6. 建筑物价值评估
建筑物评估方法
建筑物评估方法哇塞，说起建筑物评估方法，那可真是一门大学问啊！就好像医生给病人看病一样，得全面、细致地检查。
先来说说外观吧，这就好比人的第一印象。
看看建筑物的整体造型是否独特美观，有没有裂缝、破损之类的，这就像是脸上有没有痘痘、疤痕一样明显。
墙面的颜色是不是均匀，有没有褪色或者脱落，就像我们穿的衣服是不是整洁得体。
再讲讲结构，这可是建筑物的“筋骨”啊！是不是坚固稳定，能抵御各种风吹雨打。
就像一个强壮的人，有着坚实的骨骼和肌肉，能经得住各种挑战。
检查结构的时候，要看看柱子、梁啊这些关键部位，有没有变形、裂缝，这可不能马虎，不然随时可能出大问题。
还有内部布局呢，是不是合理舒适。
房间的大小、形状合不合适，通道是不是顺畅，就像家里的家具摆放是不是让人感觉舒服自在。
采光和通风也很重要啊，这就好像人需要呼吸新鲜空气、享受阳光一样，要是昏暗潮湿，那可真难受。
功能方面也不能忽视呀！水电设施是否正常，供暖制冷效果好不好。
这就好比人的身体各项机能是不是都正常运转，要是一会儿停水一会儿停电，那不就乱套了嘛。
然后呢，周边环境也得考虑进去。
周围有没有噪音污染、空气污染，交通是否便利。
这就像我们生活的社区环境好不好一样，要是整天吵吵闹闹、乌烟瘴气的，谁能住得开心呢。
别忘了历史和文化价值呀！有些老建筑有着独特的历史意义和文化内涵，那价值可就不一般了。
就如同珍贵的文物一样，有着不可替代的魅力。
评估建筑物就像是给它做一次全面的“体检”，每一个方面都要仔细考量。
只有这样，才能准确地了解它的真实状况和价值。
所以啊，在对待建筑物评估这件事上，可千万不能马虎，要认真、细致、全面，这样才能得出准确的结论，做出正确的决策呀！这就是我对于建筑物评估方法的看法，大家觉得呢？。
建筑功能评价与建筑价值评估
1、建筑功能功能是指研究对象能满⾜某种需求的⼀种属性，也即产品的具体⽤途，它分为必要功能和不必要功能。
建筑功能是指建筑产品满⾜社会需要的各种性能的总和，⼀般指必要功能。
2、建筑功能评价建筑功能评价是对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满⾜社会需要的程度。
不同的建筑产品，有着不同的使⽤功能。
例如，⼯业⼚房要满⾜⽣产⼀定⼯业产品的要求，既要考虑设备的布置、安装的场地和条件，⼜要考虑必须的空调、采暖、照明、给排⽔等功能，以便提供适宜的⽣产环境。
因此，任何建筑产品都必须具有⼀定的使⽤价值。
建筑功能评价是价值⼯程理论的核⼼。
价值⼯程理论是本世纪40年代后期产⽣的⼀门新兴的管理技术，其创始⼈公认是美国⼯程师麦尔斯。
价值⼯程的理论是研究如何以最少的⼈⼒、财⼒和时间获得必要功能的技术经济分析⽅法。
⽬的是要从技术与经济的结合上去改进和创新产品，使产品既要在技术上可靠实现，⼜要在经济上所⽀付费⽤最⼩，达到两者的结合。
建筑功能评价是对已建成建筑的功能效果加以分析和评价论证，⽬的是评价建筑产品是否符合⼈们的各种功能需求，是否达到预期的建设⽬的，也即建筑产品是否物有所值。
所以建筑的功能评价更注重于结果研究。
3、建筑功能评价的主要内容对于不同的建筑物和构筑物(建筑分为这两个部分)，在功能评价⽅⾯的内容也不尽相同。
归纳起来主要包括:(1)社会性功能:建筑的功能不仅要满⾜建筑本⾝使⽤的要求，⽽且必需满⾜与外部整个环境协调的需要，定位应与当地的国民经济发展状况相适应，这在建设项⽬市场可⾏性研究⼀⼀市场分析与项⽬SWOT分析中得到了的体现。
如住宅要考虑环境条件、交通、⽔电等基础配套设施以及教育、医疗及⽂化公共配套设施;商业建筑要考虑商业集聚度、交通便捷度等。
(2)适⽤性功能:建筑是否符合建设⽬的，⾸先体现在其适⽤性⽅⾯，例如:住宅应满⾜⽇照、⽔电、保温隔热、私密性等要求。
(3)安全性功能:指在建筑的结构、构件、使⽤的材料以及建筑建造等⽅⾯的安全效果。
建筑物估价方法
建筑物估价方法一、成本法。
成本法就像是给建筑物算一笔建造它的总账。
你想啊，盖这房子花了多少钱呢？这里面包括土地取得成本，就好比是买地的钱，这可是基础呀。
然后呢，建筑安装工程费，这就是请工人盖房子、买材料啥的花费。
还有开发商的管理费，人家开发商也不能白忙活，得算上管理这一摊子事儿的费用。
接着是投资利息，毕竟盖房子的钱可能是借的，或者就算是自己的钱，那也有资金占用的成本呢。
再加上销售税费，房子盖好了要卖出去，这中间产生的税费也得考虑进去。
最后还有开发利润，人家开发商盖房子也是为了赚钱呀。
把这些所有的成本加起来，就大概能算出这个建筑物的价值啦。
不过呢，这种方法也有个小缺点，就是它不太考虑市场的供需关系对价格的影响，就像个闷头算数的小书呆子。
二、市场比较法。
这个方法就很有趣啦，有点像给建筑物找小伙伴比价格。
我们去找一些和要估价的建筑物类似的房子，就像找它的小邻居一样。
这些类似的房子呢，得在用途上差不多，比如说都是住宅；地段也得相近，不能一个在市中心，一个在偏远山区；建筑结构也要类似，不能一个是高楼大厦，一个是小平房。
然后看看这些类似房子在市场上卖多少钱。
比如说我们找到三个类似的房子，一个卖100万，一个卖110万，一个卖90万，我们再根据要估价的建筑物和这些小伙伴相比，它的优点和缺点在哪里。
如果它比这些房子装修更好，那可能就值120万；要是它有点小毛病，那可能就100万左右。
这个方法很贴近市场实际情况，就像个机灵的小商人，跟着市场的脚步走，不过找特别相似的房子有时候也不容易呢。
三、收益法。
收益法就像是看这个建筑物是个会下金蛋的小母鸡。
如果这个建筑物是用来出租的，那我们就可以根据它能收到的租金来估价。
比如说，这个房子一年能租出去收到10万租金，那我们可以按照一定的收益率来计算它的价值。
假如市场上类似投资的收益率是5%，那这个房子的价值大概就是10万除以5%，也就是200万啦。
但是呢，这个方法得预测未来的收益情况，要是预测不准，那估价就可能偏差很大，就像猜谜语一样，有点小风险呢。
