房地产开发地块经济测算方案
写字楼经济测算
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演讲人姓名
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假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法
土地价格估算
假设开发法的原理： 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地 价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我 们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。 计算公式为： 地价V＝开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基金-利润
*
对于市场预测准确是土地价格测算科学性的基础
土地价格估算
假设开发法的适用性分析： 运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需要的未来开发、销售的数据资料是通过市场调查和分析预测得来的，这些数据资料的准确与否，直接影响鉴定结果的客观、合理。而分析预测通常是不容易把握的。所以，我们在运用假设开发法时，市场调查必须详实，分析预测必须客观，这样，鉴定结果才能够比较准确。 假设开发法需要确定的参数： 物业建成后的销售价格； 物业的开发周期； 物业的开发成本
4
5
2
3
6
项目投资及筹资分析
项目建设周期分析
项目市场分析
项目效益及风险分析
案例分析
项目工程进度安排
*
Step4: 土地价格测算
土地价格估算
地价V＝开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基金-利润 V＝4599 ( 万元)
*
项目经济测算
序号
项目名称
房地产开发项目实用经济测算培训(2024)
收益还原法
预测未来土地收益，将其 还原至当前时点得出估算 价格。
成本逼近法
计算土地开发的各项成本 ，加上合理利润后得出估 算价格。
13
案例分析：某地块土地成本估算
地块情况
市场比较法估算
收益还原法估算
成本逼近法估算
位于城市中心区，用途为商 住用地，面积为10000平方米
。
参考周边相似地块的价格， 进行调整后得出估算单价为 10000元/平方米，总价为1亿
2024/1/29
定量评估法
运用概率论和数理统计等方法对风 险进行量化评估，适用于对风险进 行精确测量。
综合评估法
将定性评估和定量评估相结合，综 合考虑多种因素，对风险进行全面 评估。
29
应对措施制定和执行
风险减轻
采取措施降低风险发生的概率或影响程度 ，例如加强项目管理、提高施工质量等。
A 风险规避
项目规划建设方案应注重节约 集约利用土地，提高土地利用 效率，避免土地资源的浪费。
保护生态环境
项目规划建设方案应注重生态 环境保护，减少对自然环境的 破坏和污染，促进可持续发展 。
2024/1/29
16
方案优化策略及技巧
多方案比选
通过设计多个规划建设方案， 并进行综合比较和评价，选择
最优方案进行实施。
8
静态与动态分析方法
2024/1/29
静态分析方法
静态分析方法主要依据项目的现金流量表，通过计算投资回收期、投资利润率、 净现值等指标，对项目经济效益进行初步评估。这种方法简单易行，但未考虑资 金时间价值等因素。
动态分析方法
动态分析方法在考虑资金时间价值的基础上，对项目经济效益进行深入分析。常 用方法包括内部收益率法、净现值法等。这种方法能更准确地反映项目的真实经 济效益，但计算相对复杂。
控规指标及其相关经济测算
某物业用地面积15000平方米，共18层，每层建筑面积3000平方米，则建筑 容积率为--
计算方法：18*3000/15000=3.6
根据行业经验，一般情况下各种建筑形态相对应容积率:
独栋：
0.1-0.3
联排：
0.4-0.8
花园洋房： 1.0-1.8
小高层： 2.0-3.0
高层：
3.0-5.0
城市综合体：5.0-8.0
其他
物业发展 物业发展
方向3
方向N
发展策略、经济效益等因素
否定
肯定
结合上述因素，遵循利益最大化原则，容积率应做满。因此否定 纯多层，否定别墅+多层； 结合偏高端复合式住区的项目定位，确定了本项目将涉及类独栋 别墅、花园洋房、高层电梯三大类物业产品。
物业发展方向
多层+高层
别墅+高层
别墅+多层+高层
其中，别墅2.5F，花园洋房为6+1F和8+1F，高层22F。
物业发展方向
纯多层 多层+高层
纯高层 别墅+高层
别墅+多层 别墅+多层+高层
Step3:
市场环境、 需求特征
