房价与地价的关系

房价与地价的关系

地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，“买卖”（具体称为出让和转让）的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，基本质是一次性收取的若干年的地租。

根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：地价=地租/平均利息率；在房地产领域土地剩余价值的最终实现需要房地产产品的价值实现来实现，所以土地价格是和房地产价格相关的。

房价是由房地产开发成本加上一定的利润所构成的。房地产开发成本构成包括土地成本、建安成本、财务成本、前期费用、配套费用、各种税费、经营费用等。土地成本作为开发成本的一部分，也一定程度上影响着房价。

我认为地价与房价有一定的联系，但都不是决定对方的因素。

地价是房价的基础。地产可以独立存在，房产则不然，它必须附着于地产之上，没有地产就没有房产。房价中包含着地价，地价隐含在房价之中，地价是房价的重要组成部分。我国的房屋产权实际上包括两部分:土地使用权和房屋所有权，而房屋所有权是受制于土地使用权期限的。在土地使用权期限内，地价的变动决定着房价的同方向变动，在土地使用权到期后，即使房屋仍具使用价值，但房屋价格因地产被土地所有者收回而不复存在。

房价是地价的表现。作为建筑地段的土地，其使用价值和价格是通过建在其上的房屋的使用价值和价格体现出来的。房型设计、建筑结构、施工质量都完全相同的两处住房，因坐落的地点不同，房价就不同，实际上就是地价不同的表现。

房价对地价具有反作用。假设房价土涨，就会导致土地价格的上涨；房价下降，就会抑制土地价格的上涨。地价在房价中占有一定的百分比，但其比重没有固定的标准。在市场机制条件下，房价与地价的比例关系受土地供求关系、房屋质量、房地产开发、税费等因素影响。

房价主要受经济发展水平、开发商的房屋开发成本和对未来房地产市场的预期及消费者的收入水平、消费者的偏好和预期等市场因素的影响，同时，银行政策、土地供应制度等也会对其起调控作用，其中，地价只是作为众多因素中的成本的一部分影响房价。而地价，由于政府垄断了土地一级市场，供给弹性很小，决定其价格水平的主要是需求状况，土地需求是一种引致需求，开发商对未来房价的预期决定着对土地的需求程度，从而影响地价。所地价与房价有一定的联系，但都不是决定对方的因素。

其实房价与地价主要的影响因素是市场的供需关系，比如：改革开放以来，我国经济连保持快速增长，广大群众生活水平不断提高，加上住房制度改革的不断深入和完善，人们改善住房条件、提高生活品质的要求得以释放，由此商品住宅的需求变大。需求的上升，无疑成为带动房价上涨的重要因素，并间接导致地价一定程度的上涨。

假设一个小区域范围，市场需求大于供给，房价处在较高水平。若此时地价降低，开放商追求利益最大化，房价也不会明显地降低。所以地价一定程度上会影响房价，但并不决定房价，也不具有明显的系数关系。

所以，房价与地价相互作为一部分因素起到影响作用，但都不是对方的决定因素。主要影响房价与地价的因素是市场的需求量与供应的关系。