业主委员会是否具有诉讼主体资格的法律问题探讨

------以乌市某小区业主委员会向物业管理公司诉求物业管理用房案所引出业主委员会是否具有诉讼主体资格的法律问题探讨新疆百域君鸿律师事务所苏文玲一、案件事实2003年7月乌市某小区业主管理委员会以给付物业管理用房为由起诉A、B房地产开发公司和C物业管理公司。

乌市该小区为1993年建成投入使用，其物业管理由C物业公司实施物业管理。

在物业公司管理期间，国家还没有出台由物业开发企业提供一定比例房产作为物业管理用房的规定，物业公司的办公地点为小区内的临时住房，后B房地产公司在小区规划范围内新盖了住宅楼，A拆除了包括原物业公司在内的临时办公用房，物业管理公司搬入另一地点办公。

2003年5月1日生效的《乌鲁木齐市物业管理条例》第四十三条要求：“物业建设单位按房屋建筑面积的3 ‰提供物业管理服务用房（产权归全体业主），作为物业管理专用房屋和其他配套设施纳入建设项目计划，与新建物业同步设计、同步施工。

”依此，业主委员会起诉要求A、B、C三方向其给付物业管理用房。

二、问题及法律分析主体资格的审查是审理物业管理纠纷案件的首要环节，直接涉及当事人诉权是否成立及诉讼地位的排列。

鉴于本文所引案例还存在其他具体事实，笔者在此以讨论业主委员会的诉讼主体资格为重点，对于案件所涉及的侵权之诉是否成立以及法律法规的溯及力等问题另文讨论。

1、《物业管理条例》施行前对业主委员会主体资格的认定随着我国市场经济的高速发展，住宅小区的管理逐步由单位统一管理走向以物业管理企业实施市场化专业管理为主导的模式，房地产行业的物业管理问题日益凸现。

“业主委员会”、“物业管理”这类新兴名词与已被人们逐步了解，但是“业主委员会”到底如何产生、有何职能？是不是独立的法人，有没有独立的民事权利义务，是否可以成为独立的诉讼主体，是否可以行使民事诉讼权利等问题。

在新施行的《物业管理条例》颁布前，由于各地对业主委员会的成立程序、制度规定有所不同，实践中有着种种不一致的作法。

首先，近十年内，各地区对于业主大会选举成立的业主委员会的登记程序就作出各不相同的规定。

有的地方规定要向社会团体登记部门依法登记，取得社团法人资格，如在1994年6月《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁行前，《深圳经济特区住宅区管理条例》曾规定业主委员会为社团法人；有的地区规定要向房地产管理部门登记；而另一些地区则就这一问题没有作出规定，如《北京居住小区物业管理办法》、《上海市居住物业管理条例》。

其次，在物业管理实践中，业主委员会代表业主与物业管理公司签订物业管理合同已经非常普遍，业主委员会根据业主公约的规定和经由业主大会通过的业主委员会章程，对物业管理区域内的事务具有一定的决定权，这种内部权力是没有过多的分歧的。

但是，业主委员会成立之后，不仅对物业管理区域内的内部事务进行管理，在特定情况下，是否可以代表全体业主利益，对他人提起诉讼或做为被诉主体？是否可以与其他民事主体签订合同？是否可以从事生产经营？这就提出了业主委员会的法律地位问题。

长期以来，除了建设部的部门规章和各个地方自行制定的地方性法规对物业管理方面的问题加以规范外，我国现有基本法律、法规对物业管理所引发的各类纠纷的处理却处于空白状态。

这些纠纷诉讼到法院，使审判人员感到无章可循，难以驾驭。

司法实践中，同一类型的案件，在不同地区、不同法院或同一法院内部，会出现各不相同的处理结果。

如业主委员会以自身的名义对侵犯业主利益的公民或法人提起诉讼各地法院有不同的作法，有的地区法院认为业主委员会既不从事经营活动，业主也不向业主委员会交纳款项维持业主委员会的运作，业主委员会没有自己的独立财产，不属于《民事诉讼法》中“合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”这一范畴，业主委员会系非法人亦无诉讼主体资格的一般组织；这种观点同时认为，根据《社会团体登记管理条例》的规定，只有具备法人条件的社会团体才予登记，未经社会团体登记机关登记为社团法人的业主委员会并非法律所认可的社会团体，因此不能基于社会团体的身份取得独立的民事主体地位。

故，部分地区的法院以业主委员会不具有主体资格而不予立案①，业主委员会改由业主个人名义起诉，法院再行受理。

有的地区法院在业主委员会具有业主或业主大会明确授权的前提下，业主委员会接受业主或业主大会的委托作为业主的代表，提起诉讼主张权利，法院则予以受理。

还有的地区法院直接将业主委员会定位为有独立的诉讼主体资格的非法人组织，认为业主委员会属于《民事诉讼法》所说的“其他组织”的一种，具有独立的诉讼主体资格，对以业主委员会代表业主对公民或法人的诉讼进行受理②。

