土地经济评价
土地经济评价的指标体系[001]
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土地经济评价的指标体系土地经济评价的指标体系在决策和规划中起着重要的作用，它能够帮助我们全面了解土地的经济潜力和可持续利用能力。
下面将为您介绍这一指标体系，以及其在实践中的应用。
土地经济评价的指标体系可以分为三个主要方面：土地资源条件、土地利用效益和土地利用可持续性。
首先，土地资源条件方面的指标主要包括土地面积、土壤质量、地形地貌和水文条件等。
土地面积是评价土地经济的基础指标，它直接关系到土地可利用的规模和潜力。
土壤质量则决定了土地的种植和养殖潜力，好的土壤质量能够支持农作物的生长和发展。
地形地貌和水文条件会影响到土地的可利用性，比如山地和湿地往往不适宜用于农业生产，但可能适合旅游业和生态保护。
其次，土地利用效益方面的指标主要包括农业产出、工业产值、林业贡献和旅游业收入等。
农业产出是评价土地利用效益的重要指标之一，它可以反映土地在农产品生产中的贡献。
工业产值则表征了工业企业对土地资源的利用程度和经济效益。
林业贡献则既包括木材的生产，也包括森林的生态服务功能。
旅游业收入是近年来越来越受重视的指标，它反映了土地在旅游业发展中的价值和潜力。
最后，土地利用可持续性方面的指标主要包括土地水资源的利用、土地生态保护和土地社会效益等。
土地水资源的利用是评价土地可持续性的重要指标之一，它涉及到土地对水资源的需求和利用情况。
土地生态保护则关注土地的生物多样性和生态系统的健康程度。
土地社会效益则体现了土地利用对社会的贡献，比如提供就业机会和改善居民生活。
土地经济评价的指标体系在实践中有着广泛的应用。
在土地利用规划中，可以通过评价各项指标来确定土地的最佳利用方式和布局。
在土地开发项目中，可以通过评价土地的经济潜力来确定投资价值和预期回报。
在土地管理中，可以通过评价土地的可持续性来制定相关政策和措施，保护土地资源和生态环境。
综上所述，土地经济评价的指标体系是一项重要的决策工具，在有效利用土地资源、保护生态环境和推动可持续发展方面起着重要作用。
土地经济评价的指标体系
土地经济评价的指标体系土地经济评价的指标体系包括多个方面的指标，用于评估土地的经济价值和潜力。
这些指标综合考虑了土地的自然资源、地理位置、规划用途、市场需求和投资回报等因素，对土地的发展和利用提供了重要的参考和指导。
首先，土地的自然资源是评价其经济价值的基础。
土地的产出能力与其土壤肥力、水资源、气候条件等自然要素息息相关。
例如，肥沃的土壤和充足的水资源可为农业生产提供有力支撑，而丰富的矿产资源和森林资源则为工业发展提供了重要条件。
其次，地理位置是评价土地经济价值的重要方面。
地理位置决定了土地的交通便利程度和周边发展条件。
位于交通枢纽或核心商业区的土地往往具有更高的经济价值，因为这些地区更容易吸引人流、车流和商业活动，从而提升了土地的投资回报率。
规划用途也是影响土地经济价值的重要因素。
政府的土地规划和用途规划决定了土地的开发方向和限制条件。
例如，住宅用地、商业用地、工业用地和农业用地等规划不同，土地的开发潜力和经济回报也会有所差异。
合理的土地规划可以最大限度地发挥土地的潜力，提高土地的经济效益。
市场需求是评价土地经济价值的直接反映。
土地的供求关系决定了土地的市场价格和投资回报率。
市场需求旺盛的土地适合开发不同类型的商业、住宅和旅游项目，并能获得较高的投资回报。
而市场需求不足的土地则需要考虑其他开发方向，以增加利用效益。
最后，投资回报是评价土地经济价值的关键指标之一。
投资回报率是指投资者在土地上投资所获得的经济收益与投资成本的比值。
较高的投资回报率意味着土地的潜力大，开发该土地能带来较高的利润。
投资回报率的高低不仅受土地本身条件影响，还与周边发展、市场需求和政策环境等因素紧密相关。
综上所述，土地经济评价的指标体系应综合考虑土地的自然资源、地理位置、规划用途、市场需求和投资回报等因素。
只有在全面评估这些指标的基础上，才能更准确地评估土地的经济价值和潜力，为土地的发展和利用提供科学的指导和决策依据。
土地评价：农用地经济评价
现金流量贴现分析
可采用下面的公式进行计算： V=P/(1+r)n 式中：V为现值；P 式中：V为现值；P为未来每年 成本或收益的实际数；r 成本或收益的实际数；r为利 息；n为年数；1/(1+r)n为贴 息；n为年数；1/(1+r)n为贴 现因子。
