新郑市项目地块前期定位报告
龙泊圣地项目调研报告
龙泊圣地项目调研报告新郑市“龙泊圣地”房产项目分析关于“龙泊圣地”房产项目分析1.项目概况开发商：河南新地产置业有限公司项目地址：新郑市老107国道与龙湖镇商业路交汇处向东1000米占地面积：60 000平方米（346户）建筑面积：100 000平方米建筑类型：多层，小高层，别墅容积率：0.56绿化率：45%规划布局：从民居的街巷元素中找到灵感，把建筑设计、道路规划与园林景观的设计完美融合于一体。
优美曲线的弧形道路、高低错落的中式建筑、移步换景的绿色世界，形成了街巷的空间变化和丰富层次。
2.区位分析“龙泊圣地”位于龙湖镇隶属新郑市，位于新郑市北部，东邻孟庄镇，西接新密市界，南依郭店镇，北靠郑州市郊区，距郑州市区11公里，距郑州新郑国际机场18公里。
地处伏牛山余脉，地势西南高，东北低，平均海拔高230米，西部属浅山丘陵岗地，有泰山和梅山，十七里河和十八里河自西南流向东北，沿河建有古城、后胡、山后杜和林锦店水库等。
全境为小丘陵岗地，属北温带季风性湿润气候区。
交通便利，107国道、102省道（郑新快速路）纵贯南北，郑州西南绕城高速公路、郑尧高速公路穿境而过，与京广铁路、京珠高速公路、新郑机场相毗邻。
3.区位经济状况以及人员流动分析至2008年底已有156家客商落地龙湖，合同投资额达106亿元。
其中已建成投产102家，初步形成了以河南鸽瑞、卫华钢构、华通钢管、富源钢管为代表的装备制造，以升达大学、中原工学院、河南工程学院等8所院校为主的文化教育，以郑州宏业纺织有限公司、郑州第一纺织有限公司等为代表的纺织服装，以信息产业部二十七所、河南航天压力原件有限公司为代表的高科技研发，以龙泊圣地、21世纪国际城、龙湖渡假村、正商红河谷、林溪湾、富田兴龙湾等为代表的休闲渡假，以商业街为中心的商业服务等六大产业。
配置信息公交： 556路,551路,552路,553路教育：中原工学院,郑州升达经贸管理学院,龙湖一中,郑州中澳学校,河南检察职业学院南门,升达大学-品牌管理研究所,郑州昇达经贸管理学院,小哈佛艺术幼儿园,中原工学院(西门),郑州升达大学西门医院：新郑博爱医院,中原工学院校医院,视爽爱眼机构龙湖店,龙湖柏树刘村卫生室,龙湖魏庄村卫生所,小乔村卫生所,刘西治诊所,老虎寨诊所,赵强诊所,建伟诊所银行：中国邮政储蓄银行龙湖镇支行,中国农业银行新郑支行龙湖分理处,河南新郑农村商业银行升达分理处,河南新郑农村商业银行商场储蓄所,河南新郑农村商业银行龙湖支行,中国农业银行ATM,中国邮政储蓄银行ATM(龙湖镇支行),中国工商银行ATM,新郑农村商业银行ATM(商场分理处),新郑农村商业银行ATM(升达分理处)其他：美联时代广场,佳购购物广场4.项目定价分析依托南水北调中线干渠生态绿廊及郑新快速通道和郑尧高速，拓展纺织服装基地发展空间，大力发展教育、纺织和物流产业，到2015年，建成区面积达到30平方公里，城区人口达到25万人。
项目选址情况汇报
项目选址情况汇报
一、地理位置。
经过多方比对和综合考量，我们最终确定了项目选址位于XX市XX区。
该区
域地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，符合我们项目发展的需求。
二、土地情况。
经过详细的土地调查和评估，我们选定的土地面积为XXX亩，地势平坦，土
地质量良好，符合我们项目建设的要求。
同时，我们已经与相关部门进行了沟通，确保土地所有权清晰，可以顺利进行后续的规划和开发。
三、市场需求。
我们对该地区的市场需求进行了深入的调研，发现该地区对我们项目的需求量大，市场潜力巨大。
同时，我们也对竞争对手进行了分析，制定了相应的竞争策略，确保项目的顺利推进。
四、政策支持。
在选址过程中，我们也充分考虑了政策支持的因素。
经过与当地政府相关部门
的沟通，我们得知该地区对于我们项目的发展给予了积极的支持和政策优惠，这将为项目的后续发展提供有力保障。
五、风险评估。
在选址过程中，我们也充分考虑了各种潜在的风险因素，包括自然环境、经济
形势、政策变化等。
我们已经制定了相应的风险预案，确保在项目推进过程中能够及时有效地化解各种风险，保障项目的顺利进行。
六、未来规划。
在选址确定后，我们将继续深入开展市场调研和项目规划，确保项目能够顺利推进。
我们将充分利用地理位置优势和政策支持，加大市场推广力度，确保项目能够取得良好的发展成绩。
