某某商业街运营实施方案
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14
产品线介绍
--55#栋2层平面图
15
产品线介绍
--55#栋3层平面图
16
产品线介绍
--55#栋负1层平面图
17
产品线介绍
--16#栋南裙楼面积表(12个单位铺面)
18
产品线介绍
--16#栋南裙楼1层平面图
19
产品线介绍
--16#栋南裙楼2层平面图
20
产品线介绍
--16#、17#栋西裙楼面积表(12个单位铺面)
29
经营思路
2、减少租赁经营过程中退租、门面空置、经营管理和物业服务诸多麻烦, 无返租压力;
3、质保期过后,开发商无需承担商业街的景观维护、质量维修。
缺点: 1、门面预售之初,门面价格难以提高; 2、不做统一招商招租、不规范经营业态,卖出去后,商业街形象无法提
升,金水湾项目的整体形象受损; 3、一旦商业街铺面卖出后经营不善,关门现象较多,容易打击投资者、
缺点: 1、统一招商、管理、经营的团队专业化程度要求高,必然形成较高的管理、
运营成本; 2、管理过程及其成本可能有诸多不可控因素:
31
经营思路—不可控因素
其中之一:招商运营
其中之二:物业管理
1、空铺面出现,即需招商人员对 外招租,增加人力成本;
2、如遇退租,收不到租金,公司 受损;
3、店铺生意清淡,业主要求开发 商开展促销活动,无疑增加费 用;
4、业主拖欠水电费、租金等产生 的协调、诉讼成本。
1、最大的麻烦还是在经营清淡的时候 ,业主拖欠物业管理费、水电费, 造成物业无法维持下去,街区秩序 混乱,维修维护无人管理;
2、水电费收缴困难,造成水电部门停 水停电,影响其他经营户,造成群 体事件,从而影响整个项目形象;
3、公共水电费用较多,物业管理部门 能否及时平衡、弥补,特别是水街 每次补水费用约2000元,每月2次 ,则需4000元,物业费用能否维持 皆是隐患。
套,提供全面的优质服务) (二)依据 1、商业街规模较小,暂无中、大型商业支撑; 2、目前以服务周边为主,本社区为辅;将来可能会产生逆转; 3、九华区域有类似业态,但不集中、不扎堆,且缺少品牌店; 4、本商业街暂时2-3年为市场培育期,3-5年后金水湾社区入住率达到一定程度
商业条件才基本成熟; 5、九华人在本地的消费习惯仍以餐饮、休闲为主流。
威尼斯商业街运营实施方案
2013年11月 金水湾项目建设指挥部
1
总体定位
湘潭最长情景商业街
湘潭最大社区特色休闲商业街
九华新城区唯一专业休闲街
第一部分 威尼斯商业街概况
位置、范围及规模
1、位于九华开发区宝马西路和江南大道两条主干道交叉口;东面距离步步高 大道仅500米;
2、商业街总长度639米,总建筑面积㎡。其中包括: A、北街:位于江南大道东侧,长117米,系16#、17#裙楼西的2层商铺, 共计2108.31㎡; B、中街:斜穿项目西南角,西北接江南大道,东南连宝马西路,长212米,包 括51#、52#、53#栋,以及16#裙楼南,均有1-2层的底层商铺, 共计4885.9㎡; C、南街:沿宝马西路北侧,长310米,包括55#4层商铺1栋,共计7063.76㎡。
威尼斯商业街二层业态布局图
中西餐厅、足浴、KTV
潮流街区(格子铺)
时尚 餐厅
休闲美食
27
招商业态定位
二、业态定位、依据
(一)基本定位
1、主力店:以超市、中西餐饮、银行为主(同类独家); 2、次主力店:品牌服装、休闲餐饮、通讯电子等,以同类划区聚集为原则增强
商业凝聚力和对商业氛围的营造,根据商家品牌和规模灵活调整商家数量; 3、社区配套店:药店、干洗店、美容等。(同类独家,尽可能完善社区商业配
4、每月15000㎡×3元/㎡=45000元的 物业收入能否填补所有物业开支将 是问题。
32
经营思路
方式C:部分招商招租,部分销售;先招商后销售,在适当 时机开盘销售商铺.