6.4 农地分等定级
农用地的概念
农用地是指直接用于农业生产的土地， 农用地是指直接用于农业生产的土地， 是指直接用于农业生产的土地 包括耕地、林地、草地、 包括耕地、林地、草地、农田水利用 养殖水面等。 地、养殖水面等。根据农用地的自然 属性和经济属性， 属性和经济属性，对农用地的质量优 劣进行综合评定，并划分等别、级别。 劣进行综合评定，并划分等别、级别。
2、农用地定级 、
）、修正法 （1）、修正法 ）、
修正法是在农用地等别划分的基础上， 修正法是在农用地等别划分的基础上，对分等指数进行各 种系数修正，以综合鉴定农用地级别的方法。 种系数修正，以综合鉴定农用地级别的方法。 • ①、确定修正模型 • ②、编制修正因素分值图 • ③、划分定级评价单元 • ④、查算修正因素所对应的分值
（ ） 因 素 法 2
①、定级模型的确定 编制分值图、 ②、编制分值图、划分定级单元 ③、单元因素因子分值计算 ④、计算定级指数
）、样地 （3）、样地 ）、 法
①、定级模型的确定 样地选择应遵循以下原则：生产条件最优原则、 永久农用地原则、工作便利原则。 采用样地法进行农用地定级，必须注意县级标 准样地与乡（镇）比照样地间的协调。 样地法中所称的地块特征属性包括农用地的自 然属性和经济属性。
(12）计算分等指数（Gi） ）计算分等指数（ ） 等指数
分等指数是按照标准耕作制度所确定的各指定作 物，在农用地自然质量条件、农用地所在土地利 在农用地自然质量条件、 用分区的平均利用条件和农用地所在土地经济分 区的平均经济条件下，所能获得的按产量比系数 区的平均经济条件下， 折算的基准作物产量指数。 折算的基准作物产量指数。 第j种指定作物的农用地等指数由下式定义： 种指定作物的农用地等指数由下式定义： Gi j= Yij •KCj
土地资源调查与评价 第四章 农用地分等定级
A 按指定作物分别编制。 B 推荐因素指标与指标分值的关系，可参见《农用地 分等规程》，但在实际工作中要根据指定作物、指 标区的情况加以调整。 C 自选因素指标与指标分值的关系由各地自行确定。
D 记分规则表的编制应建立在当地试验资料的基础上。
如没有，则要采取适当的定性分析方法加以确定。
1、因素法 （4）编制分等因素图。 （5）读取分等因素指标分值。 （6）计算农用地自然质量分。 A 几何平均法
1、因素法 （2）确定分等因素 农用地分等因素分为推荐因素和自选因素两类。 推荐因素由国家统一确定，分区、分地貌类型 给出。 自选因素由省级土地主管部门确定，用于分等 的自选因素一般不超过3个。
1、因素法 （2）确定分等因素 农用地分等因素按照以下方法步骤确定：
A 在推荐因素和自选因素中进行选择，初步确定指标
宜程度和限制程度。
一、土地经济评价的概念和类型
（二） 土地经济评价的类型
1、单项经济评价
单项经济评价是指对某种土地利用类型或方式所进行 的专门评价。 2、综合经济评价 是指对某个地区的多种土地利用类型或方式所进行的 综合性评价，它可以在单项经济评价的基础上进行，也可
以在综合的自然评价的基础上进行。
三、农用地分等的工作程序
（二）资料收集整理 （1）基本资料 B 土地利用条件资料
标准耕作制度中指定作物的面积、单产、总产的统计资 料，土地利用条件样点基本情况资料，农业生产资料，农业 技术实验资料等
C 土地经济条件资料
包括人均耕地、单位面积平均资金投入、单位面积平均 纯收益、农民人均收入等
D 其他资料
1、因素法 （1）分等因素指标区的划分
指标区的划分原则： A 指标区可根据地貌条件、耕作制度等划分，也可根据强限制 性因素的区域分异规律划分 B 在县域范围内，指标区一般不超过10个 C 在一个指标区内，选定的分等因素要对农用地的质量有明显 的影响，一般不超过10个，农用地自然质量分依据所选用的分 等因素计算。 D 按照强限制性因素划分的指标区称作限制区。在限制区内， 由于强限制性因素的作用，农用地自然质量分的最高分不能取 100分。
第8讲土地经济评价(农用地分等定级)
其中：wk 为分等因素的权重
附录3
一、我国的《农用地分等定级规程》
附录3：农用地分等推荐因子及其权重
因子权重
东北区
…
西北区
青藏高原区
山地丘陵区 平原区 … 山地丘陵区 平原区 山地丘陵区平原区
有效土层厚度
0.3
产量比系数（βj ）
标准耕作制度 附录1
各单元各种作物的
标准产量（Rij ）
一、我国的《农用地分等定级规程》
附录1：全国耕作制度分区
一级区
