写字楼物业企业接管验收管理(精)

写字楼物业企业接管验收管理写字楼物业竣工后,物业企业在在接管写字楼时,必须对物业进行全面的验收,以明确物业企业和开发商双方的维修责任。

1.1.1写字楼物业验收采用的标准在验收写字楼物业时,主要以下面的规为标准:1 GB50007-2011《建筑地基基础设计规》2 GB50010-2010《混凝土结构设计规》3 GB50011-2001(2008年修订版《建筑抗震设计规》4 GB50014-2006(2011年修订版《室外排水设计规》5 GB50016-2006(2011年修订版《建筑设计防火规》6 GB50207-2002<屋面工程施工质量验收规》7新编《电气装置安装工程施工及验收规》系列规8 GB50242-2002《建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程》9 GB50243-2002<通风与空调工程施工质量验收规程》10 GB/T10060-2011《电梯安装验收规》1.1.2写字楼物业验收应提供的资料在物业验收接管前, 开发商须提供相关物业的各种技术资料和竣工图, 并分类立卷, 在验收时交物业企业归档保存。

若验收时尚未完成竣工图, 则必须提供最终的施工图, 并附详细的设计修改说明, 竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期呈交。

物业企业将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养。

这些资料主要包括:1. 土建、装修需要的资料1 建筑、装修和绿化等设计说明。

2总平面图、建筑图和结构图。

3 装修图(包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表。

4质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收报告。

5土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。

6房屋面积测量报告。

7物业沉降测试报告。

8防水工程的盛水实验报告。

9 隐蔽工程验收鉴证。

2. 弱点系统需要的资料1 各弱点系统的操作和维护保养手册 (包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、和综合布线系统、背景音响系统和车库自动化管理系统等。

2 各弱电系统图、平面图。

3 弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4 消防局、技防办、音像处理处、有线电视台、国家安全局、公司等政府职能部门的验收合格证明。

5 设备原理图、计算机软件程序和说明等。

3. 电气系统需要的资料1 高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册。

2 所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。

3 电气设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4 供电局验收报告。

5 各种用电设备调试、测试报告。

6 避雷装置系统、平面图、测试报告、防雷验收报告。

4. 给谁排水需要的资料1 喷淋、消火栓系统操作和维护保养手册。

2 消防水、给水排水系统图、平面图及电器控制图。

3 消防喷淋、消火栓、给水排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4 消防局验收批文、卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质监站等政府职能部门的验收报告。

5 消防水系统试压、调试及检测报告。

6 污水处理系统竣工图样、卫生防疫站验收批文。

7 蓄水池、水箱和开关器水质检测报告。

5. 空调系统需要的资料1 空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。

2 空调、送排风系统图、平面图及电气控制图。

3 空调机组(热泵机组、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表表、承包商资料及产品合格证。

4 消防局验收批文。

5 空调系统及设备试压、调试报告。

6. 动力设备需要的资料1 锅炉、应急发电站和电梯等设备操作和维护保养手册。

2 锅炉房、应急发电机房平面图、煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图。

3 劳动局、质监站及煤气公司有关验收证明。

4 锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书。

5 煤气管道的试压报告。

7. 电梯验收提交资料电梯正式验收移交前, 施工单位需递交以下资料, 以便使物业公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理,但不限于此:1 建设委员会质监站批发的“电梯运行证” 。

2 技术监督局批发的“电梯安全使用证” 。

3 点滴技术规格说明书。

4 电梯出厂合格说明书。

5 电梯装箱清单6 电梯管理与使用手册7 电梯一般安装标准。

8 电梯操作说明书。

9 电梯维修保养手册。

10 电梯安装图样。

11 电梯机械及电气控制图样。

12 电梯备品备件图样。

13 电梯操作培训手册。

14 电梯承包商竣工调试及自查记录。

15 电梯应急维修。

16 电梯供应商和安装单位联系人、、传真等资料。

8. 其他需要的资料开发商、承包商认为需要提供的其他资料。

1.1.3写字楼物业验收的程序当开发商提供了各种资料后,物业企业才开始验收。

在验收时若发现问题, 物业企业可以拒绝验收和接管, 同时要求开放商和承建商整改, 只有整改到满足验收标准时,才可以通过验收。

1. 物业验收条件1 提供的验收资料齐全并且没有造假。

2 提供必要的专业技术介绍和培训。

3 提供所有的测试、检验和分析报告。

4 被验收的场地、设备和机房清洁干净。

2. 拒绝验收对于以下情况,物业企业有权拒绝验收接管物业:1 严重违反国家有关法规。

2 未能通过有关政府职能部门的验收。

3 工地与交付物业不能有效隔离。

4 机房不能完全独立封闭。

5 其他可能危及设备正常运行和进驻人安全的物业。

3. 缺陷整改对在验收中发现的各种问题, 包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护一起的受损等情况, 物业企业将会作详细的缺陷记录, 以供开发商督促承包商(或者供应商进行整改,对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。