以上就是我所负责的项目选址情况汇报，希望能够得到各位领导和同事的认可和支持，我们将会全力以赴，确保项目的顺利推进和成功实施。
新郑项目定位报告定共49页PPT
新郑项目定位报告定
6
、
露
凝
无游氛源自，天高风
景
澈
。
7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
8
、
吁
嗟
身
后
名
，
于
我
若
浮
烟
。
9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
1
0
、
倚
南
窗
以
寄
傲
，
审
容
膝
之
易
安
。
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
新郑项目定位分析(1)
象。
【休闲】----810亩轩辕湖公园
项目 【整体配套】—多物业形态，580亩占地，百万平高端 认知 住宅小区
洋房区 别墅区
项目 认知
【建筑风格】—法式建筑群，巴洛克建筑风格
集中收紧
◊ 10-12月
十一前后，22 个城市集中出台限 购限贷收紧的调控 政策，其后部分城 市继续加码。
市场
【区域销售】----销量提升、去库存
一、受市场政策调控影响，新
郑市房地产整体销售呈现上升趋 态；
二、市场在售楼盘1-6月份主要 为去库存(2015年度剩余)；
三、7-12月份市场原有项目统一 增加产品供应量，新建项目也在该 时期入市。
➢ 类独栋户型特点（设计理念）：
1. 格调高雅，十字轴宫廷式布局，空间大气通透，尺度尽显奢华。 2. 客厅挑空设计，功能布置灵活变幻，适应不同高端业主品味。 3. 主要厅及室均享有南向采光或北向奢华湖景，景观资源占有率较高，户型与环境结合度
高。 4. 各个功能区均拥有高级配。
➢ 联排户型特点（设计理念）：
长厅设计；功能区可置换（南向或北向景观），适应性较高。
该户型设计，活动
区的居住舒适度大大提 升，但主卫设置区域太 隐秘，不方便客人的使 用。
休息区域的设计不
合理，过度节约使用面 积，造成使用不舒适。
未设置合理的客卧 休息区。
三个卧室入户门于主 卫集中式设计，不方 便居住的使用，无法 有效保护每个房间的 私密性。
产
妇
医
幼
院
保
健
院
肛肠医院
郑州市新郑市梅山路地块土地汇报
郑州市新郑市梅山路地块土地汇报2016年08月24日一、地块概况及指标信息目标地块位于新郑市龙湖镇梅山路西侧，交通驾校南侧。
占地394亩，容积率2.6，住宅用地，总建筑面积约68.3万㎡。
地块紧邻京深线与后胡水库，生态环境优越；附近大学林立，人文气息浓厚。
地块距离郑州火车站约14.7km，距汽车南站约10.7km，距机场高速约10.9km，距京珠高速14km。
具体土地指标如下：二、地块区域土地市场及竞品项目情况1、区域土地市场新郑市大部分为行政村，成交地块大部分为棚户改造。
最近周边成交地块有：（1）位于龙湖镇鸿鹄路东侧、河南工程学院北侧的[2016]8号地，用地面积12428㎡，容积率3，其他普通商品住房用地，2016年7月29日被河南金湖建设实业有限公司竞得，成交价3728万元，200万元/亩，折合楼面价1000元/㎡。
（2）位于龙湖镇祥云路北侧、鸿鹄路东侧的[2016]4号地，用地面积12101㎡，容积率3，其他普通商品住房用地，2016年7月29日被河南金湖建设实业有限公司竞得，成交价3630万元，200万元/亩，折合楼面价1000元/㎡。
（3）位于龙湖镇文昌路东侧、河南正商置业有限公司北侧的[2016]1号地，用地面积41291㎡，容积率2.5，其他普通商品住房用地，2016年4月19日被郑州新威龙置业有限公司竞得，成交价12388万元，200万元/亩，折合楼面价1200元/㎡。
2、周边竞品项目情况近两年新政龙湖市场异常火热，2015年整个龙湖镇市场整体去化170万㎡，2016年1-6月份去化150万㎡，市场火热的背后是项目之间的贴身肉搏战，一个小小龙湖镇接近60个在售项目，且多数为中小体量项目，价格较低约5500-6200元/㎡；部分规模项目及品牌企业项目溢价相对明显，高层价格约6800-7500元/㎡左右；典型项目如龙湖锦艺城、正商红河谷、悦府海棠、正商智慧城、康桥九溪郡。
龙湖锦艺城：位于新郑市南龙湖郑新快速路与双湖大道交界处东北角，项目总建面约135万㎡，产品涵盖别墅洋房、花园洋房、电梯洋房、高层住宅、购物中心、风情商业街、街区商业等多元化业态的千亩级低密度大盘。
新郑市项目建议书
