住宅小区精细化分类管控模式探索

住宅小区精细化分类管控模式探索

松江区城管执法局

一、背景缘由

加强和创新社会治理，关键在体制创新，核心是人，只有人与人和谐相处，社会才会安定有序。社区是社会的基本构成单元，干净有序的住宅环境是每个人对于生活最质朴、最基本的美好向往。小区管理与服务关系到广大社区居民的切身利益。住宅小区因其半封闭性，相关违法行为隐蔽性强。目前松江区住宅小区综合治理主要呈现“三多一少”格局，即住宅小区多、居民投诉多、违法行为多、执法手段少。

近两年，城管执法部门集中整治了一批社会矛盾突出、安全隐患大、群众反响强烈的违法建筑，摸索并形成了较为全面、高效的损坏房屋承重结构类违法行为处置机制，严厉打击了松江区损坏房屋承重结构乱象。但是，由于相关法规制度不完善、执法力量配置不足、行政执法手段措施有限等因素影响，在小区综合执法工作中还存在新增违法建筑无法完全遏制、历史违法建筑处置滞后、群众诉求难以满足、投诉实际解决率不高等一些突出问题，社会矛盾难以从根本上得到遏制与有效解决。

为解决执法力量和管理对象，执法资源和环境问题的双重量差矛盾，近年来，区城管执法局针对新交付小区、成熟小区、大型集中居住区积极探索了几种侧重不同的执法管控模式。

二、主要做法

（一）新交付小区，确立“早字当先”的工作理念

相比成熟小区，新交付小区是“一张白纸”，善用普法宣教、预防在前，做好源头介入工作，将大大提升小区管理成效。

1.重点排查小区样板房

目前，大量开发商在样板房设有违法行为部位，以此作为卖点吸睛，错误诱导准业主。例如挑空部分预留插层空间、利用露台等空间搭建违法建筑以增加使用面积，圈绿、占绿等。针对辖区内新售小区，城管执法部门第一时间对样板房是否存在相关违法行为进行排查，发现即予以查处、制止。

2.普法宣传告知法律红线

目前，新交付小区的业主在领取新房钥匙的同时，均可拿到《社区内常见城管执法事项告知书》。告知书上，详细罗列了小区内常见的违法行为及相关的法律法条。使业主们在装修、入住及日后生活中，明晰法律法规的界线，也减少拆违产生的不必要的损失。除了业主，城管部门对物业服务企业、装潢公司、工程队等也有针对性的、第一时间做好普法宣传工作，避免出现“破窗效应”，确保新小区有序管理。

（二）成熟小区，遵循“共同参与”的工作原则

1.源头管控，督促履职

为打破物业公司无法有效约束的困局，充分发挥小区物业服务企业管理职能，区城管执法局以新桥地区为试点，探索实践了一套“以罚促管、以管护法”的督促物业服务企业积极履职的工作办法。

（1）装修材料进出登记表

因违法搭建、损坏房屋承重结构等行为均涉及大量装修材料，区城管执法局制作住宅小区装修材料进出登记表模板，发放至各小区物业，紧扣门卫室出入口这一关卡，要求其做好小区装修材料进出登记工作，并不定期对登记情况进行核实、检查。

（2）小区违法行为统计表

物业服务企业在进行日常巡逻时，往往未予以记录，导致案件查处取证、固证时困难重重。在执法力量有限的情况下，区城

管执法局发放制式小区违法行为统计表，借助物业服务企业工作职能，摸查小区整体情况，做到有数有底；同时，通过发放制式一户一档上报表，严格要求物业管理服务企业及时上报劝阻无效违法行为，并作为执法部门考虑物业是否积极履职参考依据。

（3）确立制度，严格执法

执法部门内部确定小区划片巡查制度和社区联系制度，实施重点点位重点巡查，其他点位随机抽检的工作模式，每日填写社区工作日志和巡查日志，对于未按照要求依法履职物业服务企业，坚决予以严肃处理处罚，突破居委上报、群众举报局限。

（4）履职评议机制

联合居委、房管等部门对物业服务企业履职情况进行评议记录，对辖区内物业建立行业协会式排名，对于管理不善物业服务企业进行负面评价。这一系列的管理和执法措施督促物业积极履职，处理上报情况明显提升，新增违建遏制情况尤为突出。

2.社区自治，共同参与

依托社会力量开展德治、自治和共治也是推进小区治理重要的方式。在物业小区的管理中，大量市民诉求起因于邻里矛盾，以放置物品侵占小区公共部位为例，通过执法能达到一定的效果，但却因执法流程长、违法成本低、易反复等原因无法彻底解决，甚至有时执法易激化邻里矛盾。

对此，针对部分界限模糊的行为例如围墙、外凸式晾衣架、光伏电能板等问题，区城管执法局引导居委会、小区业委会充分发挥社区自治的功能，以小区公约的形式使得部分矛盾予以化解。联合小区居委，对小区业委会进行引导，将物业管理情况与退出引入机制有效连系起来。

（三）大型居住区，探索“科学有效”的治理格局

松江辖区住宅小区还存在泗泾、佘山等大型居住区这类更为

复杂的小区业态。以佘北大居为例，规划面积7.03平方公里（人民广场面积的51倍），预计导入人口12.5万，规划建设居住社区42个，截止2019年6月已开始交房的社区为26个，交房总套数为19709 套，人口大约在2.5万，入住率在20%左右。

佘北大居这类大型、密集导入的人口居住社区给城市管理工作带来了巨大的挑战。执法人员联系大居居委会筹备组、职能部门以及物业服务企业进行调研，发现了诸多的问题。比如佘北大居管理力量薄弱、各职能部门沟通机制不畅、物业服务企业工作不细、社区居民法治意识不强、管理部门督查不力等。为解决这种状况，城管执法部门建立“管执联勤”工作机制，强化对物业服务企业的沟通与指导、布置落实小区法治宣传活动、督促加强物业台账的检查等，对于违法行为的源头管理和长效治理发挥了积极作用。

1.充分发挥前端管理能效

由于佘北大居正在建设中，已交房的社区也大都正在装修未实际入住。所以，佘北大居投诉主要集中于居改非、损坏房屋承重结构等违法类型。执法部门引导、督促物业服务企业积极劝阻业主违规装修、完善安全装修承诺书的制定及签发；个别物业先行先试，主动对接检测公司为业主开展装修安全检测助查。

2.试点第三方服务支撑

大居内有在建工地、在售项目、已交房的小区等，情况复杂，相较于巨大的执法工作量，人员力量配置缺口明显。针对类似小区集中、管理集中、相对封闭独立的社区，增加了第三方管理公司管理权限，例如，佘山镇政府以购买服务的方式，聘用第三方保安公司参与大居区域综合管理，包括大型出入口设立24小时值守岗亭、对出入工程车辆、装修人员进行登记、违法装修情况及时上报等，弥补城管队员人员不足、物业公司管理缺位的情况。