房地产开发地块经济测算方案
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
建筑安装工程费用 建设配套费用
工程建设监理费 建设单位管理费
营销费用 税费
管理费用
基础设施费
预备费 资金利息
小计
单方造价 （元/㎡） 1404.54
65.00
1200.00 150.00 12.00 40.86 170.08 680.32 90.00
250.00
60.00 412.28 4535.08
XX地块经济测算 方案
1
巴福镇三期开发地块 经济测算方案
2
品固地产（重庆）
报告数据说明：
1、项目容积率为2.2。 2、项目用地面积为78147.88 ㎡，约117.22亩。 3、土地单价200万元/亩，土地费用为23444.271万元。 4、报告中所涉及的所有数据均为市调结果以及土地交易网搜集结果。
三期各层 面积（㎡）
7705.85 7705.85 1748.44 17160.14
三期小计 （万元） 11558.775 6935.265 786.798 19280.838
通过计算本项目商业总体收益为45488.28万元。
9
项目总体收益
分期
2014年 下半年
2015年
一期
2016年
二期
2017年
36 40 39 110
平均租金
900 1300 1500 4.8万/年
25 32.5 38.5 36
33
备注：商业价格按租金的20年收回投资成本测算。
商业价格估算：33（元/月/㎡） X 240 （月）=7920（元/㎡） 。
据了解福润广场一期商业均价为10000元/m²，建议本项目商业按15000元/m² 计算，二层商业价格为 9000元/m² ，三层及三层以上商业价格为4500元/m² 。 （通常二层商业价格为一层商业价格的60%，三层商业价格为一层商业价格的
项目名称 业态
占地面积（㎡） 容积率
建筑面积（㎡） 面积区间（㎡） 住宅均价（元/㎡）
福润广场 高层
21333.44 3.9
10万方 96-120m² 4100元/m²
福润广场
5
物业价格测算（商业）
通过对地块周边街道走访了解到沿街门面价格，作为测算基础数据。
业态
餐饮 鞋店 餐饮 超市
面积（㎡） 租金（元/月） 单方租金（元/月/㎡）
30% ）
6
品固地产（重庆）
物业价格增长率
2012年12月-2013年11月九龙坡房价走势图
7100 7000 6900 6800 6700 6600
6939
6946
6963
6972
6974
7037
6759
6766
6791
6810
6839
6665
6500
6400
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
通过2012年12月-2013年11月房价走势图可得，年增率约5.46%。建议本项目住宅售价按年增幅5%计算
10290.81 100000
4515 4741 9670.94 100000 4741 4978 11235.92 100000
经济收入（万元） 12900.00 7074.78 13329.16 4250.00 9030.00 8099.98 12878.29 3600.00 7111.13 14959.75 19280.84 4450.00
建筑面积 （㎡） 128496.38
128496.38
128496.38 128496.38 128496.38 128496.38 128496.38 128496.38 128496.38
128496.38
128496.38 128496.38
成本 （万元） 18047.81
835.23
15419.57 1927.45 154.20 525.04 2185.46 8741.84 1156.47
数量（㎡或个）
30000 15669.50 12952.48
425 20000 17085.87 13316.48
360 15000 30053.01 17160
445
8
品固地产（重庆）
项目商业收入
分类
价格 （元/㎡）
一层
15000
二层
9000
三层及三层以上
4500
合计
一期各层 面积（㎡）
一期小计 （万元）
三期
物业 住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位
数量（㎡或个） 30000㎡
15669.50 ㎡ 12952.48㎡
425个 20000㎡ 17085.87 ㎡ 13316.48㎡
360个 15000㎡ 30053.01㎡ 17160㎡
445个
单价（元/㎡或元/个） 4300 4515
3
品固地产（重庆）
项目数据分析
分类 总建筑面积 商业建筑面积 住宅建筑面积 住宅地下停车位数量 商业地下停车位数量 地下停车库面积
数值 171925.34㎡ 43428.96㎡ 128496.38㎡
926个 304个 43050㎡
备注 结合占地面积、容积率2.2计算而得 商业面积根据方案中规划面积可得 扣除商业面积
住宅按每套面积10Βιβλιοθήκη Baidu㎡，地下90%计算；商业按地下70%计算。
按地下每个车位35㎡计算
4
品固地产（重庆）
物业价格测算（住宅）
目前巴福镇在售项目较少，仅有福润广场一个在售项目其住宅售价为4100元/m²，本项目的产品集中 在高层物业，固选择福润广场的物业价格作为本项目住宅价格测算依据，结合本项目的推售时间建议 住宅价格为4300元/m²。
7
品固地产（重 庆）
整体推售计划
据了解本项目所在区域年去化量约在5万方左右，结合本项目开发节奏，采用小量快跑的推盘方 式，建议3年半推完，先推住宅，待前期业主入住后，推出商业及车位。
分期 2014年下半年
2015年
一期
2016年
二期
2017年
三期
物业
住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位
116963.92
备注 住宅售价年增长5% 扣除物管用房688 住宅334个，商业91个
住宅267个，商业93个
住宅325个，商业120个
通过计算本项目总体收益为116963.92万元。其中住宅收益为59175.64万元，车位收益为12300万元。
10
品固地产（重庆）
项目住宅成本测算
类别
土地费用
工程前期费
二期各层 面积（㎡）
5000.36
7500.54
4590.58
5000.36
4500.324
4590.58
2951.76
1328.292
4135.32
12952.48
13329.156
13316.48
商业总体收益：45488.28万元
