我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国内地发展房地产投资信托基金的障碍及对策分析
投 资 回 报 降低 投 资 风 险
、
．
。
备 证 券 性 质 用 公 开 发 行 受 益 凭 证 的方 式 设 立 房 地 产 投 资信
。
一
6 提 供 税 收 优 惠 。 吸 引 投 资 者投 资 R E I T s 的 另
个 主要
s
托 基 金 才 是 房 地 产 直 接 融 资 的方 向 和 可 持 续 发 展 的模 式 通
课 税 既 有 对 收 益 的课 税
，
即对信托财产租赁
投资 经 营 转
、
、
3 提 高信 托 产 品 的流 通 性 不 窖 忽视
．
。
目前 我 国 尚未 建 立
，
Байду номын сангаас阶段
长
，
所 处 的 环 境 与 市 场 经 济 发 达 国 家还 有
一
一
定的差距 故
，
起 R E IT s
二
级 市场 没 有 集 中竞价交 易场所 只 能通 过协议
．
。
4 较 低 的 投 资 风 险 与 较 高 的 投 资 回 报 。 R E IT s 是 以 受 益
凭证 或 股 票 的方式募集公 众 资金
、
，
通 过 专业 化 的经 营管理
、
，
可 以 进 行 不 同 的房 地 产 种 类 区 位 经 营 方 式 等 组 合 投 资 也
，
可 以 在 规 定 范 围 内从 事 公 债 股 票 等 有 价 证 券 投 资 不 仅 有
． ，
其 理 论 和 相 关 的政 策 制 定 亟 待 进
一
步 完 善 以 确 保 在 今后 很
．
转 让 的 方 式 进 行 变 现 故 持 有 者 寻 找 合适 的 转 让 对 象 和 确 定 转让 价 格 比较 困难
房地产信托发展现状、问题与趋势
房地产信托发展现状、问题与趋势李梦琳孟丹丹河北经贸大学摘要：近些年，为抑制房地产市场风险，房地产调控政策陆续登台，信贷门槛不断提高，使我国的房地产企业很难向金融机构获取贷款。
在此背景下，房地产信托依靠自身优势及专业、独特推出房地产信托产品，成为当下房地产开发企业的创新型筹资工具。
本文以我国房地产企业融资现状为背景，首先分析房地产信托业务的发展规模及其现状；其次，对房地产信托业务发展环境、存在的问题进行剖析；最后，指出房地产信托业务未来的发展趋势。
关键词：房地产信托；金融机构；融资引言我国房地产行业发展至今，已有长达三十年的历程。
其主要融资来源是金融机构。
随着金融机构借贷门槛的不断提高，企业的发展总是处于缺乏资金的困境。
在房地产企业融资极度紧缩的情形下，信托业以其宽松的条件、灵活的方式，成为当下一种创新投融资模式。
随着《信托法》、《信托投资公司管理办法》的陆续颁布，使得信托行业有了更为完善的行业准则和政策约束。
目前，房地产信托企业在日益增大的房地产开发项目市场资金急需的情况下，发售了许多融资产品。
由此看出，房地产信托已然成为房地产开发企业重要的金融工具。
因此，分析我国房地产信托的发展现况、存在的问题及其发展前景，对于促进房地产和信托业发展具有非常重要的意义。
一、我国房地产信托的发展现状近些年来，我国金融业发生了巨大变化，国有大型商业银行相继完成股份制改革，陆续上市，多层次的资本市场建设逐渐推进。
同时，信托业的发展也取得了令人瞩目的成就。
信托行业规模已然越过保险行业，稳居我国金融业第二的位置。
它为投资着带来丰厚利润的同时，对我国高端资产运营市场起到了中流砥柱的作用。
（一）信托资产规模高速增长经过近十年的发展,信托行业的资产规模占当年度GDP 的比重已由当初的3.1%增长14.2%左右。
信托业的兴起和发展，推动了投资者储蓄向投资的转化，提高了商业银行的运行效率。
在长期看来，对我国资本市场的结构起到了很好的改善和优化。
我国房地产投资信托基金的现状与问题
我国房地产投资信托基金的现状与问题哲学院副修生龚奥 2010202854房地产投资信托基金（REITs）作为一种房地产市场的投资渠道和风险分散方式，对中国房地产市场的结构优化和金融创新具有非常强烈的现实意义。
REITs在美国等发达国家已有近60年的发展历史，不过，在中国REITs还是一个新生事物。
一、我国房地产投资信托基金的现状我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。
然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。
但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。