I.东北区
…… II.黄淮海区
…… X.横断山区 XI.西北区 XII.青藏高原区
二级区 I1 I2 I3 I4
……
II2 II3 II4
…… …… …… ……
… 0.27
0.28
表层土壤质地
0.1
0.11 …
0.1
0.08
0.1
0.1
剖面构型
0.06 …
0.07
0.1
盐渍化程度
0.13 …
0.11
0.14
土壤污染状况
…
土壤有机质含量
0.08
0.06 …
0.1
0.07
0.09
0.12
土壤酸碱度
0.05
0.06 … 0.04
0.08
0.07
0.09
障碍层次
0.04 …
作物组成 春小麦、大豆
大豆 大豆、玉米
玉米 ……
小麦-玉米，小麦/棉花 小麦-玉米，小麦-棉花 小麦-水稻，小麦-玉米，小麦/棉一年一熟 一年一熟 一年一熟
土地利用评价指标
土地利用评价指标
土地利用评价指标是衡量土地利用质量和效益的重要标准，对于科学合理地利用土地资源，提高土地利用效率和经济效益具有重要意义。
下面将为大家介绍一下土地利用评价指标。
一、土地生态环境指标
土地生态环境指标主要针对土地的生态功能，包括土地植被覆盖率、水土保持功能、土地退化程度等内容。
在土地利用评价过程中，生态环境指标是核心指标之一，它的评价结果直接关系到土地的可持续利用。
二、土地经济效益指标
土地经济效益指标主要考虑土地利用的经济效益，包括土地产出值、资产收益率、经济开发程度等内容。
这些指标能够为决策者提供土地利用决策的依据，同时也是衡量土地利用效益的重要指标。
三、土地社会效益指标
土地社会效益指标主要考虑土地利用对社会的影响，包括土地使用人口、就业影响、垃圾处理等内容。
评价土地利用的社会效益对于建设和谐社会，促进区域经济发展和社会稳定等都具有重要意义。
四、土地资源评估指标
土地资源评估指标主要考虑土地的资源特征，包括土地质量、土地利用限制等内容。
这些指标能够为土地开发利用提供决策依据，避免对土地造成过度开发与不可逆转的损害。
五、土地利用风险指标
土地利用风险指标主要考虑土地利用的风险程度，包括自然灾害风险、环境污染风险、市场风险等内容。
评价土地利用的风险程度对于保障土地的安全和稳定具有重要意义。
通过对上述指标的评价，可以科学正确地评估土地的利用价值和质量，为土地利用规划、开发和管理提供科学的依据和指导。
同时，也能为建设和谐社会、促进经济发展、保障国家生态环境安全提供具有指导意义的建议。
第8讲土地经济评价
第8讲土地经济评价土地经济评价是指对土地资源进行综合评价，以便合理利用土地资源，提高土地利用效率。
而农用地分等定级是土地经济评价的一项重要内容，它是根据土地的农业生产能力和土地质量等因素，将农用地划分为不同等级，以便科学合理地进行农业生产和土地管理。
农用地分等定级的目的是为了寻找土地的潜力和优势，指导农业生产和土地利用，促进农业可持续发展。
分等定级旨在根据土地的生产潜力和土地质量的特点，以及农作物的生长适宜度和农业生产的要求，将土地划分为不同的等级，以便科学合理地进行农业生产。
在农用地分等定级中，主要考虑以下几个因素：1.土壤肥力：土壤肥力是衡量土地质量的主要指标之一，包括土壤的有机质含量、养分含量和保肥力水平等。
土壤肥力高的地区，适宜种植高产农作物，产量较高，价值较大。
而土壤肥力低的地区，适宜种植耐旱、耐寒或耐贫瘠的农作物，产量相对较低。
2.土地水分条件：土地水分条件是决定作物生长和产量的重要因素之一、在干旱地区，水分资源有限，适宜种植耐旱作物或实行节水农业；而在湿润地区，水分资源充足，适宜种植水稻等水生作物。
3.土地地理位置：土地的地理位置是决定农业生产适宜度和产量的重要因素之一、例如，位于海拔较高的山地不适宜种植稻谷等对水分要求较高的作物，而适宜种植高山茶叶、草莓等耐寒作物。
4.土地利用现状：土地利用现状是评价土地利用效率的重要指标。
通过对农用地的利用情况、植被覆盖率以及土地的利用方式等进行评价，可以及时发现和解决土地利用中存在的问题，提高土地的利用效率。
根据以上几个因素，农用地分等定级可以将土地划分为不同的等级，并制定相应的农业生产政策和土地管理措施。
例如，土壤肥力高、水分条件良好、地理位置适宜的区域可以划分为一类农用地，适宜种植高产作物和引进新的农业技术，以提高产量和经济效益。
而土壤肥力低、水分条件不佳、地理位置偏僻的区域可以划分为二类农用地，适宜种植耐旱、耐寒或耐贫瘠的农作物，以提高土地的利用价值和资源的利用效率。
土地经济评价的指标体系
