房产中介商圈精耕技巧
商圈精耕管理办法
商圈精耕管理办法第一条商圈精耕目的：单店的经营具有商圈地域性，为了巩固老顾客并开发新顾客，对于商圈立地必须采取商圈耕耘计划，辅以促销策略的运用，以保住顾客创造业绩。
1)对抗竞争店。
为了争取顾客,对抗竞争店，必要的促销及商圈耕耘是一个较好的策略。
2)活跃单店气氛。
单店重视人气，单店若有活跃的气氛，代表人气旺盛，顾客也比较愿意上门，有计划性的促销活动，除了可以提高业绩之外，也可活跃单店气氛，成为商圈内顾客乐于上门消费的单店。
3)促进企业活力。
企业活力是经营不可缺少的要素，有活力企业给消费者一种信赖感，给企业员工一种发展的信心，单店直接接触末端顾客，更需要有活力的形象。
4)强化企业的形象。
连锁企业单店在商圈耕耘上最大出发点，在于可塑造连锁企业的形象，使顾客对连锁单店有一定程度的认知，所以结合公关形象的促销活动，可以建立及强化连锁企业的企业形象，提高知名度。
5)提高人员的士气。
配合促销的举办，可以找到工作重心，对于人员士气的振奋有相当大的帮助。
第二条商圈耕耘方法包括：1)商圈客户拜访。
建立主要商圈顾客情报。
如取得商圈居民的认同，有助于口碑的提高。
例如可以给附近邻居特别的消费优惠。
除此之外，集团客户的联络与访问也是促进商机的良策。
特别是与各社团维持良好关系，也可建立居民情谊。
或者社区内公益活动的参与也是可用之法。
2)运用名人效应作用。
影响该商圈内居民的消费率。
因为一家单店只要经常有名人眷顾，必可借此制造口碑，打出知名度以吸引更多的顾客上门。
3)相关行业的合作促销。
利用与商圈内的互补单店，缔结盟友关系，共同促销，不仅可得到竞争者的信息，发挥商圈共同繁荣的效果。
而对消费者来说，更多的结盟关系表示其享有的利益愈多4)成立商圈顾问团。
公关销售部可指导单店在商圈内找寻忠诚客户，请其提出单店必须再改善的建议．以利后续业务顺畅，而且业者主动出击的访问方式能让消费者留下良好印象，有利企业形象的提高。
其次，顾问团般访谈方式可探测出商圈内顾客消费特性，了解竞争者动向。
房产经纪人如何做好商圈精耕（2）
房产经纪⼈如何做好商圈精耕（2）房产经纪⼈如何做好商圈精耕 (7)休闲设施：电影院、百货公司(标注名称); (8)公交站：标⽰地点及站牌标⽰⽅式： (9)⾼架桥、公路⼤桥 (10)铁路、汽车客运站 商圈图的意义与其⽬的 1、何谓商圈图： 将门店所在之主要商圈范围内之街道绘图，标志内部之建筑名称、门牌号码、建筑形式、商业形态及公共设施等详细位置图，称之为商圈图。
2、为何要绘制商圈图： 商圈经营的⽬的，为使将来所要经营之商圈内、街弄巷道、建筑形态、⼈⽂环境、商业⾏为、住宅户数等各种⽅便进⾏商圈经营扎根顺利推动，熟悉各种房源之种类及成交⾏情善，⽅便⽇后案源之开发。
3、商圈图的⽤途： 经由详细的绘图过程中，可充分掌握商圈内房屋销售的咨询，认识商圈范围内主要客户需求之物件种类及⾏情，迅速建⽴业主与买⽅之信赖，进⽽拓展案源，加强社区经营，提升公司品牌形象与市场占有率。
商圈图如何绘制 准备⼯具： 地图、铅笔、笔记本、制图⽤⽅格纸、指北针 绘图时机： 1、新⼈受训完成分发门店后，利⽤每天安排2-3⼩时扫街⾏程。
2、扫街过程中，除抄录红纸条外，应每⽇安排1-2条主要街道绘制。
3、下店后7⽇内完成商圈图绘制 绘图重点： 1、将图⾯之⽅向定位与实际状况相符。
2、路牌标⽰，东西向道路单码在上⽅，南北向道路单号右⽅。
3、将主要绘制范围区分为六等分，每天进⾏⼀等分，最后⼀天再整成整份资料。
4、标⽰重点：⼤楼名称、门牌号码、巷弄街头转⾓商店名称、楼层⾼度，公共设施(公园站名、公园名称、学校、市场、邮局、银⾏……等) 在商圈调查的过程中所涉及内容要尽可能详细。
内容包含如下： 1、楼盘的规划发展前景 2、各⼩区的平⾯图，能准确的标出⼩区的分布图和其他设施分布 3、商圈的地段等级。
4、商圈内⼩区的建造年代 5、交通条件。
详细注明车次和起点终点。
6、还有商圈内各⼩区的物业管理善和收费标准。
7、房屋的建筑结构。
8、各⼩区的绿化状况和评估等等。
商圈精耕(上)
商圈精耕（上）我们把以门店为圆心，以自行车车程为距离单位，门店周围自行车车程10分钟内的为核心商圈，车程10分钟到20分钟为次要商圈，车程20分钟以上为影响力商圈。
以门店为圆心，门店周围1.5至2公里为核心商圈，2公里到4公里为次要商圈，4公里以外为影响力商圈。
我们精耕商圈一般在核心商圈，次要商圈主要做一些日常性的开发和驻守，影响力商圈主要做房源集中展示活动。
核心商圈：核心商圈是最接近门店并拥有高密度顾客群的区域，一般顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占门店成交额的55-70%。
次要商圈：次要商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能达到，这部分商圈顾客一般占门店成交额的15-25%.影响力商圈：指门店可以达到或者有影响力的区域。
顾客一般不会直接抵达，而是通过广告等形式上门的，一般占门店成交额的10%以下。