2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs 方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。
受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。
而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
我国房地产投资信托发展的现状障碍及路径选择
我国房地产投资信托发展的现状障碍及路径选择房地产投资信托是指通过信托公司发起设立，以募集资金作为投资主体对房地产进行投资的一种金融创新工具。
在我国，房地产投资信托在发展过程中面临着一些现状、障碍和路径选择的问题。
首先，就房地产投资信托的现状来看，近年来随着我国房地产市场的快速发展，房地产投资信托的规模迅速增长。
根据中国信托业协会的数据，截至2024年底，我国共有148家信托公司开展房地产信托业务，房地产信托产品达到了6000余只，产品余额超过4.5万亿元。
房地产信托的投资方向主要包括商业地产、住宅地产、工业地产等。
然而，房地产投资信托的发展中还存在一些障碍。
首先，我国房地产市场的调控政策不断收紧，限制了房地产信托产品的创新和发展。
其次，由于房地产投资信托是一种高风险投资工具，风险管理机制相对不完善，对于投资者来说风险较大。
此外，房地产投资信托的产品设计和业务模式相对单一，缺乏差异化和创新。
针对以上问题，我国房地产投资信托的发展可以选择以下路径。
第一，加强监管，完善风险管理机制。
针对房地产投资信托的高风险性质，监管部门应加大监管力度，建立健全风险识别、评估和管理机制，提高房地产信托产品的透明度和可控性。
第二，加强市场准入和退出机制。
对于房地产信托产品的发行应当加强市场准入门槛，确保产品质量和安全性，同时建立相应的退出机制，防止产生系统性风险。
第三，推动创新和差异化发展。
房地产投资信托应鼓励创新和差异化发展，加强与其他金融产品的衔接，提高对不同投资需求的满足，培育具有核心竞争力的信托公司和产品。
总之，房地产投资信托在我国的发展仍面临着一些现状、障碍和路径选择的问题。
要推动房地产投资信托的可持续发展，需要加强监管，完善风险管理机制，同时加强市场准入和退出机制，推动创新和差异化发展。
只有在政府的扶持和监管的引导下，房地产投资信托才能更好地为实体经济服务，并为投资者带来更稳定和可持续的收益。
浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式
条 件和 信 托 业 的 自 身发 展 需要 促 成 了 房地 产 信 托在 短 短 １年 的 时 现 为 过 桥 贷款 的 性质 ．并 没 有 受 到 房 地 产 开 发 商 的重 视 。
第 二阶 段
间 内 ，取 得 了迅 猛 的发 展 。 这个 阶 段 的房 地 产 信 托 资金 更 多地 体 增 值 的功 能 时 ，一 个健 康 的房 地 产 市 场 ．就 不再 仅 仅是 一 个 商 品 央 行 １ １号文 件 的 出 台 使 许 多房 地 产企 业 面 临 表 里 、 相互 促 进 和 制 衡 的市 场 。 同 时 ． 它也 与 养老 、社 保等 社 会 ２
产 业 经 斋
浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式
＿ 朱卫红 广 东交通 职业 技术学 院
［ 摘 要 ］房地 产信 托 的 发展 不仅 有利 于缓 解 房 地 产 企业 过 于 依 赖银 行 的 困境 ， 化 解金 融风 险 ，促 进金 融 创新 ，而 且 能 为投 资 人 融资
房地产 贷款已 占商 业银 行 新增 贷款 余额 的 ２ ％ 左右 。在 不少 地方 Ｏ
实 际 上 ，当房 地 产 除 了居 住 功 能 外 ，同 时具 备 了投 资 保 值和 市 场 ，而是 已经 成 为 一个 与 金融 市 场 和 证 券市 场 高 度融 合 、互 为 公 共 福 利 制 度 密 切 相 关 ，共 同 形成 了全 民利 益 共 享 的 机 制 ２ 疏 导 房地 产 市 场投 资 性 需求 。 房 地产 信 托可 以为公 众提 供
高中国楼市的愿望。
房 地产 项 目所 有者 后 ，并 不 直 接 经 营 房 地 产 企 业 或 房地 产 项 目 而 是与 相 关 当 事人 签 订协 议 ．约 定 在 一定 时间 后 ，相 关 当事人 按
我国信托业发展中存在问题及对策研究(初稿)
我国信托业发展中存在问题及对策研究（初稿）1、我国的信托业法律法规不断健全。
在推出了“一法两规”后，对我国信托制度的法律起到一个框架的作用，以后在这个框架里可以不断补充和完善法律法规。
