土地储备管理制度

2、区土地储备中心业务上接受市土地储备中心管理和委托，具体负 责编制本辖区开发园区范围内工业用地和配套经营性用地储备计划，并 组织实施土地报批、出让等前期开发工作以及市土地储备中心授权的其 他工作。
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（二）明确土地储备范围
1、市本级范围内实行土地统一储备、统一管理的原则，进 一步提升土 地储备功能，将工业用地和保障性安居工程及公益 性事业划拨用地纳入土地储备范围，其中工业用地和安置房用 地列入区级土地储备范围。
4、各融资平台公司、开发园区确需储备土地融资的，须由市国土资源局报市 人民政府批准，所融资金由市或区土地储备中心设立与实施单位共管专户。实施 单位专项用于储备土地的征地拆迁等前期开发工作，市土地储备中心负责全程监 管。
5、用储备土地所融资金进行开发的土地出让后所产生的土地价款，市财政扣 除提留后全额返给融资的市或区土地储备中心，市或区土地储备中心优先偿还项 目相关债务，剩余收益部分返还用地控规单位。如财政返回资金不能足额偿还债 务，相关市或区储备中心可从该单位其它收储项目的收益中扣除直至满足还债需 要。
绕开政府规范管理，规避土地收储行为时 有发生；
土地收储范围狭小，没有做到“应储尽 储”；
土地资产管理分散，削弱了市政府对土地 的集中控制；
重融资轻开发，土地资源大量闲置； 储备土地分散经营，弱化了储备土地经营
效益。
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新政策背景
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根据国土资源部、财政部、中国人民银 行、中国银行业监督管理委员会下发 《关于加强土地储备和融资管理的通知》 （国土资发﹝2012）162号）
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（五）储备土地融资
1、储备土地融资纳入政府性债务统一管理，实行储备土地融 资规模控制卡制度。只有列入名录的土地储备机构（含储备土 地可在5年内消化完毕的融资平台公司，开发园区）才能向银行 申请储备土地融资贷款。用于抵押贷款的储备土地，必须具有 合法的土地使用证。
融融资资贷款
贷款
列入名录的土地储备机构 具有合法的土地使用证 核准的融资规模控制卡
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（二）明确土地储备范围
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3、经市土地管理委员会批准配置给有关单位的土地资源，其中需要进 行储备的土地可由市土地储备中心委托进行土地报批、征地拆迁等工作， 前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地 平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选取工程设 计、施工和监理等单位。开发完成后，纳入统一的市土地储备库。 4、已出让工业用地和划拨用地改变为经 营性用途的，由市土地储备中心进行储备， 其产生的土地增值收益属于市本级财政收 入。
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加强土地储备管理
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（一）实施土地储备规划和计划控制
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1、土地储备应做好中长期规划。 市国土资源局会同市财政局、市规划局等部门根据本市经
济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划，编 制全市土地储备五年规划和十年规划。
2、土地储备实行计划管理。 年度土地储备计划是编制土地储备资金收支
2、储备土地的临时利用统一由市土地储备中心报市国土资源局、市财政局批准。 在城市规划区内储备土地的临时使用，需搭建建筑物、构筑物的，在批准前须经市 规划局同意；设立抵押权的储备土地临时使用，应征得抵押权人的书面同意。临时 使用储备土地的期限不得超过两年。
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规范土地储备程序
－－－ 土地资源配置 －－－ －－－ 储备土地报批 －－－ －－－ 国有土地收购储备－－－－ 储备土地登记 －－－ －－－ 储备土地融资 －－－ －－－ 储备土地成本核算- -
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（一）土地资源配置
规范土地资源配置程序。土地资源的配置由市土地管理委员会 确定，不得以其他形式配置土地资源，需要配置土地资源的单位， 由市土地储备中心对土地资源位置、数量、成本等情况进行可行性 分析，提出初步建议，报市国土资源局审核形成意见，提交市土地 管理委员会决策。
2、已设立土地抵押权的储备土地一般不得供应，确需供应的 应取得抵押权人同意并由抵押权人出具《土地出让意见书》。
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（六）储备土地管护
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1、市土地储备中心对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等方 式进行管护。加强储备土地巡查，对在储备土地范围内的各类违法行为要做到早发 现、早制止、早处理。
时限：5年贷款期限不超过5年