土地经济评价的指标体系随着城市化进程的加速发展，土地成为了一种稀缺资源。
土地经济评价的指标体系的建立对于合理利用土地资源、推动经济发展具有重要意义。
本文将介绍土地经济评价的指标体系，并分析其作用和意义。
一、土地经济评价的指标体系的建立意义土地经济评价的指标体系是对土地资源进行评估和分析的重要工具。
它可以帮助决策者了解土地资源的价值、利用潜力和发展方向，从而合理规划土地利用、推动经济发展。
具体来说，土地经济评价的指标体系可以实现以下几个方面的作用：1. 指导土地利用规划：土地经济评价的指标体系可以为土地规划提供科学依据，帮助决策者确定土地用途、布局和开发方向，从而提高土地利用效益。
2. 促进土地市场发展：土地经济评价的指标体系可以为土地交易提供参考，帮助买卖双方确定土地交易价格，促进土地市场的健康发展。
3. 优化资源配置：土地经济评价的指标体系可以帮助决策者合理配置土地资源，提高资源利用效率，实现资源的最优配置。
4. 保护生态环境：土地经济评价的指标体系可以考虑生态环境因素，帮助决策者在土地利用中注重生态环境保护，实现经济发展和生态环境的协调发展。
5. 促进可持续发展：土地经济评价的指标体系可以考虑社会、经济和环境因素，帮助决策者实现土地利用的可持续发展，推动经济的长期稳定增长。
二、土地经济评价的指标体系的主要内容土地经济评价的指标体系主要包括土地的价值、利用潜力和开发条件等方面的指标。
以下将对其主要内容进行介绍。
1. 土地价值指标：土地价值指标是评价土地经济价值的重要指标，包括土地的位置、用途、市场需求等因素。
其中，土地的位置是决定土地价值的关键因素，包括地理位置、交通便利程度、周边环境等。
2. 土地利用潜力指标：土地利用潜力指标是评价土地利用潜力的重要指标，包括土地的规模、用途、开发条件等。
其中，土地的规模是评价土地利用潜力的基础，包括土地面积、形状、可利用面积等。
3. 土地开发条件指标：土地开发条件指标是评价土地开发条件的重要指标，包括土地的地质、水资源、土壤质量等。
第八章 土地经济评价
1
第一节 土地经济评价概述
一、土地经济评价的内涵与目的 （一）土地经济评价的基本概念 1、土地经济评价的由来 土地潜力评价和土地适宜性评价都是土地自然评价，都偏重于土 地的自然属性，因此也称为土地自然评价。在研究成果的实用价值方 面存在一定的局限性。 根据土地经济学原理，只有在充分考虑物质、劳动力等投入情况 下的土地生产率才可以作为衡量土地质量高低的真正尺度，土地经济 评价就是依据这样的理论假设提出来的。
纯收入
第二节 土地经济评价常用的方法
毛利分析一般可分两步进行。首先考虑单项作物或其 它林牧产品，然后将其分析结果综合起来，对整个农业 （或林牧业）企业的土地经济效益作出估算。其步骤为： 1）利用土地自然评价的成果，选择有发展前景的几 种土地利用方式，作为毛利分析的对象。①为每一种土地 评价单元(制图单位)，从某些经初步确定的土地利用方式 中选择最适宜（S1 ）的土地利用方式。②为每一种土地 利用方式选择比较适宜的土地评价单元类型，即确定是仅 仅对高度适宜的土地（S1）和中等适宜的土地（S2）进行 评价，还是也包括勉强适宜的土地（S3）。③确定考虑哪 一种投入水平，是高投入水平（如发达国家或发达地区的 投入水平），还是中等投入水平。
4
第一节 土地经济评价概述
2、土地经济评价的概念 第一，土地经济评价，是指用经济指标对土地的质量作出评价， 其目的是为有效利用土地资源提供依据。这种观点强调两点：一是土 地经济评价的对象是土地质量，它包括土地的经济属性和自然属性两 个方面；二是在评价中采用经济指标，以这些指标表示土地质量的高 低，即通过经济学原理使用经济指标来反映土地质量的高低。 其不足之处：一是评价对象不够明确，即究竟是全面、综合地评 定土地质量，还是侧重于评定土地的经济属性？如果是前者，则应包 括土地质量鉴定等土地自然质量评价的内容；
土地整理工程经济效益评价指标
土地整理工程经济效益评价指标
1. 土地综合效益指标：包括土地面积、土地等级、出让价格、综合开发指数等，反映整理土地前和后土地价值和综合利用效益的变化。
2. 投资效益指标：包括投资回收期、投资收益率、投资现值、投资利润等指标，反映土地整理过程中资金的利用程度和效率。
3. 社会经济效益指标：包括就业创收、环境修复、城市管理提升、公共服务等方面的指标，反映土地整理对社会和城市发展的带动作用。