商圈精耕的主要内容1、大楼名称的档案建立（楼高、房龄、外观、特色、物管费等）。
2、互通街道的号码，商圈内住宅种类的区分（新旧社区、楼层区分、等级、住户水平、大小环境）。
3、街口、大马路边转角商店名称标示。
4、路段行情、房价分析（销售中，已成交之行情建档类）。
5、商圈所属区域内房屋或精华个案的分析。
6、商圈所属区域的发展沿革（过去、现在和未来）。
7、商圈所属区域的人文背景。
8、商圈所属区域的重要公共设施调查统计（公园绿地、车位、学区、交通路线、景观等）。
9、商圈所属区域内各大楼机构布置名册建立（开发信函、自荐信、生日卡、问候卡、小赠品、公司DM等之寄发）。
10、与区域内各店铺、大厦或社区管理员、小超市老板、水电抄表工、社区负责人、报刊亭、邮递员等建立良好关系。
11、公司及同行销售中之房源了解，分析比较。
12、城市计划动态的掌握（道路计划、公园、停车场、图书馆等到公共设施之预定计划、重大交通建设之规划及完工日期、土地征、整编、用途变更等）。
13、配合社区邻里之活动，主要积极参与，建立自身及公司的形象。
商圈精耕
商圈图 商耕及日常作业的关联性 商圈图、商耕及日常作业的关联性 业的关联
关联性
商圈图绘制 可及早让经 可及早让经 纪人熟悉商 圈形态及 圈形态及优 质重点大楼
商圈图可用 于未来募集 估价、 、估价、议 价、销售及 商圈耕耘时 的辅助用具
百年科威
优质品牌
商圈精耕-问题与分析
课程目的
提升有效活动量及单人产能 提升分店及公司知名度 提高分店在该商圈的市场占有率（ 提高分店在该商圈的市场占有率（区域 NO.1） ）
同 行
树立库存在同行观念 同行踩线的小技巧
就地观察（阳台、电梯等） 物业记录 保安、清洁询问 橱窗、DM、报纸等房源信息 同业间树立良好的口碑
环境及规划
熟悉核心楼盘的主要参数 （总户数、绿化率、物管费、会所、车位、居民层 次等） 了解该楼盘周边的近期及远期规划 （市政工程、商业设施、公益设施建设等）
如何进 如何进行商圈精耕
责任区域划分
大楼或社区耕耘
配合事项
经营、成果考核与改进 经营、成果考核与改进
如何进行商圈精耕
商圈经营的具体做法计划
责任区域划分：分店依店人数将店属商圈分割，由人 员专属负责耕耘。 大楼或小区耕耘： 选定重点标的：每人选定所属商圈内一精华小区或大 楼为耕耘标的。
如何进行商圈精耕
客户（卖方、买方） 客户（卖方、买方）
熟记每一套在售案源——委托 委托 熟记每一套在售案源 建立小区业主的电子档案——名单 名单 建立小区业主的电子档案 建立各自潜买、潜卖登记表 来店、 建立各自潜买、潜卖登记表——来店、来电 来店 其他途径来源客户——客户反馈、友店案源或 客户反馈、 其他途径来源客户 客户反馈 PASS，同行踩线、短信派报反馈 ，同行踩线、
房产中介怎么开发房源,开发房源有哪些技巧
作为一名房产经纪人，开发房源是经纪人的基本功之一，因为开发房源为业绩之母，是生钱的工作，房源是房产中介生存的根本，房源越多，市场地位越高；下面就跟大家分享一下开发房源的途径及技巧。
开发房源注意事项：1、面谈要掌握语速，语调及谈话时间；2、一定要勤打电话；3、经纪人心态要诚恳；4、与客户的关系持续维系；5、开发销售话术要熟练；6、多看房子积累经验；7、要懂得赞美，用专业知识打动对方房源开发途径及技巧：1、店面接待：如果有客户过来要第一时间迎上去，吐字要清晰，要主动留下客户的电话号码；2、商圈精耕：最重要的就是核心商圈的开发，即发派报要和附近周围的保安，物业，电梯工，居委会等等搞好关系3、老客户回访：对已经成交的或以前未成交的客户进行回访，可能会有新的收获，可能他们的朋友要卖房呢，作为房产经纪人的我们不要放弃任何一条开发的渠道，推荐自己，从不同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息；4、网络开发：网络开发房源是现在开发房源技巧中最重要的一个技巧，在网络上寻找房源有很多渠道，58、安居客、搜房网、赶集等各大房产平台每天都有大量的房源在发布，只要你勤打电话，相信你会获得很大收获；5、派单：又称扫楼，进小区是十分刺激十分有成就感的事，斗智斗勇，要真正容入其中才可以找到乐趣；6、开发业主自卖房源：不要急于说出自己是中介，首先了解房源的具体情况，不要回避自己是中介，解释自己对这个片区的房源较为了解并且手上已有成熟的客户，而且已有成交交易（有卖出），介绍自己公司的实力与自己的专业水平等；7、靠人际关系开发房源：要维护好人际关系，比如身边的朋友，亲戚，同学及其他接触群体均是我们的开发的对象；利用自己良好的服务赢得客户信任，主动寻求客户的转介绍，是开发房源的最有效方式；8、中介无间道：以客户名义去同业公司咨询或者上门打探房源地址，假装客户上门拜访；房东和客户委托到期或委托给其他中介买卖的房屋也可以劝客户换经纪人或经纪公司等；9、易房大师：现在房产中介公司都是在网络上采集房源，想要开发更多的房源，就要先人一步采集到网络上的房源，而易房大师房源采集功能可以采集近20个房产网站上的个人栏里的房源，全面、及时、无遗漏，还有5种检测方法帮你检测中介房源，帮你节省大量时间；易房大师还有手机版呢，可以随时随地采集房源不停歇！房源是交易的基础，只有坚持、不断开发更新，才会底蕴雄厚，谁先占有并有效控制资源，谁就能有更多的机会获益！。