物业发展 物业发展 物业发展
方向2
方向3
方向N
市场环境、需求特征等因素
否定
肯定
肯定
根据发展环境调研已知，当地市场以高层电梯为主，且市场竞争较为激烈，若60万方 较大体量全为高层，不利于项目发展，否定纯高层；
房地产开发项目(投资)经济测算
房地产开发项目（投资）经济测算1、测算三方面：开发成本、盈利能力、现金流安排2、项目建设总投资（开发总成本）：建设成本+ 财务费用（1）土地成本：土地款+ 税费（土地取得方式：征用农地、场地平整、临设费）（2）勘察设计和前期工程费：勘察测量+ 市场研究+ 规划设计+ 场地平整+ 临设（3）建筑安装工程费：土建工程+ 安装工程+ 装修装饰（4）室外工程和市政配套：基础设施配套+ 公共配套+ 附属工程（5）其他工程费：监理费+ 竣工验收费（6）管理费用：组织和管理房地产经营活动必要的费用（7）财务费用：项目筹集资金发生的费用，主要为利息3、项目评价指标：（1）静态评价指标：收资收益率：投资成本获得利润的能力。
（除以开发年数得出年投资收益率）静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。
盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。
（2）静态评价指标：项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。
内部收益率：项目寿命期内，使投资方案净现值为0 的贴现率。
项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现值所获得的净收益现值大小。
动态回收期：考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。
4、操作指南：（1）项目基本经济技术指标：土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积（2）建设工期安排：资料齐备（3）成本计取计划：其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取；管理费用：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和3%计取；不可预见费：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和3%-5%计取。
（4）销售安排：明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。
（5）销售回款：假设一次性付款比例为10%，按揭比列为90%，按揭首付比例为3成，非住宅为4 层，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位。
（6）资金安排：自由资金占总投资不低于20%，且在建设初期一次性投入。
房地产开发项目经济测算ppt课件
土地费用、建设成本等核算
01
02
03
土地费用
包括土地出让金、拆迁补 偿费、土地平整费等。
建设成本
包括前期工程费、建安工 程费、基础设施费、公共 配套设施费等。
其他费用
包括开发间接费、管理费 用、销售费用、财务费用 等。
资金来源与筹措方案
资金来源
包括自有资金、银行贷款、信托融资、股权融资等。
筹措方案
根据项目实际情况，制定切实可行的资金筹措方案，包括融资方式、融资期限、 融资成本等。同时，需要考虑资金的风险和收益，确保项目的顺利进行。
03
收益预测与财务分析
收益预测方法及依据
市场调研与数据分析
收集相关市场信息，进行趋势分析和 预测，为收益预测提供数据支持。
建议加强市场调研工作，提高对市场需求和 竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加 准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名 度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项 目策略和方向，确保项目与市场和政策环境 保持同步。
历史数据与经验借鉴
参考类似项目的历史数据和经验，进 行类比分析和预测。
项目定位与产品规划
根据项目定位和产品规划，结合市场 需求和竞争情况，进行收益预测。
现金流量表编制与解读
现金流量表编制
根据项目进度和资金计划，编制投资 现金流量表、经营现金流量表和财务 计划现金流量表。
现金流量表解读
分析现金流入、流出及净流量情况，评 估项目的资金需求和偿债能力。
关键参数变动对项目经济指标影响
房地产项目投资经济测算完整版样本