新郑市项目建议书尊敬的新郑市领导：我是一名建筑设计师，今天我来向您呈上一份项目建议书，希望能够得到您的支持和指导。
这个项目是一个商业综合体，将会在新郑市的市中心区域建设。
首先，我想简单介绍一下这个商业综合体的构想。
该综合体将拥有多个功能区，包括购物中心、餐饮娱乐区、办公区、酒店等。
其中购物中心将成为整个综合体的核心，吸引更多的消费者前来购物。
第一部分：市场需求分析在决定这个商业综合体的构想和具体功能区之前，我们先对市场需求进行了分析。
通过调查和研究，我们发现新郑市目前正处于飞速发展时期，人口规模不断扩大，消费能力逐年增强，因此商业综合体是一项吸引人的投资。
另外，我们还发现，新郑市的市中心区域缺少一个大型购物中心，且周边商业设施过于单一，无法满足市民需求。
因此我们认为，在这个区域建设一个商业综合体将具有很大的市场前景和发展潜力。
第二部分：项目设计和规划接下来，我们进行了具体的项目设计和规划。
该商业综合体将会位于市中心区域，交通便利，周边景观优美，面积约为20万平方米，总建筑面积将达到40万平方米。
具体的功能区如下：1.购物中心：这个商业综合体的核心区域，将会有多个楼层，涵盖了各种品牌的商店和专卖店。
同时，我们还将建设一个大型超市，为市民提供更为丰富的购物体验。
2.餐饮娱乐区：这个区域将设有多个餐厅和咖啡厅，同时还会有一个多功能的娱乐中心，为消费者提供各种电影、KTV、游戏等娱乐设施。
3.办公区：这个区域将提供高品质的写字楼，为企业提供一个高效且舒适的工作环境。
我们还会在这个区域设立一个会议中心，为企业提供更加便捷的会议场所。
4.酒店：这个商业综合体将配备有一家五星级酒店，提供高品质的住宿体验和周到的服务，同时也为商务旅行者提供了一个高效便捷的商务住宿环境。
第三部分：项目投资和收益最后，我们来谈谈这个商业综合体的投资和收益。
我们预计该项目的总投资额将会达到20亿左右，其中约70%将用于土地购买和建设工程，30%将用于购买设备和固定资产。
新郑市房地产市场分析暨项目可行性研判报告2017.8.15
责任
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专业
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郑州市城市总体规划
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楼市政策
政策解析
土地供应
土地库存
房价走势
2016年9月14日：旨在限制地王，限制高价地的“郑九条”出炉。
郑州限购、限贷等
2016年10月1日：郑州市政府发布住房限购通知，在市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高
新区内，对以下两种类型家庭，限制向其销售180㎡以下的住房：拥有2套及以上住房的本市户籍居民家
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楼市政策
政策解析
土地供应
土地库存
房价走势
2017年2月10日：郑州住宅限购出台操作细则，对本市非限购区域的社保证明及补缴后符合 购房前3年内连续缴纳24个月条件的予以认可，出现未交存现象的，无论时间长短均从重新缴
纳计起。
2017年5月3日：郑州限购再次升级，不仅将新郑市、荥阳市、中牟县纳入限购区域，而且在 5月3日后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起，不满3年的不得上市转让。
65%。广州高位回落，同、环比跌幅都在40%以上。二三线城市供应量呈两极分化之势，环比下降18%，同比下降4%。
多数城市供应量环比明显回落，长春、苏州等市环比腰斩，无锡更是创年内新低，同、环比跌幅接近80%。反观海口、 郑州、沈阳等市供应量逆市上行，郑州、沈阳两市更是刷新年内新高，说明当地房地产市场已经没有淡季、旺季之分， 即使在传统的营销淡季，企业也在积极出货，加紧抢收业绩。
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华美龙·新郑新村开发规划报告最新
河南华美龙置业
金融投资
河南德明投资管 理咨询有限公司
园林绿化
地产开发
河南华和置业 有限公司
河南省丽圃绿化工程有限公司
河南华鸿置 业有限公司
物业管理
郑州市嘉顺物业管 理有限公司
仓储物流
