浅谈百货公司与购物中心的差异

浅谈百货公司与购物中心经营的差异化

2012/09/21

近来，有关国内百货公司与购物中心未来发展的展望，有许多相关的评论与意见，个人认为其中有许多谬区，在此，仅就百货公司与购物中心经营的差异，提出个人浅见，供国内相关从业同僚与新进热血青年，能有一个基本的认识与正确的观念，期对未来国内整体相关产业的发展，能厘清与借鉴一个清楚的发展思路与概念（Concept）。

1.就核心经营理念的差异

百货公司是流行趋势产业，是未来生活提案产业，是文化艺术气质产业。

购物中心是商品成熟化产业，是价值购买产业，是资产概念产业。

2.就经营业态别的差异

百货公司是零售业，注重的是商品的销售、毛利与经营坪效，注重的是长期的

投资利率回报与股权EPS的溢价率。

购物中心是商业不动产开发业，注重的是商铺的出售、出租率与租金，注重的

是短期性投资的现金回转收益。

3.就经营战略的差异

百货公司是营销一体化战略，营销靠百货公司统一组织与零售商共同配合，一

致行动，是三军一体的立体化营销作战。

购物中心是品牌自主化战略，营销靠品牌供应商独自规划，是点的战争。

4.就经营内涵的差异

百货公司销售的重点是商品，提供给消费者的是品类产品。如化妆品、珠宝黄

金、男、女装、鞋类等，消费者著重的是产品本身的设计与价格、实用性等。

购物中心销售的重点是品牌，提供给消费者的是广告产品。如主力店、次主力

店等，消费者著重的是产品品牌的知名度与同比性。

5.就经营分类上的差异

百货公司经营上是部门别分类（Department），兼有自营、买手，独有化商品销

售。

购物中心经营上是店铺别分类（Shop），按楼层租金水平别分类。

6.就经营空间规划上差异

百货公司是柜台分割式销售空间规划，空间设计重点在于商品选购的联动性，

动、导线，VMD陈列，光源照度，中岛区规划及在各不同业种区域内，同业种统

一装修的特色，仓库空间是后场统一规划的。

购物中心是店中店式销售空间规划，空间设计重点强调主力店之间的联系，设

计体现在大的挑空空间与动线的统一性，仓库空间是由各店自行在店内规划的。

7.就营销手段的差异

百货公司是目的型营销。百货公司是以商品折扣、赠品活动、主顾客长期化经

营为主要手段。重点销售波段是与百货公司设定的年度主要商品折扣促销期为

主。消费者主要是目的型、预算型消费。

购物中心是旅游型营销。购物中心是以EVENT活动，带动人流为经营主要手段。

重点销售波段是年度节、假日为主。消费者主要是生活游逛型、随机型消费。

8.就成功经营密码的差异（指经营的成功获利）

百货公司主要靠的是经营，促进单位租金收入最大化。

购物中心主要靠的是地域区位（Location），促进资产效益提高最大化。

藉由上述论点，百货公司与购物中心在经营结构上，利益出发点的基础诉求，基本不同，延伸出百货公司与购物中心从规划到经营，基本思路全然不同的差异。

“百货公司卖的是自己的品牌，品牌及供应商是百货公司中的配角，百货公司惟有力求自身经营营运管理能力的提升和追求品牌完整度与商品等级不断的提高，才能赢的消费者与供应商的支持。”

“而购物中心卖的是主力店的品牌，品牌是主角，成功的主力店规划与招商，将影响购物中心后期整体的运营。”

由此，我们可以借鉴许多国内成功与失败的例子，是否正确的经营概念定位，对百货公司与购物中心经营的成功与失败，都将产生决定性的影响。

待续