净收益测算的基本原理

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该建筑于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原价500元每平方米，残值率为 2%。此平房出租每月租金2000元，押金1万元，押金运用收益率8%，报酬率10%。租金损失准备金 按一个月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税，四税合计为 年租金收入的17.5%。管理费按年租金收入的5%计提。试根据上述资料，评估该出租房屋2003年5 LOREM 月20日的价格。
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潜在毛收入或有效毛收入变成了 经营收入
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= =
包含： 不包含：
01 02 03
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维持房地产正常使用或营业的必要支出 ~ 1、已抵押的房地产，运营费不包含抵押贷款还 本付息额 Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit. 2、经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、 设施、设备、装饰装修等的折旧费 3、房地产改扩建于改建带来的房地产价值增加 额费相抵 4、所得税
SECONDLY
B
要扣除归属于其他资本或经营的收益 ，如要扣除商业、餐饮、工业、农业 等经营者的正常利润
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2000元，押金1万元，押金运用收益率8%，报酬率10%。租金 损失准备金按一个月租金收入计提。税费包括房产税、营业 LOREM B 税、城市维护建设税和教育附加税，四税合计为年租金收入 Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit.Lorem 的17.5%。管理费按年租金收入的 5% 计提。试根据上述资料， ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit.Lorem ipsum 评估该出租房屋2003 年5月20日的价格。 dolor sit amet, consectetur adipisicing elit.Lorem ipsum dolor sit
三、举例分析 SED DO EIUSMOD TEMPOR INCIDIDUNT
一、基于租赁收入测算净收益的基本原理
净收益=有效毛收入-运营费用
公式
潜在毛收入-（空置+收租损失）
01
Lorem ipsum 潜在毛租金收入+各种其他收入
（ 出租型房地产）
=
02
Lorem ipsum
全部可出租面积*最可能的出租水平
运营费用？？
LOREM 注意
NIR=1-OER
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运营费用/有效毛收入=运营费用率
净收益/有效毛收入=1-运营费用率
“运营费用率”是：
用途：供具体估价时，测算估价对象的运营费用或净 收益参考 方法：市场提取法
二、基于营业收入测算净收益的基本原理
A
（2）有效毛收入：24800-2000=22800（元）
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（3）运营费用： LOREM B 税费：22000×17.5%=3850（元） Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur 管理费：22000 ×5%=1100（元）
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit.Lorem 解： ipsum sit amet, consectetur adipisicing elit.Lorem ipsum ×12dolor ＋10000 ×8%=24800 （元） （1）潜在的毛收入: 2000
三、举例分析
A
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不动产估价课题汇报
———————净收益测算的基本原理
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一、基于租赁收入测算净收益的基本 原理 01 02 03 二、基于营业收入测算净收益的基本 SED DO EIUSMOD TEMPOR INCIDIDUNT
原理
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