可行性研究的步骤

可行性研究的步骤
（1）组织准备。

进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。

其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

（2）现场调查与资料收集。

现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。

收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

（3）开发方案的设计、评价和选择。

这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。

当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

（4）详细研究。

采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

（5）编写研究报告书。

可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。

房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。

当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。

其具体内容如下：
1）项目概况。

项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

2）市场分析和需求预测。

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3）规划方案的优选。

在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

4）开发进度安排。

对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。

大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

5）项目投资估算。

项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。

房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费
用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

6）资金的筹集方案和筹资成本估算。

根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。

房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。

7）财务评价。

财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

8）风险分析。

风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。

风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

9）国民经济评价。

国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。

它是项目评价的重要组成部分，也是
投资决策的重要依据之一。

因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。

国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。

财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。

财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。

所以国民经济评价又叫费用效益分析。

结论。

运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

松开的记忆，飘落的莫名的尘埃，像起伏的微风，拂过脑海，留下一份情愁。

一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。

街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心的呓语。

沉默，倔强，回望，忘记，记住，一切像断了的弦，有时希望生活简单就好，有时却又莫名的颓废其中。

有些路，只能一个人走；有些事，只能一个人去经历。

粗读加缪、萨特的存在主义，它告诉我，人就是非理性的存在。

光秃秃的枝桠、清寂的清晨、流动的阳光，飘落于心，或快意，或寂寥，映照心境，然而，有时却只属于那一刻。

总之，一切只是心情。

人生的画面一幅幅地剪辑，最后拼凑出的是一张五彩斑斓的水彩画，有艳丽的火红色，凝重的墨黑以及一抹忧郁的天蓝色。

人的记忆很奇特，那些曾经的过往，就像一幅幅的背景图，只有一个瞬间，却没有以前或以后。

比如，只能记得某个瞬间的微笑，只能在记忆的痕迹寻觅某时刻骑着单车穿过路口拐角的瞬间，却都不知晓为何微笑，为何穿过街角。

一切，有时荒诞得像一场莫名情景剧。

然而，这就是生活。

曾经的梦，曾经的痛，曾经的歌，曾经的热情相拥，曾经的璀璨星空。

也许，多年以后，再也见不到的那些人，和着记忆的碎片飘荡而来，曾经伴着我们走过春华秋实。

天空蔚蓝，杜鹃纷飞，飞过季节，曾经萍水相逢，欢聚一堂，蓦然回首，唯歌声飘留。

让人忆起《米拉波桥》里的诗句：夜幕降临，钟声悠悠，时光已逝，唯我独留。

人在天涯，绵绵的思绪随着微风飘浮，从布满礁石的心灵海滩上穿过千山万水，来到游荡的身躯里，刻下一篇篇笺章。

而这，或许在多年以后，当再次翻动时，原以为什么都已改变，