4. 环境效益指标：包括生态绿化、水土保持、大气质量、噪声污染等方面的指标，反映土地整理对环境保护和生态修复的贡献。
5. 市场效益指标：包括预售率、销售率、成交率、市场竞争力等方面的指标，反映土地整理对房地产市场的影响。
6. 政策效益指标：包括政府财政收入、政府部门之间的合作、产业政策的创新等方面的指标，反映土地整理对政府决策和政策实施的效果评估。
土地资源学65第六章 经济评价(2012)
2、明确评价对象 从农业生产角度而言，土地经济评价的对 象是指研究区的主要土地利用类型和方式，其 中又包括农作物的主要种类及作物轮作方式和 周期，各类作物的面积等。此外，还须确定土 地经济评价的时段范围及所用资料的年份等。
3、收集评价对象 土地的投入产出资料，是进行土地经济评 价的直接依据。因此，要详细调查、收集在不 同类型评价单元上，在各种现行作物轮作方式 下，多年的投入产产数据。
(6)进行生产经营单位的毛利分析。利用上述l 一5项的资料，按以下步骤进行：
对每一种选定的土地利用经营项目 ( 如每 一种作物 ) ，把经常性投入和估算的产旦与投入 和产品的价格相结合起来。如上所述，投入乘以 单价为可变成本，产出(产量×价格)减去可变成 本为此经营项目的毛利 (边际效益＞。在这一步， 可对不同的作物、轮作方式或其他不同的土地利 用组合方式进行比较，从而提高土地利用效益。
四是典型性 在资料不完善的地区，通过典型分析，人为 地选择若干代表性点的资料，可节省人力物 力，如处理适当，也可作出较好的概括。在 资料比较完整的地区，则应通过统计抽样方 法获得与评价指标有关的资料。
五是可比性 这包括各种指标的代表时间性要一致即具有 同时性，对于投入指标来说，因投入的形式 不同，常通过不变价格将各种形式的投入转 化为可相比较的指标，或以主产品的常年产 量相互折合为某种产品的相对值，以使相互 比较。对于产出指标而言，围不同作物的产 量不便于比较，故也可通过不变价格将产量 转化为产值，使其成为可比指标。
第五节
土地经济评价
土地质量不仅受其自然条件影响，而且受其 社会经济因素影响； 土地自然质量评价结果是土地利用与配置的 基础依据； 土地经济质量评价结果则是土地利用与配置 可行性的评定标准，是土地利用规划、管理决 策、市场调控的重要手段。
土地经济评价(城镇土地分等定级)
3. 因素分值的计算
学校、医院、 副食店、邮电
所、储蓄所
飞机场、火车 站、港口、长
途汽车站
影剧院、俱乐 部、体育馆、
游乐园等
➢ 公用设施完备度、对外交通便利度、文体设 施影响度的作用分值计算
确定设施类型及其数目
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 公用设施完备度、对外交通便利度、文体设 施影响度的作用分值计算
企业经营费用
管理费；维修费；保险费； 税金；房屋折旧费
四、城镇土地估价的方法
1. 收益还原法
房地出租中的土地纯收益：
计算总收益 -
计算总费用 =
计算纯收益
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 房地纯收益=出租总收入-出租总费用 房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率 房屋现值=房屋重置价-房屋总折旧 房屋总折旧=房屋年折旧*已使用年限
《土地评价与土地管理》
第四章 土地经济评价
土地经济评价：对土地利用经济效益的评定
城镇用地 农用地
分等定级 估价
土地经济评价的理论基础
➢ 土地生产力理论
不同区域由于自然条件、社会发展 条件的差异，土地生产力存在着分异 。土地生产力是土地经济评价的前提 和基础。
土地经济评价的理论基础
➢ 土地区位理论
Fi =
fi（xi – x镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 环境质量优劣度的作用分值计算
针对没有环境质量评价结果的城市： 了解城镇污染源、风向、水流向，及污 染程度与功能分区的关系；对各功能区 环境条件进行排序；并赋值。
三、城镇土地定级的程序与方法
土地经济评价的理论基础
➢ 地租地价理论
土地经济评价
土地经济评价土地经济评价是指对土地资源进行研究和评估，以确定土地的经济价值和潜力。
农用地分等定级是土地经济评价的一种方法，即根据土地的质量和特点将农用地分为不同的等级，以便在农业生产和土地管理中进行合理利用。
下面将对农用地分等定级的目的、方法及其在土地经济评价中的意义进行详细阐述。