若问题比较严重,则向开发商建议暂缓验收,待整改完成后重新验收。

4. 试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收, 但由于小业主 (或租户进驻的需要必须开启运行某些设备或系统, 物业企业一般仅作实物验收, 并严格按开发商的书面指令进行管理和操作。

在此期间, 技术上仍由承包商 (供应商把关, 若发生任何问题或意外, 除物业企业人为原因外, 责任由开发商及其承包商负责。

对于重要设备或者机房有必要签订临时试运行协议,清楚列明有关各方的责任。

5. 验收通过被验收物业完好,设备及系统运行情况正常,所有指标均达到合同约定的要求,场地、设备和机房均清洁干净,经有关各方书面确认验收通过,开发商应督促承包商(或供应商移交所有的钥匙、备品条件和专用工具,物业正式交由物业企业接收管理。

6. 保修期正常情况下,物业整体验收结束,便正式进入保修期,但物业验收往往是一段相当长的过程, 在此期间, 有些设备可能会因限期投入运行或起亚原因已经进入保修期。

故需要开发商与其承包商、供应商协议约定整个项目保修期的其实日期, 并书面通知物业公司, 而在次之前进入保修期的部分设备和系统, 若需要签续保合同,开发商应酌情予以补偿。

1.1.4 新写字楼物业的接管验收写字楼物业的接管验收, 是在竣工验收合格的基础上, 以主体结构安全和满足使用功能为主要容的再检验。

1. 接管验收应具备的条件1 建设工程全部施工完毕, 并已经竣工验收合格 (分期交付使用的工程必须和施工区域隔离。

2供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。

3 房屋幢、户编号业经有关部门确认。

2.. 接管验收应提交的资料(1产权资料1项目批准文件。

2用地批准文件。

3建筑执照。

4建筑分层、分单元面积表。

5行政主管部门验收合格的证书、批文。

6拆迁安置资料。

(2技术资料1竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样。

2地址勘察报告。

3工程合同及开、竣工报告。

4工程预决算。

5图样会审记录。

6工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录。

7隐蔽工程验收证明。

8沉降观察记录。

9 竣工验收证明书。

10钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

11新材料、构配件的鉴定合格证书。

12谁、点、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。

13机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书。

14砂浆、混凝土块试压报告。

15供水、供暖的试压报告。

3. 质量与使用功能的检验(1主体结构1地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规》的允许变形值,不得引起上不结构的开裂或相邻房屋的损坏。

2钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝,不得超过《混凝土结构设计规》的规定值。

3砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。

4凡应抗震设防的房屋,必须符合《建筑抗震设计规》的有关规定。

5外墙不得渗水。

(2屋面1各类屋面必须符合《屋面工程施工质量验收规》中的规定,排水畅通, 无积水,不渗漏。

2平武面应有隔热保温措施,三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔。

3阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、雨水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。

(3楼地面1面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。

整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。

块料面层应表面平正 5、解封均匀顺直,无缺棱掉角。

2卫生间、阳台、盥洗盆地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。

3木楼地面应凭证牢固,接缝密合。

(4装修1 刚、木门窗应安装平正牢固, 无翘曲变形, 开关灵活, 零配件装配齐全, 位置准确,钢门窗密封严密,木门窗缝隙湿度。

2进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固,底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

3木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不漏顶帽,与基层必须钉牢。

4门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。

5抹灰应表面平整,油灰饱满,粘贴牢固。

6饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。

7尤其、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。

(5电气1 电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。

导线连接必须紧密, 铝导线连接不得采用铰接或绑接的方式。

采用管子配线时, 连接点必须紧密、可靠, 是管路在结构上或者电气上均连城整体并有可靠的接地。

每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于 1MQ/KV.2 应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。

3照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。

4 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠, 接地电阻值必须符合《相关艰涩工程防雷设施验收规》的要求。

5电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过《电梯安装验收规》的规定值。

制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏、可靠。

安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均应符合要求。

6对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共享天线。

除上述要求外,同事应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

(6 水、卫生、消防1 管道应安装牢固,空置不见启闭灵活、无滴漏。

谁呀实验及保温、防腐措施必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程》的要求。