在以往的几年，我国不断推出了各种各样的信托管理办法和有关制度的设立，这些对我国信托业的法律体系建设甚至整个金融行业的规范具有非常重大的意义。
与此同时，我国的信托业也存在着许多挑战：1、没有一个清晰的战略模式。
信托产品缺乏认同感，落后于其它金融行业，由于信托产品涉及范围广泛，在与银行、证券、保险竞争时没有优势，而又缺少创新，没有找到一个专属于自己的信托产品特色。
2、人力资源不足。
大多数信托投资公司缺少技术型人才，满足不了在各种需要高素质人员才能胜任的部门，比起外国人才的差距甚远，导致许多服务都不全面，社会对其认同也偏低。
二、我国信托业发展中存在的问题及原因（一）内部问题1.管理水平低及人才缺乏首先，我国信托公司在管理水平上与外国的信托公司相差较远，管理机制也有待提高，及在信托人才上相对缺乏。
我国的信托行业在这30年来的快速发展，呈现出一片欣欣向荣的现象，但是由于高速发展也带来了许许多多的问题。
首先是信托机构的迅速增加，使其对信托人员的过分需求，许多没有经过信托培训的人员涌进了信托机构，而这些信托素质不高的人员不但不利于信托公司业务的拓展，而其本身也是一个不安全的因素，低素质的信托人员容易引起信托行业的犯罪问题，对公司的影响是非常大的。
其次，我国的信托投资公司的决策流程没有第2页共10页吉林农业大学发展学院毕业论文一个科学统一的管理，也缺少一个正确的内部控制系统，只会盲目地扩张，经营。
对企业战略的规划没有一个明确的目标，低下的管理水平和管理机制严重制约着我国信托机构的健康发展，也降低了其在市场上的竞争力。
2.缺乏核心盈利业务3.存在治理结构缺陷再次，我国在信托业方面存在着严重的治理结构缺陷，对我国信托业的发展形成了阻力。
房地产投资信托在中国的本土化和发展趋势
房地产投资信托在中国的本土化和发展趋势摘要：peits代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。
随着peits被传入到世界各地，peits在各国推广的过程中也存在许多差异，我国有着自己的国情，对于peits的发展也在面临着一个本土化的问题，在此基础上我们探讨了peits的发展趋势。
关键词：peits；本土化，趋势reits就是房地产投资信托，是英文“real estateinvestment trust”的缩写为reits。
从国际范围看；reits是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
根据reits的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金、抵押型房地产投资信托基金和混合型房地产投资信托基金。
按照组织结构不同，可以分为契约型relt$和公司型reits两种。
按照投资人能否赎回的不同，可将reits主要分为封闭式reits和开放式reits两种。
按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托和伞型下属合伙房地产投资信托downreits、“合股”(stapledstock)和“双股”(paired share)，以及“纸夹”(paper clip)结构。
一、reits在中国的本土化根据我国目前的实际情况，在我国采取reits的投资模式，暂时还只能采用私募方式，发行受益凭证和房地产基金股份筹资。
具体的发展可以分两步走。
在起步阶段，由于中国大规模基础设施和房地产建设的需要，对资金具有非常巨大的需求，在这一阶段采用抵押型reits形式，可以获取较为高额的利息收益。
此后，当房地产市场逐步走向成熟，建造开发活动开始减缓、下降的时候，宜采用权益性reits的形式，投资已完工、成熟且收益流稳定可预测的房地产，获取经营性收益。
1、房地产信托基金设立形式随着房地产信托基金的发展，信托基金得到了很快的发展，我们的信托基金是在借鉴我国台湾地区经验的基础上结合大陆实际情况而出现的，基本就是采用信托基金采用契约型方式设立，并由房地产信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行房产信托基金受益凭证。
我国房地产信托投资基金发展问题论文
我国房地产信托投资基金发展问题研究中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）12-000-01摘要房地产信托投资基金（reits）是一种将资产管理和房地产融资相结合的信托产品，发行主体是信托机构，资金投向是房地产开发与经营。
本文对我国reits发展中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。