农用地分等定级的目的是为了科学合理地安排农业生产和土地利用，促进农业可持续发展。
通过对农用地进行分等定级，可以明确土地的质量和特点，有针对性地采取相应的土地改良措施，提高农业生产效益。
此外，分等定级还可以为土地管理提供科学依据，制定合理的承包期限和土地转让政策，保护农民的土地权益。
农用地分等定级的方法主要包括实地调查、土壤采样和实验室分析等。
首先，需要对农用地的土壤质量、水分状况、坡度、土层结构等进行实地调查，了解土地的基本情况。
其次，通过对土壤和植物样本进行采样，利用实验室的分析手段，确定土壤的养分含量、酸碱度、重金属含量等指标，评估土地的肥力状况。
最后，将不同指标的数据进行综合分析，确定农用地的等级和评分标准。
农用地分等定级在土地经济评价中具有重要意义。
首先，它可以帮助农民和土地管理者更好地了解土地资源的价值和特点，明确土地的用途和适宜种植的农作物。
这有助于提高农业生产的效益，增加农民的收入。
其次，分等定级可以促进土地资源的科学利用和保护。
通过对农用地进行评估，可以避免过度开发和过度利用土地资源，减少土地的退化和污染，并保持土地的可持续利用能力。
最后，农用地分等定级还可以为土地的规划和管理提供依据，制定合理的土地政策和决策，促进土地的整治和复垦工作。
在实际应用中，农用地分等定级还需要考虑农业发展的规划和需求。
不同的地区和不同的农业类型对土地的需求和要求是不同的。
因此，在进行农用地分等定级时，需要考虑到当地的农业生产特点和需求，制定相应的评价标准和指标体系。
同时，还需要与农业生产者和土地管理者密切合作，广泛征求他们的意见和建议，确保农用地分等定级的科学性和可操作性。
农业土地经济价值的探析
农业土地经济价值的探析一、农用土地经济评价的目的农地经济评价指标的确定，服从于评价的具体目的：1、确定生产耗费和产品对比关系，为土地税费的合理拟定，包括土地使用费、征地补偿费、土地出让金、转让金等，提供依据。
2、了解土地生产能力，为制订耕地保护法规，防止乱占滥用耕地、随意变更土地用途等土地立法工作服务。
3、揭示土地质量和分布状况，正确估计土地利用改变趋向及后果，以便于土地利用规划的决策。
4、采用经济指标对土地评级，以反映土地质量的变化和土地利用经济效益的变化，引导人们加强土地经营管理，鼓励对土地的合理利用，限制对土地的不合理利用。
二、农用地经济评价指标根据农用土地经济评价的要求，常用的评价指标有如下方面：1、土地经济效果指标：即土地生产率指标，是综合反映土地质量与技术经济效果的指标，土地生产率=单位土地面积的产量或产值/土地面积。
2、土地经济分析指标：为反映土地利用程度及物质、劳动消耗状况的指标，包括生产资料消费指标，活劳动消耗指标，土地利用及其结构指标。
3、土地经营技术效果指标：为反映土地经营过程中技术措施取得效果的指标，其中有：保证灌溉面积、水井或渠系分布密度、草场载蓄量指数、造林成活率、采伐率等。
4、土地投入产出指标：为通过土地利用过程中经济效果与耗费的比较，对土地评价的指标，包括生产耗费效果指标和级差收入（级差收入=纯收入最低社会必要纯收入）。
三、农用土地经济评价的主要方法对采用什么方法进行土地经济评价，各国均进行了不同程度的探讨。
随着电子计算机的广泛应用，土地经济评价方法已日趋系统化和精确化。
1、毛利分析法由联合国粮农组织提出并在马拉维等国尝试使用。
做法是：首先利用土地自然评价成果，选定有发展前景的土地利用方式为分析对象；然后结合土地评价单元估算土地经营性的投入和产出；由农业企业的产值减生产费用，得毛利；由毛利减固定成本，即折旧、劳力、管理开支、租金、税收等，得纯收入。
若纯收入超过设定的标准收入，可认为利用方式可行。
土地整理的资源及经济效益评估方法
土地整理的资源及经济效益评估方法土地整理的资源包括土地、水资源、植被和动植物等生态环境资源，以及人力资源和财力等社会经济资源。
经济效益评估主要是评估土地整理工程的投资收益和社会经济效果。
下面是一些常用的土地整理资源和经济效益评估方法：1. 土地资源评估方法：主要包括土地利用类型和土地质量评估方法。
土地利用类型评估可以通过遥感技术和地理信息系统分析土地利用现状，制定土地利用规划。
土地质量评估可以通过土壤测试、植被调查和地貌分析等方法，评估土地适宜的用途和开发潜力。
2. 水资源评估方法：主要包括水量和水质评估方法。
水量评估可以通过水文测站、降雨-径流模型和水资源平衡表等手段，评估地表水和地下水资源量。