21
产品线介绍
--16#、17#栋西裙楼1层平面图
22
产品线介绍
--16#、17#栋西裙楼2层平面图
23
产品线介绍—分类
24
第三部分 招商业态定位
一、业态布局图
北街
中街
南街
25
威尼斯商业街一层业态布局图
:
银行、电器、电子通信、 婚纱摄影
品牌服装专卖店
休闲美食(淘淘街) 社区 配套
休闲美食
26
7
Βιβλιοθήκη Baidu 产品线介绍
--52#栋1层平面图
8
产品线介绍
--52#栋2层平面图
9
产品线介绍
--53#栋面积表(10个单位铺面)
10
产品线介绍
--53#栋1层平面图
11
产品线介绍
--53#栋2层平面图
12
产品线介绍--55#栋面积表(18个单位铺面)
882.12 13
产品线介绍
--55#栋1层平面图
28
第四部分 经营思路
一、经营方式的三种模式 A、全部对外销售,经营业态放任自流; B、全部对外招商、招租,物业自持,实行租赁经营; C、部分招商招租,部分销售;先招商后销售,在适当时机
开盘销售商铺。
二、上述三种方式的优缺点分析
方式A:全部对外销售,经营业态放任自流;
优点:1、可以尽快售罄,及时返现,缓解资金压力;
3、招商面积:总计14060.97 ㎡,共72个铺面,其中负1层超市3400.16 ㎡ , 1层面积4832.01㎡ ,2层面积4193.78 ㎡ ,3层面积1631.97㎡。
3
附件1:商业街布局图
一层1185.85㎡ 一层980.69㎡ 二层922.46㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
16#
16#、
南
17#西
53#
一层525.04㎡ 二层673.58㎡
一层495.35㎡
负一层3400.16㎡,一层1149.51㎡ 二层882.12㎡,三层1631.97㎡
52#
55#
4
第二部分 产品线介绍 --51#栋面积表(10个单位铺面)
5
产品线介绍
--51 #栋平面图
6
产品线介绍
--52#栋面积表(10个单位铺面)
经营者的积极性,导致今后的商铺难以快速升值; 4、由于没有招商在前,商业街人气提升的速度会很缓慢。
30
经营思路
方式B:全部对外招商、招租,物业自持,实行租赁经营;
优点: 1、便于统一招商招租,也便于统一管理和经营; 2、通过开发商的统一经营管理,可以有力维护商业街的整体形象; 3、可以有序引进档次和品位高、知名的品牌商家; 4、大大提升商铺价值,使物业升值保值,有利于今后整合优质资产来融资。
产品线介绍
--55#栋2层平面图
15
产品线介绍
--55#栋3层平面图
16
产品线介绍
--55#栋负1层平面图
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产品线介绍
--16#栋南裙楼面积表(12个单位铺面)
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产品线介绍
--16#栋南裙楼1层平面图
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产品线介绍
--16#栋南裙楼2层平面图
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产品线介绍
--16#、17#栋西裙楼面积表(12个单位铺面)
29
经营思路
2、减少租赁经营过程中退租、门面空置、经营管理和物业服务诸多麻烦, 无返租压力;
3、质保期过后,开发商无需承担商业街的景观维护、质量维修。
缺点: 1、门面预售之初,门面价格难以提高; 2、不做统一招商招租、不规范经营业态,卖出去后,商业街形象无法提
升,金水湾项目的整体形象受损; 3、一旦商业街铺面卖出后经营不善,关门现象较多,容易打击投资者、
缺点: 1、统一招商、管理、经营的团队专业化程度要求高,必然形成较高的管理、
运营成本; 2、管理过程及其成本可能有诸多不可控因素:
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经营思路—不可控因素
其中之一:招商运营
其中之二:物业管理
1、空铺面出现,即需招商人员对 外招租,增加人力成本;
2、如遇退租,收不到租金,公司 受损;
3、店铺生意清淡,业主要求开发 商开展促销活动,无疑增加费 用;
4、业主拖欠水电费、租金等产生 的协调、诉讼成本。
1、最大的麻烦还是在经营清淡的时候 ,业主拖欠物业管理费、水电费, 造成物业无法维持下去,街区秩序 混乱,维修维护无人管理;
2、水电费收缴困难,造成水电部门停 水停电,影响其他经营户,造成群 体事件,从而影响整个项目形象;
3、公共水电费用较多,物业管理部门 能否及时平衡、弥补,特别是水街 每次补水费用约2000元,每月2次 ,则需4000元,物业费用能否维持 皆是隐患。
