6. 建筑物价值评估

– 指数调整法 利用建筑物的历史成本（造价）资料，通过价格 指数的调整，得到估价时点的重置成本的方法。 例：教材174页 该方法比较简略，主要用来检验其他方法的估价 结果
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第三节 建筑物贬值的估算
建筑物贬值的原因
– 实体贬值 – 功能贬值 – 经济贬值
实体贬值的估算（教材 实体贬值的估算（教材150页） 页
» 现行房屋完损等级评定标准（教材165页及参考资 料） » 民用建筑可靠性鉴定标准 » 工业厂房可靠性鉴定标准
– 建筑物的质量验收与损伤检测（教材160页） – 案例：教材187页
修复费用法
– 可修复损耗与不可修复损耗 – 可修复损耗的贬值，等于其修复费用
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– 贬值方法的综合运用 两种方法同时使用 分类贬值加总： 例：建筑物的重置价格为861.54万元，经济寿命 为38年，有效经过年数为3年，门窗、墙面等损 坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万 元；平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元， 平均寿命为10年；假设残值率均为零。 试计算该宗房地产现时的价格。
– 实体贬值估算的方法 年限法
– – – – 自然寿命与经济寿命 实际经过年数与有效经过年数 直线法贬值 耐用年限及残值率参考值（教材51页）
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实际观察法（成新折扣法）
– 用专业人员的实际观察，直接判定成新率 – 建筑物贬值的现场观察检测要点（教材160页） – 建筑物贬值评定参考标准
– – – – – 建造成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润
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测算建筑物重置价格的方法（教材 测算建筑物重置价格的方法（教材171页） 页
– 单位比较法 单位比较法是以建筑物为整体，以类似建筑物的 单位建造成本为依据，经适当调整后估算建筑物 重置价格的方法 特点：简单，但比较粗略 “单位”可能包括：平方米、立方米、个等 实践中，会建立当地“建筑物基准重置价格表”
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ห้องสมุดไป่ตู้
建造期2年
建筑物经济寿命50年 土地使用年限70年
18年
砖混住宅
建筑物经济寿命45年 10年后出让 建造期3年
15年
土地使用年限50年 建筑物经济寿命60年 23年
钢混结构商场
土地使用年限40年 建筑物经济寿命50年 6年后出让 土地使用年限40年
4年
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经济贬值的估算
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评估建筑物价值的方法
– 成本法 全新建筑物的成本法评估 旧建筑物的成本法评估 旧建筑物价格 = 建筑物的重置价格 – 建筑物损耗 – 收益法 收益法——剩余技术 剩余技术 建筑物剩余技术 土地资本化率
– VB = ( a0 – VL×rL ) / rB
建筑物资本化率
房地产综合收益
土地价值
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– 求取贬值时应注意：（教材 页） 求取贬值时应注意：（教材149页 ：（教材 估价上的贬值与会计上的折旧的区别 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响（见下页）
功能贬值的估算
– 超额投资成本的估算 – 超额运营成本的估算 超额运营支出折现法（例5-1，156页） 更新改造成本法 – 功能性贬值估算需要注意的问题
销售税费
– 销售费用：销售收入 × 销售费率 – 销售税金及附加：销售收入 × 销售税率
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开发利润
– 是包含所得税的（即扣除所得税之前的） – 开发利润的计算：
» 方法：计费基数×开发利润率 » 可采用不同的计费基数，当然对应不同的利润率 （参见教材156页） » 我国《房地产估价规范》规定采用“土地取得费 用+开发成本”作为计费基数
– 建筑物经济性贬值估算方法 – 经济性贬值评估需要注意的问题
案例分析：例5-2，177页 案例分析： ， 页
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计算建筑物的贬值额： 计算建筑物的贬值额： 1) 门窗、墙面等损坏的贬值额 =8( 万元 ) 2) 装修部分的贬值额 =140 × 1/5 × 3=84( 万元 ) 3) 设备部分的贬值额 =100× 1/10 × 3=30( 万元 ) 4) 长寿命项目的贬值额 =(861.54-8-140-100 ) × 1/38 × 3=48.44( 万元 ) 建筑物的贬值总额 =8+84+30+48.44 = 170.44( 万 元)
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第二节 建筑物重置成本的估算
重置价格的含义
– 重置价格与重建价格 – 价值定义 是估价时点时的价格 是客观的、平均价格
– 建造成本是否客观？有无变动？ – 开发利润：应是正常条件下的平均利润，而非个 别利润
是新房地产的价格
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建筑物的价格构成（参见教材 页 建筑物的价格构成（参见教材49页）
钢结构 普通住宅 高档公寓 别墅 ……
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钢混结构 砖混结构 砖木结构 木结构 /
/
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– 细分加和法 分别单独估计建筑物的各种成本 建造成本的估计
– 建造成本的构成（教材172页）
» » » » » 专业费用（勘察涉及、监理费等） 基础设施建设费 建筑安装工程费 配套设施建设费 建造过程中的间接费用和税费
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第六章 建筑物价值评估
建筑物价值评估概述 建筑物重置成本的估算 建筑物贬值的估算
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第一节 建筑物价值评估概述
建筑物评估的目的 建筑物价值的影响因素
– 实体因素 实体的特征：结构、设计（外观、空间布局、装 修、设备等） 实体的质量 实体的功能 – 权益因素 建筑物本身内含的权益内容 建筑物本身面临的法律限制 – 区位因素 2
– 分部分项法
» 以分部分项工程为单位进行测算 » 例：教材180页
– 工料测量法（预决算调整法）：例：教材188页
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管理费用
= （土地取得费+开发成本）× 管理费率
投资利息
– 无论是自有资金还是借贷资金都需要计算利息 –建造成本及管理费用的利息
» 一般假设在开发期内均匀投入 » 可简化为在开发期中点一次性投入