建筑物评估
建筑物评估建筑物评估是对建筑物进行全面、系统的研究和分析，以确定其品质、价值、安全性和可持续性。
本文将对一座建筑物进行评估，并分析其优缺点。
本次评估的建筑物是一幢多功能商业综合体，坐落于城市中心的繁华地带。
首先，该建筑物外观设计独特，采用了现代化的外墙材料，给人一种时尚、高端的感觉。
而大面积的玻璃幕墙设计，则使整个建筑显得通透、明亮，提供了充足的自然光线。
此外，建筑物内还设有多层的室外露台，供人们休憩和观景，增加了建筑的可用性和观赏性。
其次，建筑物的功能布局也值得称赞。
商业综合体中设有多个楼层，分别用于商业、办公和住宅等不同用途。
商业区域中设有大型购物中心、餐厅、咖啡厅和娱乐场所等，满足了人们的购物、饮食和娱乐需求。
办公区域则提供了现代化的办公空间，满足了企业的办公要求。
住宅区域则为人们提供了舒适、宜居的居住环境，拥有各类配套设施，如健身房、游泳池和花园等，提供了便利和休闲的机会。
然而，这座建筑物也存在一些不足之处。
首先，由于其位于繁华地带，周边交通状况相对拥堵。
虽然建筑物内设有停车场和地铁站等交通设施，但进出依然存在一定的困难。
其次，建筑物内的商业区域虽然丰富多样，但在品牌稳定性和租户数量上欠缺一些。
这导致了商业活力不够，影响了综合体整体的吸引力和竞争力。
最后，从可持续性角度来看，该建筑物存在一些问题。
虽然外墙材料采用了现代化材料，但建筑物的节能性能不够高效。
在暖通、照明等方面存在较大的能源浪费。
此外，该建筑物未考虑到可再生能源的利用，如太阳能和风能等，没能更好地降低能源消耗。
总结而言，这座多功能商业综合体在外观设计、功能布局和地理位置等方面表现出色。
然而，仍存在交通瓶颈、商业活力不足和可持续性问题。
因此，在未来的发展中，建议加强交通规划和优化商业组合，同时注重建筑节能和可再生能源的利用，以提升建筑物的综合价值和可持续发展性。
对于评估得出的问题，建筑物的管理者可以制定相应的改进计划，以提高建筑物的整体效益。
房屋建筑物估价方法
房屋建筑物估价方法一、引言房屋建筑物估价是指根据市场需求和供求关系，对房屋建筑物的价值进行评估和估算的过程。
准确的房屋估价可以为买卖双方提供参考，确保交易公平合理。
本文将介绍几种常用的房屋建筑物估价方法。
二、市场比较法市场比较法是房屋建筑物估价中最常用的方法之一。
它通过对同一地区、相似特征的房屋进行比较，找到类似房屋的成交价作为参考，从而确定被估价房屋的市场价值。
在进行市场比较法估价时，需要考虑房屋的位置、建筑面积、房间数量、装修程度等因素。
三、成本法成本法是根据房屋建筑物的重建成本来进行估价的方法。
该方法认为房屋的价值应等于重建房屋所需的成本减去折旧费用，再考虑到房屋使用寿命和建筑物的残值。
成本法主要适用于新建房屋或者房屋建筑物的重大改造情况。
四、收益法收益法是根据房屋建筑物的租金收益来进行估价的方法。
根据房屋的租金收入、租金增长率、房屋的折旧费用等因素，计算出房屋的净收益，并将其折现为现值。
收益法适用于投资性房产的估价，可以帮助投资者评估房产的投资回报率。
五、比较收益法比较收益法是将市场比较法和收益法相结合的一种估价方法。
它通过对类似房屋的市场租金和销售价格进行比较，计算出租售比率。
然后将被估价房屋的预期租金乘以该比率，得到房屋的市场价值。
比较收益法可以综合考虑房屋的市场价值和租金收益。
六、评估报告房屋建筑物估价的结果需要以评估报告的形式呈现。
评估报告应包括被估价房屋的基本信息、估价方法的选择和说明、数据来源和分析、估价结果和结论等内容。
评估报告需要由专业的房地产估价师出具，确保估价结果的准确性和可靠性。
七、结论房屋建筑物估价方法多种多样，不同方法适用于不同情况。
在进行房屋估价时，需要综合考虑市场比较法、成本法、收益法和比较收益法等方法，选择合适的方法进行估价。
同时，需要注意评估报告的编制，确保估价结果的准确性和可信度。
房屋建筑物估价方法
房屋建筑物估价方法引言：房屋建筑物估价对于房地产行业和个人投资者来说，具有重要的意义。
正确的估价能够提供准确的市场价值，帮助买卖双方做出明智的决策。
本文将介绍几种常用的房屋建筑物估价方法，包括比较法、收益法和成本法，以帮助读者更好地了解房屋建筑物估价的原理和应用。
一、比较法比较法是最常用的房屋建筑物估价方法之一。
它通过对类似房屋建筑物的市场交易数据进行比较，来确定房屋的市场价值。
这种方法适用于市场活跃、交易数据充分的情况下。
比较法的基本原理是找到与被估价房屋最为相似的已售房屋，并根据这些房屋的销售价格来估算被估价房屋的市场价值。
相似性的评判标准包括房屋的地理位置、建筑面积、房间数量、装修程度等。
通过对这些因素进行综合分析和权衡，可以得出比较准确的估价结果。
二、收益法收益法是用于估价投资性房地产的一种方法。
它基于房屋产生的收益来确定其价值。
这种方法适用于出租房屋或商业用途的房产。
收益法的基本原理是通过预测未来的租金收益，计算出房产的净现值或资本化率，从而确定房屋的市场价值。
预测租金收益需要考虑多个因素，如市场需求、租赁市场的稳定性、房屋的租金定价等。
通过合理的预测和计算，可以得出较为准确的估价结果。
三、成本法成本法是一种基于房屋建造成本来估价的方法。
它适用于全新的房屋，即尚未投入市场的房产。
成本法的基本原理是根据房屋的建造成本和折旧程度来确定其市场价值。
建造成本包括土地购买费用、建筑材料和劳动力成本等。
折旧程度则根据房屋的使用年限和维护状况来评估。
通过对建造成本和折旧程度进行合理的评估和计算，可以得出相对准确的估价结果。
四、其他考虑因素除了以上三种主要的估价方法，还有一些其他因素需要考虑。
例如，房屋所处的地理位置、社区环境、交通便利程度等，都会对房屋的市场价值产生影响。
此外，市场供需关系、经济环境和政策法规等因素也需要综合考虑。
结论：房屋建筑物估价是一项复杂而重要的工作，对于房地产市场和投资者来说具有重要意义。
建筑物估价