商圈精耕
商圈精耕商圈精耕的概念简单来说，商圈精耕就是公司坐落地点的商圈内，主动和客户接触或互动，时刻保持关系，发掘潜在客户，并且制造门店口碑的一种经营上的努力。
经纪人在特定的市场区域内，负责市调、分析、规划、充分掌握房地产市场情报资料，并随时通过掌握的商圈内的资料拟定商圈内的行销策略，从而达到和产生在特定区域内经营的最高绩效。
商圈精耕其实也是中介门店和经纪人的基础作业之一，通过划定周边的商圈和社区、大楼，然后对其进行精耕细作，从一般的对周边楼盘社区的交通、商业网店、教育设施等的了解，到熟悉楼盘的住户数、入住率、物业费再到楼盘的投资、入住情况等等，总之要求经纪人都楼盘的一切资料都了如指掌，烂熟于心。
商圈精耕的原因经纪业务需要经营和积累广泛的人脉资源，商圈精耕就像种田一样，努力细心耕作必能丰收。
而商圈精耕是最省时、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升经纪公司在本商圈内的知名度与信任度，以便于增加附近社区的成交率。
商圈精耕做好了，市场占有率自然提高了，房客源也将源源不断，同时可以让公司长期保持地区优势。
具体益处表现如下：1．通过商圈精耕，在客户咨询相关楼盘信息时，经纪人对楼盘信息对答如流将充分显示经纪人的专业素养和服务品质，从而在客户心目中树立起专业、高效的经纪人形象。
2．大部分中高端客户，他们的购房目标性很强，往往直接指定需要购买的意向楼盘，经纪人通过商圈精耕将大大缩短开发客户指定楼盘产品的时间，并使得匹配的效率明显提高3．地段、行情及市场动态，能深入了解4．专人专职的区域经营，资源有效分配5．强化了与社区、物业管理人员、保安、社区营业网点的联系，能第一手获得待租售的房客源信息6．参与社区活动，挖掘潜在客户，让所属商圈的人，需要租售房源时能找到您7．商圈精耕的最大益处：业绩的提升商圈的划分以公司坐落位置为圆心，以自行车车程为距离单位。
1．核心商圈：车程10分钟以内（1.5-2公里）。
最接近门店，并拥有高密度的客户群，核心商圈的顾客成交占门店成交额的55-70%2．次要商圈：车程10-20分钟以内（2-4公里）。
房产中介商圈精耕技巧
房产中介商圈精耕技巧1.商圈精耕的好处房产中介业务就象蜘蛛结网一样，要人脉广布。
所谓<商圈精耕〉就像种田一样，努力耕耘必能丰收。
而商圈耕耘是最省时、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升公司在商圈的知名度与信任度，以便于增加附近社区的成交率。
2.商圈精耕的核心绝对控制有效资源，大幅提高成交比例及佣金，从而全面提升业绩。
3.商圈精耕七问：①你的核心商圈版图了然于胸吗？②你关注的重点楼盘是哪几个？③你的资源开发方式有哪些？有收获吗？没有收获的原因？④你有合作社区吗？合作方式是什么？⑤你的门店里有多少位老客户？你熟悉吗？联系吗？⑥你有控制的房源吗？⑦你计算过你的佣金折扣率吗？若低的原因？4.商圈的分类核心商圈：最接近门店并且是高密度客户群体。
范围距离门店0-1km内，成交量大、热点楼盘，门店成交占比55％-70％。
次要商圈：临近核心商圈区域（车程10-20分钟），2-3个精耕楼盘距离门店0-2km内、成交较多、知名楼盘一般是门店成交占比15％-25％。
影响力商圈：比较知名的楼盘，一般通过广告形式4-5个以内。
主商圈楼盘：距离0-3km内、有成交、有潜力的楼盘占比10％。
5.如何优先选择精耕楼盘①距离门店2公里之内②总户数1000户以上③每月平均成交套数2套以上④楼盘交付一年半左右为最佳⑤成交标的足以盈利一家门店6.如何精耕①住宅区：了解该社区各户型面积及优缺点，主力户型是什么，社区内自住户数是多少户，出租是多少户，空闲是多少户，该社区的层高是多少，分摊面积是多少，楼间距是多少等。
②商店：了解该社区周围有哪些商场，距离小区是多少米，该社区周围有哪些有特色的餐厅，什么口味，什么特色。
③教育机构：了解该社区周围有什么幼儿园，入托的条件是什么，收费是多少，现在有多少小孩，这些小孩住在该社区的有多少，办托理念是什么，师资情况，该社区周围有什么小学，入托的条件是什么，收费是多少，现在有多少小孩，这些小孩住在该社区的有多少，办托理念是什么，师资情况等。
精耕商圈
三、商圈的划分:一般来说,我们把以门店为圆心，以自行车车程为距离单位，门店周围字形成车程10分钟内的为核心商圈，车程10分钟到20分钟为次要商圈，车程20分钟以上为影响力商圈。
或者我们可以这样划分，以门店为圆心，门店周围3至5公里为核心商圈，5公里到10公里为次要商圈，10公里外为影响力商圈（小城市的范围可以适当缩小）。
我们精耕商圈一般在核心商圈，次要商圈主要做一些日常性的开发和驻守，OPENHOUSE等房产房源集中展示活动可以在影响力商圈内进行（一般由公司的几家门店联合做房源集中展示，市场调查等活动）。