关键词房地产信托投资基金（reits）问题建议一、房地产信托投资基金的概念及发展房地产信托投资基金（real estate investment trust，简称reits）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
reits典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（spv）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立reits，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。
reits兼顾了业务模式的稳定性和信托财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。
美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的reits运行机制、法律制度及税收政策，reits也有力地促进了该地区房地产业的发展。
我国从2005年12月越秀reits在香港联交所上市以来，reits发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的reits并没有真正发展起来。
近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为reits的发展奠定了较好的基础。
二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题随着我国房地产业的发展，房地产开发商将拥有更多的经营性物业资产，而在我国宏观调控的大背景下，构建多元化、高效并且有利于风险分散的房地产融资渠道，以及有效解决民间资本问题为社会所关注。
房地产投资信托基金在我国的发展
予 以 完善 。 ３ ． ３配套制度的变革 国 内要推 出 Ｒ Ｉｓ相关 的税 收 、 产 ＥＴ ， 房地 产 权 登记 、 制度 都要 进行相 应 的修 改 。 会计 一
下，综合考虑风险与收益必然会缩减对房地 了房地产市场运行中各个环节的市场风险和 般而言，如果房地产信托投资基金的分红比 产企 业 的贷款 。于是 ， 渠道 多元 化 、 构建 高效 信用风险。在这条资金链中，银行是最后的 例 超 过 ９％ ， 该免 除公 司税项 ， ０ 就应 只向投资 并且 有利 于风险 分散 的房地 产 金融成 为 当前 “ 险承担 者 ” 风 。随 着我 国 房地产投 资 和房 地 者的投资收 征收税收， 从而避免双重征税。 我 国房地 产发展 一个 亟待解 决 的问题 。我 国 产 贷款 的大量 增加 ，这 种 高度集 巾 的风险 如 我 国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证 的房 地产投 资信 托正是 由于 国家 对房 地产 公 果 不 能得 到很 好 的控制 ，将会 形成 整 个金 融 券 化证 券 确定 明确 的税 收标 准 ，更谈 不上房 司信 贷资金 加强 了管理 ， 现时 清况 下 ， 地 体 系 的系 统风 险 ， 终 由于多 米诺 骨牌 效应 ， 地 产信 托 投资 基金 征税 标 准。但 要想 房地产 在 房 最 产公 司为 了保证 资金链 条而 与信 托投 资公 司 造 成严 重 的金 融危 机 。美 国的次贷 危 机就 是 信 托 投资 基金 真正 发展 ， 收 问题 不可 回避 。 税 合作 ， 推动 了房 地产 投资信 托 的发展 。 从而 个 很好 的例 子 。而 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的引入 则可 以丰 所 以 ，在 Ｒ Ｉｓ 出前相关 制度 也必须 做好 ＥＴ 推
房地 产投 资信托 （ Ｅ Ｔ ）是 从事 房 地产 Ｒ Ｉｓ， 买 卖 、开 发 、管理 等经营 活动 的一 种金 融 方 式。 具体 而言 ， 由房地 产投 资信托 基金 公 司 是 公 开发 行收 益凭证 （ 基金单 位 、基金 股份 如 等 ）将 投资者 的不 等额 出资汇 集成 一定 规 模 ， 的信托 资产 ，交 由专门 的投资 管理 机构 加 以 管理 ，获 得收 益 由基 金券 持有 人按 出资 比例 分享 ， 险共担 的一种 融资模 式 。Ｒ Ｉｓ 际 风 ＥＴ 实 上是 由专 业人 员管理 的房 地产 类 的集合 资金 投 资计划 。 １房地产投 资信托 在我 国的 发展现 状 Ｉ Ｅ Ｔ 在我 发展 的背景 ． Ｒ Ｉｓ １ 近年来 房地产 贷款 在金融 机构 新增 资 产 中的 比重呈 快速上 升 的趋势 ，大约 ７ ％的房 ０ 地产 开发 资金来 自银行 贷款 的支 持 ，成为 与 银行业 高度 依存 的一个行业 。 随着 ２ ０ 年 我 ０８ 国房 地 产业 销 售 量及 销售 价 格下 滑 的 影 响 ， 房地 产抵 押贷款 的风 险 日 突 出 ，银 行作 为 显