建筑物估价第一节建筑物价值影响因素一、建筑物价值的特点建筑物分房屋和构筑物两大类。
房屋是指定着于土地之上或之下具有顶盖、梁柱或墙壁，供个人、企业或公众使用的建造物；构筑物则是指除房屋之外的建造物，如道路、桥梁、管线、隧道、水坝等。
建筑物除满足人们生活居住需要之外，尚需具备形态的艺术性，丰富多样具有创造性的生活空间给人们提供了工作、学习、休闲、娱乐等多种需求。
建筑物受环境的影响产生价值的变化，由于建筑物产生的效用不同，满足人们的需求各异，因而价值会产生差异。
因此，使建筑物的估价由单纯的成本估计转为市场价值估计或使用价值估计，使建筑物估价复杂化。
加之建筑物因使用时间的变化产生自然磨损（折旧），环境的变化、技术的进步又使建筑物产生功能性折旧，这些都使建筑物的价值减少。
由于周边环境的影响，建筑物的价值有可能高于或低于成本价值。
下面从购房者的角度分析一下影响建筑物价值的因素，也是在进行建筑物估价时应考虑的因素。
二、购房者在购买预匐房屋时应考虑的因素预售房屋由于产权尚未明确，而面积的计算也往往潜藏着不可预知的因素，因而购买者应格外小心谨慎，由于预售房屋往往开工不久，购买者所接触到的仅仅是一些宣传广告、说明书等等，所以可能会出现购房后的纠纷，如无法取得使用执照，延期完工等，而且在交房后也常常发生因施工质量低劣、建材质量低下而导致水管破裂、屋面漏水、渗水、瓷砖剥落、采暖系统不灵等质量问题。
这些质量问题都将影响使用者的生命安全和生活质量，因此，购房者在购买之前应慎之又慎，应考虑以下主要因素：1．环境、地点。
应考虑地势、交通、道路状况、公共汽车站点、排水状况，采暖方式，是否临近市场、学校、公园、托儿所、幼儿园等。
2．房屋的位置。
通过总体规划图可了解房屋在规划设计中的位置，亦可清楚周边环境，特别是视野的状况好坏。
3．户型设计。
从施工图中不仅可以清楚房屋格局是否合理，亦可搞清梁柱位置，特别是应避免大梁横跨客厅、主卧室，尚应注意其他影响使用功能的因素。
建筑物价评估
建筑物价评估建筑物价格评估建筑物价格评估作为房地产市场中的一个重要环节，是判断房产价值、确定租金和购买价格的重要依据。
本文将就建筑物价格评估的定义、目的、方法以及应用等方面进行探讨。
一、建筑物价格评估的定义建筑物价格评估是指通过收集、分析和评价相关信息，对建筑物的市场价值进行估计和判断的过程。
该评估旨在确定建筑物的公允价值，即在一个合理的市场价格下，愿意进行买卖交易的价格。
二、建筑物价格评估的目的1. 买卖交易方面：为卖方提供参考，确定合理的售价；为买方提供参考，确定实际购买价格。
2. 融资方面：作为抵押品的评估，为贷款方提供风险控制依据。
3. 保险方面：作为保险金额的依据，确保保险公司赔偿的公正合理。
4. 出租方面：确定建筑物租金的合理水平。
三、建筑物价格评估的方法1. 直接比较法：该方法是采用已经发生的建筑物交易价格作为评估参考，通过比较相似建筑物的交易价格来确定评估对象的市场价值。
2. 收益法：该方法是通过评估对象的租金收益来确定其市场价值。
将年租金减去维护、管理、空置成本等费用，计算出净收益后，再考虑市场利率等因素，得出建筑物的评估价值。
3. 成本法：该方法是根据建筑物的重建成本，再考虑折旧、使用寿命等因素来确定其市场价值。
需确保准确获取建筑物的重建成本和折旧率等数据。
4. 投资法：该方法是根据建筑物被买家投资的意图来评估其市场价值。
根据建筑物的预期收益和买家的预期回报率，计算出评估对象的市场价值。
四、建筑物价格评估的应用建筑物价格评估在房地产市场中具有广泛的应用范围，主要包括以下几个方面：1. 房地产买卖交易：买卖双方可以参考评估结果，确定合理的交易价格。
2. 贷款和融资：作为抵押品的评估，为银行和金融机构提供资产价值的依据。
3. 保险业务：作为保险金额的依据，确保保险公司赔偿的公正合理。
4. 税务评估：税务部门可以利用该评估进行不动产的税务计算。
5. 企业财务报表：企业可以通过建筑物价格评估对资产进行合理的计量和披露。
建筑物估价的概念和特征
建筑物估价的概念和特征建筑物估价的概念和特征建筑物估价是土地估价师的必须掌握的一个知识点，下面就为大家介绍一下建筑物估价的概念和特征!建筑物与构筑物估价的概念1、建筑物，主要是指定着于土地上或地下面的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等。
建筑物主要是为了满足人们在生产和生活中的需要而进行建筑的人工改良物，融入了大量的人类劳动和物质，作为人类生产和生活的场所。
2、建筑物的基本功能是满足人们生产、生活的需要。
在现代社会中，建筑物除具有遮风蔽雨、防晒蔽寒的基本功能外，还需要具有为人类提供艺术、文化、欣赏等功能。
3、建筑物的分类：(1)按生产性质：生产性建筑(工业建筑、农业建筑)和非生产性建筑(民用建筑)(2)按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构4、建筑物估价，是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价的目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场价格。
建筑物与构筑物的价格特征和类型1、根据建筑物的性质，建筑物估价分成两类：(1)对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。
(2)对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆、图书馆等，其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格。
2、影响建筑物价格的因素：(1)建筑物重置价：建筑物重置价是决定建筑物价格的最基本因素。
影响建筑物重置价的因素很多，如建筑结构、种类、式样、材料、装饰、物价等因素。
