芜湖地块市场调研报告

断调整，使得体制变得更加开放，各种资源得到更 合理的利用，增强城市发展的内生动力。 ●综合交通枢纽初步形成，城市承载能力显著增 强，具备了加快发展的基础和条件。
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城市发展空间
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城市发展战略的支撑点
排名 7 2 3 2 2 4 4
居民存款
三产比
869
6.3:65.9:27.8
4
2产排第二，3产排倒数
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1
项目宏观环境分析
芜湖市发展现状 芜湖市发展趋势 江北区的发展规划
区域发展现状
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2013年12月小批量开盘，项目住宅和商业各去化一半左右，后期销售进展不大。
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住宅市场产品面积段分析
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2013年1-12月份市区商品房分面积段销售情况
144平方米以上 9% 120-144平方米 24%
90平方米以下 25%
90-120平方米 42%
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住宅市场客户分析
江大道和江北中路5条道路，与高速路网相 连。
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集中区配套规划
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沈巷：
高中5所，初中9所，
小学13所，医院2所；
蛟矶：
高中6所，初中9所， 小学13所，医院4所；
白茆：
高中2所，初中3所，
小学6所，医院1所。
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319.8 666.8 604 2433 1263 5852.48
18.75
18.5 29.42 31.61 141 54.31 383.02
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产业发展
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生物制药
汽车及零 部件
电子电器
新型材料
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2011年 67.07 28.32 13865
2012年 46.78 34.72 11429
2013年 67.18 32.55 11279
供应量（万㎡） 去化量（万㎡） 市场均价（元/㎡）
2013年芜湖各区商业用房销售情况
14 12 10 8 6 4 2 0 20000 15000 10000 5000 0
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项目宏观环境分析
芜湖市发展现状
芜湖市发展趋势
江北区的发展规划 区域发展现状
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芜湖市大区位
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芜湖在我国中东部的区位
南京都市圈的西翼中心
芜湖在安徽省的区位
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区，预计两三年后开发白茆片区
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区域交通规划
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水路：
在二坝东侧设置芜湖江北客运港；
铁路：
形成商合杭客专、淮南线和北沿江铁路3条铁 路线
快轨：
在区域内建设芜湖-无为和江北-马鞍山2条快 速轨道交通
公路：
重点建设和沈路、芜合高速、江北三路、通
该项目位于芜湖沈巷区域，因周边基本没有相关产业项目落地，到市区交通不便，
导致项目从13年7月开始蓄客，至今未蓄够足够客源，以至于到现在还不能开盘。每天 上门来访量最高为20多组，客户主要来源于沈巷当地撤迁户和和县人。
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TOP2.5同创环球港
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交通建设方面：
1、目前唯一跨江通道任是长江一桥，目前已对芜湖本地车辆免费通行；
2、二桥在建，商合杭公铁大桥预计6月开工，大工山路过江隧道正在做规划前期；
3、沈巷区域内部道路网已经逐步形成，江北新城区域内，今年将开始改建扩宽和谐大道、通江大道和 江北大道。
来自百度文库产业方面：
1、工商企业目前已有部分（奇瑞、海螺等）签订意向协议，但因为经济大环境不好，目前基本没有企
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2013年芜湖住宅类项目销售TPO10
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商业市场分析
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芜湖市区近三年商业用房市场情况
80 70 60 50 40 30 20 10 0 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
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三大服务中心：
沈巷服务中心、蛟矶服务中心和白茆服务中心
产业分布：
沈巷片区： 高端制造业产业区和物流园+配套生活区； 蛟矶片区： 高端服务业+生活服务主区域； 白茆片区：
物流园+配套服务区
都市农业示范区： 现代农业产业基地。
开发节奏：
11年开始重点开发沈港片区，14年开始开发蛟矶片
对外交通
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行政区域与人口
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区划
镜湖区 弋江区 开发区
面积（平方公里）
58.2 232 121.68
人口（万）
48.01 23.42 18
鸠江区
三山区 芜湖县 繁昌县 无为县 南陵县 总计
154
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2
区域房地产市场分析
房地产政策分析 一级市场分析 二级市场分析
重点项目分析
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宝能城
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开 发 商：芜湖市宝能地产有限公司
物业类型：普通住宅 占地面积： 一期13.9 ㎡ 建筑面积： 一期43.5万㎡ 容 积 率：2.39 项目位置：鸠江区江北新区皖江大道 建筑类别：高层
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芜马铜经济圈在皖江经济带中的区位