我国房地产基金发展现状及方向
、
的基 金
基金作为一种专家管理 的集合投资制度 ， 从不 同角度分类 ， 有几十种的基金称谓 ， 如按组织形式划
分有契约型基金、 公司型基金 ； 按设立方式划分有封 闭型基金 、开放型基金 ；按投资对象划分有股票基
金、 货币市场基金 、 期权基金 、 房地产基金等。 私募基金 （ Ｐ Ｅ ） 是相对公募基金来讲的 ， 中国 目 前的公 募基金准确的名称应该是证券投资基金 ， 例 如大成基金 、 华夏基金 、 嘉实基金等。这些公募基金 受证监会严格监管 ，投资方向与投资 比例有严格限 制， 它们大多管理数百亿 以上资金。 公募基金只能投 资股票或债券 ， 不能投资非上市公司股权 ， 不能投资 房地产， 不能投资有风险企业 。
孳度Ｉ 于 肾２ ３
发 展 研 Βιβλιοθήκη 目 渐转 向其它渠道融资。 其中一种方式就是 ， 房地产开 发企业主动组建房地产基金管理公 司，以其开发的 项 目为基础 ，通过设立地产基金直接募集社会资金
进行开发建设。
与专业 的投资基金公 司相 比， 房地产开发企业 成立基金管理公司可以说是一种经营转型。随着房 地产开发企业之间开发运 营能力 的差距逐步缩小 ， 未来房地产开发企业之间的竞争将转 向资金与资源 的整合能力。发展 的方向有两个 ：一个是向上游发 展， 进入房地产金融领域 ， 比如房地产基金 、 信托等 ； 另一个是 向下游发展 ，做产品线 ，比如开发老年公 寓、 旅游地产 、 主题公园等 。 国内已成立 的房地产基金均属于私募性质
１ ４・
发 展 研 究
著的特点就是基金发起人 、管理 人 通 常也以 自有资 金投入基金管理公司，基金运作的成功与否与他们 的 自身利益 紧密相关 。 从 目前通行的做法来看 ， 基金 管理者一般要持有基金管理公司５ ％～１ ０ ％的股份 ， 旦发生亏损 ，管理者拥有的股份将首先被用来支 付参与者。 因此房地产基金的发起人 、 管理人与基金 是一个唇齿相依 、 荣辱与共的利益共 同体。 三、 房地产基金在我国的发展
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
浅论我国房地产投资信托问题
浅论我国房地产投资信托问题摘要：本文分析了我国房地产投资信托发展的现状，并指出了其中存在的一些问题，主要有：信托产品模式单一且规模小；信托公司业务中的道德、法律以及税收中存在的问题、风险问题等等。
之后对我国发展房地产投资信托提出了提高信托产品流通性、培养机构投资者并完善信托投资公司法人治理和内控制度等一系列对策。
关键词：房地产投资信托；道德问题；税收问题；流动性问题近年来，央行逐步提高了房地产业的融资门槛，房地产企业开始积极寻求创新的融资方式，于是房地产投资信托以其融资的优势和灵活性获得了投资者的认可，并逐步在我国房地产市场发展起来。
一、我国房地产投资信托的现状(一)房地产投资信托的概念房地产投资信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司以公司或信托基金的组织形式经营。
对外发行受益凭证，向投资大众募集资金。
并以委托人的名义，由具有专门知识经验的人，按照委托者的要求进行管理、处分和收益。
并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者。
所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。
(二)我国房地产投资信托的发展现状从本质上来说，房地产投资信托是一种资产证券化的形式。
从已有的经营模式来看，都是收购已有的商业地产并出租，靠租金回报投资者。
2003年6月，央行出台的“121文件”促使商业银行加强了对房地产信贷的控制。
于是开发商纷纷利用信托填补资金缺口，当年9月，房地产信托发展到30亿元，12月达到60亿元。
从2003～2008年，5年间房地产信托一直保持良好的发展势头。
2004年，银监会启动REITs基础制度的研究。
全年资金规模达到将近120亿；2005年，商务部提出打通内地REITs融资渠道的建议，当年信托资金达到约160亿：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。
共有51只房地产融资类信托成立，产品规模17.35亿元，占集合信托资金比例为47.74％。
我国发展房地产投资信托基金的问题及对策建议