(2)环境因素：建筑年代(指建筑物的成新，决定建筑物折旧状况和剩余使用年限)、建筑物朝阳(影响采光、通风)、建筑物用途(用途不同，收益与使用年限不同)、建筑物楼层。
3、其他因素：建筑物的设计，如垃圾场的坐落位置等。
1、建筑物价格的特点：(1) 时间的有效性。
房屋建筑物评估方法
房屋建筑物评估方法一、成本法。
成本法就像是给房子算个“出生到现在”的成本账呢。
这成本包括土地取得成本，就像买地花的钱啦。
还有建房子的成本，从一砖一瓦到请工人的工钱，全都得算进去。
再加上各种税费呀，开发利润这些。
比如说，一块地花了50万，盖房子花了100万，税费10万，开发商想赚20万，那这房子成本法评估可能就值180万。
不过呢，这种方法有时候不太灵活，要是市场行情变化大，就有点跟不上趟啦。
二、市场法。
市场法可有趣啦。
它就像给房子找“小伙伴”对比呢。
看看周围类似的房子都卖多少钱。
比如说，你家是个100平的小三居，周围同样户型、差不多新旧程度、地段也相似的房子，有的卖200万，有的卖210万，那你家房子可能就差不多这个价。
但是呢，找完全一样的“小伙伴”可不容易，可能有的装修好点，有的差一点，这时候就得调整调整价格啦。
就像给房子穿上不同的衣服，得根据衣服的好坏来调整整体的价值。
三、收益法。
收益法就像是看房子能“下多少金蛋”。
如果房子是用来出租的，那就看它每年能收多少租金。
比如说，一年租金能收5万，按照一定的收益率，像8%来算的话，那这房子的价值可能就是5万除以8%，等于62.5万。
不过呢，这得预测未来的租金收益，要是预测不准，那评估价值就可能差很多。
而且这方法比较适合商业用房或者出租型的住宅，要是自己住的房子，用这个方法就有点怪怪的啦。
四、假设开发法。
这个假设开发法呀，就像是给房子画个未来的大饼。
要是一块地还没盖房子，或者房子没盖完，就想象把它盖好之后能卖多少钱，然后减去盖房子还要花的钱，就是这块地或者这个半成品房子的价值啦。
比如说，想象盖好能卖300万，还得花100万盖，那现在就值200万。
不过这很考验对未来的想象力和市场的判断能力呢。
总之呀，不同的评估方法都有自己的小脾气，要根据房子的具体情况来选择合适的方法，这样才能比较准确地知道房子到底值多少钱呢。
建筑物估价方法
辅导内容：
第十章 建筑物估价方法
1、建筑物估价的基本概念和基本原理
2、掌握成本估价法的计算过程，重点是折旧、现值的计算（必考）
一、建筑物估价概述
1、建筑物估价的定义
（1）建筑物的基本概念、基本功能
（2）建筑物的分类
按生产性质，可分为生产型建筑（即工业建筑、农业建筑）和非生产性建筑（即民用建筑，又分为居住建筑和公共建筑）
（5）标准房价：同一等级房屋的平均价格
（6）建筑工程安装定额：单位建筑产品所消耗的数量标准，是编制概算定额的基础
（7）建筑安装工程概算定额：按扩大分部分项工程确定的消耗数量标准
（8）建筑物残值
二、建筑物估价方法
1、重置价格折旧法（重点）
是成本估价法具体应用中的一种方法，适合对独立旧建筑物估价，及评估城市房屋拆迁补偿标准。
3、影响建筑物价格的因素
分三类：建筑物重置价（最基本因素）、环境因素、其他因素
4、建筑物价格的特点，共五点
5、建筑物估价中的几个概念
（1）房屋建筑成本
（2）重建成本：目前的价格、原来的材料和标准
（3）重置成本：目前的价格、材料和标准，要与重建成本区别开来
（4）应计折旧：包括物理的、功能的、经济的
3、建筑物残余法
通过求出建筑物的纯收益，再根据建筑物的还原利率与折旧率，采用收益还原法计算建筑物的收益价格的方法。
估价步骤：
（1）计算土地与建筑物总收益
（2）计算土地的收益
（3）计算建筑物的收益
（4）确定还原利率
（5）估算建筑物价格
建筑物收益价格计算公式：
p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )
房地产相关计算公式
房地产相关计算公式
房地产行业涉及的计算公式非常多，包括房屋价值评估、投资回报率、租金收益率、贷款计算等等。
以下是一些常用的房地产相关计算公式：
1.房屋价值评估：
-评估总价值=建筑物评估价值+土地评估价值
-建筑物评估价值=建筑物面积×单价
-土地评估价值=土地面积×土地单价
2.投资回报率：
-投资回报率=(未来价值-投资成本)/投资成本
3. 租金收益率（Gross Rent Yield）：
-租金收益率=(年租金收入/总房屋成本)×100%
-年租金收入=每月租金×12
4. ROI（Return on Investment）：
-ROI=(投资获利-投资成本)/投资成本
5.利润率：
-利润率=净利润/总收入
6.成本利润率：
-成本利润率=(总收入-成本)/总收入
7.买房贷款计算：
-贷款金额=房屋总价值-自付款
-贷款月数=还款年限×12
-每月还款额=(贷款金额×月利率)/(1-(1+月利率)^(-贷款月数))
-总还款额=每月还款额×贷款月数
8. 投资回报期（Payback Period）：
-投资回报期=总投资/年现金流量
9.现金流量：
-现金流量=出租收入-贷款本息-税费-维修费-管理费-管理费-其他费
用
10.折现率：
-折现率=(1+年利率)^(-年数)
这只是一部分房地产行业的计算公式，房地产计算涉及的因素非常多，还有许多其他的计算公式。
具体使用哪些公式取决于具体情况，因此在房
地产投资和评估过程中，建议仔细分析需要计算的因素，选择合适的公式
进行计算。
房屋与构筑物评估方法
房屋与构筑物评估方法一、房屋与构筑物评估方法的初步了解房屋与构筑物评估方法可多啦。
咱们就像探索宝藏一样去了解它们。
对于房屋和构筑物，评估的时候可能会看它的地理位置呢。
比如说在繁华地段的房子，那价值可能就比较高，就像在城市中心的房子，周围商场、学校啥都有，肯定和偏远山区的房子价值不一样。
再就是看建筑的质量。
如果房子盖得结结实实的，用的材料都是好的，那肯定比那些偷工减料的房子要值钱。