房地产项目投资经济测算完整版样本一、项目概述项目地点：XX市XX区项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括XXX栋高层住宅楼和XXX栋别墅。
开发周期：预计XX年项目建设性质：住宅开发二、项目投资额计算1.土地费用根据土地供应方提供的相关文件，预计土地价格为XXX元/平方米，总占地面积为XXX平方米。
土地费用=土地价格×总占地面积。
土地费用=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.建筑工程费用根据设计方提供的预算书，预计建筑工程费用为XXX万元。
3.工程建设期利息根据项目财务预测，预计建设周期为XX年，按照借款利率为X%计算，工程建设期利息=借款金额×借款利率×建设周期。
借款金额=土地费用+建筑工程费用=XXX万元+XXX万元=XXX万元工程建设期利息=XXX万元×X%×XX年=XXX万元。
4.开发地基础设施费用根据工程设计方提供的预算书，预计开发地基础设施费用为XXX万元。
5.初装修费用根据工程设计方提供的预算书，预计初装修费用为XXX万元。
6.市政配套费用根据相关部门提供的规定，预计市政配套费用为XXX万元。
7.销售预售费用根据市场调研，预计销售预售费用为XXX万元。
8.其他费用根据项目预算，预计其他费用为XXX万元。
项目投资额=土地费用+建筑工程费用+工程建设期利息+开发地基础设施费用+初装修费用+市政配套费用+销售预售费用+其他费用三、项目投资收益计算1.销售收入根据市场调研和销售计划，预计项目销售价格为XXX元/平方米，销售面积为XXX平方米。
销售收入=销售价格×销售面积销售收入=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.其他收入根据项目预算，预计其他收入为XXX万元。
3.营业利润营业利润=销售收入-工程建设期利息-开发地基础设施费用-初装修费用-市政配套费用-销售预售费用-其他费用4.项目投资回收期计算项目投资回收期=项目总投资额/每年的营业利润5.项目净现值计算根据项目财务预测和折现率，计算项目净现值NVP。
房地产开发项目经济指标测算表-综合版(较全)
费 14 防雷监督费
15 地震安全性检测费
16 排污费
17 公示费
18 人防图纸审查费
19 施工图审核费
20 房屋面积测绘费
㎡
小
计
1 土地成本
㎡
2 招投标代理费
3 监理费
4 勘探费
前 5 规划方案设计费
期 工 6 施工图设计费
程 7 园林景观设计费 费
8 临时电力工程费
9 临时给排水工程费
10 临时围墙
套 5 小区东大门（主入口）
工 程
6 小区南大门
7 小区围墙
m
小
计
合
计
1 广告策划费
销 售
2 销售费用
小计
（可售面积）×（销售均价） ×5%
项目成本测算表
项序 目号
项目明细
单位 工程量
1 可行性研究报告编制费
2 节能评估报告编制费
3 大市政配套费
㎡
4 规划方案专家评审费
5 规划方案面积复审费
6 规划定位放线费
7 规划验收测绘费
8 环评及检测费费
9 水土保持费
10 墙改基金
㎡
前 11 白蚁防治费
㎡
期
手 12 建设工程劳保费
续 13 雷击风险评估及装置
m
13
公共部位精装修（含楼 梯栏杆）
㎡
14
样板房精装修（6套） （含家具电器）
㎡
15 户门
樘
16 钢质防火门
㎡
17 木质防火门
㎡
18
消防工程（含水、电、 排烟、报警）
㎡
19 人防门及通风工程
㎡
20
售楼处精装修（含家具 、电器）
房地产项目前期测算的方法
经济测算方案一：按住宅180亩、酒店100亩测算1、多层住宅销售收入占地面积=180亩×666.7=120006㎡容积率=1.2（参考阳光集团地块规划的容积率得出）建筑面积=120006㎡×1.2=144007㎡销售均价：按3500元/㎡计（参考山城美景项目售价，并衡量今后房产形势趋于严峻考虑而得出）销售收入=144007㎡×3500元/㎡=50402.5万（元）开发成本建安费=800元/㎡×144007㎡=11520.5万（元）前期费用=345.6+17.2+288=650.8万（元）（以下费率根据常规标准得出） 规费=11520.5×3%=345.6万 勘探费=11520.5×0.15%=17.2万 筹建开办费（管理费）=11520.5×2.5%=288万税费=2772.1+3326.5+504+7.2×每亩地价=（6602.6+7.2×每亩地价）万（以下税率根据常规标准得出） 营业税=50402.5×5.5%=2772.1万 所得税=50402.5×6.6%=3326.5万 土地增值税=50402.5×1%=504万 土地出让金契税=每亩地价×180×4%=7.2×每亩地价基础设施配套费：200元/㎡×144007m2=2880.1万营销费用=50402.5万×2.5%=1260万（取点标准包含营销代理、广告费用）财务成本：本报告暂设定开发商全资开发总开发成本=11520.5+650.8+6602.6+2880.1+1260+7.2×每亩地价=22914+7.2×每亩地价（万元）开发利润假设开发商目标为取得30%利润，则利润额为：利润=50402.5×30%=15120.75万地价计算（50402.5-15120.75-22914-7.2×每亩地价）/180=每亩地价经计算得出每亩地价=66.067万由此得出总开发成本=22914+7.2×66.067=23389.68(万元)若开发商预期利润率有变，则可引入上述公式计算出相应的地价。