二期小计 （万元） 6885.87 4131.522 1860.894 12878.286
工程建设监理费 建设单位管理费
营销费用 税费
管理费用
基础设施费
预备费 资金利息
小计
单方造价 （元/㎡） 1404.54
65.00
1200.00 150.00 12.00 40.86 170.08 680.32 90.00
250.00
60.00 412.28 4535.08
XX地块经济测算 方案
1
巴福镇三期开发地块 经济测算方案
2
品固地产（重庆）
报告数据说明：
1、项目容积率为2.2。 2、项目用地面积为78147.88 ㎡，约117.22亩。 3、土地单价200万元/亩，土地费用为23444.271万元。 4、报告中所涉及的所有数据均为市调结果以及土地交易网搜集结果。
三期各层 面积（㎡）
7705.85 7705.85 1748.44 17160.14
三期小计 （万元） 11558.775 6935.265 786.798 19280.838
通过计算本项目商业总体收益为45488.28万元。
9
项目总体收益
分期
2014年 下半年
2015年
一期
2016年
二期
2017年
36 40 39 110
平均租金
900 1300 1500 4.8万/年
25 32.5 38.5 36
33
备注：商业价格按租金的20年收回投资成本测算。
商业价格估算：33（元/月/㎡） X 240 （月）=7920（元/㎡） 。
据了解福润广场一期商业均价为10000元/m²，建议本项目商业按15000元/m² 计算，二层商业价格为 9000元/m² ，三层及三层以上商业价格为4500元/m² 。 （通常二层商业价格为一层商业价格的60%，三层商业价格为一层商业价格的
项目名称 业态
占地面积（㎡） 容积率
建筑面积（㎡） 面积区间（㎡） 住宅均价（元/㎡）
福润广场 高层
21333.44 3.9
10万方 96-120m² 4100元/m²
福润广场
5
物业价格测算（商业）
通过对地块周边街道走访了解到沿街门面价格，作为测算基础数据。
业态
餐饮 鞋店 餐饮 超市
面积（㎡） 租金（元/月） 单方租金（元/月/㎡）
30% ）
6
品固地产（重庆）
物业价格增长率
2012年12月-2013年11月九龙坡房价走势图
7100 7000 6900 6800 6700 6600
6939
6946
6963
6972
6974
7037
6759
6766
6791
6810
6839
6665
6500
6400
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
通过2012年12月-2013年11月房价走势图可得，年增率约5.46%。建议本项目住宅售价按年增幅5%计算
10290.81 100000
4515 4741 9670.94 100000 4741 4978 11235.92 100000
经济收入（万元） 12900.00 7074.78 13329.16 4250.00 9030.00 8099.98 12878.29 3600.00 7111.13 14959.75 19280.84 4450.00
建筑面积 （㎡） 128496.38
128496.38
128496.38 128496.38 128496.38 128496.38 128496.38 128496.38 128496.38
128496.38
128496.38 128496.38
成本 （万元） 18047.81
835.23
15419.57 1927.45 154.20 525.04 2185.46 8741.84 1156.47
数量（㎡或个）
30000 15669.50 12952.48
425 20000 17085.87 13316.48
360 15000 30053.01 17160
445
8
品固地产（重庆）
项目商业收入
分类
价格 （元/㎡）
一层
15000
二层
9000
三层及三层以上
4500
合计
一期各层 面积（㎡）
一期小计 （万元）
三期
物业 住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位
数量（㎡或个） 30000㎡
15669.50 ㎡ 12952.48㎡
425个 20000㎡ 17085.87 ㎡ 13316.48㎡
360个 15000㎡ 30053.01㎡ 17160㎡
445个
单价（元/㎡或元/个） 4300 4515
3
品固地产（重庆）
项目数据分析
分类 总建筑面积 商业建筑面积 住宅建筑面积 住宅地下停车位数量 商业地下停车位数量 地下停车库面积
数值 171925.34㎡ 43428.96㎡ 128496.38㎡
926个 304个 43050㎡
备注 结合占地面积、容积率2.2计算而得 商业面积根据方案中规划面积可得 扣除商业面积
住宅按每套面积10Βιβλιοθήκη Baidu㎡，地下90%计算；商业按地下70%计算。
按地下每个车位35㎡计算
4
品固地产（重庆）
物业价格测算（住宅）
目前巴福镇在售项目较少，仅有福润广场一个在售项目其住宅售价为4100元/m²，本项目的产品集中 在高层物业，固选择福润广场的物业价格作为本项目住宅价格测算依据，结合本项目的推售时间建议 住宅价格为4300元/m²。
7
品固地产（重 庆）
整体推售计划
据了解本项目所在区域年去化量约在5万方左右，结合本项目开发节奏，采用小量快跑的推盘方 式，建议3年半推完，先推住宅，待前期业主入住后，推出商业及车位。
分期 2014年下半年
2015年
一期
2016年
二期
2017年
三期
物业
住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位
116963.92
备注 住宅售价年增长5% 扣除物管用房688 住宅334个，商业91个
住宅267个，商业93个
住宅325个，商业120个
通过计算本项目总体收益为116963.92万元。其中住宅收益为59175.64万元，车位收益为12300万元。
10
品固地产（重庆）
项目住宅成本测算
类别
土地费用
工程前期费
二期各层 面积（㎡）
5000.36
7500.54
4590.58
5000.36
4500.324
4590.58
2951.76
1328.292
4135.32
12952.48
13329.156
13316.48
商业总体收益：45488.28万元
二期小计 （万元） 6885.87 4131.522 1860.894 12878.286