就好比一个用厚实砖头和坚固大梁盖起来的房子，和一个用劣质材料随便搭起来的房子，谁好谁坏一眼就看出来了。
还有就是看房子或者构筑物的用途。
要是一个房子是用来做商业店铺的，能赚钱的那种，那它的价值评估就和普通住宅不一样。
商业店铺能有租金收入，这就是它的一个重要价值点。
二、不同的评估方法1. 成本法这个方法呢，就是把盖这个房子或者构筑物所花费的成本都算上。
从买地的钱，到买材料的钱，再到请工人盖房子的工钱，所有的这些成本加起来，然后再考虑到折旧啥的。
比如说一个房子盖了十年了，那它的一些部件可能就老化了，就要把这个折旧的部分减掉，这样得出来的就是大概的评估价值。
这就像是你买了一个手机，刚买的时候值3000块，用了两年，有些磨损了，那它现在的价值肯定就没有3000块了，得减去这两年使用产生的损耗价值。
2. 市场比较法这个就很简单啦，就是看看周围类似的房子或者构筑物卖多少钱。
就像你去市场买苹果，你会看看其他摊位的苹果卖多少钱，然后来判断你要买的苹果值多少钱。
比如说你家房子周围有几个差不多的房子刚卖出去，那根据它们的成交价格，来评估你家房子的价值。
不过呢，要找到完全一样的房子很难，所以就得找那些类似的，然后再根据不同的地方进行调整。
比如说你家房子比人家多一个小院子，那这个小院子就是你家房子比人家多出来的价值点。
3. 收益法这个方法主要是用在那些能产生收益的房屋或者构筑物上。
就像出租的房子或者写字楼。
我们要算一算这个房子或者构筑物未来能赚多少钱。
建筑物资产评估适用方法
建筑物资产评估适用方法一、市场法。
市场法就像是给建筑物找“小伙伴”来对比定价呢。
我们得去找那些和要评估的建筑物类似的房子，在市场上已经成交的。
比如说，咱们要评估一个位于某小区的三居室住宅，那就得在这个小区或者周边类似小区找最近卖出去的三居室。
不过这里面也有不少小麻烦。
市场上的房子可能在地段、装修、房龄等方面有差别。
就像两个小伙伴，一个穿得漂亮点（装修好），一个穿得朴素点（装修差），那价值肯定不一样。
这时候就得调整这些差异，让它们能更公平地比较。
要是能找到足够多的相似交易案例，这个方法还是很靠谱的，就像有一群小伙伴给你做参考，价格也就比较容易确定啦。
二、成本法。
成本法呢，就像是算这个建筑物从无到有花了多少钱。
要把建这个房子的土地成本、建筑材料成本、人工成本等都加起来。
这就好比是算一个大蛋糕的成本，面粉多少钱（建筑材料），人工做蛋糕的工钱（建筑人工），还有租场地做蛋糕的钱（土地成本）。
但是这里也有个问题，建筑物可能已经有些年头了，有折旧。
就像一个用了几年的手机，肯定没有新手机值钱。
所以还得算出折旧的部分，从总成本里减掉。
这个方法对于那些比较特殊的建筑物，没有太多市场交易案例的，就很有用啦。
三、收益法。
收益法像是看这个建筑物能“赚多少钱”来确定它的价值。
比如说一个写字楼，能租出去收租金，那我们就可以根据未来能收到的租金来评估它的价值。
就像一只会下蛋的鸡，我们根据它下蛋（租金收益）的能力来判断它值多少钱。
不过这也有不确定性。
未来的租金可能会受到很多因素影响，像市场行情变化啦，周围又新建了很多写字楼竞争啦。
而且要预测未来好多年的收益，就像预测明天的天气就很难，预测好多年后的租金更难。
但是对于那些以盈利为目的的商业建筑物，这个方法还是很有意义的。
不同的建筑物资产评估适用的方法不一样，有时候可能一种方法就够了，有时候可能得几种方法综合起来用，就像做一道菜，可能一种调料不够味，得好几种调料搭配起来才能做出美味呢。
建筑价值评估
建筑价值评估
建筑价值评估是建筑工程中非常重要的一个环节，通过对建筑的质量、功能、位置、状况及市场需求等方面的评估，来确定建筑的价值。
一般来说，建筑价值评估包括建筑物的物理价值、经济价值和社会价值三个方面。
首先，建筑物的物理价值是指建筑物的实际成本。
这包括建筑物的建造成本、土地成本、设计费用、施工费用等。
物理价值评估能够了解建筑物的投资成本，为决策提供数据支持。
其次，建筑物的经济价值是指建筑物的投资回报能力。
这包括建筑物的租金收益、销售价值等。
经济价值评估能够通过分析建筑物的收益与成本之间的关系，判断建筑物的投资价值，为投资者提供决策依据。
最后，建筑物的社会价值是指建筑物对社会的贡献。
这包括建筑物的历史文化价值、环境效益、社会影响等。
社会价值评估能够评估建筑物对城市形象、文化底蕴、环境保护等方面的影响，为城市规划提供参考。
建筑价值评估的方法主要有：市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是通过比较类似建筑物的市场价格来确定建筑物的价值。
收益法是通过分析建筑物的预期收益来确定建筑物的价值。
成本法是通过分析建筑物的建造成本来确定建筑物的价值。
总之，建筑价值评估是一个综合性的工作，需要综合考虑建筑物各个方面的因素。
通过建筑价值评估，可以为建筑物的买卖、
融资、保险等提供依据，也可以为城市规划和土地利用提供决策支持。
建筑价值评估的准确性和科学性对于保证建筑市场的健康发展和社会经济的可持续发展具有重要意义。
建筑物估价的基本方法
建筑物估价的基本方法建筑物主要是指定着于土地上或地下面的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等，下面为大家介绍一下建筑物估价的基本方法：重置价格折旧法1、重置价格折旧法：是成本估价法具体应用中的一种评估方法，适合对独立旧建筑物估价。
另外，各地在城市拆迁补偿过程中的房屋拆迁补偿标准，也多是按此办法制订的。
2、基本思路：按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。
在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。