郑州新郑综合保税区华 懿仓储服务有限公司
诚信诚德· 天工品质——公司历程及荣誉展示
公司成立二十年来，完成的主要工程项目有： 郑州国际机场望机楼 机场收费站（中州第一门）及道路工程
华美龙·新郑新村开发愿景
打造新郑
“大型、高端、生态、景观、人文RBD"
根据本身规划优势和地块体量大的特点，依托周边区域环境的发展，形成
集居住、酒店、办公、购物、休闲、娱乐、餐饮、教育等于一体的城市
RBD（大型住区商业中心）
第三部分 华美龙·新郑新村开发周期
二期开发区域
一期开发区域
7/9/2015
项目核心商业部分未来将成为郑新大道上，新郑的进城商业地标建筑；
商业规划地上四层商业，XX层四星级酒店，两层商业步行街区，集中式商业大卖场； 项目建成后将成为辐射整个新郑北区的核心商圈，预计可以满足区域20万人消费。
项目功能——第5代商业中心规划
项目第5代商业中心规划有新郑北面积最大的下沉式风情休闲广场 下沉式风情休闲广场可以充分的满足北区市民的休闲、娱乐、购物等多种需求
评和开发行业的普遍认可。
2009年开始了河南省科技成果产业化基地的开发建设，同年底进军航空港区，目前，产 业化基地已建成4、5、6、7、8五栋大楼（其中：4、6、7、8号楼为高科技标准化工业厂房， 5号楼为综合性科研大楼），入住商户20余家；航空港区“富士康配餐中心”已于2010年底已 交付使用；“招商服务中心”今年6月交付使用；“金融广场”、“创业中心”原定计划12月底 交工并投入使用；“豫康新城·华鸿小区”占地143亩，一期8栋大楼正在紧张的施工中，全部建 成后可入住2.4万余人。自2009年以来，共完成建筑面积达 33.28万平方米。
项目用地选址情况汇报模板
项目用地选址情况汇报模板尊敬的领导：
根据公司安排，我对项目用地选址情况进行了调研和汇报，现将情况汇报如下：
一、项目概况。
本项目是公司重点规划的新建项目，旨在打造一座集商业、居住、休闲于一体的综合性开发项目。
项目总占地面积约1000亩，计划总投资额达到10亿元人民币。
项目选址将直接影响项目后期的开发和运营效果，因此选址工作显得尤为重要。
二、选址调研。
我们组织了多次选址调研工作，首先对项目周边的地理环境、交通情况、人口密集度等进行了综合分析。
同时，我们还邀请了专业的土地规划和环境评估公司进行了实地勘察和评估，以确保选址的科学性和可行性。
三、选址结果。
经过多方比对和综合评估，我们最终确定了项目的选址，具体情况如下：
1. 地理位置，项目选址位于XX市中心区域，地理位置优越，交通便利，周边人口密集，商业氛围浓厚。
2. 土地条件，选址地块为平整且无明显地质缺陷，土地利用率高，符合项目规划要求。
3. 环境评估，经过专业评估，选址地块周边环境良好，无污染源和环境风险隐患。
四、选址建议。
基于以上选址结果，我们建议公司正式确定选址，并尽快启动用地手续办理工作。
同时，我们还将继续跟进选址地块的土地出让程序，确保项目用地的顺利获取。
五、结语。
项目用地选址是项目启动的第一步，也是决定项目成败的关键环节。
我们将继续密切关注选址后续工作，确保项目的顺利推进和顺利开工。
以上就是我对项目用地选址情况的汇报，如有不足之处，还请领导批评指正。
感谢领导的关注和支持！
此致。
敬礼。
（签名）。
新郑项目汇报材料
新郑项目汇报材料尊敬的领导和各位同事：大家好！今天我将向大家汇报新郑项目的最新进展。
具体内容如下：一、项目背景：新郑项目作为我们公司的重点项目，是位于新郑市的一项独立开发项目，计划建设总占地面积为1000亩的综合性工业园区。
该项目具有重要的战略意义，旨在加强我们在该地区的市场占有率。
二、项目进展：1. 土地取得：截至目前，我们已经成功取得了项目所需的土地使用权，并完成了土地的规划和测量工作。
准备工作顺利进行。
2. 建设项目审批：我们已经根据新郑市的规划要求，完成了项目的建设方案，并提交了相关审批申请。
目前正处于审批阶段，预计在下个月能够获得批复。
3. 建筑设计：我们已经与设计院签订了合同，并正式启动了项目的建筑设计工作。
设计团队已经完成了初步的概念设计，目前正在进行详细设计的阶段。
4. 资金筹措：为了保证项目的顺利进行，我们已经与多家银行建立了长期合作关系，并成功筹措到了项目所需的资金。
资金已经开始投入使用，确保我们能够按计划完成项目。
三、项目预期目标：1. 建设工期：我们计划在明年年底前完成整个项目的建设工作，争取尽早投入生产，以取得更快的市场反应。