套,提供全面的优质服务) (二)依据 1、商业街规模较小,暂无中、大型商业支撑; 2、目前以服务周边为主,本社区为辅;将来可能会产生逆转; 3、九华区域有类似业态,但不集中、不扎堆,且缺少品牌店; 4、本商业街暂时2-3年为市场培育期,3-5年后金水湾社区入住率达到一定程度
商业条件才基本成熟; 5、九华人在本地的消费习惯仍以餐饮、休闲为主流。
威尼斯商业街运营实施方案
2013年11月 金水湾项目建设指挥部
1
总体定位
湘潭最长情景商业街
湘潭最大社区特色休闲商业街
九华新城区唯一专业休闲街
第一部分 威尼斯商业街概况
位置、范围及规模
1、位于九华开发区宝马西路和江南大道两条主干道交叉口;东面距离步步高 大道仅500米;
2、商业街总长度639米,总建筑面积㎡。其中包括: A、北街:位于江南大道东侧,长117米,系16#、17#裙楼西的2层商铺, 共计2108.31㎡; B、中街:斜穿项目西南角,西北接江南大道,东南连宝马西路,长212米,包 括51#、52#、53#栋,以及16#裙楼南,均有1-2层的底层商铺, 共计4885.9㎡; C、南街:沿宝马西路北侧,长310米,包括55#4层商铺1栋,共计7063.76㎡。
威尼斯商业街二层业态布局图
中西餐厅、足浴、KTV
潮流街区(格子铺)
时尚 餐厅
休闲美食
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招商业态定位
二、业态定位、依据
(一)基本定位
1、主力店:以超市、中西餐饮、银行为主(同类独家); 2、次主力店:品牌服装、休闲餐饮、通讯电子等,以同类划区聚集为原则增强
商业凝聚力和对商业氛围的营造,根据商家品牌和规模灵活调整商家数量; 3、社区配套店:药店、干洗店、美容等。(同类独家,尽可能完善社区商业配
4、每月15000㎡×3元/㎡=45000元的 物业收入能否填补所有物业开支将 是问题。
32
经营思路
方式C:部分招商招租,部分销售;先招商后销售,在适当 时机开盘销售商铺.
21
产品线介绍
--16#、17#栋西裙楼1层平面图
22
产品线介绍
--16#、17#栋西裙楼2层平面图
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产品线介绍—分类
24
第三部分 招商业态定位
一、业态布局图
北街
中街
南街
25
威尼斯商业街一层业态布局图
:
银行、电器、电子通信、 婚纱摄影
品牌服装专卖店
休闲美食(淘淘街) 社区 配套
休闲美食
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7
Βιβλιοθήκη Baidu 产品线介绍
--52#栋1层平面图
8
产品线介绍
--52#栋2层平面图
9
产品线介绍
--53#栋面积表(10个单位铺面)
10
产品线介绍
--53#栋1层平面图
11
产品线介绍
--53#栋2层平面图
12
产品线介绍--55#栋面积表(18个单位铺面)
882.12 13
产品线介绍
--55#栋1层平面图
28
第四部分 经营思路
一、经营方式的三种模式 A、全部对外销售,经营业态放任自流; B、全部对外招商、招租,物业自持,实行租赁经营; C、部分招商招租,部分销售;先招商后销售,在适当时机
开盘销售商铺。
二、上述三种方式的优缺点分析
方式A:全部对外销售,经营业态放任自流;
优点:1、可以尽快售罄,及时返现,缓解资金压力;
3、招商面积:总计14060.97 ㎡,共72个铺面,其中负1层超市3400.16 ㎡ , 1层面积4832.01㎡ ,2层面积4193.78 ㎡ ,3层面积1631.97㎡。
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附件1:商业街布局图
一层1185.85㎡ 一层980.69㎡ 二层922.46㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
16#
16#、
南
17#西
53#
一层525.04㎡ 二层673.58㎡
一层495.35㎡
负一层3400.16㎡,一层1149.51㎡ 二层882.12㎡,三层1631.97㎡
52#
55#
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第二部分 产品线介绍 --51#栋面积表(10个单位铺面)
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产品线介绍
--51 #栋平面图
6
产品线介绍
--52#栋面积表(10个单位铺面)
经营者的积极性,导致今后的商铺难以快速升值; 4、由于没有招商在前,商业街人气提升的速度会很缓慢。
30
经营思路
方式B:全部对外招商、招租,物业自持,实行租赁经营;
优点: 1、便于统一招商招租,也便于统一管理和经营; 2、通过开发商的统一经营管理,可以有力维护商业街的整体形象; 3、可以有序引进档次和品位高、知名的品牌商家; 4、大大提升商铺价值,使物业升值保值,有利于今后整合优质资产来融资。