3、基本公式：建筑物价格=建筑物重置价格—已使用年限的折旧额建筑物价格=建筑物重置价格×成新度4、建筑物重置价格的确定：(1) 房屋建筑物分类：根据承重构件、建筑材料、建筑标准，分4类7等：1.钢筋混凝土结构全部或承重部分为钢筋混凝土结构。
包括框架大板与框架轻板结构等房屋，这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。
2.砖混结构一等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。
外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。
3.砖混结构二等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。
外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。
4.砖木结构一等材料上等、标准较高的砖木结构，这类房屋一般是外部有装修处理，内容设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。
5.砖木结构二等结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构结构房屋。
6.砖木结构三等结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级砖木结构房屋7.简易结构如简易楼、平房、板房、砖坯房、土草房，竹木捆绑房等。
5、建筑物重置价格的确定：建筑物的重置价格包括两种情况：一种是以重建成本代理重置价格;另一种是以重置成本来代替重置价格。
6、具体求取重置价格的方法：直接法和间接法。
第六章 建筑物评估
第六章 建筑物评估
§6-1 建筑物及其评估特点
一、建筑物及其分类 （一）建筑物
建筑物是指人工建筑而成的建筑物和构筑物。 建筑物主要包括用于居住和储藏的房屋及其他场所； 构筑物建筑物以外的其他工程建筑，如道路、水坝 和桥梁等。 （二）建筑物分类 1.按经济用途分为 商用建筑 工业用建筑 住宅 公共设施 公共建筑
3.建筑物功能性贬值测算 办公楼需进行内部格局的重新布置，以适应最佳用途
的商业用途。内部格局的重新布置费用为9万元，即为功 能性贬值额。
建筑物不存在经济性贬值。
4.建筑物评估值 评估值=重置成本—（实体性贬值+功能性贬值）
= 重置成本×75% — 90000 =1800000 ×75% — 90000=1260000（元）
§6-2 建筑物评估的成本法
该方法的基本思想：基于建筑物再建造费用或投资， 估算出建筑物在全新状态下的重置成本，然后减去各种 损耗因素造成的贬值，得到其评估值。其计算式：
评估值=重置成本— 各种损耗贬值 一、建筑物重置成本 （一）建筑物价格（重置成本）的构成
1.土地取得费（属地价组成部分） 2.前期工程费 3.建筑安装工程费，包括建安工程费（预算定额计 算）和工程附加费 4.配套费 5.建筑（设）期利息 6.建筑单位管理费 7.税金 8.建房利润
1.使用强度、用途不合理 将影响土地最佳效用的发挥（土地价值按最佳使用 用途计算），其损失即贬值应计为建筑物的功能性贬值。 2.设计及结构上的 缺陷 将造成有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常 值，低于部分形成的价值损失是一种功能性贬值。 3.装修、设备与总体功能的不协调 将造成标准过低，会影响建筑物功能的正常发挥， 形成功能性贬值；造成标准过富，即超标准，将形成建 筑物功能的浪费，即功能性贬值。 （三）建筑物的经济性贬值估算 建筑物的经济性贬值是由于外界条件的变化而影响 建筑物效用的正常发挥，导致其价值的贬值。 其贬值主要是建筑物利用率的下降，包括空房率增
房建评估报告有哪些
房建评估报告有哪些
房建评估报告是根据专业机构或专家对房屋进行综合评估，对其性能、结构、安全、价值等方面进行客观分析和评定的报告。
根据评估的目的、范围和对象的不同，房建评估报告可以有以下几种类型：
1. 房屋价值评估报告：这是最常见的一种评估报告，用于评估房屋的市场价值，包括建筑物的结构、用途、地理位置、维护状况等因素对房屋价值的影响。
2. 房屋安全评估报告：这种评估报告主要用于评估房屋的结构安全性，包括基础、墙体、屋顶、楼板等结构部分的稳定性和强度，以及房屋存在的可能引发安全问题的因素。
3. 房屋功能评估报告：这种评估报告用于评估房屋的功能性能，包括房屋的布局、空间利用率、采光、通风、隔音等因素对居住舒适度的影响。
4. 房屋维修评估报告：这种评估报告用于评估房屋维修状况，包括房屋内外部的维护情况、存在的瑕疵和需要维修的部位，以及维修成本等相关问题。
5. 房屋环境评估报告：这种评估报告用于评估房屋周边环境的质量，包括区域的土地利用规划、污染物排放、社区设施等因素对房屋居住环境的影响。
6. 房屋改造评估报告：这种评估报告主要用于评估房屋改造的可行性和投资回
报情况，包括改造方案的合理性、预算成本、改造后的效益等相关内容。
7. 房屋法律风险评估报告：这种评估报告用于评估房屋所存在的法律风险，包括土地使用权、房屋所有权、产权争议等方面的问题，为购房者提供法律保障。
上述只是常见的几种房建评估报告类型，根据具体的评估目的和对象，评估报告还可以根据不同的要求进行定制。
无论何种类型的房建评估报告，都需要由专业机构或专家进行，通过科学、客观的方法对房屋进行评估，为参与方提供准确可靠的决策依据。
6. 建筑物价值评估
– – – – 自然寿命与经济寿命 实际经过年数与有效经过年数 直线法贬值 耐用年限及残值率参考值（教材51页）
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房地产评估与管理
实际观察法（成新折扣法）
– 用专业人员的实际观察，直接判定成新率 – 建筑物贬值的现场观察检测要点（教材160页） – 建筑物贬值评定参考标准
