郑州万科魅力之城项目介绍

大运城认筹情况分析： 项目地块零散、规划无亮点 开发商品牌价值不高 同时针对市区客户推广力度不大 产品配比不合理，产品力差，90㎡只做到 两房，130㎡大三房占比超过50%
2
1
白鹭源组团
高层 洋房 商业
豫发锦荣天街
锦荣悦汇城
15
富田·兴和苑案例：港区南区片区内首置首改项目，纯7层洋房小区，可售项
中西部城市机场货邮、客运吞吐量（万人/万吨）
2.342 2.500,0
+30% +23% 1.398 1.167 17,5 17,2 15,8 12,7 12,8 12,2 11,0 10,1 7,07,77,4 5,6 766
485 519
2.000,0 09年 10年 12年 12年客运 1.500,0
17
正弘中央公园——成功背后解析
1、规划领先，公园大社区：在港区政策规划力度支持较大的背景下，利用建设360亩地的中心公园 的优势，主打“公园宜居”，同时设置有商业、五星级酒店、写字楼、大型商超、会所SOHO业态 ，展示了公司的实力和宜居投资的前景。（许多客户被该项目远景规划吸引，从未看过项目现场， 即成交） 2、产品面积、配比适宜，面积小低总价，投资自住两相宜：60%89㎡2+1房，20%77㎡两房， 20%120㎡三房， 内部规划地块分布
北部城市综合服务区
综保区
航空港区
南部高端制造聚集区
7
航空港区距郑州城区20Km，距新郑城区15Km；自07年10月成立以来，河南 省、国务院先后出台多项政策支持港区发展，形成：中原经济区,港区综合实验 区,综保区的三层政策支持，申请自贸区工作业已启动
郑州新郑综合保税区经国务 院批准设立，成为中国第13 哥综保区，中部地区第一个 综保区。
——郑州万科·美景魅力之城简介
1
9年造城，万科经典子品牌之一
2
万科旗下第13座魅力之城落户郑州
天津魅力之城 昆明魅力之城 沈阳魅力之城
杭州魅力之城
3
珠海魅力之城
项目案名：
万科· 美景 魅力之城
PS：因为此项目为万科与河南美景集团合作开发，故案名需体现万科及 美景两个开发商名字。
4
魅力之城项目位于航空港区北部城市综合服务区：航空港区距郑 州城区20Km，距新郑城区15Km
郑州新郑综合保税区一期正 式封关运行。该区拥有保税 加工、保税物流、口岸作业 和综合服务四大功能。
国务院正式批复了《郑州航 空港经济综合实验区发展规 划（2013-2025年）》。郑州 航空港成为全国首个上升为 国家战略的航空港经济发展 先行区。
2013.4.3
2011.4
2010.10.24 2011.11.4
12年全国32个综保进出口总额1042.3亿美元，港区出 口额156亿美元，占比达9.1%；同比增长214%，远超 全国53%平均水平
2011年 +53%
1,042
+591%
262
2012年
683
105 70
+214%
156 50
2010
2011
2012
港区
全国
2013以来，前三季度已累计签约航空物流、高端制造、现代服务等领域项目40个，总投资超过1110亿元。其 中，投资10亿元以上项目21个，主要包括总投资400亿元的绿地大都会、总投资15亿元的普洛斯三菱商事物 流产业园、总投资10亿元的传化物流、总投资15亿元的普洛斯空港物流园、总投资30亿元的苏州艾隆医疗新 技术与装备产业园等项目。
富田·兴和苑
50
一层带花园洋房均 价8000， 均价6300
5900-6005，均价 6200，团购112套 均价5500.