2. 产值目标：我们初步预测，该项目投产后的年产值将超过1亿元，为公司带来可观的经济效益。
四、困难与挑战：不可避免地，在项目的推进过程中会遇到一些困难与挑战，如市场竞争、施工周期等，但我们相信只要我们全体员工齐心协力，共同努力，就一定能够克服各种困难，圆满地完成项目。
以上就是我对新郑项目的汇报，感谢大家的聆听。
如果有任何问题或建议，请随时提出。
谢谢！。
新郑市市场定位报告资料
二、 新郑市地产市场情况
限购细则： 5月3日上午，郑州市房管局下发了关于进一步落实住房调控措施的通知，要求各县市（区、管委会）房地产管理部门各相关单位做好落实。 住房限购政策落实的具体工作明确如下： 一、自2017年5月3日起，住房限购区域调整为：市内五区、航空港区、郑东新区、经开区、高新区、新郑市、荥阳市、中牟县。在上述限购区 域内，依照《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办〔2016〕64号）、《关于进一步加强房地产调控工作的通知》（郑政办〔 2016〕75号）和《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》（郑政办〔2017〕58号）的有关要求实施限购政策。 二、购房居民家庭拥有住房情况指在限购区域内已完成网签的新建住房、已取得不动产权证的住房、已取得交易确认单的存量住房。购房人在《 郑州市购房申请表》中承诺在限购区域内拥有住房情况及3年内无住房赠与行为，网签机构应查询购房家庭拥有住房情况，合同备案机构应核查 购房家庭在限购区域内拥有住房情况和赠与情况。以家庭为单位购房的，购房人必须符合限购条件。 三、郑州市住房信息查询系统应按照限购区域进行调整，在调整到位前郑州市房产档案馆、郑州市房屋交易和登记中心、新郑市、荥阳市、中牟 县房地产管理部门要建立联动机制，指定专人负责，做到信息共享及时传递，按照文件要求做好住房限购工作，对于不如实申报拥有住房情况及 赠与行为的购房人暂停网签备案，开发企业不得向其出售住房。 四、新建商品住房购买时间以网签合同时间为准，存量住房购买时间以网签合同确认时间为准。取得《不动产权证》时间以权证上载明的时间为 准，不满3年不得上市交易。 五、单身人士包含未婚、离异、丧偶等。 六、企业注册时间以营业执照上注明的企业成立日期为准。 七、郑政办〔2017〕58号文件第4、5条所规定的郑州市行政区域，不仅包括已实施限购政策的区域，也包括暂未实施限购政策的区域。 八、以往文件与本文件有冲突的以本文件为准，未尽事宜以原有文件为准。
新郑中华路项目投资分析报告详解
新郑精品酒店项目投资分析报告项目名称：新郑精品酒店项目地址：新郑中华路北段二0一五年十月第一部分：项目概况一、建筑情况物业地址：项目位于新郑市中华路北段。
物业情况：毛坯建筑结构：框架可使用总建筑面积： 4600平方停车泊位：二、年租赁费用： 100 万。
三、项目介绍：物业地址：项目位于新郑市中华路北段。
地处贯穿与新郑北区链接的中华路，地理位置优越，地段繁华距离市中心约4km,机场候机楼15km,4G高速10km,华信学院2km，地里优势明显，周围商业配套成熟完善，交通条件优越。
周围1km内商业环境银行：医院：餐饮：购物：四、周边酒店分布项目周围1.5km内配套项目多，经营情况良好，周围商业圈繁华，购物方便，华尔街驻多家高端商务公司，推动了市场周围住宿业的发展，酒店市场发展潜力很大。
五、项目优势1、定位准、新颖：周边酒店的产品、价格、渠道、促销定位已经成熟，本项目可根据周边客户群体，针对周边酒店的设施、环境、价格、渠道、促销量身定做适合酒店快速发展的硬件以及组合经营方案；2、地里位置相对优越：是新郑的核心开发区域。
地处学院路与中兴路交汇处，周围商业配套云集，路段繁华，位置优越，交通便利。
酒店拥有标准双人间、标准单人间、商务标准间（棋牌室）、商务单人间（情趣房）、套房等多种房型，商务客房内配有电脑，为商务人士提供公务便利。
优越的地理位置、完善的设施配置，是商旅人士理想居停之选。
第二部分投资预算结合周围商业环境及周边酒店装修档次及经营情况，本项目定位精品酒店。
设计新颖前卫，独特的立体空间给人一种贴切的感觉。
营造出一个简约舒适的居住环境。
第三部分运营计划人员配置以上数据仅供参考，最终人员配置及薪资标准根据实际情况另行确定。
各房型门市价各房型入住率预估客房年营业额预估营销模式酒店要有一个系统完整的营销工作计划，实现工作进度按计划进行的良好局面。
