世联_嘉兴中心区综合体项目营销策略报告_63
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月均5套
其中两栋3100-3500元
3600元/平方米，高标准交 4600元/平米，总价 /平方米，靠近别墅的5500元/平米（两层），
房
32-37万元，毛坯 3550-3800元/平方米，毛坯
毛坯
一房一厅50平方米；二房 一厅80平方米
70+25平方米 80+25平方米
65-75，一房、两房
48-78，一房、两房， 东西朝向，层高5米
原因2
前期小户型放量比较大，导致二手租赁市场竞 争激烈，租赁回报较低
目前嘉兴租金水平，一 房40-50平，价格10001300元/月之间
如果售价在4000元，45 平米的小户型公寓的出租 回报大约为6.7-8.7%
本案如果售价在7000元， 租金1500-1800元，其回报 仅为5.7-6.9%。
小户型产品销售较少,以返租模式的产 权式酒店为主,租赁市场供应量大
7
21 16
20
14 11
9
19 2
1
8
4
10 15
3 12 13
6 5
市场背景
在售小户型产品去化缓慢，月均仅 10套左右
销售情况 价格
房型面积
南湖星城湾
天城绝对LOFT
绿溪玫瑰园
格林小镇
每月10-15套
11套/月
ຫໍສະໝຸດ Baidu
8-10套/月
售出10套，
核心区
代表楼盘：金鼎广场、嘉华广场、 中山名都 配套资源：嘉兴传统核心区域， 配套资源成熟、在建项目较少 发展状况：城市核心商贸区域， 区域优势明显
秀州区
传统核心区
南湖区
代表楼盘：普通住宅：巴黎都市、翰林府第、百盛花园、格 林小镇、澳洲花园。投资产品：万好家居广场、国际电气城。 配套资源：实验小学、嘉兴一中 发展状况：商业配套尚未成熟、购房者更关注教育资源，投 资产品以专业市场为主
总套数
————
2006年1月份接受预订，06年初销售，三栋， 06年12月开盘，共39
共136套
共132套
套
原因1 原因2 原因3
人口结构决定小户型自住需求少 租赁供应量大,租金低,回报不如其他投资产品
房地产价格增长预期不足
原因1
嘉兴产业特征和人口结构，决定小户型产品 的自住需求不会旺盛
嘉兴个体、私
✓ 受宏观调控和近几年房地产表现影响，根据客户访谈21个人，其中有 80%嘉兴人认为嘉兴房地产市场不会上涨很大。
✓ 且嘉兴人小富即安的性格特点决定了对投资的谨慎。
市场总结
✓嘉兴小户型产品去化速度缓慢，月均销售仅10-15套。
✓嘉兴06年住宅销售总套数9050套，月均销售754套。 ✓2006年销售冠军银河湾的月均销售套数为38套。 ✓根据既定目标，本项目单月销量需达到281（每套80
1600 1200 800
租赁价格
江 国都 南 浩市 M 广先 AL 场 锋 L
1000-1300
阳
金 新 名大
光
桥 湖 典陆
广
假 绿 公世
场
日 都 寓嘉
嘉 佳 嘉 40-50平
华景 禾
广苑 北
场
京
城
10% 9% 8% 7% 6% 5% 4%
酒店式 商 在租 本案 公寓 铺 公寓
中介访谈录--
目前嘉兴小户型的出租市场放量比较大，很多楼盘出租困 难。 朝北不好租、最好是朝南。东西向很难租。 北京城还可以，江南摩尔很难租。阳光广场，单身公寓比 较多，租的很慢。 目前嘉兴最好租的房子是60-80平的老房子，600元/月，比 较实惠。
平）或562（每套40平）套，占嘉兴楼盘总消化量的3875%。
速度、价格一切都 没有问题么？
1 项目研判
短销期售目目标标
年年底底实实现现820205套00产平品方销米售的销售 毛坯均价达到6000元/平方米
战略目标
快速实现资金回流以保证商业经营 塑造三线城市地标形象，展示公司实 力，为公司的浙江区域发展开拓局面
项目属性定位：嘉兴核心区绝版地块高档商
业配套小户型、同质性强部分产品不适宜居住
嘉兴项目
营销策略报告
商业秘密声明
本文内包含的资料属于世联地产顾问（中 国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能 被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于 对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之 用；除此之外，不得私自发布、使用和复制 文档的任何内容。