核心商圈：核心商圈是最接近门店并拥有高密度顾客群的区域，一般顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占门店的成交额的55－70％次要商圈：次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客一般占门店的成交额的15－25％影响力商圈：指门店可以达到或者有影响力的区域。
顾客一般不会直接抵达，而是通过广告OPENHOUSE等其他形式上门的，一般占门店成交额的10%以下。
四、商圈精耕的主要内容：1、大楼名称的档案建立（楼高、屋龄、外观、特色、物业管理费之多寡…………）2、互通街道的号码，商圈内住宅种类的区分（新旧社区、楼层区分，等级、住户水准、大小环境……）3、街口、大马路边转角商店名称标示。
4、路段行情、房价分析（销售中，已成交之行情建档类）5、预售个案的了解分析（推出日期、可售户数、平均单价、店铺的主要单位、车位价格、诉求重点、产品特色、销售率、客户的重要来源分析……）6、商圈所属区域的内房屋或精华个案的分析。
7、商圈所属区域的发展沿革（过去、现在和未来）8、商圈所属区域的人文背景。
9、商圈所属区域的重要公共设施调查统计（公园绿地、车位、学区、交通路线、景观等）10、商圈布告栏数量的统计。
11、人口结构与户数统计。
12、商圈所属区域内各大楼机构布置名册建立（开发信函、自荐函、生日卡、问候卡、小赠品，公司DM等之寄发）13、与区域内各店铺、大厦或社区管理员、小超市老板、水电抄表工、社区负责人、报刊亭、邮递员等建立良好关系。
中介商圈跑盘6步法
中介商圈跑盘6步法
1、通过网络寻找房源。
网络已经成为现代人生活不可缺少的一部分，网络已成为人们传播信息和获取资源的主要途径，如果不好好利用这个资源，就得不偿失了。
还可以发现一些有用的房产APP，看看其公司哪里的房源比较多，为自己定一个目标。
下载APP的好处是可以随时随地查看，方便又快捷。
2、利用媒体资源。
媒体资源的信息传播是有效的。
可以订阅一些当地比较的报纸，在房地产广告栏可以看到很多房屋出售的广告，有一部分是房主自己刊登的，你可以尝试打电话与业主联系。
3、多出去走动，扫街。
在不忙的时候可以到逛一逛，这样不但可以对的楼盘市场有一定的了解，或许还会获得意外的惊喜。
4、门店接待。
在门店也会有很多房主进门咨询，这时候一定要热情，多给业主一些可靠有利的信息，抓住业主的需求，并留客人联系方式，以便后面联系。
第三，每天要对自己的工作做总结，分析客户意向情况，对于意向大的客户的单一定要跟紧。
如果这一天中遇到自己无法解决的问题要及时向经验丰富的同事请教。
5、作为经纪的新人，开始一定要不耻下问，多和公司资历比较深的房产经纪人请教，多多总结自己的心得，并与前辈交流请教。
6、房源是房地产中介公司赖以生存的经济资源，所以作为一名房地产经纪人重要的一项工作就是找房源了。
要拥有大量的房源才行。
其实获得大量房源的途径有很多。
房产中介作业基础：楼盘精耕——万丈高楼平地起
客户（卖方、买方）
• 熟记每一套在售案源——委托 • 建立小区业主的电子档案——名单 • 建立各自潜买、潜卖登记表——来店、来电 • 其他途径来源客户——客户反馈、友店案源
现售房建档与运用
收集咨询现售房悬
挂看板 （自售及 同行）的 门牌住址、 布告栏上 的售屋传 单或信箱 信件塞满 的空屋住 址
做好笔记
利用笔 记，按 街道名 记录收 集资料， 做为未 来开发 的追踪 资料。
1. 建立商耕楼书
• 收集对象信息： 将标的的相关信息收集完整并建档。
–产品简介、大楼（小区）名称、竣工日期、建 设公司、外观照片、位置图
• 建立各楼盘档案(楼书，名单等）
精耕之作业步骤
精耕经营的具体做法计划
– 选定重点标的：每人选定所属商圈内 一精华小区或大楼为耕耘标的。
– 责任划分：分店依店人数分配，由人 员专属负责耕耘。
如何做好楼盘精耕
• 与物业公司建立合作关系（设点进驻） • 派报、看板、短消息定期覆盖 • 业主名单、楼盘资料建档及时更新 • 定期打名单（Salescall） • 坚持每天在物业门口设点驻守 • 坚持每天一次物业拜访，最好能查看出入记录
• 透过特定的楼盘耕耘作业，维持并提 高小區楼盘內「目标客户」指名该店 或个人服务的数量及强度，并增加潜 在买卖方追踪线。
楼盘精耕的定义
•在分店交易小區楼盘內，以特定活 动、方法，增加或创造资源。
❖ 何谓“楼盘精耕”？
(一) 选定耕耘对象：重点区块重点成交巷道 知名大楼或社区 特殊产品（店面、厂办、別墅等等）
房源精耕总结
房源精耕总结1. 引言房源精耕是房地产行业中的一个重要环节，它涉及到对房源的深入了解、合理规划以及精细运营。
一家优秀的房地产公司需要具备精耕房源的能力，以便在市场竞争中取得优势。
本文将对房源精耕进行总结，介绍其定义、重要性以及实施过程中需要注意的要点。
2. 房源精耕的定义房源精耕是指对房地产市场中的房源进行深入了解、准确规划、精细运营的过程。
它包括对房源的整理、筛选、优化以及市场推广等一系列活动。
准确把握房源的特点和潜力，找到其适合的目标客群，制定合理的价格和推广策略，能够使房地产公司在市场中脱颖而出，获得更多的客户和销售机会。