豫发·大运城
360
2014-1-5
14
豫发·大运城案例：项目总占地1700亩，总建面360万㎡，分为22个地块，地块分散，首批将推出2
号地块白鹭源住宅组团，及豫发锦荣天街、锦荣悦汇城；一批白鹭源组团由12栋18层小高层组成，2T3/2T4，其 中首批将推出1#、2#主力户型为129-130㎡三房，88-90㎡两房
郑州 市区
航空 港区
5
自07年10月成立以来，河南省、国务院先后出台多项政策支持港 区发展，形成：中原经济区,港区综合实验区,综保区的三层政策支 持
航空港区
07年10月，河南省政府发布《郑州国际航空枢纽暨港区建设规划纲要》，规划面积138 平方公里；11年9月，港区管委会升格为正厅级单位，属省政府派出单位，由郑州市政府 代管； 新郑综合保税区 10年7月，富士康签约入驻航空港区，10月，国务院批复设立新郑综合保税区， 11年11月，综合保税区一期2.4平方公里封关运行；
目为84-112㎡的两房、三房，一层带院洋房8000元/㎡，其余均价6300元/㎡ ，10月开始共认筹900号，本批推售463套，销售200余套，去化率50%
11 16 19 18 8 10 7 6 5 3
25 29 33 32
20 23
15
22 28
一期二 13 9 批
17 21
12
一期一批
27
富田·兴和苑开盘分析 富田兴和苑位于南港，区域界面较差，配 套不完善 项目推广主要锁定港区客户，并未针对市 区客户进行推广，而港区客户购买力有限 ，容量不高，对港区发展信心不足，决策 周期长，购房比较犹豫 产品规划无亮点、户型一般
8
9
区域最新进展
郑州市轨道交通部门发布了《郑州市轨道交通航空港配套工程设计总承包招标公告》、《郑州市轨道交通 航空港配套工程勘察招标公告》。根据现在的规划，将会有两个交叉口，未来也会设置两个换乘站，即在 地铁2号线南延线上与新郑机场至郑州东站城际轻轨线上可以互相换乘。预计2015年底地铁2号线修通， 延长线开工时间待定 公告内容显示，郑州市轨道交通航空港配套工程 线路的北端，将与郑州市轨道交通2号线一期工程 终点南四环站相衔接，而南端将接入新郑机场，该 线路具体走向为，沿龙湖镇内的老107国道、泰山 路、华南城大道以及航空港区内的郑港三路、郑港 四街敷设，线路全长约42.1公里，设车站18个，车 辆段一座，平均站间距为2.2公里。其中，高架线 长约16.3公里，地下线长约25.8公里。该项目总投 资估算额约为196亿元。 公告还显示，郑州市轨道交通航空港配套工程， 招标人为郑州市轨道交通有限公司，建设资金来自 政府投资及自筹。 进展 目前已经开始前期的勘察设计
2012.11.17
2013.3.7
成立郑州新郑综合保税区管 理委员会。
中国国务院正式批复中原经 济区规划并同意规划建设郑 州航空港经济综合实验区， 并由国家发改委着手编制规 划。
国务院新闻办公室举行新闻 发布会，实验区经济将以发 展航空货运为突破口，推进 高端制造业和限贷服务业集 聚，探索以航空港经济促进 发展方式转变新模式。
10
片区经济：07至10年港区发展缓慢，10年富士康进驻后，经济增长速度远超同 期全国同类综保区及郑州高新、经开两区，开始爆发式的增长
港区12年GDP产值超越高新区(88年设立)、经开区 (93年设立)达191亿，较10年增长逾6倍
管城区 经开区 高新区 航空港区
197 128 89 28 145 233 191 117 117
11
片区前景：目前港区已启动机场二期工程建设，利用郑州铁路、公 路枢纽优势，建成辐射中原经济区乃至整个中西部地区的“铁公机 ”联运物流中心，形成港区新的增长点
13年6月5日，机场二期工程5320亩用地完成征迁交付，截止目前共交付6992亩用地，剩余1595亩用地也将于月内完成交付；

近期规划50万 吨；2025年规+35% 划300万吨
18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
郑州机场二期工程设计年旅客吞吐量由现有1200万人次扩充为2900万人次、货邮吞吐量由35万吨提高至50万吨、飞机起降量 23.6万架次，并同步建设综合交通换乘中心，引入城际铁路、城市轨道交通、高速公路等多种运输方式；12年12月19日新航站 楼基础工程开工，计划工期3.5年，2016年6月完工；
项目名 称
开发 商
物业类 型 综合体
占地面 积（亩 ） 1600亩
总建面 （万㎡ ） 200
容积 率 2.5
首期开盘 时间