能存在 的问题 ，并据此提 出若干 对策建议 。
［ 关键词 ］ 房地产投 资信托 基金 ；房地产 融资 ；发展 对策 ［ 中图分 类号 ］Ｆ９．３ ２３３ ［ 文献标识 码 ］Ａ
［ 文章编 号 ］１０ — ４２ （０ １ １ ０７ 一 １ ０５ ６ ３ ２１ ） — ０６ Ｏ
１ 房 地产投 资信托基 金 （ ＥＴ ）及其 特点 Ｒ Ｉｓ
金 融 领域
中国市场 ２ １ 年 第１ （ ０１ 期 总第６２期） １
我 国发 展 房 地 产 投 资 信 托 基 金 的 问题 及 对 策 建 议
方 叶 乔
（ 同济 大 学 经济 与管理 学 院 ，上 海 ２ １０ ） ０ ８４
［ 摘 要 ］基 于 当前我 国房地 产融 资体 系中值得关 注的 问题 和挑战 ，本文试 图分 析房 地产投 资基 金在 中 国发展 中可
合起 来 ，才 能较好 地运作 Ｒ Ｉｓ ＥＴ ，保证 Ｒ Ｉｓ的收益 率 和 ＥＴ 长期增 长率 。而 目前我 国这方面 的复合 型专业人 才 比较 匮 乏 ，一般 只是精通 房地产 或者金 融一个 领域 ，这 使得我 国 发展 Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ 的人 才支持不 足 。
２ 我 国房地产 投资基金 发展 面临的 问题
化 的投 资选择各 种不 同的房地 产证券 、项 目和业 务进行 组 合投 资 ，并将投 资综 合收益按 比例分 配给投 资者 ，共 同分
享房 地产投 资收益 的一种信 托方 式 。Ｒ Ｉｓ 香港 被译 为 ＥＴ 在 “ 房地产基金 ” ，在 台湾 泽成 “ 不动 产投 资信 托 ” ，而 中 国 大 陆一般译 为 “ 房地 产投资信 托 基金 ” 。房地 产投 资信 托 基金 在西方 国家 的称 谓也不 尽相 同 ，在美 国等大多数 国家
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产投资信托基金也越来越受到投资者的青睐。
然而，目前我国房地产投资信托基金市场的发展还面临着一些问题和挑战，需要采取相应的发展对策。
一、发展状况近年来，我国房地产投资信托基金市场呈现出快速发展的态势。
根据数据统计，2019年我国房地产投资信托基金的募集规模达到1.3万亿元，同比增长了42.34%。
同时，截至目前，我国房地产投资信托基金的发行总规模已经突破了5万亿元。
二、问题与挑战1、政策限制。
目前，我国房地产投资信托基金的发展仍受到政策的限制，比如对于房地产的融资规模、投资标准等方面存在一定限制，而且监管也比较严格。
2、风险管理。
房地产投资信托基金涉及到的风险较多，如信托公司的信用风险、项目风险、市场风险等。
因此，如何加强风险管控，防范风险事故发生，是房地产投资信托基金发展过程中需要重点解决的问题。
3、市场竞争。
当前，我国房地产投资信托基金市场竞争激烈，各种投资主体层出不穷，难以抢占市场份额，同时也面临着投资难度大、回报率低等问题。
三、发展对策1、政策引导。
政府应该出台更加明确的政策，进一步规范房地产投资信托基金的融资和投资，以推动其在市场中的发展。
2、加强风险控制。
信托公司在管理房地产投资信托基金过程中，应该加强风险控制和风险管理，避免风险事故的发生。
3、创新产品设计。
信托公司应该注重挖掘市场的需求，推出符合市场需求的创新产品，在市场竞争中占据优势。
4、提高专业能力。
为了更好地管理和运作房地产投资信托基金，信托公司应该不断提升自身的专业能力，完善人员培训和管理体系。
总之，随着我国房地产市场的发展和投资者对房地产领域的需求不断增强，房地产投资信托基金市场的前景广阔。
但是，要想在这个市场中获得更好的发展，就必须不断优化自身的管理和运作，加强风险控制，提高专业能力，才能更好地满足市场需求，在市场中占据更大的市场份额。
我国发展房地产投资信托的障碍及对策
符合 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 主要投资范 围的成熟商业地产
和出租型公寓则十分稀缺 ，Ｒ Ｉｓ推出后 ＥＴ 很可能面临缺乏适宜投 资对 象的难题。 以上所述的房地产资源在国内往往属 于国家所有 ， 无论是工业还是商业地产。 私 人所 有者具有提 高投资 收益的强 烈动机 ，
的时间并不长 ，相关部 门对 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的认识
资金 ，收购并持有 收益类房地 产 （ 如公 例
项 目的集合投 资计划 ” 。同时要求 “ 房地 产 信托收益权凭证在全 国银 行间债券 市场发
