养老产业经营方式及特色资料.
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➢美国养老地产运营模式主要有3种：净出租模式、委托 经营模式以及租赁+经营模式。
居家养老
➢采用轻资产扩张，以Home-Instead为 主的加盟模式毛利率高达40%。 ➢两种方式：生活照料型居家护理、医 疗康复型居家护理
专业护理机构
提供高等级的康复护理服务。 专业养老护理团队
三、日本养老产业分析
三个层次的养老保险制度，保证了基本养老保障。 养老产业定位：重点发展的支柱型行业
➢ 主导地位：“服务型高龄者住宅” ➢ 日本政府、社会团体、房地产公司共同推进的养老项目； ➢ 是与护理、医疗机构合作，给老年人提供安心服务的无障碍结构性住房，平均入住率达
78.2% ➢ 运营政府补贴民间建，只租不售，进行开发的多是民营资本公司，而非医疗机构主导； ➢ 硬性规定和完善配备。
四、中国养老产业现状
三大痛点：政策乏力、产业链不全、一才难求
相比需求而言，现有机构提供的养老服务相对单一，大规模的仍以养老地产为主，投资主 体为地产、保险类企业
现有主要养老地产模式 ➢ 开发→运营→管理 ➢ 对于开发商，租金回报率低，租金制的回报率甚至低于无风险收益 ➢ 养老住宅相对偏僻，入住费用高，制约入住率 ➢ 服务内容和手段相对有限
➢ 公寓户型一般分为35㎡和45㎡，为1位或2位 老年人提供生活空间。 ➢ 住宅的户型设计及内部结构标准的特殊化考 港北新城
虑。
欧洲：独立公
寓
建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和 生态目标。建筑元素的集合处理让老年公寓不显孤独。
荷兰弗莱德 利克斯堡老 年人公寓
经营模式及特点
丹麦：自助养老 社区（DIY）
中国
养老产业盈利模式挖掘：
➢ 政府加大对养老的投入 ➢ 准备把握细分领域、满足老人的实际需求
1、培养专业化的养老运营团队，提供更为细致的服务内容与措施 2、充分发挥社区日间照料服务及居家辐射功能，提供托老、上门服务 3、养老院与社区医院充分合作，解决老年人医疗问题 4、完善养老地产运营模式：投资—开发—运营相互结合 5、建立养老大数据，开发金融、服务产品 6、建立养老机构与服务的评估体系
主推“小规模多机能的社区养老”——这样的社区养老院，床位一般在20~30张，提供的服务是“多机能”的：
可 以是24小时的入住照顾，也可以是白天的日托服务或居家上门服务。
三、日本养老产业分析
日本养老服务体系
制度创新的与时俱进 服务内容与手段多样化 具有较全的产品种类
日本的养老地产：
➢ 老人住宅多为独栋存在，未形成规模化的小区。注重老年人生活的常态化及其独立性的保 持。
养老产业经营方式及特色
目录
1
国外养老产业经典案例
2
美国养老产业分析
3
日本养老产业分析
4
中国养老产业现状及建议
经营模式及特点
代表楼盘
美国、英国：配 套设施齐全的全 龄化大型老年社 区
建筑规模大，俱乐部多样，开设的课程和组织的活动 超过80种以上。
完善的配套设施及功能区划分
太阳城中心、 凤凰城
新加坡：一般 兴建在成熟的 社区中
中国养老地产的三种理性模式：
• 面向高收入人群：养老社区是理想的，因为其服务相对完善，但价格也更高。 • 中等收入群体：建议在居住区中配建适量老人住宅、老年公寓。同时可根据社区规模配建社区老年
人日间照料中心、社区型养老院，以实现老年人在熟悉的环境中可持续居住。 • 低收入老年人：应当在政府保障性住房中配建适量的老人住宅或公寓
环境优美，设计得当 老人们可以做自己想做的事，聊天、钓鱼、养花、个性化的小
手工艺车间、小农场.....老人们只要想到的，在这儿都能得到充 分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务。
日本：住宅产品
➢ 老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生 活社区内，突出自助自理。
（无障碍设施的、具有看护性质的、能和家人共同生活的老龄 人住宅产品）
“养老院经济”产业链（很多日本老人会选择住在养老院，政府、企业和非盈利组织均可建设养老设施） ➢ 政府：主要提供基本福利范围内的养老设施，包括短期居住型、长期居住型、疗养型、健康恢复型
等 ➢ 企业或非营利组织：个性化的商业养老院（比如，看护型养老院主要供身体不便和患病老人入住;住宅型养老