如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸 和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、 使用和复制的权利将在以后签订的协议中明 确说明。本限制条款不适用于可以从其它合 法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情 况。
东西向、有煤气 居住有抗性， 40m2,430户
南北向、无煤气 居住有抗性、 40m2 ，612户
东西向、无煤气 不适宜居住、
80m2复式、330户
8万平米商业
市场背景 嘉兴城市向东西两翼发展趋势明显，房地产开发 热点集中在秀州新区与南湖新区，投资型产品主 要集中在核心区周边和秀州新区
秀州区
代表楼盘：普通住宅：明日明园、金都佳苑、华城右岸、亚 夏风和苑、绝对LOFT等；投资产品：江南摩尔、君特大厦、 国浩广场、新洲国际、都市先锋 配套资源：江南摩尔、大润发 发展状况：配套资源逐步成熟、区域认知度较高、大量在建 项目，逐步成为嘉兴的居住、投资核心区域。
南湖新区
市场背景
产权式酒店
1 君特酒店 2 新洲国际 3 金鼎广场
在售小户型公寓
4 绝对LOFT 5 格林小镇 6 绿溪玫瑰园 7 南湖星辰湾
在租小户型公寓
8 国浩广场 9 江南mall 10 都市先锋 11 嘉禾北京城 12 嘉华广场 13 新湖绿都 14 阳光广场 15 名典公寓 19 嘉业阳光城 16 金桥假日丽厦 17 大陆世嘉 20 花园公寓 18 佳景苑 21 福临新家园
营占70.3%
社会消费品零售总额
1.嘉兴民营经济比较发达
05年人均居住面积比较
35 30 25 20 15 10 5 0
嘉兴
杭州
上海
财富 阶层
中产 阶层
非财富 阶层
嘉兴
北京、上海
深圳
2.人口结构呈哑铃型，白领阶层尚不成熟
3.嘉兴人均居住面积30平米，比较 高（上海15.5平、杭州20.7平），子 女多与父母一起居住，小户型刚性 需求不旺
原因3
嘉兴房地产市场近几年涨幅较低，本地投资 者投资信心不足
单位：元 10000
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
温州
杭州
宁波
2004年房价排名
绍兴
湖州
嘉兴
嘉兴市场房地产价格
浙江省排名倒数第 二，05年涨幅仅 8.6%，水平较低。
本地投资者对房地产价格增长预期不足
其中两栋3100-3500元
3600元/平方米，高标准交 4600元/平米，总价 /平方米，靠近别墅的5500元/平米（两层），
房
32-37万元，毛坯 3550-3800元/平方米，毛坯
毛坯
一房一厅50平方米；二房 一厅80平方米
70+25平方米 80+25平方米
65-75，一房、两房
48-78，一房、两房， 东西朝向，层高5米
原因2
前期小户型放量比较大，导致二手租赁市场竞 争激烈，租赁回报较低
目前嘉兴租金水平，一 房40-50平，价格10001300元/月之间
如果售价在4000元，45 平米的小户型公寓的出租 回报大约为6.7-8.7%
本案如果售价在7000元， 租金1500-1800元，其回报 仅为5.7-6.9%。
小户型产品销售较少,以返租模式的产 权式酒店为主,租赁市场供应量大
7
21 16
20
14 11
9
19 2
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4
10 15
3 12 13
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市场背景
在售小户型产品去化缓慢，月均仅 10套左右
销售情况 价格
房型面积
南湖星城湾
天城绝对LOFT
绿溪玫瑰园
格林小镇
每月10-15套
11套/月
ຫໍສະໝຸດ Baidu
8-10套/月
售出10套，
核心区
代表楼盘：金鼎广场、嘉华广场、 中山名都 配套资源：嘉兴传统核心区域， 配套资源成熟、在建项目较少 发展状况：城市核心商贸区域， 区域优势明显
秀州区
传统核心区
南湖区
代表楼盘：普通住宅：巴黎都市、翰林府第、百盛花园、格 林小镇、澳洲花园。投资产品：万好家居广场、国际电气城。 配套资源：实验小学、嘉兴一中 发展状况：商业配套尚未成熟、购房者更关注教育资源，投 资产品以专业市场为主
总套数
————
2006年1月份接受预订，06年初销售，三栋， 06年12月开盘，共39
共136套
共132套
套
原因1 原因2 原因3
人口结构决定小户型自住需求少 租赁供应量大,租金低,回报不如其他投资产品
房地产价格增长预期不足
原因1
嘉兴产业特征和人口结构，决定小户型产品 的自住需求不会旺盛
嘉兴个体、私
✓ 受宏观调控和近几年房地产表现影响，根据客户访谈21个人，其中有 80%嘉兴人认为嘉兴房地产市场不会上涨很大。
