千岛湖别墅考察报告

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考察项目- -滨江度假酒店别墅
➢项目近青溪新城政务中心,东南亚风格建筑,由五星酒 店、独立、联排别墅及部分公寓组成。本项目于2008年入 市
项目 物业类型 总建规模 容积率 设计总量 待售总量 主力户型 销售价格
滨江度假酒店别墅 排屋 别墅 酒店 120000方 0.25 40(独栋别墅) 10 400-800方 20000元/平米
项目 物业类型 总建规模 容积率 设计总量 待售总量 主力户型 装修标准 销售价格
金基观岛 排屋 240000方 1.5 120 120 100-150方 毛坯 20000元/平米
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考察项目- - 金基观岛
产品主力面积在100、150方两个段位 除户型面积控制外该产品无其他亮点,产品设计为地下一层、地上二至三层,毛坯交付
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Thank you for your attention Yours sincerely
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项目品质
考察项目 是否 纯独栋
玫瑰园

会所 是
内部配套
游艇码头 高尔夫


配套酒店 否
滨江

是 独属酒店 否
超五星
天屿

金基观岛 否



否 户户赠送 否
五星 是
翡翠岛





地下室 280-430 150-200 150-200 100-150
附加值
装修
花园
泳池 车库
800 -2000 景观 1:2 毛坯
500-2000 私家 1:2 毛坯
800-2000 私家 1:2 精装
--
私家 1:1 毛坯
--
私家 1:1 毛坯
从市场上比较有代表性的项目情况来看,会所、码头、私家泳池已属于该类产品的标准配 置,而高尔夫、配套酒店、是否纯独栋、装修、地下室及花园赠送成为差异化的竞争点。 整体来看,目前千岛湖市场上别墅类项目品质属中等偏上。
瞰千岛湖湖景。
规划保留一万亩原生松树林隔离山下的城市和山顶别墅区,并开辟有一条3公里的环山专属山道连
通别墅区,保证交通便利和居住私密性。
组团式开放布局,私家园林景观融入社区山地景观,建筑布局依山势而建,并充分满足观景需要。
缺点:别墅区密度较大,单体别墅的私密性不够。
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代表个案- -玫瑰园
建筑与景观 延续绿城三代法式排屋别墅样板建筑 分组团设计,排屋区景观资源配置较少;别墅区在基地北端沿湖景线排布,外围堆土形成景观
湖、存留部分公共半岛绿化,庭院内部设计1000-2000方私人草坪、含泳池及烧烤区。
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考察项目- -玫瑰园
代表个案 - -天屿
户型:建筑面积约696方(不含地下层) 户型特色:室内呈对称式布局,动静分区,与私密空间兼顾,主要功能空间朝向最佳景观,大尺度 的户外连廊,套房式设计满足度假别墅功能要求 不足之处:垂直空间缺少变化
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考察项目- -天屿
户型:建筑面积约690平方米 户型特色:中庭、套房、宽景连通阳台、高大落地门窗
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销售价格
总价(万元)
天屿 滨江 翡翠岛 尚公馆 玫瑰园 金基观岛
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500
15000
20000
25000
30000
35000
40000
单价(元/方) 45000
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考察项目- -天屿
项目精装交付,含家居智能控制系统。特别看点有节能屋面瓦、全套进口门窗、地源热泵空调 系统、Kallista洁具
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考察项目- -翡翠岛
项目
物业类型
总建规模
容积率
设计总量
待售总量
➢项目位于千岛湖东南湖区翡翠岛,岛北即自 主力户型 然生态保护区,为纯别墅园区,产品为独栋 销售价格 山地、滨水别墅及排屋,项目首次开盘在 2006年,目前余少量尾盘。
然石材、木饰条和玻璃混合运用,建筑特色简洁、明快、内敛。产品错层结构的设计,增加了 山地别墅空间的丰富性和趣味性。
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考察项目- -翡翠岛
景观: 项目地势北高南低,由北向南呈珊瑚状分布,起伏较大,兼有山水景观及大坡度山体形态 项目湖景线长,产品结合山体相态依水景线依次排列,其间通过道路相连;多层立体景观系统设计
主要来自杭州、温州
置业目的 度假(自住)60%、企 业会所30%、投资10% 自住、投资、短期度假
自住、投资、短期度假
投资50%、度假居住 30%、企业会所20% 自住、投资、短期度假
千岛湖别墅类市场目前主要满足长三角城市的旅游度假、投资、自住需求含部分企业接待要求, 其中尤以浙江省比重最大,杭州客群表现最为突出,其他多分布在省内的温州、义乌、绍兴等地,本 地需求较少。
翡翠岛 排屋 别墅 80000方 0.23 190 20 200-250方;300-500方 17000-20000元/平米
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考察项目- -翡翠岛
建筑 建筑依山傍水而建,逐层退台不断接近水面。建筑朝向、露台均考虑景观要求,部分别墅设置
电梯。 东方传统建筑风格,吸收现代建筑简洁实用理念,建筑本身与外部景观相融,现代建筑材质天
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考察项目- -滨江度假酒店别墅
建筑与景观 建筑依山坡而建,利用自然条件增加其采光通风;东南亚建筑风格,形态舒展,立面设计以白
色抹灰立面与底部石材结合,落地窗和大露台结合,满足观景需要,注重室内空间与户外景观 的交流最大化。 项目基地依山伴水,呈半岛形状,直视水域约有150万方;景观设计以美式山地度假为蓝本, 结合东南亚风情装饰细节,开放式空间布局,人工与自然景观相辉映;园区道路服务单边别墅 优化了产品的景观面积和私密性。
设计总量
待售总量
主力户型
➢项目位于开发路南侧,北依千岛湖,由法式 联排、湖景独栋、高层公寓组成,项目自然禀 赋一般。该项目别墅类产品于2009年首度开盘
