红鹤北京星河湾策划案_.pptx
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北京红鹤营销策划方案
北京红鹤营销策划方案一、背景分析北京红鹤公司是一家知名的高端旅游服务提供商，主要服务对象为出境游客。
随着国内人民生活水平的不断提高和旅游需求的增加，中国游客愈发倾向于选择高品质、个性化的旅游产品和服务。
面对激烈的市场竞争，北京红鹤公司想要不断提升自己的市场份额和品牌形象，需要制定一份全面而有效的营销策划方案。
二、目标定位1. 品牌目标：- 将红鹤打造成中国高端旅游服务的引领者；- 提供独特、个性化的旅游体验，成为中国旅游行业的领军品牌。
2. 市场目标：- 在2021年实现年销售额1000万人民币；- 在2023年实现年销售额3000万人民币；- 在2025年实现年销售额5000万人民币。
三、目标市场及人群描述1. 目标市场：- 首要目标市场为中国大陆的中高收入群体；- 其次，拓展到中国台湾地区、中国香港地区和海外华人市场。
2. 目标人群描述：- 年龄段： 30-55岁，主要为家庭主妇、企事业单位高管、自由职业者等；- 收入水平：中高收入，家庭年收入30万以上；- 兴趣爱好：喜欢旅行、崇尚个性、注重品质、追求独特体验；- 家庭结构：大部分为核心家庭，有1-2个孩子。
四、核心竞争力1. 专业团队：北京红鹤拥有一支经验丰富、富有创新精神的旅游策划、导游和客服团队；2. 个性化定制：根据客户需求提供独特、个性化的旅游服务，满足不同客户的需求；3. 高品质服务：提供高品质的旅游产品和服务，包括精选酒店、私人导游、高级交通工具等；4. 卓越行程设计：精心设计行程，将景点游览、美食品尝、购物等元素巧妙融合，让客户获得愉悦的旅行体验。
五、营销策略1. 定位战略：- 确立高端定位，侧重打造奢华旅游产品和服务；- 通过提供个性化、独特的旅游体验，吸引中高收入群体。
2. 品牌传播策略：- 建立品牌形象：利用广告、宣传片等多种媒体渠道宣传公司品牌形象，突出高端、奢华、个性化的特点；- 借助明星代言人：邀请知名明星代表公司品牌形象，提高品牌知名度和影响力；- 品牌合作推广：与高端酒店、航空公司等合作，在其渠道进行品牌宣传，提高知名度。
红鹤北京星河湾策划案
成本超支
项目成本可能因各种因素而超支，如人工成本上涨、材料成本增加 或设计变更等。
质量风险
项目质量可能不符合预期或标准，需要进行修复或整改。
07
结论与建议
总结
本次策划案旨在提升红鹤北京星河湾项目的品牌 形象和市场竞争力，通过市场调研和竞品分析， 我们发现项目的优势和不足，并提出了针对性的 解决方案。
在营销策略方面，我们制定了针对不同客户群体 的个性化销售方案，以提高销售业绩和市场占有 率。在服务方面，我们注重客户体验和服务质量 ，以提高客户满意度和忠诚度。
建议
针对项目定位和品牌传播，建议进一步挖掘红鹤北京星河湾的独特卖点 和优势，加强与竞品的差异化竞争。同时，加强与媒体和意见领袖的合 作，提高项目知名度和美誉度。
红鹤北京星河湾策划案
• 项目概述 • 市场分析 • 策划方案 • 实施计划 • 预期成果 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
北京星河湾项目位于北京市朝阳 区，是一个集住宅、商业、文化 、教育等多功能于一体的综合性
社区。
项目周边交通便利，紧邻地铁和 多条公交线路，方便居民出行。
3
回报率
预计投资回报率将达到50%，即1亿元人民币。
06
风险评估与应对策略
市场风险
市场接受度
新项目可能面临市场接受度低的风险，特别是当其与现有市场需 求存在差异时。
经济环境变化
经济环境的变化，如利率、通货膨胀和就业率，可能影响消费者 的购买力和消费习惯。
政策法规变动
政策法规的变动可能对项目产生重大影响，包括土地使用、环保 规定和税收政策等。
市场趋势
政策影响
关注北京市房地产政策变化，分 析对红鹤北京星河湾项目的影响
项目成本可能因各种因素而超支，如人工成本上涨、材料成本增加 或设计变更等。
质量风险
项目质量可能不符合预期或标准，需要进行修复或整改。
07
结论与建议
总结
本次策划案旨在提升红鹤北京星河湾项目的品牌 形象和市场竞争力，通过市场调研和竞品分析， 我们发现项目的优势和不足，并提出了针对性的 解决方案。
在营销策略方面，我们制定了针对不同客户群体 的个性化销售方案，以提高销售业绩和市场占有 率。在服务方面，我们注重客户体验和服务质量 ，以提高客户满意度和忠诚度。
建议