✓ 且嘉兴人小富即安的性格特点决定了对投资的谨慎。
市场总结
✓嘉兴小户型产品去化速度缓慢，月均销售仅10-15套。
✓嘉兴06年住宅销售总套数9050套，月均销售754套。 ✓2006年销售冠军银河湾的月均销售套数为38套。 ✓根据既定目标，本项目单月销量需达到281（每套80
1600 1200 800
租赁价格
江 国都 南 浩市 M 广先 AL 场 锋 L
1000-1300
阳
金 新 名大
光
桥 湖 典陆
广
假 绿 公世
场
日 都 寓嘉
嘉 佳 嘉 40-50平
华景 禾
广苑 北
场
京
城
10% 9% 8% 7% 6% 5% 4%
酒店式 商 在租 本案 公寓 铺 公寓
中介访谈录--
目前嘉兴小户型的出租市场放量比较大，很多楼盘出租困 难。 朝北不好租、最好是朝南。东西向很难租。 北京城还可以，江南摩尔很难租。阳光广场，单身公寓比 较多，租的很慢。 目前嘉兴最好租的房子是60-80平的老房子，600元/月，比 较实惠。
平）或562（每套40平）套，占嘉兴楼盘总消化量的3875%。
速度、价格一切都 没有问题么？
1 项目研判
短销期售目目标标
年年底底实实现现820205套00产平品方销米售的销售 毛坯均价达到6000元/平方米
战略目标
快速实现资金回流以保证商业经营 塑造三线城市地标形象，展示公司实 力，为公司的浙江区域发展开拓局面
项目属性定位：嘉兴核心区绝版地块高档商
业配套小户型、同质性强部分产品不适宜居住
嘉兴项目
营销策略报告
商业秘密声明
本文内包含的资料属于世联地产顾问（中 国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能 被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于 对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之 用；除此之外，不得私自发布、使用和复制 文档的任何内容。
如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸 和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、 使用和复制的权利将在以后签订的协议中明 确说明。本限制条款不适用于可以从其它合 法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情 况。
东西向、有煤气 居住有抗性， 40m2,430户
南北向、无煤气 居住有抗性、 40m2 ，612户
东西向、无煤气 不适宜居住、
80m2复式、330户
8万平米商业
市场背景 嘉兴城市向东西两翼发展趋势明显，房地产开发 热点集中在秀州新区与南湖新区，投资型产品主 要集中在核心区周边和秀州新区
秀州区
代表楼盘：普通住宅：明日明园、金都佳苑、华城右岸、亚 夏风和苑、绝对LOFT等；投资产品：江南摩尔、君特大厦、 国浩广场、新洲国际、都市先锋 配套资源：江南摩尔、大润发 发展状况：配套资源逐步成熟、区域认知度较高、大量在建 项目，逐步成为嘉兴的居住、投资核心区域。
南湖新区
市场背景
产权式酒店
1 君特酒店 2 新洲国际 3 金鼎广场
在售小户型公寓
4 绝对LOFT 5 格林小镇 6 绿溪玫瑰园 7 南湖星辰湾
在租小户型公寓
8 国浩广场 9 江南mall 10 都市先锋 11 嘉禾北京城 12 嘉华广场 13 新湖绿都 14 阳光广场 15 名典公寓 19 嘉业阳光城 16 金桥假日丽厦 17 大陆世嘉 20 花园公寓 18 佳景苑 21 福临新家园
营占70.3%
社会消费品零售总额
1.嘉兴民营经济比较发达
05年人均居住面积比较
35 30 25 20 15 10 5 0
嘉兴
杭州
上海
财富 阶层
中产 阶层
非财富 阶层
嘉兴
北京、上海
深圳
2.人口结构呈哑铃型，白领阶层尚不成熟
3.嘉兴人均居住面积30平米，比较 高（上海15.5平、杭州20.7平），子 女多与父母一起居住，小户型刚性 需求不旺
原因3
嘉兴房地产市场近几年涨幅较低，本地投资 者投资信心不足
单位：元 10000
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
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温州
杭州
宁波
2004年房价排名
绍兴
湖州
嘉兴
嘉兴市场房地产价格
浙江省排名倒数第 二，05年涨幅仅 8.6%，水平较低。
本地投资者对房地产价格增长预期不足