院供身体状况正常的老人居住，当老人需要看护服务时，企业提供临时看护服务;健康型养老院类似宾馆，院方只负 责打理老年人的日常家务。） ➢ 十分注意专业化细节，如住宅居室设计、家居用品设计、餐饮配备、看护和服务人员培训等。由于每一个专业问题 都涉及更为深入的细分领域，养老院的主办方往往将这些细节外包给专门企业。因此养老设施社会化建设和运营的 过程，带动了一大批“老人用品专卖”、“老年餐饮专营”、“老人之家管理咨询”、“养老服务人员培训”等行 业企业的发展，催生出一个以养老设施为核心的“养老院经济”产业链。 日本现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中和社区中养老，与社区互动。
供给端——三大细分领域
养老社区
类似于中国的养老地产，地产+服务模式。 是由开发商、运营商、投资商共同构建的 一个完整的金融生态系统，分工合作。
➢ 开发商根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社 区，并按照事先约定的价格卖给运营商或者投资商 ➢ 投资商主要有3类，REITs（主导）、私募基金和非营 利性组织。投资收益：本质上依靠物业出租获得租金收益， 纯租赁模式的收益率表现优于托管模式和合资模式。 ➢运营商类似于酒店管理公司，靠品牌优势和规模效应盈 利。
罗威：异地养老、 跨国发展养老产 业
先后在西班牙南部开设大型养老公寓
德国：老年住宅与养老院相结合
社会住宅体系（老年住宅） 养老院体系
德国老年产业体系
➢内部多为无障碍设计； ➢政府为老人住房采取补贴措施； ➢生活援助：房产主与民间福利团体签订提供服务的合 同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条
件单击添加副标题
➢一种接近住宅形式的养老院；
➢在规划上，社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设， 以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。
二、美国养老产业分析
需求端与供Βιβλιοθήκη Baidu端互补
单击添加副标题 需求端：
“三支柱”的退休养老金体系： 政府主导的社会保障金、 雇主主导的企业退休金、 个人主导的退休储蓄账户
居家养老
➢采用轻资产扩张，以Home-Instead为 主的加盟模式毛利率高达40%。 ➢两种方式：生活照料型居家护理、医 疗康复型居家护理
专业护理机构
提供高等级的康复护理服务。 专业养老护理团队
三、日本养老产业分析
三个层次的养老保险制度，保证了基本养老保障。 养老产业定位：重点发展的支柱型行业
➢ 主导地位：“服务型高龄者住宅” ➢ 日本政府、社会团体、房地产公司共同推进的养老项目； ➢ 是与护理、医疗机构合作，给老年人提供安心服务的无障碍结构性住房，平均入住率达
78.2% ➢ 运营政府补贴民间建，只租不售，进行开发的多是民营资本公司，而非医疗机构主导； ➢ 硬性规定和完善配备。
四、中国养老产业现状
三大痛点：政策乏力、产业链不全、一才难求
相比需求而言，现有机构提供的养老服务相对单一，大规模的仍以养老地产为主，投资主 体为地产、保险类企业
现有主要养老地产模式 ➢ 开发→运营→管理 ➢ 对于开发商，租金回报率低，租金制的回报率甚至低于无风险收益 ➢ 养老住宅相对偏僻，入住费用高，制约入住率 ➢ 服务内容和手段相对有限
➢ 公寓户型一般分为35㎡和45㎡，为1位或2位 老年人提供生活空间。 ➢ 住宅的户型设计及内部结构标准的特殊化考 港北新城
虑。
欧洲：独立公
寓
建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和 生态目标。建筑元素的集合处理让老年公寓不显孤独。
荷兰弗莱德 利克斯堡老 年人公寓
经营模式及特点
丹麦：自助养老 社区（DIY）
中国
养老产业盈利模式挖掘：
➢ 政府加大对养老的投入 ➢ 准备把握细分领域、满足老人的实际需求
1、培养专业化的养老运营团队，提供更为细致的服务内容与措施 2、充分发挥社区日间照料服务及居家辐射功能，提供托老、上门服务 3、养老院与社区医院充分合作，解决老年人医疗问题 4、完善养老地产运营模式：投资—开发—运营相互结合 5、建立养老大数据，开发金融、服务产品 6、建立养老机构与服务的评估体系
主推“小规模多机能的社区养老”——这样的社区养老院，床位一般在20~30张，提供的服务是“多机能”的：