3. 房源精耕的重要性房源精耕对于房地产公司的发展至关重要。
以下是房源精耕的重要性的几个方面：3.1 提升销售效果通过精耕房源，找准目标客群，制定合理的销售策略，能够提升销售效果。
精耕房源的基础是深入了解市场需求，并根据需求做出相应调整和优化。
只有与市场保持紧密联系，才能在竞争中脱颖而出，实现销售的最大化。
3.2 提升客户满意度房源精耕是为客户提供更好房源的一种方式。
通过对房源进行整理、筛选和优化，能够提供更加符合客户需求的房源选择。
客户在选购房屋时，希望能够得到更好的选择、更优质的服务。
通过精耕房源，可以提高客户满意度，增加客户的复购率和口碑传播。
3.3 提升公司竞争力在激烈的房地产市场竞争中，通过房源精耕可以提升房地产公司的竞争力。
准确了解市场需求，找到适合的房源，制定合理的价格和推广策略，能够使公司在竞争中脱颖而出。
精耕房源还可以提高公司对市场的敏感度和适应能力，提前做出调整和优化。
4. 房源精耕的实施过程及要点房源精耕的实施过程需要注意以下几个要点：4.1 市场调研分析在进行房源精耕之前，需要进行市场调研分析。
通过调研了解市场的需求、竞争情况以及潜在机会等，为房源精耕提供依据。
市场调研分析可以通过收集市场数据、走访项目周边、了解同行竞争情况等方式进行。
4.2 房源整理和筛选根据市场调研的结果，对已有的房源进行整理和筛选。
经纪人精耕业主优化方案
业主精耕优化方案一、业主精耕的目的通过精耕业主，以期形成稳定的房源、了解房屋的详细信息及找到议价的关键按钮，从而迅速有效的将资源整合，提高绩效。
（需了解房屋信息如下）A、心理价位：业主想以多少钱卖，通过沟通了解到业主的心理价位。
B、售屋动机：为什么会卖房子，缺钱？换大房子？工作调动？学区变化？为将来切入议价打好基础。
C、决策人：家里谁做主要了解清楚，以免做无用功。
D、人况和屋况：人况和屋况都好的房子我们才能容易卖出。
E、房屋的产权细节是否是产权所有人，产权的细节问题。
（1）房子的建成年代？（2）哪年装修的？（3）每间房间的面积？（4）配套状况（是否双气、待通、还是自己安装的暖气）？（5）房产证是在自己手里，还是在银行抵押（还有多少贷款没有还）？（6）物业费是多少？（7）放权证上的权属（已购公房？经济实用房？商品房—公寓、普宅、别墅？）？（8）最低价是多少？（9）房间内的那些物品是含在房价内的？（10）购房是否满五年？（11）腾房时间？（12）没下证的房产什么时候能下证或能否更名？（13）车位、车库有否？费用多少？F、接受的付款方式问清楚，在委托协议上标明。
以免将来房东变卦或返回。
G、房东的生活规律，这样下次做回报议价或者带看的时候可以做到心里有数。
二、当前我们主要精耕业主的形式1.短信精耕：经常给业主发送房产政策类短信、业主所在小区成交房屋信息、价格走势及祝福类短信；2.电话精耕：通过电话经常与业主联系，沟通房产市场行情及其他，以达到联络感情的目的；3.上门精耕：经纪人通过上门拜访拉近与业主的感情；三、当前精耕业主用到的工具1.短信软件（见下图）2.内刊、公司宣传册:向业主行销公司时使用，目的是让业主放心我们是一个正规的品牌公司，我们可以安全的帮业主将房子卖出；3.经纪人自己购买的礼物；4.售房计划书四、发现的问题1.部分经纪人反映短信费用太高；2.大家电话行销公司时，没有统一的口径（例如有人说我们门店300家，有人说200家）3.上门精耕业主时只有很少人会带内刊、宣传册，导致没有任何直接宣传公司的资料在；4.发给业主的售房计划书都是经纪人自己写的，没有统一性，也不够规范；五、同行情况（链家）经链家地产经纪人反映，链家在得到业主卖房的消息确认后，会以公司的模板为基础针对本套房屋制作售房计划书。
商圈精耕-
商圈精耕的重要性
• 1、深入了解个人商圈的市场行情及需求客 户，使经纪人成为个人商圈的专家 • 2、提高作业熟悉度及作业效率 • 3、有助于提高报盘率及市占率 • 4、增加客户对中介经纪人的信任度 • 5、有助于公司知名度的累积
• 6、获得客户高度信任，更容易获得独家委 托和成交机会。 • 7、带看成功率高，客户满意度高。 • 8、搭建了一张牢不可破的人际关系网，并 获得源源不断的推荐客户。 • 9、实现利润最大化。
1-3天
3-5天 5天后 定期
商圈精耕的实施原则
• • • • 1.区域力求细分化 2.个人商圈特性必须确实分析 3.商圈精耕的实施必须是持续性的 4.商圈精耕必须经过计划、执行、分析、总 结四个程序
商圈特性种类
• • • • • • 1.商业特性 2.办公特性 3.建筑物特性 4.住宅特性 5.交通特性 6竞争对手特性
何为商圈
• 以店头为中心，对外进行辐射而形成的经 营区域
• 主商圈：离店头较近的楼盘 • 副商圈：离店头较远的楼盘 • 个人商圈：在主商圈内选择1~2个楼盘
何为商圈精耕
• 在特定的市场区域中，负责市场调查、分 析、规划，充分掌握市场情报，并随时调 整拟定区域行销策略，做有系统之开发与 行销，以达到特定区域经营的最高成效
•
谨记：
如何建立个人商圈