(完整)项目经济测算
项目经济测算1. 如何评判项目是否可行1。
1 静态预算:利润预期利润=收益—成本-税费反推取地价格=收益—其他成本—预期利润—税费1.2 动态预算：资金平衡2. 经济测算的基本步骤4个步骤,10张表2.1 指标整理2.1。
1 项目经济技术指标第一步:整理用地指标首先，将能手收集的项目经济技术指标进行整理,首先按照地块进行分类。
各地块用地规划要求:用地性质、用地面积（平方米）、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑规模、绿地率。
其次，按照是否能够出让进行分类用地性质、用地面积、建筑规模2。
1.2 规划设计第二步:根据规划设计方案整理按照规划设计方案，分产品类型梳理项目指标。
住宅车位数量和面积的确定地块—项目建设规模表编号用地性质建筑面积（平方米)1总建筑面积2地上可出让建筑面积2。
1商业建筑面积2.2住宅建筑面积3地下建筑面积3。
1可售地下车位面积3。
2地下人防面积4车位（个）4。
1地上车位4。
2可售地下车位4.3人防车位5公共配套设施2。
1。
3 建设标准第三步:确定建安成本指标第四步：确定经济参数指标经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施费三项。
2.1.4 开发销售进度3. 静态估算3。
1 投资估算工程监理费建设前期阶段按主题建安工程的0.1-0.2％收取；施工阶段按取费标准收取新材料基金（非砖混结构可退90%)、水泥专项基金（可退）8元/平方米,中标水泥量3元/吨地下人防工程面积及地下车位面积:十层以上的建筑，应修建“满堂红"（单体建筑的标准面积）防控地下室，可按其十层标准面积计算；十层（不含十层）一下,基础埋深不超过3米的建筑，应按其面积（含地下）的2%修建,十层（不含十层）以下，基础埋深面积超过3米的建筑，应按其面积(含地下)的3%修建。
在投标过程中，对不同的建筑类型无法精确到没动楼座单体的情况下，狄璇人防面积可按照项目总狄航建筑面积的3%计算。
根据项目预计规划的总户数记忆结合项目可实现的建筑形式，按照35—40㎡/车位的标准估算地下车位面积.地下车位比例按照项目规范要求和品质情况确定,地下车位面积40㎡/个.、红线内小市政:是指建筑2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程各行的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用.一般按照工程量估计。
房地产项目开发成本经济测算
房地产项目开发成本经济测算房地产是一种投资，当一个开发商开始一项新的建筑项目，他们需要评估该项目的成本。
成本经济测算是确认并量化建筑项目的预算和风险的过程。
这篇文章将讨论房地产项目开发成本的经济测算，并提供一些关键技巧和方法。
成本测算基础知识房地产项目成本的经济测算需要考虑多个因素，包括土地成本、建筑和材料成本、劳动力成本、税费、证书和许可等。
该测算过程的目的是确定项目的总体成本，并确保可行性，同时评估所需资本和资金的供应，确保开发商能够获得足够的利润。
成本测算的步骤一个完整的成本测算过程包括以下步骤：1.确认项目的目标和可行性，收集并分析项目的信息，包括项目地理位置、规模和用途等相关信息。
2.建立一个具体的项目预算，包括所有的建筑和材料成本、税费、证书和许可等。
这个预算必须考虑到期望的利润，风险等级以及其他因素。
3.研究和分析市场并评估项目的销售潜力，以确定项目的可行性和市场需求。
这个步骤可能包括市场需求分析和调查，定价策略和市场营销计划等。
4.评估其它可能的风险或不确定性，例如法律诉讼、自然灾害或金融市场等影响该项目的因素，需要有预先的应对计划。
5.确保项目有足够的资金供应以完成该项目，这包括融资、银行贷款以及其他可能的融资策略。
6.定期监督并更新项目成本及预算，确保投资者对项目的进展掌握及时并有必要的数据报告。
成本测算的关键技巧以下是一些成功的房地产成本经济测算的关键技巧：1.确定测算的准确性和完整性，细致地考虑所有的费用和预算。
