金地集团商业房地产战略策划

2. 集团商业房地产战略定位
集团整体的战略定位是快速高效滚动发展，扩大规模， 追求资金的高效运用，因此重点考察资金的投资收益 率（IRR）；长期持有稳定性收益不是现在的战略定 位；
金地的商业房地产战略定位为：适当开发+中短期销 售。
3. 集团新投资项目策略
纯商业房地产项目税后IRR大于等于15%；
PV CF1 210 1728.3万元 K 12.15%
贴现现值法
CF10=NOI10+P
CF10
10 CFt
PV
可比实例 净营运收益
1
2ຫໍສະໝຸດ Baidu0
2
200
3
180
4
320
售价 2040 1660 1440 2500
剩余使用年限 K=CF1/PV 权重
45
11.76% 0.2
45
12.04% 0.5
45
12.50% 0.2
45
12.82% 0.1
K 0.211.76% 0.512.04% 0.212.5% 0.112.82% 12.15%
2%65
9%)65
112.76万元
永久年限
PV CF1 8 114.28 万元 r g 9% 2%
如何简化估值
在美国，由于商业房地产的使用年限为无限期，因此只要使用公式：
PV CF1 r
或者
PV CF1 r-g
就可以计算出某商业房地产的价格。因此，他们只要能找到同期市场上 已经出售的具有真正可比性的商业房地产的相关数据，计算出比率系数 K，就可以算出被估值的物业的价格。其方法称之为直接资本化法，他 们又称比例系数K为资本化率 。
在商铺没有销售之前，子公司应抓好商铺的租赁管理， 提升商铺的净营运收益水平。
集团每年对各子公司的商业物业收益进行评估，如达 不到投资收益要求，集团将视作不良资产进行销售处 理。
第一部分 商业房地产的盈利本质
（一）主要结论：
• 项目净营运收益及其稳定性决定商业房地产的价值；
• 对于进入成熟稳定期的物业来说，只要转售时的资本 化率低于投资第一年的净租金收益率，就能实现比长 期持有更高的IRR，而且越早售IRR越高 。
——国外机构投资者如何评价商业房地产？
相关术语的定义
(1) 净营运收益（net operating income） 净营运收益=潜在毛收入—空置损失—运营费用
(2) 贴现率 指将房地产未来每年的净营运收益折现到估值日期的
折现率。它应当与大于等于资金的机会成本。实际上是 一项投资的收益率。
收益资本化法
（1、1）净营运收益及其稳定性决定商业物业价值
其本质是由商业房地产估值方法决定的
——国家标准《房地产估价规范5.1.5 》 规定： 收益 性房地产的估价，应选用收益资本化法作为其中的一种估价 方法。
——收益资本化法 （income capitalization approach） 预计估价对象未来的正常净营运收益，选用适当的贴 现率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观 合理价格或价值的方法。
K CF1 PV
举例：
假设市场上已经销售的某物业的净营运收益为10万元，售价为 100万元，则K=10%，那么与该物业相类似的另一商业房地产的净营运收 益为20万元，其售价为多少？
PV CF1 20 200万元 K 10%
在中国，由于商业房地产的使用年限为有限期，因此计算时要考虑年限：
PV
第一年净营运收
益CF1
12 3456 7 该物业价值多少？
。。。 n
r 贴现率
PV
CF1 r
1
1
1 rn
n
PV CF1 r
估值案例一
某商业房地产于1998年7月1日以出让方式取得50年土地使用权后经 建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得净营运收益10万 元，该类房地产的贴现率为7.5%，则该房地产在2004年7月1日的价 格为多少？
• 在商业还没有成熟时进行销售，所实现的IRR较低； 一般是在将项目经营到具有较高的稳定的租金净现流 的情况下，才会有投资者购买，才能实现项目IRR的 最大化。
• 作为商业房地产开发为主的公司，应该选择一个较好 的下家（战略合作伙伴），来以较低的资本化率收购 该物业，实现上家以较高的IRR收益率退出。
在2006年6月份之前一律不考虑该类项目投资；
住宅项目的配套商业，应保证住宅+商业的整体税后 IRR大于15%，同时对商业部分现金流单独测算，其 税后IRR要求大于10%。
4. 集团已有商业房地产物业的经营调度要求
已有商业房地产项目是否销售由集团统一调度，在住 宅利润满足集团年度利润要求时，不销售；否则，集 团统一调度商业房地产的销售。
CF1 r
1
1
1 rn
或者
CF1 1 gn
PV
r
-g
1
1
r n
因此，要使用类似美国的直接资本化法，应注意在计算K值时，要选取 具有相同使用年限的，且在其它方面具有可比性的已售物业数据。
举例：
已知某商业房地产的年净营运收益为210万元，受益年限为45年， 为利用直接资本化法评估该房地产价格，可在与该估价对象同一市场资 料中，选取4宗房地产作为可比实例，利用其价格、净营运收益、使用 年限资料，计算K值。
金地集团商业房地产战略定位
内容概要
第一部分 报告摘要 第二部分 商业地产的盈利本质 第三部分 商业地产的发展趋势 第四部分 金地集团商业地产发展战略
商业房地产IRR的内在含义
商业房地产的本质是追求较高、稳定的净营运收益， 这是其价值的基础，也是项目获得较高IRR的基础；
选择在不同时点出售商业房地产，对项目IRR的影响 不一样；
永久年限
估值案例二
某商业房地产土地使用年限为70年，于估价时点已使用了5年，预计 该房地产未来第一年的净营运收益为8万元，此后每年的净营运收益 会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的贴现率为9%，试求该宗 房地产的价格。
PV
CF1 r-g
1
1 gn 1 rn
9%
8
2%
1
1
(1
PV
CF1 r
1
1
1 rn
10 7.5%
1
1
7.5% 506
127.80万元
永久年限
PV CF1 10 133.33万元 r 7.5%
每年净营运收益增长率g%：
第一年净营运收
益CF1
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 。。
？ 该物业价值多少
r 贴现率要求为
有限经营期。