此处省略……第四部分收益分析人工成本：17人×2365元×12月＝482460元房屋成本：83333万/月×12月＝100万元按此利润水平，前期投入550万元，投资回报期为2.4年。
新郑项目商业招商报告412
优势
劣势
单面临街，三面被包围，出入
，人流密集，商业氛围浓厚
自行设计盒子商业，框架结构
及昭示性有限
，可满足各业态商家进驻
W
经济指标无法支撑其成为标杆
性项目
S T
政府扶持项目，给予一定政策支
持，有利于大品牌商家招商
老市场改造项目，有一定的商业
O
机会 威胁
区域内存在同类商业，未来
依据三: 根据项目区域内住宅售价，得到本项目预测参考价格（住宅还原法）
租金还原法
（１）简易国际评估法： 基本公式为：该物业的年收益×15年＝房产购买价 若购买价目小于或等于同区域其它商业物业则该物业物有所值。 （以上公式为国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法。） （２）租金回报率返推法： 基本公式：每月租金收益×12/购房总价＝投资回报率
周边商业
万佳时代广场商业约1.5万 ㎡ 地上两层，单层面积约7500㎡。 业态分布： •一层：童鞋、童装、男装、女装、母婴 、床品、内衣、箱包皮具、图书、玩具 、工艺品、家电、袜子内裤、黄金珠宝 、烟酒、名表、迪信通手机、中国银行 ； •二层：化妆品、纸品、文体用品、百货 、洗化洗涤、休闲食品、酒水饮料、调 料、食品粮油、面包、水果、南北干货 、熟食、蔬菜、生鲜肉、活鱼。
周边商业
周边小区家属院众多，商业氛围浓厚配套成熟，商圈稳定，未来商业竞争激烈。
中华路沿街门面房（一层一拖二），面积约40-1200㎡，租金约60--110元/月/ ㎡
周边商业
区域内小区家属院众多，商业配套成熟，成熟商圈稳定，未来商业竞争激烈。
万佳时代广场 丹尼斯
家属院
中 华 城
本 案
周边商业
新郑市项目建议书
新郑市项目建议书一、项目背景新郑市位于河南省南部，是一个发展中的县级市，素有“纺织之城”、“中原丝绸之府”之称。
近年来，随着城市建设的不断推进和产业结构的不断升级，新郑市经济发展日益蓬勃，这也为新郑市发展更多的优质项目提供了契机。
二、项目概述在我市基础设施、旅游等方面的发展中，相信大家都有这样的体会：道路，尤其是高速公路的通行速度和流畅度对快速交通、物流、商贸、旅游等方面的发展至关重要。
而新郑市的城市快速路建设已经完成，但是快速路连接着高速公路的地方却还是断断续续的。
因此，我们建议在新郑市规划建设一条高速公路，以加速新郑市的经济建设和全面提升新郑市的繁荣程度。
三、项目优势新郑市内的快速路建设已经相对完善，城市内部几乎覆盖了快速路，缩小了时间和空间的距离，也缩小了商业、物流、旅游等各方面的距离。
新郑市位于郑州市、洛阳市、许昌市三市的交汇处，交通十分便捷。
目前，与新郑市相邻的开封市、平顶山市、焦作市、鹤壁市等地都计划或已经修建高速公路，如果新郑市再建一条高速公路，将更加便捷了新郑市与周边城市的联系，产业和商业的流通也会更加迅捷。
四、项目实施方案1.道路规划：新郑市已有多条快速路纵横贯穿，现需规划一条全长20公里的高速公路，与219国道和郑南快速路互通，纵贯新郑市区。
（具体道路走向详见附件）。
2.建设标准：本高速公路采用双向四车道标准建设，全长20公里，路基采用跨越式，同时在两边需要设置隔离栅栏，设计时速为120公里/小时。
因此，在建设方案中应考虑到雨季开挖等情况，以保证工程进度的顺利进行。
3.资金来源：本项目的建设，将从政府拨款、债券融资、民间投资、银行贷款等渠道进行筹资，其中政府拨款约2亿元，债券融资约5亿元，民间投资约3亿元，银行贷款约3亿元。
具体项目可行性和资金来源和筹集方案详见附件。
五、项目效益1. 能够提高新郑市的综合交通运输能力，方便市民出行以及旅游景点、商贸、物流等方面的发展。
2. 有助于新郑市的经济发展，加速区域内产业转型升级和扩大区域内经济发展的持续性与差异化。
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多层电梯洋房、一梯两户、南北通透户型 轩辕中学、内部：165个停车位
客户
以市区客户及周边乡镇客户为主
坤孙· 凯旋城
开发商 位置 规模 风格 物业类型 户型 价格 销售