不要在预算中忽略任何因素，包括税费、人工成本和建筑材料的改变或波动等等可能导致成本增加的因素。
2.多尝试与专业测算公司合作，他们会有丰富的经验能够提供最合适、最详细的测算统计和价值分析。
不要因为尝试节约成本而舍弃测算准确性，尽量多和此前成功的案例联系起来，跟踪记录降低不必要的成本，提升投资回报率。
3.评估与规划项目潜在的风险，为可能发生的风险提前做准备，确保项目的可行性和投资者的利益。
房地产项目经济收益测算(自动计算版)
销售费用
不含综合税费
#N/A
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 万元
% 413863.75 万元
% 766956.52 万元
11,979.15 328.00 749.68 71.36 1.10 1.10 674.67 1.46
2,067.81 2,044.44
2.92
20.44
310.98 7.29
21.90 69.37 14.60 29.21 21.90
425.90
9.98
150元/㎡ * 道路面积
30.00
30元/㎡ * 总建筑面积
95.00
95元/㎡ * 总建筑面积
20.00
20元/㎡ * 总建筑面积
40.00 雨、污水，40元/㎡ *总建筑面积
30.00
30元/㎡ * 总建筑面积
10.00
10元/㎡ *总建筑面积
2.00
2元/㎡ * 总建筑面积
销售利润率 六、企业所得税 七、税后利润 八、税后投资利润率
税后销售利润率
税费合计
费用名称 土地成本 前期费用
建筑安装费 基础设施费 不可预见费
管理费用 财务费用 销售费用 合计
效益分析
总额
销售单价 单位 销售面积 单位 可售面积单价 总建面积单价
计算依据及备注
766,956.52 28000.00 766,956.52 28000.00
#N/A
#N/A
利润/总投资*100% 利润/销售收入*100% 简单计算，利润*25%
#N/A
#N/A
0
按自有资金计算，详见现金 流量表
#N/A
#N/A
#N/A
房地产开发地块经济测算方案(多表)
现金流量分析表
企业经济效益分析
项目现金流量分析总表
年序T
年限
当年现金流入量
当年现金流出量
当年净现金流量
累计净现金流量
备注
0
2013年
0.00
24147.57
-24147.57
-24147.57
1
2014年
19900.00
9391.61
10508.39
-13639.19
4590.58
4131.522
7705.85
6935.265
三层及三层以上
4500
2951.76
1328.292
4135.32
1860.894
1748.44
786.798
合计
12952.48
13329.156
13316.48
12878.286
17160.14
19280.838
商业总体收益：45488.28万元
项目总成本测算
通过计算本项目总成本为95465.56万元。
分类
面积（㎡）
单方造价（元/㎡）
成本（万元）
备注
住宅
128496.38
4535.08
58274.08
商业
43428.96
5589.93
24276.48
车库
43050
3000
12915.00
1230个地下停车位，按35㎡/个计算
128496.38
1156.47
60元/㎡
基础设施费
250.00
128496.38
3212.41
250元/㎡（室外管网、水电表、绿化、监控、供配电系统等）
拿地前经济 成本测算方法
城市：河南某地级市用地面积：200亩容积率：1.5建筑密度：35%之内绿地率：35%限高：100米商业：底商配套：占比2%地价：120万/亩作为某地级市新区项目，地块方正，没有异形。
某个集团公司下达的要求是，项目必须呈现三种产品建筑形态，而且尽量争取利润最大化。
做为一个策划师，遇到这样的项目，一般都比较被动,不知如何下手，因为要求比较苛刻：一是没有给予详细的产品形态，二是必须是三种产品形态；三是要求利润最大化。
这就涉及到产品组合问题。
如果产品组合出现不妥，那将影响后面的直接拿地问题，所以前期我们一定要对产品组合做出正确的判断。
已知条件：市调结果：物业类型建安成本销售均价双拼1600 10000 联排1500 8500 叠加1400 7000 洋房1200 5000 多层1100 4500 11层小高层1300 4200 18层中高层1400 4100 32层高层1500 4000 项目没有正式签约前，做为策划师，一般是不做详细的成本静态和动态的测算，而是一个简简单单的匡算。
匡算的目的就是了解项目的产品定位方向，根据产品的初步概念，进行强排产品，然后根据强排产品再去进行整体的土地测算。
本阶段就要求市场调研要详细，根据市场调研来测算区域市场的各个业态的销售价格。
注意：销售价格尽量做成动态的，这里不详细描述。