松开的记忆，飘落的莫名的尘埃，像起伏的微风，拂过脑海，留下一份情愁。

一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。

街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心的呓语。

沉默，倔强，回望，忘记，记住，一切像断了的弦，有时希望生活简单就好，有时却又莫名的颓废其中。

有些路，只能一个人走；有些事，只能一个人去经历。

粗读加缪、萨特的存在主义，它告诉我，人就是非理性的存在。

光秃秃的枝桠、清寂的清晨、流动的阳光，飘落于心，或快意，或寂寥，映照心境，然而，有时却只属于那一刻。

总之，一切只是心情。

人生的画面一幅幅地剪辑，最后拼凑出的是一张五彩斑斓的水彩画，有艳丽的火红色，凝重的墨黑以及一抹忧郁的天蓝色。

人的记忆很奇特，那些曾经的过往，就像一幅幅的背景图，只有一个瞬间，却没有以前或以后。

比如，只能记得某个瞬间的微笑，只能在记忆的痕迹寻觅某时刻骑着单车穿过路口拐角的瞬间，却都不知晓为何微笑，为何穿过街角。

一切，有时荒诞得像一场莫名情景剧。

然而，这就是生活。

曾经的梦，曾经的痛，曾经的歌，曾经的热情相拥，曾经的璀璨星空。

若能觅得一方喜欢的山水，在空旷的风里，种上淡暖如许，清欢如许。

我愿用无尘的诗句，沾染些许晨露，轻叩那些老去的时光，让曾经的你我，重走一遍依旧开满鲜花的小径。

时光里的我们，不说话。

只是凝望着彼此旧时的模样，任凭花落清溪，任凭日暮烟霞。

陌上的时光，匆匆如流。

指尖，一直贪恋着世间所有的暖香。

而那些没有着落过往，早已随风而散。

往事已旧，一切，终会在念与不念，忘与不忘之间，莞尔一笑，变得风轻云淡。

岁月的风，就这样翩跹而过。

还好，总有一些不离不弃的相伴，安暖着岁月的荣辱沧桑。

然后，在玲珑的小字里尘埃落定。

珍惜着，不早也不晚的缘分。

愿你永远在我文字的四季，可以与那些草木葳蕤的深情一样，青青又青青。

纵使某天，错过了所有，只剩下一个人忧伤，也不要怪罪时光。

时光里那些牵过的手，给错的爱，都是情不由衷。

开始与结束，一样美丽。

我们应该，原谅时光，记住爱！
那些过往里的施与舍，恩与惠，何必计较太多。

我们在山水间喂养清风，在草木间描摹明月，云淡风轻一天又一天。

任凭年华一去不返，依旧无怨无悔，不负岁月，不负时光。

那些风花雪月的重逢与离别，终将陨落在时光深处，被过往的烟尘一一覆盖。

当时光里，那些被岁月漂白的光阴，再回首时，风住尘香，缘已渺渺，我们也不必遗憾。

苍茫处，风景依旧，繁华笙歌，人事无恙。

那些散落在流年深处的芬芳，也是依旧静美如初，相宜静好。

不如，安静着，于寂寂红尘中，为自己开一扇般若门，将一切浮云过往都放逐在红尘之外，只留一颗琉璃心，只守一池为我而开的莲荷，一粥一饭，一笔一墨，闲渡流年。

未来的路，那么远。

从未想过会遇见谁，也从未想过会错过谁。

今朝，一壶浊酒，一扑流萤，几许明媚，几许嫣然，我依然是那个朴素的琉璃女子。

不敷衍，不趋势，简单的行走，简单的生活，简单的爱与被爱。

当时光里，那些被光阴漂白的过往，再回首时，风住尘香，缘已渺渺，我们也不必遗憾。

苍茫处，风景依旧，繁华笙歌，人事无恙。

那些散落在流年深处的芬芳，也是依旧静美如初，相宜静好。

若是，光阴辞去旧年，初心不改。

我依然愿意，在心里种半亩花田，在文字里养一个春天。

这样，无论你来不来，在不在，我都一样安静的开落。

那样，你偶尔回眸，看到的风景，都是春天般，含着香，透着暖。

喜欢让心在那一刻，静如菩提明镜。

那么，且许我一程走旧的岁月，温一壶经年的雨水，煮一段曾经的往事，不提花开，不说花落。

就让那所有的喜怒哀乐，淡暖清欢，如茶般，氤氲出缕缕清香。

而你我，亦愈来愈通透，有了茶的芬芳，即使喝到无味，亦有一股回甘，令人回味留恋。

桃花酿酒，醉了光阴。

春水煎茶，赴了风雅。

我人生四季，永远是那一抹剔透的琉璃色，不必虚张，不必声势，只做安静的自己，善待生命里遇见的一切，感恩并珍重，且温柔的对待。

若有一天，我们隔着茫茫人海，穿过人流车流，你是否会一眼将我认出，并且微笑着喊出我的名字。

若有一天，经年的路口，人烟渺渺。

你是否会收集所有花香，用思念为我铺一条洒满落花的小路。

那些失落的前尘往事，你是否愿意陪我一一捡拾，然后一起装帧成流年里最美的那一册画卷。

人生云水一梦，寻一份清幽，养一颗禅心。

那些迎面而来的风景，让我们微笑着迎接，并且一一纳入流年的画卷。

愿世间美好，都是恰逢其时。

至于那些聚了又散的人或事，淡记就好。

或许，终有一天，心归宁静，从容朴素。

那么，我便在南山寻一处清幽。

春来，采一壶桃花，酿一壶三生三世。

夏来，养一池荷，掬一捧莲子醉清风。

秋来，邀一缕秋风，修篱种菊，种下一个人的浮世清欢，种下一些心悦的小情绪。

曾经的往事，不提花开，不说花落。

就让那所有的喜怒哀乐，淡暖清欢，如茶般，氤氲出缕缕清香。

而你我，亦愈来愈通透，有了茶的芬芳，即使喝到无味，亦有一股回甘，令人回味留恋。

桃花酿酒，醉了光阴。

春水煎茶，赴了风雅。

我人生四季，永远是那一抹剔透的琉璃色，不必虚张，不必声势，只做安静的自己，善待生命里遇见的一切，感恩并珍重，且温柔的对待。

若有一天，我们隔着茫茫人海，穿过人流车流，你是否会一眼将我认出，并且微笑着喊出我的名字。

若有一天，经年的路口，人烟渺渺。

你是否会收集所有花香，用思念为我铺一条洒满落花的小路。

那些失落的前尘往事，你是否愿意陪我一一捡拾，然后一起装帧成流年里最美的那一册画卷。

人生云水一梦，寻一份清幽，养一颗禅心。

那些迎面而来的风景，让我们微笑着迎接，并且一一纳入流年的画卷。

愿世间美好，都是恰逢其时。

至于那些聚了又散的人或事，淡记就好。

或许，终有一天，心归宁静，从容朴素。

那么，我便在南山寻一处清幽。

春来，采一壶桃花，酿一壶三生三世。

夏来，养一池荷，掬一捧莲子醉清风。

秋来，邀一缕秋风，修篱种菊，种下一个人的浮世清欢，种下一些心悦的小情绪。

冬来，红泥小炉煮一杯绿蚁酒，邀月，邀你，浅酌，微醺，共守流年。

10）。