水质评估可以通过水样采集和水质分析，评估水资源的供应安全性和水质净化效果。
3. 生态环境资源评估方法：主要包括生态系统评估和环境影响评估方法。
生态系统评估可以通过植被调查、动物追踪和生态系统模型分析，评估土地整理对生态系统的影响和恢复能力。
环境影响评估可以通过环境监测和环境评价，评估土地整理对环境质量的改善效果和生态环境的维稳能力。
4. 经济效益评估方法：主要包括投资成本评估和收益效益评估方法。
投资成本评估可以通过工程设计、资源投入和市场价格，计算土地整理工程的总投资成本。
收益效益评估可以通过土地利用变化、农产品产量和市场价格，计算土地整理工程的经济增值和社会效益。
土地整理的资源和经济效益评估都是复杂的工作，需要综合运用地学、水文学、生态学、经济学和社会学等多学科的理论和方法，进行定性和定量分析。
同时，还需要考虑政策导向、社会影响和可持续发展等因素，进行综合评估和决策分析。
土地开发项目经济评价与风险评估考核试卷
B.土地利用效率
C.环境影响评价
D. A、B、C都是
2.下列哪个因素不属于土地开发项目风险评估的范畴？（）
A.市场风险
B.财务风险
C.政策风险
D.社会风俗风险
3.在土地开发项目中，投资回报率的计算公式是？（）
A. (总投资收益-总投资成本) /总投资成本
B. (总投资收益-总投资成本) /总投资收益
7.土地开发项目的政策风险与市场风险是完全独立的。（）
8.增加广告投入是降低土地开发项目市场风险的常用方法。（）
9.土地开发项目的经济评价中，静态评价指标比动态评价指标更为重要。（）
10.土地开发项目的风险评估只需要考虑潜在损失，不需要考虑风险的可能性和影响程度。（）
五、主观题（本题共4小题，每题10分，共40分）
A.购买保险
B.合同转移
C.融资租赁
D.多元化投资
19.在土地开发项目中，以下哪些因素可能导致社会风险？（）
A.社会治安问题
B.项目引起的社会不满
C.文化遗产保护
D.公众健康问题
20.以下哪些是土地开发项目经济评价中需要考虑的外部因素？（）
A.宏观经济政策
B.市场需求预测
C.竞争环境分析
D.地区发展规划
B.土地出让价格的变化
C.土地利用政策的变化
D.所有选项都正确
9.下列哪个因素对土地开发项目风险评估的贡献度较小？（）
A.地质灾害风险
B.项目审批风险
C.财务风险
D.市场风险
10.以下哪个方法不能用来降低土地开发项目的财务风险？（）
A.优化融资结构
B.增加自有资金比例
C.提高借款利率
D.建立风险准备金
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３可操作性原则:即在实践中具有可行性；
４区域性原则:即因地制宜，考虑到地方特色； ５层次性原则:即指标体系结构清晰、便于使用； ６动态性与稳定性相结合原则； 7相对独立性原则。
四、土地经济评价的一般步骤
1. 准备工作（原始资料的收集和整理） 2. 土地评价区划（单元内气候、地形、水文等自 然条件一致） 3. 土地自然质量评价（土地适宜性评价和土地质 量分等） 4. 土地经济评价
4.农用地分等定级的评价指标： 选择必选评价因素的主要依据：a. 对农用地质量有显著 影响；b.性状较稳定；c.可利用已有资料获得数据，如 土壤普查资料、土地利用现状调查资料、地形图、水利 资料等
因素 气候 地形地貌 岩石 土壤 水文 因子 太阳辐射、日照时间、降水量、>=10度积温、无霜期、年均温度等 地貌类型、海拔、地形部位、坡向、坡度等 岩石类型、裸露状况、风化程度等 质地、盐渍化程度、pH值、有机质、土壤障碍层次、有效土层厚度、 剖面构型、污染状况等 地下水埋深、地下水矿化度、灌溉保证率、灌溉水源、排水条件等
生产消耗 效果指标
（1）每单位物质费用的农产品产值； （2）每单位直接生产费用的农产品产 值；（3）成本利润率；（4）每千克商 品肥的产量；（5）施肥的边际产量； （6）每千克种子的产量
土地经济评价指标体系构建原则
１整体完备性原则 即从各角度反映系统的动态变化和发展趋势； ２科学性原则 即反映土地系统发展内涵及目标实现程度；
1.毛利分析法
成本及资金 占有指标 土地利用及 结构指标 社会经济条 件指标
（1）农业集约化水平；（2）单位面积播 种量；（3）单位面积施肥量；（4）单位 面积用水量；（5）单位面积用电量