可 以是24小时的入住照顾，也可以是白天的日托服务或居家上门服务。
三、日本养老产业分析
日本养老服务体系
制度创新的与时俱进 服务内容与手段多样化 具有较全的产品种类
日本的养老地产：
➢ 老人住宅多为独栋存在，未形成规模化的小区。注重老年人生活的常态化及其独立性的保 持。
养老产业经营方式及特色
目录
1
国外养老产业经典案例
2
美国养老产业分析
3
日本养老产业分析
4
中国养老产业现状及建议
经营模式及特点
代表楼盘
美国、英国：配 套设施齐全的全 龄化大型老年社 区
建筑规模大，俱乐部多样，开设的课程和组织的活动 超过80种以上。
完善的配套设施及功能区划分
太阳城中心、 凤凰城
新加坡：一般 兴建在成熟的 社区中
中国养老地产的三种理性模式：
• 面向高收入人群：养老社区是理想的，因为其服务相对完善，但价格也更高。 • 中等收入群体：建议在居住区中配建适量老人住宅、老年公寓。同时可根据社区规模配建社区老年
人日间照料中心、社区型养老院，以实现老年人在熟悉的环境中可持续居住。 • 低收入老年人：应当在政府保障性住房中配建适量的老人住宅或公寓
环境优美，设计得当 老人们可以做自己想做的事，聊天、钓鱼、养花、个性化的小
手工艺车间、小农场.....老人们只要想到的，在这儿都能得到充 分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务。
日本：住宅产品
➢ 老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生 活社区内，突出自助自理。
（无障碍设施的、具有看护性质的、能和家人共同生活的老龄 人住宅产品）
“养老院经济”产业链（很多日本老人会选择住在养老院，政府、企业和非盈利组织均可建设养老设施） ➢ 政府：主要提供基本福利范围内的养老设施，包括短期居住型、长期居住型、疗养型、健康恢复型
等 ➢ 企业或非营利组织：个性化的商业养老院（比如，看护型养老院主要供身体不便和患病老人入住;住宅型养老
院供身体状况正常的老人居住，当老人需要看护服务时，企业提供临时看护服务;健康型养老院类似宾馆，院方只负 责打理老年人的日常家务。） ➢ 十分注意专业化细节，如住宅居室设计、家居用品设计、餐饮配备、看护和服务人员培训等。由于每一个专业问题 都涉及更为深入的细分领域，养老院的主办方往往将这些细节外包给专门企业。因此养老设施社会化建设和运营的 过程，带动了一大批“老人用品专卖”、“老年餐饮专营”、“老人之家管理咨询”、“养老服务人员培训”等行 业企业的发展，催生出一个以养老设施为核心的“养老院经济”产业链。 日本现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中和社区中养老，与社区互动。
供给端——三大细分领域
养老社区
类似于中国的养老地产，地产+服务模式。 是由开发商、运营商、投资商共同构建的 一个完整的金融生态系统，分工合作。
➢ 开发商根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社 区，并按照事先约定的价格卖给运营商或者投资商 ➢ 投资商主要有3类，REITs（主导）、私募基金和非营 利性组织。投资收益：本质上依靠物业出租获得租金收益， 纯租赁模式的收益率表现优于托管模式和合资模式。 ➢运营商类似于酒店管理公司，靠品牌优势和规模效应盈 利。
罗威：异地养老、 跨国发展养老产 业
先后在西班牙南部开设大型养老公寓
德国：老年住宅与养老院相结合
社会住宅体系（老年住宅） 养老院体系
德国老年产业体系
➢内部多为无障碍设计； ➢政府为老人住房采取补贴措施； ➢生活援助：房产主与民间福利团体签订提供服务的合 同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条
件单击添加副标题
➢一种接近住宅形式的养老院；
➢在规划上，社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设， 以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。
二、美国养老产业分析
需求端与供Βιβλιοθήκη Baidu端互补
单击添加副标题 需求端：
“三支柱”的退休养老金体系： 政府主导的社会保障金、 雇主主导的企业退休金、 个人主导的退休储蓄账户