目前周边生活配套不健全，整体环境较差。 新郑新区西板块，紧邻郑新快速通道，随着城市升级改造，未来潜力较大. 郑州市坤孙置业有限公司 新郑市中兴大道与新郑路交汇处西200米 占地50亩，总建面9万方，容积率2.9 法式建筑风格 高层 86-98㎡两房， 110-120㎡三房 3600-3900,按揭优惠一个点，一次性三个点
新郑市内外交通发达，1小时高速公路经济圈覆盖郑州市区、新郑、开封、许昌、新乡。 京广铁路、京港澳高速、107国道等纵贯全境，新郑国际机场70多条国内外航线通达54个省会 城市、沿海开放城市和重要旅游城市。
新郑 机场
城市文化
裴李岗文化、黄帝文化、郑韩文化、红枣文化交相生辉
黄帝故里 红枣之乡
•中华第一古都 •中国红枣之乡 •国家卫生城市 •中国优秀旅游城市 •全国县域经济综合实力百强市 •全国县域经济基本竞争力百强市 •全国食品工业强市 •全国食品安全示范市 •全国平安建设先进市
河南西亚斯置业有限公司（浙江开发商） 人民路东段郑大西亚斯国际学院东临
一期 11 12 容积率2.8绿化率45% artdeco风格，法式园林风格社区 20层高层 84㎡2房 110-136㎡三房 均价4900 目前2#,5#,6#,7#在售，剩余200余套，主要集中在2#,6#,1# 预计9月份开盘
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一次性3%，按揭1%，以前认筹期交过5万元认筹金的客户， 还可以享受5万抵6万的优惠，领导优惠5000-10000元
产品、位置、西亚斯学院配套 以刚需以及改善型需求客户为主，教师及公务员
小 结
城市经济快速发展，政府加大对城市基础设施的投资建设力度，这些都为新郑房地产市场发
展奠定了良好的基础； 近年来新郑加大城市化进程，吸引更多潜在客户购房，未来城市住房需求将不断扩大； 城镇居民收入及生活水帄不断提升，购买力增强，为房地产发展提供良好的发展条件； 产业结构不断优化升级，工业、旅游、服务业强市富民的作用凸显，将带来更多的潜在购房 群体，为房地产市场发展带来契机。
第一部分 市场环境
城市概况
房地产市场分析
城市概况
地处郑州以南，接壤郑州航空港区功能组团。
新郑市位于河南省中部、郑州市南部，距离郑州市区38公里，人口76万（其中城镇
人口28万）。城区面积873平方公里，新郑市辖1区、3街道、9镇、3乡。
新郑市
区位交通
优越的区位优势和四通八达的交通网络，是新郑经济发展的优良基础
交房时间 优惠 卖点 配套 客户
中央花园
开发商
项目与本案仅一路之隔，共10栋多层+4栋高层，目前处于尾盘阶段。
河南省居正置业
位置
规模 风格 物业类型
新郑市宏基路南、瑞安路东
占地75亩，总建面8万㎡，容积率1.6 现代简约 多层、高层
户型
价格
93-99㎡两房，119-125㎡三房,135-150㎡四房
根据对项目地块的理解，结合狼族力量多年多地市代理的成熟经验。我司建议：该项目采取新郑市新 城区的居住品牌领先策略，在新郑市新城区树立旗帜鲜明品牌高尚生活大社区概念。针对本项目特提 出如下营销核心目标：打造
新郑新城区高尚住宅品牌社区
核心目标依据
目标客户群注重生活品质的价值取向； 项目所在片区城市化发展的趋势；
新区楼盘列表
项目名称 宏基王朝 项目规模 占地248亩，总建面33万方 产品形态 花园洋房 高层、小高层 均价 3800 主力户型 85㎡-99㎡两房; 104㎡-134㎡三房
怡和· 白云阁
占地20亩，总建面5.3万㎡
4栋23层高层
3900
97㎡两房; 94㎡-116㎡三房；147㎡四房
93-99㎡两房，119-125㎡三房,135-150㎡四 房 85-89㎡两房；115-143㎡三房
秀水新华城 华城铂宫
壹品蓝湾
5号公馆
新城区板块
商务及高档居住核心区域，以中高档项目为主，区域投资及发展潜力较大
区域特征：地处城市规划的重点发展方向——新城区，受政策导向影响，规划 起点较高，是最具升值潜力的片区； 价格特征：在售项目以中高档品质为主，其中价格集中在3800-3900元/帄米左 右，属于政府重点规划的行政新区，未来升值空间较大； 产品特征：目前区域内产品主要以高层产品为主，主力户型为85-99㎡左右两房、 104-134㎡左右的三房及部分135-150㎡左右的四房； 客户特征：主要以新郑企事业单位中高层及周边乡镇有一定经济实力的客群为 主，部分周边做生意的客群。
新郑航空港 新郑市
新城区以综合服务、现代高端 服务业、现代物流业为主，建 成宜居商务城、省级历史文化