行和交易” 。这基 本搭 建了Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的发行 与 交 易框 架 ，对发起人 、受托人 、托 管人等 相 关机 构给 予了相对清晰 的勾勒 。但此 时
形 式对 Ｒ Ｉｓ中的管理公司所应具 备的条 ＥＴ
房地产投资信托包括投资 、 融资 、 基金 运行 、管理等方面错综复杂的金融活动过 程， 因而 ， 为保证其规 范高效运作 ， 一个完
常将 自有的或购买的物业 委托给专 门的物 业 销售和 管理公 司经营并从 中收取租金 。
因而 ，Ｒ Ｉｓ收益水平的高低直接受托管 ＥＴ 机构经 营管理水平 的影响 。在美 国，诸如 此类 的管理机构有全美最大 的物业管理公
寓 、购物 中心 、写字楼和仓 储 中心等 ） 或
者为房地产进 行融资 ， 并享受税 收优惠 的 投 资机构 。 是一种利 益共享 、风险共担 这
（ ） Ｉｓ 资资源障碍 二 ＲＥＴ 投 房地产投资信托 中很关键的一个概念 是收益性房地产 ，即是说投资者是从 房地 产源源不断产生的租金收益中持续获益的。 在美国 ，从资金的投向来看 ，凡 是能 够获 得租 金收益 的商业房地产都是 Ｒ Ｉｓ 资 ＥＴ 投 的对 象 ，譬如 ：工业地产 、购物 中心 、多 元化地产 、旅游休闲设施 等。而我 国 １ ９ ９８ 年 才进行 了住房制度 改革 ，住房商 品化的 时间较短 ， 加上受传统观念 “ 居者有其屋 ”
我国房地产信托问题分析
我国房地产信托问题分析[提要] 近年来，一种新兴的投资方式即房地产信托，成为此行业融资的最畅销的渠道。
但不难发现的是，我国房地产信托投资存在很多的问题，而这些问题的出现都是与诸多方面密切相关的。
本文介绍房地产信托的主要问题及解决对策。
关键词：房地产投资信托；融资；对策一、我国房地产信托发展现状我国房地产信托市场已有10年的发展历史，取得了较大的进展：一方面建立的有关信托的组织，有提供给房地产行业的充足的资金，并且投资后会有很好的利益回报；另一方面我国房地产事业正处于快速发展时期，仍需要巨额资金来支持，而这笔资金来源不仅仅只是国家，信托机构日益成为承担此投资的首要买家。
因此，我国引入了REITs信托业务，来支撑房地产的发展。
自从建立REITs，我国房地产业发展的投资主体逐渐形成，房地产基金市场也得到了发展。
二、房地产信托存在的问题及对策我国房地产信托行业经过多年的发展，在全国已建立起了几百家信托公司，几乎形成了较完整的体系，支撑着房地产事业的发展。
但是由于一些不法信托公司出现的许多问题，引发房地产行业市场秩序的紊乱，致使许多规范性的信托公司几乎破产。
因而，为了保证信托行业的有序发展，国家出台了一些信托法律，从而为信托发展提供可靠的法律保障，然而我国房地产信托行业仍存在着很多问题亟待解决。
（一）房地产投资信托的投融资渠道问题与对策1、房地产企业常用的融资方式。
当今在我国存在着四种房地产融资形式：银行贷款、房地产抵押贷款、证券市场集资以及吸引外资的方式。
其中，银行贷款指房地产行业向银行借用资金，通常包含短期和长期借款；房产抵押贷款是指将所购得的或拥有的房屋，以现价折成资金，作为贷款依据；证券市场集资的形式，主要采取的是向市场主体发放股票，通过主体购买本企业股票从中获得融资；引进外国资金包括两种方式——直接投资和间接投资，但此融资方式风险比较大，不适合中小型企业使用。
2、房地产投资信托在融资方面的问题。
我国房地产投资信托基金的发展现状及前景分析
潮流并 成 为房 地产 界 与金 融界 的双 赢交 易 ， ＥＴ 是 不二 选 Ｒ Ｉｓ
因而具有相当高的流动性。第三 ， ＥＴ 所募集 的资金一般委 Ｒ Ｉｓ 托专业的管理公 司进行集 中管理 。有经验 的房地产专业人员 擅长于股市运作 ， 并且时刻关注市场 的变化 ， 进行多元化组合 投资 ， 选择不 同地 区和不 同类型 的房地产项 目及业 务 ， 可有效 降低投资风险 ， 取得较高的投资回报 。
１ ＥＴ 在我国发展 的背景 ． Ｉｓ Ｒ
值 。第 四， ＥＴ 的所有权和经营权 相分离 ， Ｒ Ｉｓ 同时保持信托财产 独立 性和信托管理 的连 续性 ，并受 到很严厉 的监管 。第五 ， Ｒ Ｉｓ ＥＴ 是资金信托 和财产信托 的结合 ， 其他投资基金一般需要 投资者支付货币资金来获得受益凭证 ，而Ｒ Ｉ在接 受货 币资 ＥＴ
金的同时 ， 还接受房地产 。
近年来房地产贷款在金融机构新增 资产 中的比重呈快速
上升 的趋势 ，大约７ ％的房地产开发资金来 自银行贷 款的支 ０
持， 成为与银行业高度依存 的一个行业。随着２０ 年我 国房地 ０８
产业销售量及销售价格下滑 的影 响 ，房地 产抵押 贷款 的风险