成本匡算：简单的成本匡算，为下一步整体产品筛选做充足准备。
序号成本项目双拼联排叠加洋房多层11层小高层18层高层32层高层1 土地成本4000 2571 2118 1500 1385 818 643 5632 前期费用80 80 80 80 80 80 80 803 市政代收费用70 70 70 70 70 70 70 704 建安成本1600 1500 1400 1200 1100 1300 1400 15005 室外工程费用300 300 300 300 300 300 300 3006 管理费用48 45 42 36 33 39 42 456098 4566 4010 3186 2968 2607 2535 25587 不可预见费244 183 160 127 119 104 101 1028 财务费用0 0 0 0 0 0 0 0.009 营销、税金费用1500 1275 1050 750 675 630 615 600 单位总成本（元/㎡）7842 6024 5220 4063 3761 3341 3251 3260成本匡算： 物业类型定位认识各类别产品的价值 类型单方可实现售价 （元/㎡） 单方成本 （元/㎡）不含土地 通常容积率 土地增值 （元/㎡） 双拼10000 3842 0.45 971 联排8500 3453 0.70 1733 叠加 7000 3102 0.85 1513洋房5000 2563 1.20 1124 多层4500 2377 1.30 960 11层小高层4200 2523 2.20 1889 18层中高层4100 2608 2.80 2376 32层高层 4000 2697 3.2 2369通过成本测算，再根据土地增值方法，计算出每种物业的土地增值量。
上海某地块号地项目开发成本利润测算
上海某地块号地项目开发成本利润测算近年来，随着城市化进程的加快，房地产项目的开发成本及其利润测算已经成为一个备受关注的话题。
本文将以上海某地块号地项目为例，探讨其开发成本和预期利润的测算方法及相关因素。
一、地块的选定和土地成本在房地产项目开发的初期，最关键的一步就是地块的选定。
地块的选定需要考量多个方面的因素，包括地理位置、周边配套设施、交通便捷性等。
对于上海某地块号地项目而言，选择一个位于繁华商业区、靠近地铁站和主要道路的地块是非常重要的。
土地成本是项目开发成本的重要组成部分。
根据上海市土地市场的价格走势和政策规定，开发商需要在土地市场上购买到可用于住宅或商业建设的土地使用权。
在确定购买土地的成本时，需要考虑土地的面积、土地使用性质以及市场供需关系等因素。
二、项目建设成本除了土地成本之外，项目建设成本也是一个重要的开发成本。
项目建设成本包括土地平整、规划设计、施工费用、设备采购等。
上海某地块号地项目作为一个住宅项目，其建设成本主要包括以下几个方面：1. 土地平整：土地平整是指将地块上的地形进行清理和整理，使其适合建设。
土地平整的成本取决于地块的地形复杂程度和面积大小。
2. 规划设计：规划设计包括项目的整体规划、建筑设计、景观设计等。
规划设计的质量和独特性直接影响着项目的竞争力和市场吸引力。
规划设计的成本会随着设计师的知名度和设计质量的提高而增加。
3. 施工费用：项目建设的施工费用包括劳动力成本、原材料采购成本、机械设备租赁费用等。
施工费用的控制和管理直接关系到项目的盈利能力和竞争力。
4. 设备采购：设备采购主要指房地产项目中所需的机械设备和家居设备的采购费用。
设备采购的成本会受到国内外市场价格的影响。
三、销售利润测算销售利润是房地产项目开发商最终获得的收益。
上海某地块号地项目的开发商将通过销售住宅单位来获得销售利润。
销售利润测算的主要依据是市场需求与供应关系、项目的售价和销售速度。
市场需求与供应关系的变化将直接影响到项目的销售情况和价格。
新疆乌鲁木齐房地产开发项目经济测算
备注 ------------预估 ---------按总面积50696 ㎡计算 按总面积50696 ㎡计算 按占地14652 ㎡计算 按总面积50696 ㎡计算 按总面积50696 ㎡计算 按总面积50696 ㎡计算 按总面积50696 ㎡计算 按总面积50696 ㎡计算 按占地14652m2计算 总面积50696 ㎡ 总面积50696 ㎡ 总面积10000㎡的50%计 总面积40696㎡的50%计 按一般水平估计
按一般水平估计 按销售总额25755.2万元 按销售总额25755.2万元
销售价格建议
商业售价建议：
商业门面售价：30000-40000元/㎡ 商业一层内铺：12000-15000元/㎡
商业 商业门面销售金额：约3500万元 商业一层销售金额：约3500万元 商业2-5层销售金额：约10080万元
项目经济概算
项目成本核算
项目占地：14652平方米 容积率：4 建筑面积：58696平方米