名城。
郑州市城市建设用地的发展方向（2008—2020） “以东为主，兼顾西部，培育南部，控制北部”
城市规划
新郑市采取“强化中心、凝聚分区、整 合园区”三大战略，构筑“中心、廊带” 的市域村镇体系空间规划结构
城市规划
郑州都市区谋划两核六城十组团 新郑定位——综合服务、高端服务商务城
新郑新城——宜居商务城
包括老城区和新城区两个部分，总 面积48.26平方公里。新城区位于 新郑市中心城区北部，南起郑韩故 城，北至南水北调总干渠，东起京 广铁路，西至郑新快速通道。
新密市 巩义市 上街荥阳组团
中心 城区
郑汴中牟组团
项目依托的自然、生态的生活环境；
营销思想所赋予项目优雅、高尚的生活品质；
整体营销目标
整体营销周期控制在2-2.5年，完成90%以上销售额； 预计2013年第四季度进行各项规划设计及方案审批手续； 预计可售建筑面积15万㎡左右，预计实现总体销售收入6—8亿；
报告架构 第一部分：市场环境 第二部分：项目定位 第三部分：规划建议 第四部分：营销战略
产品特征：产品线主要以高层为主导；主流产品两房面积在80-98㎡左右， 三房面积在120-130㎡区间，四房面积在140-150㎡左右； 客户特征：以周边乡镇有一定经济实力的客群为主，部分企事业单位中高层 及周边做生意的客户群。
区域趋势分析
目前区域内商品房投放量较大，未来区域内楼盘个体间的竞争将加剧； 按照区域整体规划，现阶段产品投放以小高层、高层住宅为主，多层正逐步退出市场； 随着区域销售价格的不断攀升，未来户型精简化、面积缩减是必然趋势。
郑州市怡和置业有限公司 郑新路交巡警大队北200米 占地20亩，总建面5.3万㎡，容积率3.5 现代简约 97㎡两房; 94㎡-116㎡三房；147㎡四房 2 4000元/㎡ 4 1 3
销售
目前在售4栋高层（23F，2梯3户/4户），目前只剩余14F以上 房源，目前销售50% 日到访量3批 现房，可直接入住 按揭优惠2% 产品、现房、区位 实验帅儿园、小学等 以周边乡镇客群居多，新区市政单位及周边做生意的客户群
第一部分 市场环境
城市概况
房地产市场分析
新 郑 市 新 老 城 区 划 分
生态居住园
新城区
生态湿地园 本案
中央商务区
文化教育园
生态居住园
生态居住园
老城区
房 地 产 代 表 性 楼 盘 分 布
华信〃碧水 蓝天二期米 兰小镇
坤宇凯旋城
剑桥郡
一江弘城
本案
宏基王朝 怡和白云阁
中央花园
维也纳小镇
花悦城 西亚斯御景
尾盘销售，多层均价3900元/㎡；高层均价4000元/㎡，日 到访量2-3批 目前项目1期2栋处于尾盘销售阶段，在售2栋高层（20F， 2梯3户/2梯4户）于2012年10月开盘，已售60%；预计年 底清盘 现房、双气、区位、环境、教育 底下2层商铺
销售
卖点 配套
客户
以市区客户及周边乡镇客户为主
维也纳小镇
中央花园 维也纳小镇
占地75亩，总建面8万㎡ 占地34亩，总建面3.3万方
多层、高层 小高层、多层
3900 3800
坤孙· 凯旋城
占地50亩，总建面9万方
高层
3800
86-98㎡两房， 110-120㎡三房
怡和白云阁
开发商 位置 规模 风格 户型 价格
紧邻城市主干道南环路，地理位置优越，随着南苑路上跨河大桥的建设完工及东区近来生活配 套的逐步完善，未来发展潜力较大。
优惠 卖点 配套 客户
老城区板块 区域价格引领市场，醇熟的城市配套、地段优势及各项生活配套，导致老城区房价比较高。
区域特征：传统城市核心区域，开发较集中，集中了新郑市知名大盘， 且以高档产品为主；
价格特征：区域销售价格引领市场，销售均价4300-4900元/㎡左右，整体价 格呈稳步上涨趋势；
4900 4300 预计4800 4300-4600 第四季度开盘
84㎡—137㎡ 98㎡-143㎡ 85㎡—127㎡ 80㎡-150㎡ 85㎡—135㎡
西亚斯· 御景
开发商 位置 规模 风格 物业类型 户型 价格
地处城南核心区域，区域配套较成熟，是南区较具品质感的楼盘，开发商在当地口碑较好， 在市场上认知度较高。
老城区楼盘列表
项目名称
项目规模
产品形态
均价
主力户型
西亚斯御景 5号公馆 东方国际 壹品蓝湾 花悦城
占地90亩，总建面18万方 占地40余亩，总建面6万方 总占地约340亩，总建面约60万 ㎡ 占地217亩，总建面40万方 占地34亩，总建面7万方
20F高层 4栋23层高层、2 栋25层高层 高层为主 高层 18F高层