但是一直以来，业主委员会的法律地位不明确，导致各地区处理迥异，使业主委员会在诉讼中的法律地位处境尴尬，无法可依。

2、2003年9月1日施行的《物业管理条例》的规定及对此的评析业主委员会的法律性质问题，决定了其行为后果的归属以及法律责任的承担。

对业主委员会法律性质作出不同界定，将直接导致不同法律关系的产生和不同的法律效果，在实践中具有重要意义。

2003年9月1日新施行的《物业管理条例》（以下简称《条例》）仅对业主委员会的职能作出了简单的规定，对业主委员会的法律地位问题并没有予以明确，但该《条例》确定以下几点：第一、明确了业主委员会不属于社团法人，不按照《社团法人登记管理办法》的规定在民政部门办理登记。

《条例》第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

”并规定：业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。

第二、明确业主委员会由业主选举产生，业主较少的由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责③。

业主委员会为业主大会的执行机构，履行相应职责。

《条例》第十五条规定业主委员会履行的职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。

问题1：业主委员会是否应当享有诉讼主体资格？1、业主委员会本质属性使其不具有适格民事主体的性质适格民事主体是指对于案件的诉讼标的，谁应当有权要求法院作出判决和谁应当作为被请求的相对人。

业主委员会基于全体业主的选举产生，其设立的目的是便于广泛的业主行使民事权利，为业主大会的常设执行机构，《条例》要求其“备案”的规定是便于行政管理的意义而设置。

新颁布的《条例》第十五条“业主委员会是业主大会的执行机构”、第十二条：“业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力”。

可见，业主委员会代表全体业主履行相应职责，其义务承受人为业主，业主委员会本身不具备法律意义上承担民事责任的组织机构及财产，不具有当事人能力，因此不享有民事诉讼主体资格。

从理论的层面来说，当事人能力的有无，原则上应当以该主体是否具有实体法上的权利能力为基础。

从民事理论上分析，业主委员会因其没有属于该组织可独立支配的财产或经费，其行为的后果由全体业主承担，并无法独立承担民事责任的能力，不具备可作为诉讼主体的“非法人组织”所必备的要件，因此，不具有适格民事主体的属性。

以本案为例，如果业主委员会具有超越于业主或业主大会以上对物业管理用房的独立请求权作为原告诉讼，先忽略《条例》中对物业管理用房的产权为业主的规定，仅从民事实体权利上分析，则业主委员会必然就享有对权利客体即物业用房的经营权、收益权、处置权，如果业主委员会违背业主意愿或违反业主大会及业主公约的约定，业主委员会作为侵权方成为被告，业主委员会如何承担责任，即使法院作出由业主委员会承担赔偿责任的判决，客观上根本不具有实现的前提，执行法院更无法执行这种具强制力的“生效判决书”。

这不仅不符合权利义务对等的基本法学理论，还违背了立法者的本意。

“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见”明确规定“可以成为民事诉讼的当事人的其他组织”是指“合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”，这一规定的法律意义就是为了确保法律的公平及效力。

2、业主委员会一切民事活动除非执行业主或业主大会授权而为，否则业主委员会越权行为的相应法律责任应由业主委员会责任人员承担《条例》规定业主委员会依业主公约履行职责，执行业主大会的决定，不得作出并从事与物业管理无关的决定及活动；业主委员会履行业主大会赋予的职责，非经业主大会决定，业主委员会没有独立的决定权利和执行权利。

如果业主委员会游离于业主大会之外的实施侵权行为，由谁成为被告承担相应民事责任，笔者认为业主委员会相关责任人员应当承担由此产生的法律责任。

如以2003年北京某小区因业主欠缴物业管理费，业主委员会与物业公司扣押业主财物引发的侵权纠纷案为例，业主委员会成员实施的扣押业主财产行为并无业主或业主大会的授权，业主委员会成员未执行业主大会的决议、超越业主公约所实施的侵权行为，应当直接由业主委员会成员个人作为侵权当事人参加诉讼，因为业主委员会这一业主大会的常设执行机构不具有民事组织或社团的属性，委员会成员的行为不属于职务行为，反之，如果业主委员会成员的行为得到业主或业主大会的授权，实施的侵权行为其法律后果应当由委托人即全体业主承担。

因此，业主委员会除非代表业主及受业主大会的委托，业主委员会不具有独立行使民事诉讼权利的主体资格，当发生越权行为时，其法律后果应当由实际责任人承担，同时就业主委员会成员权利行使和义务承担的具体规定及约定应当在业主公约及业主委员会章程中予以明确。

3、业主委员会有权从事民事活动的制度安排基于实际操作中，普通住宅区内业主人数较多，为此《条例》第十五条规定，业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的职责；同时《条例》明确规定，业主对业主委员会根据业主大会或业主代表大会决定签订的合同承担责任。

这说明，合同的签订方业主委员会并非合同当事人，对此《条例》第六十七条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。

此条清楚的表明，业主委员会执行业主大会的决议，虽然作为业主代表与物业管理企业签订《物业管理服务合同》，但在物业公司依《物业管理服务合同》追收物业服务费提起诉讼时，欠费的业主成为被诉主体而非合同签订方业主委员会。

问题2：业主委员会可以成为适格诉讼主体的法律要件？从已正式施行的《物业管理条例》相关规定来分析，业主委员会为业主较多的物业管理区域所成立业主大会的执行机构，在业主较少的物业管理区内可不设业主委员会，法学理论上及施行法规中，对业主作为物业管理纠纷案件的适格主体，具有民事诉讼法规定的诉讼主体资格没有任何法律障碍。