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（五）储备土地融资
2、各融资平台公司、开发园区和区土地储备中心应及时准确向市土地储备中 心上报储备土地融资信息，市土地储备中心负责统一汇总，报市财政局、市国土 资源局、人民银行核定土地储备融资规模，并按财政管理级次报省级财政部门办 理年度融资规模控制卡。
3、市土地储备中心依据年度融资规模控制卡和年度土地储备计划对土地储备 融资情况进行监管，并及时将债务录入政府性债务管理系统和土地储备信息库。 土地融资单位相关信息定期抄送市政府融资管理办公室。
及时掌握情况
土地储备信息库 实现土地储备信息共享
实施有效管理
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（三）严格储备资金管理
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土地储备资金专项用于储备土地的征收、收购、优先购买、 收回、前期开发及银行贷款利息支出等与土地储备业务相关的项 目。土地储备债务资金使用符合土地储备资金使用范围的同时应 符合银行业金融机构的相关规定。市土地储备中心根据土地储备 计划及项目进度统筹调度资金。
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市土地储备中心负责对全 市范围内的国有土地依法依 规依程序实施土地收购储备 ，履行政府土地优先收购权, 做到应收尽收，其他任何单 位都不具备国有土地收购资 格，违规收购的土地不得入 市交易，相关部门不得办理 权属变更登记。
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土地收购储备原则上按相关 规定以土地现状评估和地上 资产重置评估结果为依据由 市国土资源局商市财政局确 定土地收购价格。
预算、确定土地投融资规模的依据。年度土地储 年度 备计划经市人民政府批准后实施，同时报省国土 储备计划 资源厅备案。经批准的年度土地储备计划原则上 不得随意调整，确需调整的，应按原编制、批准、 备案程序进行。
3、根据批准的年度土地储备计划下达各储备土地资源配置 单位年度土地储备目标任务。
融资规模 土地临时利用计划 供应规模 前期开发规模 报批规模
2002年市政府成立土地储备委员会，日常工作由土地储备中心承担 2003年8月升格为副处级单位，内设综合科、储备科、开发科三个科 室。 2010年6月12日，为加强土地储备管理，市政府制定《株洲市土地储 备管理办法》,设立土地管理委员会。2011年元月，经株洲市委、市人民 政府批准在市土地储备中心的基础上组建市地产集团，为市政府出资成 立的企业化运营的土地开发机构。
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什么是土地储备？
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土地储备是指市、县人民政 府国土资源管理部门为实现调控 土地市场、促进土地资源合理利 用目标，依法取得土地，进行前 期开发、储存以备供应土地的行 为。
土地储备工作的具体实施， 由土地储备机构承担。
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目前面临的问题和困难
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土地储备主体多头，市土地储备中心自身 资源严重不足，发展空间受到挤压；
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新政解读
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完善土地储备体质
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（一）完善土地储备管理体制
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1、市国土资源局是全市土地储备的行政主管部门。市土地储备中心 负责具体实施土地储备工作；负责贯彻国家、省、市有关土地储备的法 律、法规和相关条例；负责全市土地储备中长期规划、土地储备年度计 划、土地资源配置、土地收购、储备土地报批、办证、融资、成本核算 等土地储备工作事宜，建立统一的土地储备库，并对配置有储备土地资 源单位的土地利用情况进行监管和考核。
申请单位
需配置土 地资源
储备中心
对土地资源的 位置、数量、 成本进行可行 性分析，提出 初步建议。
国土局
审核， 形成意见
土委会 土决管策会决策
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（二）储备土地报批
1、市土地储备中心统筹全市年度新增储备土地的报批、数量等前期 工作，相关单位需要申报新增储备土地的，经由市土地储备中心报批， 其中开发园区内工业用地和配套经营性用地由区土地储备中心负责具体 报批。
2、新增储备土地报批前，由市土地储备中心统一申请规划选址以及 规划要点，并且指导申报单位组织用地报批资料，申报单位预缴土地报 批税费。
3、土地批回后，市土地储备中心将预缴的土地报批税费及时缴纳至 有关部门，将用地批单及报批资料进行存档，同时录入土地储备管理信 息库。
用地批单 报批资料
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（三）土地收购储备
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（四）储备土地登记
• 1、列入国土资源部备案名录的土地储备机构，可以申请储备土 地登记。
• 2、融资平台公司和开发园区名下的储备土地纳入5年消化范围的， 经省国土资源厅备案后，可凭备案意见书办理储备土地登记，但不 得再申请新增储备土地登记。其他单位申请储备土地登记的，不予 受理。