– – – – – 建造成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润
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房地产评估与管理
测算建筑物重置价格的方法（教材 测算建筑物重置价格的方法（教材171页） 页
– 单位比较法 单位比较法是以建筑物为整体，以类似建筑物的 单位建造成本为依据，经适当调整后估算建筑物 重置价格的方法 特点：简单，但比较粗略 “单位”可能包括：平方米、立方米、个等 实践中，会建立当地“建筑物基准重置价格表”
– 建筑物经济性贬值估算方法 – 经济性贬值评估需要注意的问题
案例分析：例5-2，177页 案例分析： ， 页
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房地产评估与管理
– 求取贬值时应注意：（教材 页） 求取贬值时应注意：（教材149页 ：（教材 估价上的贬值与会计上的折旧的区别 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响（资成本的估算 – 超额运营成本的估算 超额运营支出折现法（例5-1，156页） 更新改造成本法 – 功能性贬值估算需要注意的问题
销售税费
– 销售费用：销售收入 × 销售费率 – 销售税金及附加：销售收入 × 销售税率
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开发利润
– 是包含所得税的（即扣除所得税之前的） – 开发利润的计算：
» 方法：计费基数×开发利润率 » 可采用不同的计费基数，当然对应不同的利润率 （参见教材156页） » 我国《房地产估价规范》规定采用“土地取得费 用+开发成本”作为计费基数
建筑物的资产评估价值及方法
建筑物的资产评估价值及方法我以前对建筑物的资产评估价值及方法那是一窍不通啊。
说实话这事，我一开始也是瞎摸索。
就说这个资产评估价值，它不是个简单事儿。
我开始就只想着这建筑物值多少钱就看它盖的时候花了多少呗。
结果啊，发现完全不是这样。
比如说有个老房子，盖的时候成本可低了，但是因为它在一个特别好的地段，现在物价上涨，周围又发展得特别快，到处都是商场啥的，那它的价值可不能光看当初盖的成本了，这就是我开始犯的错误。
后来我就知道了市场法。
这个市场法呢，就好比是看周围邻居家的房子都卖多少钱，然后来估摸自己房子的价值。
就像你去市场买东西，大家都卖类似的价格，你的东西也得在这个范围里估值。
但是这里面也有问题，得找到非常相近的可比实例。
我曾经为了评估一个厂房的价值，找了好多所谓的可比实例，结果仔细一分析都不是很合适，因为这些厂房在一些特殊的方面不一样，比如一个靠近高速公路交通方便但是另一个周围环境又有特殊的政策等等，这就会影响估值的准确性。
成本法也很重要。
就是把建这个建筑物的所有成本都算进去。
这就像是做蛋糕把买面粉鸡蛋糖的钱都加起来那样。
不过这里面又涉及到折旧的问题。
建筑时间长了会有损耗。
我有次就把折旧这事给算错了，就想着按照年限平摊，其实不是这样，不同的部件折旧速度可能不一样，门窗可能坏得快，但是结构可能还很结实呢。
收益法那也是个好用的方法。
如果这个建筑物是用来出租或者有商业用途能赚钱的，那就看它未来能赚多少钱。
比如说一个商场，你得算它每一年能有多少租金收入，然后把未来的这些收入换算成现在的价值，就像把未来的钱拿到现在花得打个折扣一样。
但是这就得多考虑点了，像未来的租金会不会变化啊，会不会有空置期啊，这些都得考虑进去。
总之这建筑物的资产评估价值方法不是那么好找窍门的，就是要多了解多考虑实际情况再选择合适的方法才行。
感觉自己说这么多可能还是没说全，因为每次评估遇到的情况都不一样，但是这几个方法基本的套路我已经摸得比较熟了，就这样一点点攒经验慢慢就会越来越准确了。
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– – – – 自然寿命与经济寿命 实际经过年数与有效经过年数 直线法贬值 耐用年限及残值率参考值（教材51页）
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实际观察法（成新折扣法）
– 用专业人员的实际观察，直接判定成新率 – 建筑物贬值的现场观察检测要点（教材160页） – 建筑物贬值评定参考标准
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计算建筑物的贬值额： 计算建筑物的贬值额： 1) 门窗、墙面等损坏的贬值额 =8( 万元 ) 2) 装修部分的贬值额 =140 × 1/5 × 3=84( 万元 ) 3) 设备部分的贬值额 =100× 1/10 × 3=30( 万元 ) 4) 长寿命项目的贬值额 =(861.54-8-140-100 ) × 1/38 × 3=48.44( 万元 ) 建筑物的贬值总额 =8+84+30+48.44 = 170.44( 万 元)
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第二节 建筑物重置成本的估算
重置价格的含义
– 重置价格与重建价格 – 价值定义 是估价时点时的价格 是客观的、平均价格
– 建造成本是否客观？有无变动？ – 开发利润：应是正常条件下的平均利润，而非个 别利润
是新房地产的价格
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建筑物的价格构成（参见教材 页 建筑物的价格构成（参见教材49页）
– – – – – 建造成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润
