房地产贷款审查报告

中国农业银行

关于对XX公司新增授信并发放房地产开发贷款XX万元的审查报告

分行贷审会/总行信用审批部：

简要说明申报行和客户部门申请的信贷方案（包括业务品种、金额、用途、期限、利率和担保方案等，业务品种包括了住房开发和商用房开发，应注明以区别开），说明客户部门评估结论和意见（主要优势和风险及信贷方案、主要风险防控措施）。同时根据年度授权书判断本笔业务的审批权限。

第一章客户准入

说明客户最新的名单制分类情况并提供相应批复资料，尤其在新的房地产行业信贷政策出台后，老行业政策下的分类已经作废，需要重新准入。

第二章借款人资信情况

一、借款人基本情况

主要包括借款人名称、成立时间及经营期限、注册及实收资金、经营范围、房地产开发资质、农行信用评级情况。

除核实相关证件真实有效性外，还应注意2000年3月《房地产开发企业资质管理规定》对房地产开发资质有了明确要求，目前部分项目公司存在“小资质、大项目”现象，尤其是新设立的项目公司开发建设规模较大的项目，审查中应予以关注。同时需关注外商投资企业注册资本是否符合《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房〔2006〕171号)有关要求。

二、借款人出资情况

主要包括各股东出资金额和占比、出资形式，对于历史沿革久远且股权转让的，应说明历次股权转让情况，了解股权交易各方是否存在关联关系。对实物（主要是土地或房产）出资占比较高的，要关注是否存在评估值明显偏高、虚增注册资本情况。

借款人或其控股股东为央企的，须为央企可从事房地产开发业务红名单范围内的企业（中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司等16家）

借款人或其控股股东为国有企业的，须严格按照2010年下发的新国十条要求

“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务”审查其承贷资格的合法性。

三、组织架构及主要管理人员情况

主要包括公司内部治理结构、公司章程中关于权利机构和权利行使表决的约定、法定代表人和主要管理人员（项目经理、总会计师或财务负责人）简历、信用记录，判断其行业从业经验、经营管理能力以及诚信状况。

四、借款人股东情况

（一）股权结构图

如股权关系较为复杂，应通过计算各层级间接控股比例，来判断借款人的实际控制归属。

（二）主要关联控制方情况（有些集团层级较为复杂，这里指的是最终实际控制方情况，如有多个可分开写；简单的股权结构也可以以股东情况代替）

1、基本情况

主要包括了成立时间、注册资金、历史沿革、开发资质、股权结构、上市情况、资产负债结构、整体融资情况、行业地位及排名。

2、经营情况

过往的房地产开发业绩（主要开发业态、开发项目数量、累计开发面积、销售率），在所属区域或行业的地位和影响。

五、借款人经营情况

主要包括过往开发经历业绩和承接本项目的情况，如在我行曾有贷款开发项目，尤其是和本项目关联较大的（比如分期开发，本项目是二期），应着重说明之前项目的建设进度、资金使用、销售情况，审查项目建设和销售是否达到预期，是否按销售进度还款，对还款进度滞后的，应从严控制新项目贷款，原则上要求新增信用前按销售进度收回存量贷款。对申请商业用房开发贷款的客户，应特别关注是否有同类物业开发、销售或运营经验。

六、借款人财务状况

（一）财务基本状况

主要包括年度审计情况，是否有保留意见，并以表格形式列出财务数据并提供主要科目明细。

重点审查项目资金来源及投入情况，通过客户财务报表中“实收资本”、“其他应付款”、“长期应付款”或“应付账款”等科目分析资金来源，审核项目资本金是否符合相关规定；根据发票或支付凭证，核实项目已投入资金是否在“预付款项”、“存货”和“在建工程”等科目中反映。

对连续开发多个项目的客户，还应分析客户或所属集团整体财务状况，参考行业平均指标分析其偿债能力、盈利能力、营运能力以及现金流状况，同时，根据其在建及拟建项目规模，测算其是否具备同时开发多个项目的出资能力，防止同一资金被用作多个项目资本金。

（二）财务状况总结

七、借款人信用状况

借款人在各家金融机构授信及用信（按银行、品种、担保方式等口径）等情况，包括在农行开户、信用等级评定、授信及用信、资产质量、信用记录等情况；借款人对外担保情况；借款人在人行企业征信系统、银监会相关信息披露系统的不良记录情况，是否涉及诉讼及其他需要说明的重要事项。分析农行信用时，需要着重分析农行已贷款项目销售率、贷款收回率，是否办理展期等，分析是否严格按照销售进度还款。

第三章项目基本情况

一、项目建设背景及区域规划分析

主要介绍项目建设背景，是否有项目转让过程等情况。本项目所处区位介绍，包括区位总体规划、人口、总面积、GDP、城镇居民人均可支配收入情况，同时也可以介绍包括当地产业布局、综合交通规划、特色产业及文化、区域内的文教卫生配套情况。

二、项目基本情况

（一）项目地理位置

说明项目地理位置和四至，并附图

（二）项目周边环境及配套设施情况

1、区域交通情况

项目周边的高速公路、主要干道、以及距离当地政府、机场、主要交通枢纽的距离分布。

2、配套设施情况

项目所在的小区域或项目自身附带的配套情况，包括学校、医院、商圈、金融

等基本配套设施。

（三）项目整体概况及项目指标情况

1、项目整体情况（有些项目分期或者分地块开发，这里就需要介绍整体项目情况）

包括整体的用地面积、建筑面积、容积率、项目品牌、分地块的开发业态布局、分期开发规划进度、每期项目建设指标，并附项目效果图。

2、本项目经济指标（具体到本项目上）

有的项目自身还分期或标段开发，主要是为了区别建设业态的不同，可以表格形式列举出来：

同时，为了整体把握本项目户型情况，还应整体介绍项目户型分布情况，审查时重点判断户型分布的合理性，尤其是结合以往项目的具体销售情况，如过往项目虽然整体销售率较高，但其中超大户型或者定价较高的户型销售情况并不良好，本