• • • • • 1.划分个人商圈的范围 2.以路围结合的方式制作个人商圈图 3.对标志性建筑物详细标示 4.对个人商圈进行详细调查 5.对个人商圈特性进行具体、准确、详细分 析 • 6.个人商圈调查结果形成书面（三分钟呈现）
个人商圈如何维护
• • • • • • • • 1.小区物业关系建立 2.小区业主代表拜访 3.扫楼 4.DM单派发 5.问卷调查 6.驻守（展业） 7.参加各类活动 8.尽量取得楼盘字典
房地产经纪人商圈的耕耘与经营
房地产经纪⼈商圈的耕耘与经营在这⾥，想借这个难得的机会，和⼤家互相学习，共同进步。
希望我们都能在这短暂的时间内，有所收获。
⼀、那么什么是商圈呢——商圈解析：所有⾏业，都需要有⼀个好的商圈，商圈的好坏也决定了这个⾏业⽣存的长短.在我偶尔经过兰州的国芳百盛，东部市场，西站的西太华，南关的苏宁、国美、中⼤电器等等⽐较⼤的商场时经常会出现⼀个问题，那就是为什么他们的⽣意会那么好？这些⾏业或多或少都受到了得天独厚的商圈的影响，⽽且，⾏业之间划分的区域很明显，如国芳百盛是⾼消费群体，东部市场是以批发为主等。
由此可见，我们所在位置的周边都是有利可图的优秀商圈，并且商机⽆处不在。
只要我们⽤⼼挖掘。
⼆、在系统内常⽤的⼏种商圈耕耘⽅式：虽说商圈影响了⾏业的⽣存，但有好的商圈不去很好的利⽤，不去开垦，迟早会退化，这⼀点在我们从事的⾏业尤为突出。
通常我们所⽤的商圈耕耘⽅式有以下⼏种：散发DM和各种制式⽂宣品——俗称扫街;这种⽅法谁都会⽤，就怕⽤的多了员⼯会出现懒惰思想。
因为这种⽅法是经过很长时间才有成效的。
所以此法具有持久性。
2、电脑⽹络上获取信息。
3、⼴播。
4、各种报刊中获得信息。
这⼏种⽅法的优势⽅便快捷，短期可见成效。
但是不能让员⼯有依赖性，否则会产⽣负⾯效应。
因为会给员⼯借⼝，不主动外出开发，所以要因⼈因时⽽⽤。
5、上门拜访。
这种⽅式需要经纪⼈有良好的⼼态和勇⽓，⽽且要有灵敏的思维，现在很多经纪⼈都不曾尝试过。
要求必须穿⼯服或带有标志，携带礼品或开发⼯具，主动表明⾝份说明来意。
要把⾃⼰的第⼀印象深刻的留给别⼈。
让客户有意向时第⼀想到的就是你。
6、深⼊社区。
需要经纪⼈主动、⼤胆与⼈接触，沟通，和门卫建⽴联络站。
对此我们的做法是对我们的联络员许诺若介绍房屋成交后给他奖励。
7、客户介绍客户。
这种⽅式需要经纪⼈⾃⾝的服务，专业度要到位，能吸引和征服客户，使客户满意，扩⼤⾃⾝的影响⼒，建⽴⾃⼰的磁场。
8、积极主动的推销⾃⼰。
精耕-地产中介技能篇
精耕
1
课程目标
了解精耕的重要性 了解精耕的要点 了解精耕注意事项
2
课
1 什么是精耕
程
2 为什么要精耕
内
容
3 怎么精耕（房源、客源）
4 精耕后应该怎么做
16
怎么精耕—客户2
1.引导需求： √市场引导(价格) √居住环境引导 √价值引导 √投资引导 √未来升值潜力
2.其他精耕法: √节日问候 √政策分析 √上门拜访 √旁敲侧击(了解是否在外中介看Байду номын сангаас,确定 顾客的购房诚意度)
17
怎么精耕—客户2
1.常用的精耕方式—推荐房屋约看房法 2.优势： √容易切入话题：节约时间成本，不容易被拒绝…… √更明确顾客的需求：每次的对话都能从顾客口中得出他／她想要的是什么 ； √促进与顾客的信任度
6
怎么精耕？—房源1
房源精耕内容： √洽谈价格 √手续流程 √销售公司、销售自己 √反馈经纪销售房源过程 √了解对手卖房情况 √了解房东近期卖房状态 √传递专业（产品专业、版块专业、政策信息、一手楼在售情况、客户群体需求点分析 ）
7
怎么精耕？—房源2
1.房东希望你每通电话是有好消息告诉他/她 2.我们寻找一种方式达成顾客的希望又可以完成我们精耕的目的—假谈 3.假谈：虚拟客户的存在，我们想了解什么以客户的名义向房东了解。
14
怎么精耕？—假谈单的注意点
1.学会自我贯穿整个过程,我们与房东的关系,感情建立,是摆在首位的 2.注意度,不要打击过头,让房东失去信心 3.善意的谎言,正人用邪法,邪法亦正 4.持续跟进,需要给自己一份计划 5.我们是导演，有开幕也有闭幕
房产中介作业基础楼盘精耕————万丈高楼平地起课件
线下渠道
通过传统广告、宣传单、 户外广告等方式，扩大知 名度，吸引客户。
口碑传播
提供优质服务，让满意的 客户成为忠实推荐者，拓 展客户群体。
客户需求分析与定位
了解客户需求
通过沟通、交流，深入了 解客户的购房需求，如预 算、户型、地理位置等。
提供专业建议
根据客户的需求，提供有 针对性的房源推荐和购房 建议。
目的
通过楼盘精耕，房产中介可以更全面地了解楼盘的各项信息， 提高自身的专业素养，为客户提供更准确、全面的服务，同 时也有助于建立与客户的信任关系，提高客户满意度。
楼盘精耕的重要性
提高服务品质
通过对楼盘的深入了解和研究，房产 中介可以为客户提供更加专业、全面 的咨询服务，提高客户满意度。
提升竞争力
建立信任关系
问题。
失败案例二
某房产中介在代理某楼盘时，由于与开发商的沟通不畅，导致服务水平下降，客户投诉 增多，最终影响了该楼盘的销售。分析其失败的原因，包括与开发商的沟通问题、服务