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测算建筑物重置价格的方法（教材 测算建筑物重置价格的方法（教材171页） 页
– 单位比较法 单位比较法是以建筑物为整体，以类似建筑物的 单位建造成本为依据，经适当调整后估算建筑物 重置价格的方法 特点：简单，但比较粗略 “单位”可能包括：平方米、立方米、个等 实践中，会建立当地“建筑物基准重置价格表”
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– 求取贬值时应注意：（教材 页） 求取贬值时应注意：（教材149页 ：（教材 估价上的贬值与会计上的折旧的区别 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响（见下页）
功能贬值的估算
– 超额投资成本的估算 – 超额运营成本的估算 超额运营支出折现法（例5-1，156页） 更新改造成本法 – 功能性贬值估算需要注意的问题
– 指数调整法 利用建筑物的历史成本（造价）资料，通过价格 指数的调整，得到估价时点的重置成本的方法。 例：教材174页 该方法比较简略，主要用来检验其他方法的估价 结果
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第三节 建筑物贬值的估算
建筑物贬值的原因
– 实体贬值 – 功能贬值 – 经济贬值
实体贬值的估算（教材 实体贬值的估算（教材150页） 页
房地产评估与管理
评估建筑物价值的方法
– 成本法 全新建筑物的成本法评估 旧建筑物的成本法评估 旧建筑物价格 = 建筑物的重置价格 – 建筑物损耗 – 收益法 收益法——剩余技术 剩余技术 建筑物剩余技术 土地资本化率
– VB = ( a0 – VL×rL ) / rB
建筑物资本化率
房地产综合收益
土地价值
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建造期2年
建筑物经济寿命50年 土地使用年限70年
18年
砖混住宅
建筑物经济寿命45年 10年后出让 建造期3年
15年
土地使用年限50年 建筑物经济寿命60年 23年
钢混结构商场
土地使用年限40年 建筑物经济寿命50年 6年后出让 土地使用年限40年
4年
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经济贬值的估算
房地产评估与管理
第六章 建筑物价值评估
建筑物价值评估概述 建筑物重置成本的估算 建筑物贬值的估算
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第一节 建筑物价值评估概述
建筑物评估的目的 建筑物价值的影响因素
– 实体因素 实体的特征：结构、设计（外观、空间布局、装 修、设备等） 实体的质量 实体的功能 – 权益因素 建筑物本身内含的权益内容 建筑物本身面临的法律限制 – 区位因素 2
钢结构 普通住宅 高档公寓 别墅 ……
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钢混结构 砖混结构 砖木结构 木结构 /
/
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– 细分加和法 分别单独估计建筑物的各种成本 建造成本的估计
– 建造成本的构成（教材172页）
» » » » » 专业费用（勘察涉及、监理费等） 基础设施建设费 建筑安装工程费 配套设施建设费 建造过程中的间接费用和税费
销售税费
– 销售费用：销售收入 × 销售费率 – 销售税金及附加：销售收入 × 销售税率
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开发利润
– 是包含所得税的（即扣除所得税之前的） – 开发利润的计算：
» 方法：计费基数×开发利润率 » 可采用不同的计费基数，当然对应不同的利润率 （参见教材156页） » 我国《房地产估价规范》规定采用“土地取得费 用+开发成本”作为计费基数
» 现行房屋完损等级评定标准（教材165页及参考资 料） » 民用建筑可靠性鉴定标准 » 工业厂房可靠性鉴定标准
– 建筑物的质量验收与损伤检测（教材160页） – 案例：教材187页
修复费用法
– 可修复损耗与不可修复损耗 – 可修复损耗的贬值，等于其修复费用
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– 贬值方法的综合运用 两种方法同时使用 分类贬值加总： 例：建筑物的重置价格为861.54万元，经济寿命 为38年，有效经过年数为3年，门窗、墙面等损 坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万 元；平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元， 平均寿命为10年；假设残值率均为零。 试计算该宗房地产现时的价格。
– 建筑物经济性贬值估算方法 – 经济性贬值评估需要注意的问题
案例分析：例5-2，177页 案例分析： ， 页
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– 分部分项法
» 以分部分项工程为单位进行测算 » 例：教材180页
– 工料测量法（预决算调整法）：例：教材188页
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管理费用
= （土地取得费+开发成本）× 管理费率
Байду номын сангаас投资利息
– 无论是自有资金还是借贷资金都需要计算利息 –建造成本及管理费用的利息
» 一般假设在开发期内均匀投入 » 可简化为在开发期中点一次性投入