当前均价 （元/㎡） 均价6200元/㎡ （5800元/㎡-6500元/ ㎡） 一层带花园洋房均价 8000，其余均价6300 认筹中· 洋房：9700 10层小高层：6300 写字楼：7000 底商：1.3-2.5万 正常房源均价6300元/ ㎡-6400元/㎡
当前状态
正弘中央 正弘实 公园 业 富田··兴 振兴置 和苑 业 豫发·大运 港发置 城 业
201311-30
201312预计1月 初
首推848套房源，当天售罄 463套，开盘去化260套，去化率 56% 认筹中，目前筹量约400余组 洋房已售250套，占56% 小高层已售690套、占81% 写字楼已售3栋，占3/4 底商已售15000方，占83% 推出4栋15层小高层住宅，共计 345套房源，开盘当天销售200套
中原经济区
12年12月2日，以河南为核心，涉及山东、山西、河北、安徽共五省，以推进城镇化为首 要解决矛盾和重要抓手的《中原经济区规划》发布，确立了以航空港区综合实验区为中原 经济区的核心增长区域； 13年3月7日《郑州航空港经济综合实验区发展规划2013-2025年》获得 国务院批复，规划包括航空港、综保区和周边产业园区，范围涉及中牟、 新郑、尉氏3县（市），规划面积由138平方公里扩展至面积415平方公里, 政策力度再次提高
总建面 （万㎡ ）
首期开盘时 间 当前均价 （元/㎡）
项Hale Waihona Puke 名称当前状态正弘中央公 园
200
均价6200元/㎡ 2013-11-30 （5800元/㎡-6500 元/㎡） 2013-12
首推848套房源，当天到访1600 号，当天售罄 463套，开盘去化200余套，去化 率50% 认筹1个半月，认筹1300组，开盘 当天567套售罄
11年
1.000,0
681
15,1 11,2 8,6 7,0
500,0
4,3 4,2 3,54,13,9 3,33,9 2,83,13,8 2,5 1,8
0,0
-500,0
郑州
西安
武汉
济南
石家庄
合肥
太原
12
未来市场：北区两年内上市项目将达9个，总体量达500万方，运河以东区绿地规划有5平方公里开
发土地，总体量超1000万方，未来港区整体供应量将超过约1500万方，竞争激烈
航空港经济综合实验区
中原经济区
中原五省
航空港综合实验区
415平方公里
新郑综合保税区
5.1平方公里
6
航空港区：“一核”“两区”
——河南省对外开放的重要窗口和基地
航空港区综合实验区规划面积415平方公里， 包括新郑市孟庄、薛店、龙王，中牟县张庄、 九龙、三官庙6个镇的部分土地，42个行政村 和2个自然村，户籍人口约6.8万人 战略定位：国际航空物流中心、以航空经济为 引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要 门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极 核心产业：航空物流、高端制造、现代服务业 、产业创新中心 发展格局：“三区两廊”，航空港区、北部城 市综合服务区、南部高端制造业集聚区、沿南 水北调干渠生态防护走廊、沿新107国道生态 走廊 发展目标： 2017年实验区基础设施、公共服务、产业体 系初步形成，主要功能区开发建设初具规模,,机场 二期工程建成使用,航空都市框架基本形成
住宅 住宅
376亩 1700亩
50 360
1.6 2.2
裕鸿世界 裕鸿置 港 业
综合体 住宅、 商业、 公寓
1700
150
1.5
2011-12
河南保 润丰·锦尚 利置业
150亩
31
2.2
2013-9
13
2013港区主要项目销售情况：2013年下半年港区启动了3个项目：正弘·中央公园、富田· 兴和苑、豫发·大运城项目，其中正弘中央公园项目认筹1600组，当天到访1100组客户， 848套房源开盘售罄，销售情况火爆，对比之下，南港纯洋房社区富田·兴和苑销售情况不 佳，豫发·大运城自11月16日开始认筹，截止1月5号认筹1300组，1月5号开盘，推出584 套，当天售罄。
31 30
2
26
1
项目参数
占地面积
400亩
建筑面积
50万㎡
容积率
1.6
建筑类型
多层
洋房、公寓、 物业类型 商业大型综合 车位配比 体
1:1
16
正弘中央公园：主要参考竞品。
1、项目绕北港市政公园中央公园四周，总占地面积约1600亩，总建筑面积200万平方。 2、产品主推三类：77㎡的2房，89㎡2+1房和117-120㎡3房，均价6200元/㎡ 。 3、开盘即售罄。11月1日认筹，30日开盘，筹量1600组，推出848套房源，当日售罄。