销售价格
玫瑰园
排屋 别墅 高层 180000方 0.87 160 60-80 290-330方;450-800方 17000-30000元/平米
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强调住区环境资源的均好与共享,单体湖景山景资源均较丰富 项目内部配套有山景会所、滨湖会所、天然泳池及游艇码头
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考察项目- -翡翠岛
户型:建筑面积约400方
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考察项目- -玫瑰园
项目
物业类型
总建规模
容积率
600-900 1600-2800 精装
客户结构
主要来自浙江,其中杭州60%、义 乌15%、绍兴5%、其他金华永康
主要来自杭州、上海
300-800 500-2400 精装 主要来自杭州、义乌
200-500 100-150
300-1000 200-300
毛坯 毛坯
主要来自浙江,其中杭州70%、义 乌15%、温州5%
17000-25000 20000(估)
总价(万元) 800-1300 1600-2800 800-1000 450-800 300-400 450-800 200-300
存量 8-12 35-55 5-10 5-8 10-20 60-80 120
物业 别墅 别墅 别墅 别墅 排屋 排屋 排屋
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千岛湖别墅市场考察报告
考察盘 说明
本次重点考察千岛湖在售或将售排屋、别墅产品,特别关注产品、景观、客群、价格及去化 本次我们考察项目为金基观岛、天屿、翡翠岛、玫瑰园、滨江度假酒店别墅
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考察项目- - 金基观岛
➢该项目与绿城珍珠湾是千岛湖市场出现较 早的小户型别墅产品,打造临湖小院墅概念 。项目位于青溪新城,实际为排屋产品,户 型设计地上2-3层地下一层。目前项目尚在 蓄客阶段。
项目 物业类型 总建规模 容积率 设计总量 待售总量 主力户型 销售价格
天屿千岛湖山顶度假别墅 独栋别墅 27000方 0.22 80 45 600-900方 28000元/平米
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考察项目- -天屿
特色:
天屿拥有独特的地理位置,其山际线于标高235-310米之间起伏,向西、北和西南三个方向皆可俯
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wenku.baidu.com
考察项目- - 金基观岛
特色: 基地区位较好,且拥有一线湖景资源 创新型小户型设计、低总价是其最大特点 缺点:排屋密度较大,且由于其基地高差有限,湖景资源意义不充分。
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考察项目- - 天屿
➢该项目不论在区位、产品、户型及售价上都 构成与本项目的实际竞争。天屿项目立面采用 新地中海风格,以山顶湖景别墅为入市概念。 项目配建有五星度假酒店、会所、游艇码头、 半山观景平台等。该项目2009年开盘、整体品 质一般;由于项目性价比较低,去化并不理想
考察项目 滨江度假酒店别墅
主力面积(方) 装修
400-800
毛坯
天屿山顶度假别墅 翡翠岛 绿城千岛湖玫瑰园 翡翠岛 绿城千岛湖玫瑰园 金基观岛
600-900 300-500 500-800 190-250 290-330 100-150
精装 毛坯 精装 毛坯 精装 毛坯
均价(元/方) 20000 30000 17000 30000 15000
1600
1600
1600
1600
绿城玫瑰园 翡翠岛
0
370
400
400
450
800
800
700
800
800
滨江度假酒店别墅
0
800
800
880
1300
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客群结构
考察项目 滨江度假酒店别墅
天屿山顶度假别墅 绿城玫瑰园 翡翠岛
金基观岛
主力面积 总价(万元) 装修 400-800 800-1300 毛坯
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考察小结
考察项目中,产品低中高端定位均有涉及,整体来看:观岛属低端;翡翠岛、滨江属中端;天 屿、玫瑰园属高端。但在实际产品方面来看,真正有高端品质特点项目仅绿城的玫瑰园,天屿更 是以高端定位与低端的产品陷于市场僵局 产品风格大致以东南亚及现代中式建筑居多,景观设计充分利用山体、坡地、湖景资源,力求 建筑与景观的和谐共处,产品排布上强调山水景观的可达性 整体来看,千岛湖别墅市场去化情况并不理想,特别是近期受政策影响市场较为低迷,部分项 目实际意向客户近期积累较少 从客群分布来看,浙江省内特别是杭州方向仍是千岛湖别墅市场主力客群方向,周边及上海、 温州、义乌客户构成主要外围需求;项目现场了解到需求抗性主要来自于限贷及后市展望
排屋户型:该户型建筑面积约445平方米
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考察项目- -玫瑰园
别墅户型:该户型建筑面积约690平方米,地下一层、地上二层 户型特色:旋转楼梯;客厅、家庭室挑空;功能分区合理、有序;产品精装交付,交付标准含软装
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价格走势
1800 1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
0
2009上半年
2009下半年
2010上半年
2010下半年
2011上半年
天屿
玫瑰园
翡翠岛
滨江
别墅起价(万/套) 2009上半年 2009下半年 2010上半年 2010下半年 2011上半年
天屿山顶度假别墅
1500
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考察项目- -滨江度假酒店别墅
别墅户型:建筑面积约440平方米,地下一层、地上二层 户型特色:旋转楼梯;客厅、家庭室挑空;功能分区合理、有序;产品精装交付,交付标准含软装
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基本情况
本次考察项目的基本情况如下
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