项目 一、土地征用 1、楼面地价 2、补偿费用 二、建安成本 建安成本 三、前期工程费 1、规划设计费 2、地质勘测费 3、抗震审查费 4、工程监理费 5、消防基金 6、墙改基金 7、城市建设配套费 四、基础设施配套 1、管网 2、热帖 3、小区绿化及安防 4、外立面 五、不可预见费 六、开发管理费 1、管理费 2、营销费 3、推广费 七、总开发成本
补偿面积约8000㎡：约计7603.2万元
商业销售金额合计约：94768000元
住宅售价建议：
住宅销售均价：4000元/㎡
住宅销售额预算：
住宅销售额预算：4000元/㎡X40696㎡=16278.4万元
住宅可销售金额合计约：162784000元
销售额预算：
房地产项目经济测算
一期项目经济测算一、项目基本经济测算指标序号土地指标单位面积备注1总用地面积㎡87500总建筑面积㎡2450002 容积率指标限制条件容积率备注2.8分项业态指标3业态指标单位数量面积备注总建筑面积㎡2450003.1 社区服务中心㎡5003.2 活动中心㎡5003.3 商业㎡150003.4 幼儿园㎡15003.5 小学㎡50003.6 住宅㎡222500二、投资成本测算1、建设投入测算序号项目名称金额（亿元）单方造价（元/㎡）1 土地成本0 02 前期工程费0.1225 2003 建安工程 3.43 16004 基础设施费0.49 2005 配套设施 1.225 1006 开发间接费用0.147 1207 开发期间费用0.49 2008 流转税费、企业所得税0.49 4506 不可预见费用0.1225 57 建设投入 6.517 2615单方建设成本为：2615元/㎡；总建设投入资金为：6.517亿元。
三、销售收入测算序号项目计价面积(㎡) 建面均价(元/㎡) 金额（亿元）销售收益1 住宅222500 3500 7.82 商业15000 6000 0.9销售收益合计8.7亿元费用项目名称明细内容一、土地成本1-1 土地出让金或政府地价1-2 土地转让费支付转让方相关费用1-3 拆迁补偿费包括：1、地上附属物拆除费：工程建设场地上现存的并防碍施工的房屋，构筑物等的拆除，2、补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、地上附属物补偿费、私有树木补偿费、园林部门所有树木赔偿费、被拆除房屋补偿费以及拆迁安置房费等。
1-4 红线外市政工程费小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃气、电力、热力、电视等）。
1-5 其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费、四源费、交纳的大市政配套费等。
二、前期费用2-1 勘察费用包括：1、勘察方案的设计和咨询，2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。
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4515 4741 9670.94 100000 4741 4978 11235.92 100000
经济收入（万元） 12900.00 7074.78 13329.16 4250.00 9030.00 8099.98 12878.29 3600.00 7111.13 14959.75 19280.84 4450.00
建筑安装工程费用 建设配套费用
工程建设监理费 建设单位管理费
营销费用 税费
管理费用
基础设施费
预备费 资金利息
小计
单方造价 （元/㎡） 1404.54
65.00
1200.00 150.00 12.00 40.86 170.08 680.32 90.00
250.00
60.00 412.28 4535.08
3
品固地产（重庆）
项目数据分析
分类 总建筑面积 商业建筑面积 住宅建筑面积 住宅地下停车位数量 商业地下停车位数量 地下停车库面积
数值 171925.34㎡ 43428.96㎡ 128496.38㎡
926个 304个 43050㎡
备注 结合占地面积、容积率2.2计算而得 商业面积根据方案中规划面积可得 扣除商业面积
36 40 39 110
平均租金
900 1300 1500 4.8万/年
25 32.5 38.5 36
33
备注：商业价格按租金的20年收回投资成本测算。
商业价格估算：33（元/月/㎡） X 240 （月）=7920（元/㎡） 。
据了解福润广场一期商业均价为10000元/m²，建议本项目商业按15000元/m² 计算，二层商业价格为 9000元/m² ，三层及三层以上商业价格为4500元/m² 。 （通常二层商业价格为一层商业价格的60%，三层商业价格为一层商业价格的
