国民经济中的重要地位而对国民经济的持续、健康、快速发展产生重要影响。

房地产业与国民经济发展有着密切的关联，是反映国民经济的“晴雨表”。房地产市场的萧条与繁荣和金融业的稳定性有着紧密的联系。房价大幅波动会导致银行体系的金融风险是房地产行业波动导致金融风险的一个主要外在表现。尽管银行业陷入萧条或危机并不一定是由于房价过度波动带来的，但从世界各国的实践情况来看，它的确给一些国家的银行业带来了危机。1992-1993 年我国海南、北海相继出现房地产泡沫，这次区域性性的房地产泡沫破裂给正在发展的我国房地产市场和银行系统带来了较为严重的负效应。因而，金融监管部门及货币当局越来越关注房价波动及其与宏观经济和金融业的互动。在1996 年底我国房地产业走出低迷，1997 年进入复苏期，房地产市场走入新一轮的发展周期。然而在1997 年爆发了东南亚金融危机，我国房地产市场出现疲软，其发展受到明显的抑制。为推动房地产市场进一步发展，国家对房地产市场实施了较为宽松的房地产政策。1998 年，在国家住房制度改革、宽松的住房金融政策的实施及减免税金，以降低购房者成本等措施的推动下，整个房地产业获得了较好的发展。其投资增长率逐步回升，各项指标趋向较好，景气指数稳步攀升，我国房地产业自此又进入了一个崭新的发展阶段。从2001年开始，我国房地产价格持续不断上涨，2003 年、2004 年各项指标加速上升，这期间国家计委经济研究所发布的相关报告表明我国房地产的确存在区域性泡沫现象。2006 年、2007 年相关指标显示我国房地产市场已经出现全局过热苗头，部分中心城市和地区的房价甚至上涨了几倍，房地产泡沫显现。

2008 年由于受国际金融危机的影响，我国的房地产业一度陷入低迷。此后，在国家拉动内需以刺激经济增长的宏观政策刺激下，2009 年3 月开始，我国的房地产业进入了新的景气上升通道。本文正是基于此背景下，研究房地产市场的波动对经济发展的影响，以期得出通过房地产行业的先导性作用来带动我国经济复苏的针对性建议。因此，研究房地产市场对一国经济发展的影响具有重要的理论意义和现实意义。

经过改革开放以来30 年的发展，中国的房地产业也经历了从不成熟到逐渐成熟的发展过程，现已经成为我国新的经济增长点，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着举足轻重的积极作用。同时也极大地带动了与其相关产业，如建筑业、建材业、化工业、装饰装修、家电等行业的繁荣与发展，而且还促进了社区服务、物业管理、房屋中介等新兴业态的形成。并在社会进步、人居环境改善、城市经济发展上发挥了重要作用。但是，在发展过程中也存在着一些问题，如区域发展不平衡、“房价增长过快”、市场化程度还不高。

同时，在不同的经济理论指导下，由于采用不同的政策组合，各国房地产业发展也经历

了各不相同的历程。尤其是在经济全球化趋势日趋加快的条件下，房地产业波动的过于频繁或剧烈，不仅会对其自身发展产生不利影响，而且会导致资源配置不合理、资金浪费严重、产业结构失衡，增加投资者的决策难度，甚至对本国乃至国际经济产生不同方向和不同程度的影响。例如，一国房地产业泡沫的破灭，不仅会给本国经济造成沉重的打击，通过经济危机国际传递机制的作用，也会给世界经济造成不同程度的消极影响。如70 年代美国房地产泡沫的破灭、90 年代初日本房地产泡沫破灭后平成景气的终结，90 年代中后期以东亚国家房地产泡沫破灭和2008 年美国房地产泡沫破灭引发的次贷危机为突出特征的金融危机等，都说明了这个道理。因此，房地产业既是一国的支柱产业，也是强烈影响世界经济的产业。

中国房地产周期波动

一般而言，房地产周期是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。它一方面同国民经济总的发展态势密切相关，同时，又同行业经济与国民经济的协调程度紧密联系。从各国（地区）经济和房地产业的发展进程看，房地产周期往往与该国（地区）的国民经济发展相适应，与市场对房地产的需求相协调。因此，由于各国经济发展的进程与政策不同，房地产周期波动的频率也各不相同。房地产业周期波动是房地产经济水平起伏波动，并表现为一定的周期循环的经济现象，具体表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复和复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节。这个描述则是被研究者公用的，用来分析房地产周期波动的一个基本结构框架，是房地产周期波动的外在表现形式。

虽然理论界对房地产经济周期的定义有各种各样不同表述，但对房地产经济周期波动的实质表现形式还是有共同的看法。一般认为：房地产经济周期可以分为扩张和收缩两个过程，这两个过程中又可分为复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段四个阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的波峰；当收缩过程转为扩张过程时，房地产经济达到萧条阶段的波谷，然后再进入新一轮的循环。

房地产周期的特征房地产周期和宏观经济周期类似，总起来讲，房地产周期波动呈上升期、下降期两个期间。具体而言，又可分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段，每个阶段呈现出以下特征：

第一，复苏阶段。此阶段持续时间较长，主要表现为增长，其主要特征为：一是市场从萧条阶段复苏，交易量回升，随着宏观经济的复苏，企业的逐步景气，拉动商用地产需求增加，同时伴随着经济复苏，居民的收入也会增加，进一步刺激住宅需求的逐步增加。此阶段的购楼者大部分是真实需求者，而投机者由于还看不清市场方向，一般会选择谨慎入市；二是房地产价格逐步回升，由于需求的逐步增加，房地产价格会稳步上升，供需基本平衡，此阶段的房屋供给主要表现为开发商在萧条阶段的房屋库存，因此，此阶段又被称为开发商的“去库存”化阶段；三是在需求拉动下，房地产市场逐步回暖，房地产开发投资会逐步增加，新开工面积速度会加快。四是土地交易市场逐步回暖。

第二，繁荣阶段，即常说的“波峰”。此阶段持续时间较短，其主要特征为：一是需求极其旺盛，由于对房价上涨的预期，投机者会大量入市，加上未被释放的刚性需求，交易量会急剧增加，旺盛的需求会拉动房价快速上升。当价格涨到一定程度时，刚性需求受购买力限制会被“挤出”，购房者逐步减少，而投机者在涨价预期的诱使下，仍然十分活跃；二是在需求的拉动下，开发商的投资量会急剧增加，施工面积和新开工面积会扩大，楼市供应充足；三是土地价格会被不断炒高，“地王”的出现会进一步拉高房价。四是房价的上涨持续到远远超过了居民正常购买能力时，便会出现“有价无市”现象，持续一段时间后，一般预