（1）农作物亩成本；（2）平均每亩耕地 拥有资金量；（3）平均每亩耕地拥有固 定资产 （1）土地利用率；（2）复种指标；（3） 播种面积比例；（4）草场面积比例；（5） 林地面积比率；（6）森林覆盖率 （1）每亩耕地国家投资；（2）单位面积 路网密度；（3）单位面积修配网点密度； （4）距主要城镇距离；（5）人口密度
果进行评定的过程。
b.用经济指标对土地的质量作出评价。
c.土地的自然资源和资产特性——土地的价值和价格（土地
价格评估）
一、土地经济评价的目的与意义
（二）土地经济评价的目的和意义
1.科学的确定土地的生产能力，为土地的立法提供依据
2.合理的确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收 标准服务 3.揭示土地质量及其分布状况，为土地利用规划和土地改造 服务 4.采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务 5.确定土地价值和价格，为土地科学管理提供更强有力的手 段
a.为提高农用地管理水平提供依据；
b.为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平 衡制度和基本农田保护制度提供依据； c.为完善土地价格市场，土地资产合理配臵，开展土地整理、 土地征用补偿等提供依据； d.为实行农业税制改革提供依据
3.农用地分等定级的体系：“等、级”两体系 级差地租：指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超 额利润。级差地租与土地等级相联系。 绝对地租：指土地所有者凭借土地所有权垄断所得到的地租。 垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租
（1）调查当地作物种类和轮作周期，确定作物种类比 例；（2）测算现时作物种植方式下的投入产出；（3） 根据投入产出得出各类农地的评分。
第二节 农用地的等级评定
一、 概述： 1.概念：简称农用地分等，是指主要根据农用地的投入和产出 资料的分析和计算，划分和确定经济意义上的农用地等级。 实际上，这是农业经济生产潜力的评定。 2.农用地分等定级的目的：
3、土地经济效果分析指标
土 地 经 济 效 果 分 析 指 标
技术效果 指标
（1）农作物良种化程度；（2）适时作 业率；（3）技术措施增产率；（4）保 证灌溉率；（5）水井分布密度；（6） 渠系分布密度；（7）草场载畜量指数； （8）造林成活率；（9）造林密度； （10）采伐率；（11）单位面积木材蓄 积增长率
1、土地经济效果指标
土 地 经 济 效 果 指 标
（1）单位土地面积产量或产值
土 地 （3）单位耕地的产量或产值 生 （4）单位播种面积的产量或产值 产 率 （5）单位土地面积的净产值
（6）单位土地面积的纯收入
（2）单位农用地的产量或产值
2、土地经济分析指标
土 地 经 济 分 析 指 标
生产资料 消耗指标
社会经济 土地利用集约度、灌溉条件、生产管理水平、投入产出水平、土地 技术条件 区位条件、交通便捷程度等
二、 农用地等级评定的方法 毛利分析法（gross margin analysis ） 现金流量贴现分析法（discounted cash flow analysis） 经济计量模型法 综合分等法
农用地等别：反映的是在投入相等条件下，由于土地肥力和位 臵的不同而获得的收益差异。侧重于潜在农用地生产力水平差 异。（级差地租I） 收益归土地所有者所有，为征税作依据
农用地级别：反映的是在土地质量相同的条件下，由于投入不 同而获得的收益差异。侧重于现实农用地生产力水平差异。 （级差地租II） 收益归土地投入者所有，为土地流转时的补偿依据
二、土地经济评价的理论基础 （一）土地生产力理论 （二）土地区位理论 （三）地租地价理论
（四）市场供求理论
三、土地经济评价指标
1、土地经济效果指标
－土指标集
2、土地经济分析指标
－用于揭示土地的具体利用特征的指标集
3、土地经济效果分析指标
－辅助土地经济效果的指标集
第九章 土地经济评价
第一节 土地经济评价概述
与潜力、适宜性评价比较：
潜力、适宜性：土地的自然属性对不同土地利用
方式的潜力和适宜性
经济评价：在参考土地自然属性的基础上，着重
研究在等量劳动（包括活劳动和以物质形式）投入
或耗费下，土地的产出效果。
一、土地经济评价的目的与意义
（一）土地经济评价的基本概念
a.采用一定的经济可比指标，对土地的投入、产出的经济效