写字楼物业企业接管验收管理(精)

写字楼物业企业接管验收管理

写字楼物业竣工后,物业企业在在接管写字楼时,必须对物业进行全面的验收,以明确物业企业和开发商双方的维修责任。

1.1.1写字楼物业验收采用的标准

在验收写字楼物业时,主要以下面的规为标准:

1 GB50007-2011《建筑地基基础设计规》

2 GB50010-2010《混凝土结构设计规》

3 GB50011-2001(2008年修订版《建筑抗震设计规》

4 GB50014-2006(2011年修订版《室外排水设计规》

5 GB50016-2006(2011年修订版《建筑设计防火规》

6 GB50207-2002<屋面工程施工质量验收规》

7新编《电气装置安装工程施工及验收规》系列规

8 GB50242-2002《建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程》

9 GB50243-2002<通风与空调工程施工质量验收规程》

10 GB/T10060-2011《电梯安装验收规》

1.1.2写字楼物业验收应提供的资料

在物业验收接管前, 开发商须提供相关物业的各种技术资料和竣工图, 并分类立卷, 在验收时交物业企业归档保存。若验收时尚未完成竣工图, 则必须提供最终的施工图, 并附详细的设计修改说明, 竣工图最迟必须在免费保修期开始后

的六个星期呈交。物业企业将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养。这些资料主要包括:

1. 土建、装修需要的资料

1 建筑、装修和绿化等设计说明。

2总平面图、建筑图和结构图。

3 装修图(包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表。

4质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收报告。

5土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。

6房屋面积测量报告。

7物业沉降测试报告。

8防水工程的盛水实验报告。

9 隐蔽工程验收鉴证。

2. 弱点系统需要的资料

1 各弱点系统的操作和维护保养手册 (包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、和综合布线系统、背景音响系统和车库自动化管理系统等。

2 各弱电系统图、平面图。

3 弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4 消防局、技防办、音像处理处、有线电视台、国家安全局、公司等政府职能部门的验收合格证明。

5 设备原理图、计算机软件程序和说明等。

3. 电气系统需要的资料

1 高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册。

2 所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。

3 电气设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4 供电局验收报告。

5 各种用电设备调试、测试报告。

6 避雷装置系统、平面图、测试报告、防雷验收报告。

4. 给谁排水需要的资料

1 喷淋、消火栓系统操作和维护保养手册。

2 消防水、给水排水系统图、平面图及电器控制图。

3 消防喷淋、消火栓、给水排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4 消防局验收批文、卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质监站等政府职能部门的验收报告。

5 消防水系统试压、调试及检测报告。

6 污水处理系统竣工图样、卫生防疫站验收批文。

7 蓄水池、水箱和开关器水质检测报告。

5. 空调系统需要的资料

1 空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。

2 空调、送排风系统图、平面图及电气控制图。

3 空调机组(热泵机组、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表表、承包商资料及产品合格证。

4 消防局验收批文。

5 空调系统及设备试压、调试报告。

6. 动力设备需要的资料

1 锅炉、应急发电站和电梯等设备操作和维护保养手册。

2 锅炉房、应急发电机房平面图、煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图。

3 劳动局、质监站及煤气公司有关验收证明。

4 锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书。

5 煤气管道的试压报告。

7. 电梯验收提交资料

电梯正式验收移交前, 施工单位需递交以下资料, 以便使物业公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理,但不限于此:

1 建设委员会质监站批发的“电梯运行证” 。

2 技术监督局批发的“电梯安全使用证” 。

3 点滴技术规格说明书。

4 电梯出厂合格说明书。

5 电梯装箱清单

6 电梯管理与使用手册

7 电梯一般安装标准。

8 电梯操作说明书。

9 电梯维修保养手册。

10 电梯安装图样。

11 电梯机械及电气控制图样。

12 电梯备品备件图样。

13 电梯操作培训手册。

14 电梯承包商竣工调试及自查记录。

15 电梯应急维修。

16 电梯供应商和安装单位联系人、、传真等资料。

8. 其他需要的资料

开发商、承包商认为需要提供的其他资料。

1.1.3写字楼物业验收的程序

当开发商提供了各种资料后,物业企业才开始验收。在验收时若发现问题, 物业企业可以拒绝验收和接管, 同时要求开放商和承建商整改, 只有整改到满足验收标准时,才可以通过验收。

1. 物业验收条件

1 提供的验收资料齐全并且没有造假。

2 提供必要的专业技术介绍和培训。

3 提供所有的测试、检验和分析报告。

4 被验收的场地、设备和机房清洁干净。

2. 拒绝验收

对于以下情况,物业企业有权拒绝验收接管物业:

1 严重违反国家有关法规。

2 未能通过有关政府职能部门的验收。

3 工地与交付物业不能有效隔离。

4 机房不能完全独立封闭。

5 其他可能危及设备正常运行和进驻人安全的物业。

3. 缺陷整改

对在验收中发现的各种问题, 包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护一起的受损等情况, 物业企业将会作详细的缺陷记录, 以供开发商督促

承包商(或者供应商进行整改,对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。若问题比较严重,则向开发商建议暂缓验收,待整改完成后重新验收。

4. 试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收, 但由于小业主 (或租户进驻的需要必须开启运行某些设备或系统, 物业企业一般仅作实物验收, 并严格按开发