水平不高、客户投诉处理不当等方面的问题。
经验分享与心得体会
经验分享一
成功的房产中介需要在市场调研、目标客户 定位、宣传推广等方面下足功夫，通过精准 的市场定位和有效的营销策略，提高楼盘的 知名度和美誉度，吸引更多的客户。
格走势等。
分析研究
对收集到的信息进行深入的分 析和研究，包括市场分析、竞 争楼盘对比、未来发展前景等。
建立资料库
将收集到的信息整理成完整的 资料库，方便随时查阅和调用。
制定销售策略
根据分析研究的结果，制定相 应的销售策略和推广方案。
02
楼盘信息收集与分析
地理位置与周边环境
总结词
地理位置对楼盘价值有重要影响，需 了解楼盘的经纬度、周边设施、交通 状况等信息。
商圈精耕(俗称跑商圈)
一、商圈精耕商圈精耕其实也是中介门店和经纪人的基础作业之一，通过划定周边的商圈和社区、大楼，然后对其进行精耕细作，从一般的对周边楼盘社区的交通、商业网点、教育设施等的了解，到熟悉楼盘的住户数、入住率、物业费再到楼盘的投资、入住状况等等，总之要求经纪人对楼盘的一切都要了如指掌，烂熟于胸。
商圈精耕对门店和经纪人的益处是显而易见的，通过商圈精耕，在客户询问相关社区大楼信息时，经纪人对社区大楼信息的对答如流将充分展现经纪人的专业素养和服务品质，从而在客户心目中树立起专业、敬业的经纪人形象。
并且，对于大部分需求客户而言，他们的目标往往相当明确，常常会直接指定想求租求购的意向楼盘社区，而经纪人通过商圈精耕将大大缩短开发客户指定楼盘社区的时间，并使房产交易的配对率得到明显提高。
商圈精耕其实也是中介门店和经纪人的基础作业之一，通过划定周边的商圈和社区、大楼，然后对其进行精耕细作，从一般的对周边楼盘社区的交通、商业网点、教育设施等的了解，到熟悉楼盘的住户数、入住率、物业费再到楼盘的投资、入住状况等等，总之要求经纪人对楼盘的一切都要了如指掌，烂熟于胸。
商圈精耕对门店和经纪人的益处是显而易见的，通过商圈精耕，在客户询问相关社区大楼信息时，经纪人对社区大楼信息的对答如流将充分展现经纪人的专业素养和服务品质，从而在客户心目中树立起专业、敬业的经纪人形象。
并且，对于大部分需求客户而言，他们的目标往往相当明确，常常会直接指定想求租求购的意向楼盘社区，而经纪人通过商圈精耕将大大缩短开发客户指定楼盘社区的时间，并使房产交易的配对率得到明显提高。
二、为何要商圈精耕: 房产中介业务其实就象蜘蛛结网一样，要人脉广布。
所谓Farming-商圈精耕，就象种田一样，努力细心耕耘必能丰收。
而商圈耕耘是最省时、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升中介公司门店在本商圈的知名度与信任度，以便于增加附近社区的成交率，如果做好商圈耕耘，市场的占有率自然提高，房客源也将源源不断，同事可以让公司长期保持地区优势。
房产经纪人如何商圈精耕（太详细了）
房产经纪人如何商圈精耕（太详细了）一、何为商圈精耕简单来说，商圈精耕就是门店之座落点的商圈内，主动和客户接触或互动。
时刻保持关系，发掘潜在客户，并且制造门店口碑的一种经营上的努力。
房产经纪人在特定市场区域中，负责市场调查、分析、规划、充分掌握房产市场情报资料，并随时通过掌握的商圈内的资料拟定商圈区域内的行销策略，做到有系统的商圈开发和行销，以达到和产生在特定区域内经营的最高绩效。
房产中介门店实际营运中，在其特定的市场商圈区域内可以是一家店或多家店同时经营。
商圈精耕其实也是中介门店和经纪人的基础作业之一，通过划定周边的商圈和社区、大楼，然后对其进行精耕细作，从一般的对周边楼盘社区的交通、商业网点、教育设施等的了解，到熟悉楼盘的住户数、入住率、物业费再到楼盘的投资、入住状况等等，总之要求经纪人对楼盘的一切都要了如指掌，烂熟于胸。
二、为何要商圈精耕房产中介业务其实就象蜘蛛结网一样，要人脉广布。
所谓Farming-商圈精耕，就象种田一样，努力细心耕耘必能丰收。
而商圈耕耘是最省时、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升中介公司门店在本商圈的知名度与信任度，以便于增加附近社区的成交率，如果做好商圈耕耘，市场的占有率自然提高，房客源也将源源不断，同事可以让公司长期保持地区优势。
商圈精耕对门店和经纪人的益处是显而易见的，首先通过商圈精耕，在客户询问相关楼盘信息时，经纪人对楼盘信息的对答如流将充分展现经纪人的专业素养和服务品质，从而在客户心目中树立起专业、敬业的经纪人形象。
并且，对于大部分中高端的客户而言，他们的购房目标往往相当明确，常常会直接指定想购买的意向楼盘，而经纪人通过商圈精耕将大大缩短开发客户指定楼盘产品的时间，并使房产交易的配对率得到明显提高。
为何商圈精耕：1，因为距离短，拜访经营，带看销售皆方便，节省时间；2，地段行情及市场动态，能更深入了解；3，专人专职的区域经营，资源有效分配；4，强化了与社区居委会、物业管理员保安、社区各色人等、社区各营业网点的联系；第一手获得待租售房源和客源；5，建立商圈图、商圈调查表、区域行情表，成为社区的房产顾问；6，参与社区活动，挖掘潜在客户，让所属商圈的人，无论是买卖房屋时都指名找您。