数量（㎡或个）
30000 15669.50 12952.48
425 20000 17085.87 13316.48
360 15000 30053.01 17160
445
8
品固地产（重庆）
项目商业收入
分类
价格 （元/㎡）
一层
15000
二层
9000
三层及三层以上
4500
合计
一期各层 面积（㎡）
一期小计 （万元）
7
品固地产（重 庆）
整体推售计划
据了解本项目所在区域年去化量约在5万方左右，结合本项目开发节奏，采用小量快跑的推盘方 式，建议3年半推完，先推住宅，待前期业主入住后，推出商业及车位。
分期 2014年下半年
2015年
一期
2016年
二期
2017年
三期
物业
住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位
项目名称 业态
占地面积（㎡） 容积率
建筑面积（㎡） 面积区间（㎡） 住宅均价（元/㎡）
福润广场 高层
21333.44 3.9
10万方 96-120m² 4100元/m²
福润广场
5
物业价格测算（商业）
通过对地块周边街道走访了解到沿街门面价格，作为测算基础数据。
业态
餐饮 鞋店 餐饮 超市
面积（㎡） 租金（元/月） 单方租金（元/月/㎡）
住宅按每套面积100㎡，地下90%计算；商业按地下70%计算。
按地下每个车位35㎡计算
4
品固地产（重庆）
物业价格测算（住宅）
目前巴福镇在售项目较少，仅有福润广场一个在售项目其住宅售价为4100元/m²，本项目的产品集中 在高层物业，固选择福润广场的物业价格作为本项目住宅价格测算依据，结合本项目的推售时间建议 住宅价格为4300元/m²。
三期
物业 住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位
数量（㎡或个） 30000㎡
15669.50 ㎡ 12952.48㎡
425个 20000㎡ 17085.87 ㎡ 13316.48㎡
360个 15000㎡ 30053.01㎡ 17160㎡
445个
单价（元/㎡或元/个） 4300 4515
30% ）
6
品固地产（重庆）
物业价格增长率
2012年12月-2013年11月九龙坡房价走势图
7100 7000 6900 6800 6700 6600
6939
6946
6963
6972
6974
7037
6759
6766
6791
6810
6839
6665
6500
6400
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
通过2012年12月-2013年11月房价走势图可得，年增率约5.46%。建议本项目住宅售价按年增幅5%计算
建筑面积 （㎡） 128496.38
128496.38
128496.38 128496.38 128496.38 128496.38 128496.38 128496.38 128496.38
128496.38
128496.38 128496.38
成本 （万元） 18047.81
835.23
15419.57 1927.45 154.20 525.04 2185.46 8741.84 1156.47
XX地块经济测算 方案
1
巴福镇三期开发地块 经济测算方案
2
品固地产（重庆）
报告数据说明：
1、项目容积率为2.2。 2、项目用地面积为78147.88 ㎡，约117.22亩。 3、土地单价200万元/亩，土地费用为23444.271万元。 4、报告中所涉及的所有数据均为市调结果以及土地交易网搜集结果。
116963.92
备注 住宅售价年增长5% 扣除物管用房688 住宅334个，商业91个
住宅267个，商业93个
住宅325个，商业120个
通过计算本项目总体收益为116963.92万元。其中住宅收益为59175.64万元，车位收益为12300万元。
10
品固地产（重庆）
项目住宅成本测算
类别
土地费用
工程前期费
二期各层 面积（㎡）
5000.36
7500.54
4590.58
5000.36
4500.324
4590.58
2951.76
1328.292
4135.32
12952.48
13329.156
13316.48
商业总体收益：45488.28万元
二期小计 （万元） 6885.87 4131.522 1860.894 12878.286
三期各层 面积（㎡）
7705.85 7705.85 1748.44 17160.14
三期小计 （万元） 11558.775 6935.265 786.798 19280.838
通过计算本项目商业总体收益为45488.28万元。
9
项目总体收益
分期
2014年 下半年
2015年
一期
2016年
二期20Biblioteka 7年