马鞍山
芜湖
铜陵
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项目宏观环境分析
芜湖市发展现状 芜湖市发展趋势 江北区的发展规划
区域发展现状
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江北产业集中区的总体布局
城市发展挑战
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●世界主要经济体经济动荡不振，对芜湖的对外贸
易带来不利影响； ●天津滨海、广西北部湾、福建海西等多个经济体进 入国家发展战略，省内合肥、马鞍山、铜陵等城市
发展强劲，城市间竞争压力日趋激烈。
●经济规模偏小，整体产业结构位于价值链下游，导 致城市吸附力不强，外来人口少，人力资源制约开 始显现。 ●土地资源日趋紧张，老城区资源所剩无几，北部、 东部开发殆尽，南部正在开发中，比价成熟，西部 隔江而望。
开发区 34.32 20.32 4560
三山区 50.01 18.77 3962
弋江区 45.13 49.84 6112
•城东板块（鸠江区）在售项目多，竞争激烈，优惠幅度较大，销量夺冠； •城中板块（镜湖区）供应减3层，刚需仍是主力军； •城南板块（弋江区、三山区）供应微张，销量微降，三山区严重供大于求； •城北板块（开发区）供应量上涨47.8%，销量下降9.09%。
2011年 18.93 14.73 7825
2012年 60.89 10.35 7524
2013年 19.87 16.21 7455
供应量（万㎡） 去化量（万㎡） 市场均价（元/㎡）
2013年芜湖市区办公用房市场情况
10 8 6 4 2 0 7201 7.76 5.37 鸠江区 8344 6810 4979 0.45 开发区 去化量（万㎡） 0 0 镜湖区 三山区 市场均价（元/㎡） 弋江区 2.63 10000 8000 6000 4000 2000 0
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报告体系
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PART 1：项目宏观环境分析
PART 2：区域房地产市场研究 PART 3：项目本体研判
PART4：项目定位
PART5：新区发展案例
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项目宏观环境分析
芜湖市发展现状 芜湖市发展趋势 江北区的发展规划
区域发展现状
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江北发展现状
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行政管理体制改革方面：
在11年，开始重点发展沈巷，并赋予沈巷市级和部分省级经济改革权限； 在14年年初，成立江北新城开发指挥部。
开 发 商：高创投资
物业类型：住宅、办公别墅、商业中心、酒店、公寓 占地面积： 32.7万㎡ 建筑面积： 76万㎡ 容 积 率：1.97 主力户型：90-110㎡（住宅）；120-250㎡（商业） 项目位置：沈巷人民大道往东1000米 价格：高层住宅均价4500元/ ㎡ 商业街价格8000元/ ㎡以上
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芜湖市2013年住宅各区市场情况
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 住宅供应量 住宅销售量 销售均价 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
镜湖区 53.27 69.92 6013
鸠江区 78.3 82.68 5471
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芜湖市土地成交情况
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区域房地产市场分析
房地产政策分析 一级市场分析 二级市场分析
重点项目分析
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住宅市场供求关系分析
宏观经济发展
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与周边城市经济的比价
人口和产业是制约芜湖未来城市发展的一个重要因素！！！
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名称 人口 GDP 财政收入 房产投资 社会总消额 人均支配收入 人均消费支出
总量(亿元） 383 1874 337 367 490 23874 16992
业入驻。 2、目前基地周边产业方面一片空白，只有一个原有的化工厂，污染严重。 3、安师大教育集团和芜湖金陵医院已在沈巷镇签订入驻意向协议。
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宏观分析小结
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以发展的眼光来看：
机遇大于挑战，机遇与挑战并存。
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三
芜湖贷款新政：
四
五 六
芜湖预售金新政：
芜湖房屋征收新政： 芜湖重申楼市调控：
房企不得收预售房资金
住宅房屋征收补助增加 闲置2年以上土地将被清理
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区域房地产市场分析
房地产政策分析 一级市场分析 二级市场分析
重点项目分析
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区域房地产市场分析
房地产政策分析 一级市场分析 二级市场分析
重点项目分析
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楼市政策一览
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芜湖2013年楼市新政一览表
一 二
芜湖人才新政： 芜湖公积金新政： 本科学历买房可免契税并获2万元安家补贴 个人也可缴存公积金 连续、足额缴存住房公积金6个月以上， 首套房商 贷可办贴息贷款
镜湖区 6.13 18679
鸠江区 13.26 10738
开发区 3.72 8485
三山区 4.14 7028
弋江区 5.3 9358
去化量（万㎡） 市场均价（元/㎡）
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办公市场分析
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芜湖市近三年办公用房市场情况
70 60 50 40 30 20 10 0 7900 7800 7700 7600 7500 7400 7300 7200
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城市发展的机遇
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●芜湖市位于皖江城市带“一轴双核两翼”战略
布局中的核心地位，政策叠加效应日益显现，可以 加快体制机制创新，提升自主创新能力。 ●芜湖市行政区域的扩大，增加了城市发展的人 力，土地，产业等资源。
● 各项社会改革的不断实施，收入分配结构的不