商圈精耕的分类与方式
商圈精耕的分类与方式（线上+线下）精耕商圈是经纪人的第一课，目前的房地产中介市场竞争的重点已经转变为对商圈和房源的垄断，商圈精耕可以提升中介公司门店在本商圈的知名度与信任度，促进经纪人持续稳定的获取高绩效。
在开展商圈精耕之前，先要对商圈进行分类：核心商圈：以门店为圆心，门店周围1.5至2公里为核心商圈。
次要商圈：2公里到4公里为次要商圈。
影响力商圈：4公里外为影响力商圈（小城市的范围可以适当缩小）。
商圈精耕的对象：衣：服饰、鞋类、零售用品店食：生鲜超市、卖场、传统菜市场、美食街住：居住便利性、楼盘的优势、质量行：交通机能性（铁路、地铁、公路、高速公路）育：学区、人文气息乐：百货公司、游乐园、公园、运动中心商圈精耕的方式：线上信息采集：1.经纪人要至少开通两个网络收费端口，以保证楼盘的发布量和点击量，吸引目标客户。
2.搜集楼盘的业主微信群，或者楼盘的装修交流等群，一旦进群，尽快和其他业主人员加微信建立联系。
3.电话拜访或者电话陌拜，如果公司有电话名单，也可以先打电话建立联系。
线下拜访推广：1.建立与保安、保洁、维修、物业经理等的关系网，互留电话。
2.小区驻守，位置可选在小区路口等人多或容易聚集人的地方（如售楼处、小区进门口等）。
3.派单或者发名片，主要是将房产中介的品牌信息和经纪人的联系方式扩散，为后续的业务开展打下基础。
商圈精耕无论是对门店还是经纪人都变得越来越重要。
合理有效的将深耕商圈的每个环节统筹执行下去，才会获得你预估不到的效果。
想了解更多房产经纪人的经验技巧，请关注“经纪人在线学堂”，这里每天都有干货分享哦！同时，经纪人在日常工作中结合房客多的使用，实时全网找房发房，一键完成，让你的工作效率得到一个质的提升！。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房产中介商圈精耕技巧
1.商圈精耕的好处
房产中介业务就象蜘蛛结网一样，要人脉广布。
所谓<商圈精耕〉就像种田一样，努力耕耘必能丰收。
而商圈耕耘是最省时、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升公司在商圈的知名度与信任度，以便于增加附近社区的成交率。
2.商圈精耕的核心
绝对控制有效资源，大幅提高成交比例及佣金，从而全面提升业绩。
3.商圈精耕七问：
①你的核心商圈版图了然于胸吗？
②你关注的重点楼盘是哪几个？
③你的资源开发方式有哪些？有收获吗？没有收获的原因？
④你有合作社区吗？合作方式是什么？
⑤你的门店里有多少位老客户？你熟悉吗？联系吗？
⑥你有控制的房源吗？
⑦你计算过你的佣金折扣率吗？若低的原因？
4.商圈的分类
核心商圈：最接近门店并且是高密度客户群体。
范围距离门
店
0-1km内，成交量大、热点楼盘，门店成交占比55％-70％。
次要商圈：临近核心商圈区域（车程10-20分钟），2-3个精耕
楼盘距离门店0-2km内、成交较多、知名楼盘一般是门店成交占比
15％-25％。
影响力商圈：比较知名的楼盘，一般通过广告形式4-5个以内。
主商圈楼盘：距离0-3km内、有成交、有潜力的楼盘占比10％。
5.如何优先选择精耕楼盘
①距离门店2公里之内
②总户数1000户以上
③每月平均成交套数2套以上
④楼盘交付一年半左右为最佳
⑤成交标的足以盈利一家门店
6.如何精耕
①住宅区：了解该社区各户型面积及优缺点，主力户型是什么，
社区内自住户数是多少户，出租是多少户，空闲是多少户，该社
区的层高是多少，分摊面积是多少，楼间距是多少等。
②商店：了解该社区周围有哪些商场，距离小区是多少米，该社区周围有哪些有特色的餐厅，什么口味，什么特色。
③教育机构：了解该社区周围有什么幼儿园，入托的条件是什么，收费是多少，现在有多少小孩，这些小孩住在该社区的有多少，办托理念是什么，师资情况，该社区周围有什么小学，入托的条件是什么，收费是多少，现在有多少小孩，这些小孩住在该社区的有多少，办托理念是什么，师资情况等。
④政府机构：了解该社区的居委会是哪个，在什么位置，属于哪个街道管辖，该社区的派出所是哪个，在什么位置，该社区的管片民警是谁，多大年龄。
⑤互联网：了解该社区在网络系统里有多少套房源可以出售，有多少套可以出租。
⑥公司：了解该社区在系统里有多少套房源可以出售，有多少套可以出租。
7．商圈精耕的方式
①行销活动：派单（广场、超市、市场、写字楼、学校）；陌生
拜访；电话拜访；开发信、楼层贴；驻守、举牌；人员合作；社区活
动。
②成交开发：同行橱窗；报纸开发；网络开发；蹲点竞争。
8．精耕行动
时间行动
1-3天制作楼盘字典，了解进出楼盘所需资料，完成一次性看房；
3-5天与保安人员、物管公司、保洁、守车人员等交流，互留
电话；
5天后带同事了解小区房屋，与现有房东建立深厚关系，定期扫楼、蹲点，与相关人员交流。
9．商圈精耕注意事项
①不定时商圈调查，通过扫街和陌生拜访发现和挖到新的房源
②经常联系物管人员，加强合作
③多鼓励保安人员与自己合作
④多和关键人物保持联络
⑤准备专用文件夹。