城市房地产权属及其管理法律规章制度

第四章都市房地产权属及其治理法律制度

张敏、张秀云、张玉洁

周仕秀、赵婷

第四章都市房地产权属及其治理法律制度（3学时）

教学目标：通过学习本章，了解都市公有房屋和私有房屋治理的要求，掌握房屋所有权、土地使用权、住房部分产权和房地产相邻权等相关概念和内容，掌握都市房地产权属登记的功能、效率，房产权属登记和地产权属登记的做法。

本章重点：房屋所有权；土地使用权；房地产相邻权；房地产权属登记；都市房屋治理

本章难点：住房部分产权；房地产权属登记

讲授内容：

第一节都市房地产权属关系（1学时）

一、房地产所有权

(一)房屋所有权

1．房屋所有权的概念

房屋所有权是以房屋为标的物的所有权。房屋属于不动产，房屋所有权是土地所有权以外的另一种不动产所有权。

房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力，并能够排除他人关于其财产违背共意志的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。所谓的占有权确实是产权人对其房屋事实上的操纵权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最全然的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特不规定的除外）。

房屋属于建筑物，是土地的定作物，它尽管附着于土地，但属于独立的物，因此从理论上来讲，房屋与土地能够分不归属不同主体所有，成立相互之间独立的所有权。但在实际上由于房屋必定附着于土地，因此房屋所有权与土地所有权也存在着联系，这种联系体现在“房随地走”、“地随房走”的紧密关系，即房屋所有权人的所有权是依靠于国家或者集体土地所有权的；反过来，房屋所有权的变更或丧失，也会可能导致其土地使用权随之发生相应的变更或者丧失。应注意者，由于我国土地只归国家或集体所有，且其所有权不能流通，因此房屋与土地的关系要紧体现为房屋所有权与土地使用权的关系。

房屋所有权是占有权、治理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和，房屋所有权人依法享有占有、使用、收益、处分的权利。

取得房屋所有权的来源有：

●依法新建的房屋

●添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；

●通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；

●继承或受遗赠的房屋。

房屋所有权是区分使用权的一个概念。它表示所有者不仅具有使用权外还具有支配的权利、能够自由的买卖，处置、是房屋的最高权限，一般商品居住房具有的权限。

房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项差不多内容。

房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由不人来行使，这确实是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。

房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。

房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。

房屋的处分权是所有权中一项最差不多的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人能够处分房屋并优先受偿

2．在我国，房屋所有权的形式要紧表现为以下几种形态：

①国家房屋所有权，又称为公房所有权，即国家对房屋拥有的所有权；

②法人所拥有的房屋所有权。要紧指非国有单位的法人通过投资、购买或自建房屋而形成的房屋所有权；

③自然人所拥有的房屋所有权。

3．我国的房屋所有权制度

我国的房屋所有权取得的方式越来越多样化，比如：依法新建的房屋；添附的房屋（如翻建、扩建、加层等）；通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；继承或受遗赠的房屋等。但我国《物权法》对房屋所有权没有直接的具体规定，我们认为，房屋所有权具有历史性、私益性，因此房产纠纷处理起来较为复杂，同时房屋所有权制度又与债法、亲属法和继承法等民事法律联系，有的问题（如所有权登记、共有等）则专门容易与物权法总则和所有权中其他原理重复；另外，专门多房屋所有权纠纷经常还要重点从财产分割、继承、婚姻等领域法律法规中寻求答案，有只是依照政策处理这些情况。相比土地所有权，它自身并无明显特性。因此，我国《物权法》没有专门作出规定。

(二)房屋共有与房屋共有权

1．涵义：房屋共有是指某一房屋属于两个以上的主体所有。

2．房屋共有关系具有以下法律特征：

(1)房屋共有是客体的单一性和主体的非单一性的统一。

(2)房屋共有不等于房屋公有。

(3)房屋共有人对共有房屋权利的行使具有相互制约性。

3．房屋共有有两种形式，即房屋按份共有和房屋共同共有：

(1)房屋按份共有

房屋按份共有又称房屋分不共有，是指两个以上的主体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务。

所谓份额，是指共有人在所有权整体中所享有权利的份量，即所有权份额，其效力及于房屋整体的每一物质构成部分，而不能简单理解为实物份额。例如，甲、乙、丙合资兴建一栋房屋，三方按5：3：2的比例出资，形成甲、乙、丙三方对该房屋的5：3：2的所有权份额，则各自2使用该房屋的面积原则上应按此比例分配，但也可能并非如此。实际使用只具有分管性质，不能将之等同于所有权份额。

房屋按份共有，并不是把共有房屋分割成若干份，各享有一份所有权，而是各所有权人按照所有权份额享有权利和承担义务。房屋按份共有人享有的权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。占有权既是指有实际占有、支配房屋的权利，还包括以所有权人的名义进行房屋所有权登记。

房屋按份共有人应尽的义务包括两个方面：一是按照所有权份额承担对共有房屋进行治理、修缮等支出的费用；二是行使所有权时不得损害其他共有人的利益。按份共有人在使用和处分房屋时，应当按照协商一致的原则处理，意见不一致时，依占房屋份额过半数的共有人的意见作出决定。各个共有人不得各行其是。在按占房屋所有权过半数的共有人的意见做出决定时，不得损害其他共有人的利益。部份共有人行使权利侵犯其他共有人的利益造成损失时，应当赔偿损失。按份共有人在转让其房屋所有权份额时，不通知其他共有人，不保证其他共有人在同等条件下的优先购买权的，其转让行为无效。