• 3、全市经营性储备土地和开发园区外工业储备土地等由市土地 储备中心申请登记；开发园区内工业储备土地和配套的经营性用地 由区土地储备中心申请登记，登记完毕后报市土地储备中心备案。 储备土地登记的使用权类型统一确定为“其它（政府储备）”。市 土地储备中心负责编制《储备土地登记台帐》，详细载明储备地块 的相关信息，录入储备土地信息库，实行跟踪管理。
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（四）加大储备土地征地拆迁和开发安置力度
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1、各区人民政府负责组织 储备土地的征地拆迁、国有土 地上房屋征收、开发和安置工 作，由市人民政府与各区人民 政府签订年度目标责任，纳入 市人民政府对区人民政府政绩 考核指标。储备土地征地拆迁 、征收的目标任务完成情况与 各区用地指标挂钩。储备土地 的征地拆迁、国有土地上房屋 征收纳入社会公共利益范畴。
省国土资源厅、省财政厅、中国人民银 行长沙中心支行、中国银监会湖南监管 局下发的《关于加强土地储备与融资管 理的实施意见》（湘国土资发[2013]44 号）
新政提出六方面的具体要求： 1、加强土地储备机构管理 2、合理确定储备土地规模结构 3、加强储备土地前期开发管理 4、加强土地收储及管护工作 5、规范土地储备融资行为 6、严格土地储备资金管理
公益性事业划拨用地
工业用地
保障性安居工程
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（二）明确土地储备范围
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2、土地储备的范围包括： 依法收回的国有土地；以市场方式收
购的国有土地；未确定土地使用权人的 国有土地；市区范围内征收用于商业、 旅游、娱乐、商品住宅及经营性基础设 施的土地；征收用于工业、保障性安居 工程及公益性事业用地；国有存量地、 旧城改造的土地、出让后的工业用地改 变为经营性用途的土地；出让后在完成 工程量25%之前需调整容积率进行招拍 挂的土地；纳入城中村改造和棚户区改 造的土地；其他需储备的土地。
2、各储备土地资源配置 单位拟订的储备土地征地拆 迁和出让计划于年初报送市 土地储备中心。由市土地储 备中心统一向有关部门办理 征地拆迁、国有土地上房屋 征收、规划审批和供地等相 关手续。
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（五）储备土地供应管理
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1、市土地储备中心根据土地储备计划对已解除土地他项权利 的储备土地出具出库单，出库单作为发布土地出让公告的必备材 料之一。
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（四）储备土地登记
跟踪管理
储备土地信息库 储备
土地登记台帐
列入国土资源 部备案名录的 土地储备机构。
融资平台公司 和开发园区名 下的储备土地 纳入5年消化 范围的。
全市经营性储 备土地和开发 园区外工业储 备土地。
开发园区内工 业储备土地和 配套的经营性 用地。
（市储备中心） （区土地储备中心）
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（二）建立土地储备信息库
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1、建立市本级土地储备信息库，对储备土地实施动态管理。土地储 备信息库包括储备土地资源位置、面积、报批、征地拆迁、出让、融资 贷款、储备资金收支等信息，实现土地储备信息共享，及时掌握情况， 实施有效管理。
2、土地储备信息库由市国土资源局负责管理，每半年进行更新。各 单位按要求上报土地储备信息，不得瞒报、漏报、迟报。
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融资规模控制卡办理流程图示
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土地融资单位 相关信息
定期抄送
市政府 融资办
融资平台 开发园区
储备土地融资信息
上报 监管
市土地储备 中心
上报 审定
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市国土局 人民银行 市财政局
储备土地融资的流程图示
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市人民政府
储备地
市国土局
资金
全程监管
市储备中心 区储备中心
融资平台 开发园区
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（六）储备土地成本核算
政策法规
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---- 株洲市人民政府 《关于进一步加强土地储备 管理的意见》
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目录
一、 土地储备概念及发展历程 二、 新政策背景
三、 完善土地储备体制
四、 规范土地储备程序
五、 加强土地储备管理
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发展历程
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2001年10月，株洲市土地储备中心正式成立，属市国土资源局二级 机构，财政全额拨款事业单位。