日显突 出，银行作为盈利机构 即使在 国家放 宽信 贷政 策的背 景下 ， 综合考虑风险与收益必然会缩减对房地产企业 的贷款 。 于是 ， 构建渠道多元化 、 高效并且有 利于风险分散 的房地产金
－圄国园翟酏 壁 Ｉ Ｉ
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ｌ 我国房地产投资信托基金的发展现状及
前景 分析
何 红
一
、
房地产投 资信托概况
中国房地产市场的房地产投资基金
中国房地产市场的房地产投资基金近年来，中国房地产市场持续升温，成为许多投资者青睐的宝地。
在这个快速发展和蓬勃活跃的市场中，房地产投资基金扮演着重要的角色。
本文将以中国房地产市场的房地产投资基金为题，探讨其作用、特点以及发展趋势。
一、房地产投资基金的定义和作用房地产投资基金是一种通过集合资金的方式，专门投资于房地产行业的基金。
其主要目标是实现资本增值并提供稳定的回报率。
房地产投资基金的设立为广大投资者提供了进入房地产市场的途径，同时也为房地产项目的融资提供了有效的渠道。
房地产投资基金的作用主要体现在以下几个方面：1. 分散风险：房地产投资基金通过集合各种投资者的资金，将其分散投资于多个房地产项目，从而降低了个别投资者面临的风险。
在市场变动时，能够有效分散投资风险，提高整体的抗风险能力。
2. 提供流动性：由于房地产是一种长期投资，资金回流较慢，不易转让。
而房地产投资基金建立了市场流动性，使得投资者可以随时买入或卖出基金份额，提高了投资的灵活性。
3. 专业管理：房地产投资基金由专业的基金管理机构进行管理，具备专业的投资策略和风控能力。
投资者可以受益于专业团队的管理经验和专业知识，减少了自身管理和运营的风险。
二、房地产投资基金的特点和分类1. 特点：（1）门槛高：房地产投资基金要求投资者拥有一定的资金实力和金融风险承受能力，通常对个人投资者的准入门槛较高。
（2）长期投资：房地产投资基金通常对投资期限较长，投资者需要有较强的长期资金规划和风险意识。
（3）受监管：房地产投资基金属于金融产品，受到金融监管机构的规范和监管，投资者投资时需注意相关法规和政策。
2. 分类：（1）开放式基金：具有较高的流动性，投资者可以随时买入或赎回基金份额，资金规模相对较小。
（2）封闭式基金：投资期限较长，通常规定了一定的锁定期，无法随时赎回，但规模较大。
（3）混合基金：既可以进行房地产直投又可以进行部分证券化投资，兼具流动性和回报。
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我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
1.发展成绩
在过去十年里，我国房地产投资信托基金市场取得了长足的发展。
根据中国证监会发布的数据显示，截止到2019年底，我国共发行了超过200只房地产投资信托基金，募集资金总额超过5000亿元。
这些基金涵盖了商业地产、住宅地产、工业地产等多个领域，为房地产行业提供了大量的融资支持。
房地产投资信托基金也为投资者提供了一个多元化的投资渠道，为市场的稳定发展做出了积极贡献。
2.存在问题
我国房地产投资信托基金发展过程中也面临着不少问题。
由于我国房地产市场的特殊性，市场风险较大，很多投资者对于房地产投资信托基金还存在着不少疑虑。
目前我国房地产投资信托基金领域的监管政策尚不完善，对于基金的募集、投资和退出等方面的规范还有待进一步完善。
房地产投资信托基金的投资标的和运作方式还比较单一，缺乏创新性和灵活性，难以满足市场的多样化需求。
市场竞争激烈，各家基金机构之间的产品同质化严重，亟待提高产品的差异性和竞争力。
1.强化监管
我国房地产投资信托基金市场需要加强对于基金的监管力度，明确基金的募集、投资和退出等各个环节的规范和限制。
对于违规操作的基金机构和从业人员，要依法依规进行严厉惩处，加大市场整治力度，提高市场纪律和规范。
2.创新产品
房地产投资信托基金应该根据市场需求，着力研发新型的创新产品，通过拓宽投资领域和提高资产配置灵活性等方式，丰富产品线，满足不同投资者的多样化需求，增加产品的差异性和竞争力。
3.加强风险防范
鉴于我国房地产市场的特殊性，房地产投资信托基金的风险防范工作尤为重要。
基金机构应该严格控制投资风险，建立健全的风险管理体系，及时发现和化解各类潜在风险，保障投资者的权益。
4.提高透明度
房地产投资信托基金应该提高透明度，主动公开基金的运作情况和投资收益，及时向投资者披露相关信息，建立良好的沟通机制，增强市场的透明度和公信力。
5.加强行业合作
房地产投资信托基金市场需要加强行业内外的合作交流，共同研究解决市场共性问题，提高整个行业的发展水平。
政府、监管机构、基金机构、投资者等各方应共同参与，形成
合力，推动房地产投资信托基金市场的健康发展。