针对项目定位和品牌传播，建议进一步挖掘红鹤北京星河湾的独特卖点 和优势，加强与竞品的差异化竞争。同时，加强与媒体和意见领袖的合 作，提高项目知名度和美誉度。
红鹤北京星河湾策划案
• 项目概述 • 市场分析 • 策划方案 • 实施计划 • 预期成果 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
北京星河湾项目位于北京市朝阳 区，是一个集住宅、商业、文化 、教育等多功能于一体的综合性
社区。
项目周边交通便利，紧邻地铁和 多条公交线路，方便居民出行。
3
回报率
预计投资回报率将达到50%，即1亿元人民币。
06
风险评估与应对策略
市场风险
市场接受度
新项目可能面临市场接受度低的风险，特别是当其与现有市场需 求存在差异时。
经济环境变化
经济环境的变化，如利率、通货膨胀和就业率，可能影响消费者 的购买力和消费习惯。
政策法规变动
政策法规的变动可能对项目产生重大影响，包括土地使用、环保 规定和税收政策等。
市场趋势
政策影响
关注北京市房地产政策变化，分 析对红鹤北京星河湾项目的影响
北京星河湾策划推广全套资料
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考究的信仰
〘北京星河湾整合传播策略案 Ⅱ〙
发展商：宏宇集团
提 案：
对于极致成就的最好献礼，无疑只能是与之相符的事物，换言之
以极致来向极致献礼 是对生命中辉煌的最好回报
优势点（Strength） 5. 6. 7. 8. 9. 建筑设计与工艺的精良为客户的舒适生活提供系统保障 犹太籍管家主导的零干扰 无边界模式物业服务提供软件保障 9000多平米体育馆+4000多平米会所组成的大会所配套提供生活与商务的硬件保障 广州星河湾形成的潜在市场口碑支持 极难被Copy。 无资本不能Copy 如此一步到位的项目，有资本但追求规模化也无法Copy（如首创）；
4.1 传播计划模型 4.2 传播费用与成交状况 4.3 分阶段传播战术详解 4.4 传播费用估算
PART 1—分析 Analysis
1.1 东部两大高档公寓版块分析 一、CBD核心区
1、代表项目
北京财富中心 / 新城国际 / 通用时代国际中心
北京财富中心
新城国际
通用时代国际中心
2、特点分析 供给减少，多数为经过两年以上消化期楼盘 本区域公寓项目多数已经过两年以上消化期，供给量有限。受土地供给制约，未 来基本无新盘供应，只有个别楼盘的新一期待售（如新城国际三期，预计今年三 月开盘）
因此，本区域不具有与本案形成强烈竞争的楼盘。
二、朝阳公园版块
1、代表项目
棕榈泉国际公寓 / 国兴观湖国际 / 公园大道 / 北京花园 / 天安豪园 / 北京Golf公寓 维多利亚花园
棕榈泉国际公寓
国兴观湖国际
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考究的信仰
〘北京星河湾整合传播策略案 Ⅱ〙
发展商：宏宇集团
提 案：
对于极致成就的最好献礼，无疑只能是与之相符的事物，换言之
以极致来向极致献礼 是对生命中辉煌的最好回报
优势点（Strength） 5. 6. 7. 8. 9. 建筑设计与工艺的精良为客户的舒适生活提供系统保障 犹太籍管家主导的零干扰 无边界模式物业服务提供软件保障 9000多平米体育馆+4000多平米会所组成的大会所配套提供生活与商务的硬件保障 广州星河湾形成的潜在市场口碑支持 极难被Copy。 无资本不能Copy 如此一步到位的项目，有资本但追求规模化也无法Copy（如首创）；
4.1 传播计划模型 4.2 传播费用与成交状况 4.3 分阶段传播战术详解 4.4 传播费用估算
PART 1—分析 Analysis
1.1 东部两大高档公寓版块分析 一、CBD核心区
1、代表项目
北京财富中心 / 新城国际 / 通用时代国际中心
北京财富中心
新城国际
通用时代国际中心
2、特点分析 供给减少，多数为经过两年以上消化期楼盘 本区域公寓项目多数已经过两年以上消化期，供给量有限。受土地供给制约，未 来基本无新盘供应，只有个别楼盘的新一期待售（如新城国际三期，预计今年三 月开盘）
因此，本区域不具有与本案形成强烈竞争的楼盘。
二、朝阳公园版块
1、代表项目
棕榈泉国际公寓 / 国兴观湖国际 / 公园大道 / 北京花园 / 天安豪园 / 北京Golf公寓 维多利亚花园
棕榈泉国际公寓
国兴观湖国际
推荐-20XX年8月北京星河湾三期9月营销策略计划45p 精
（销售资料不足，客户购房信心不足）
解决思路 全新亮相，突出产品 深耕客户，渠道拓展 物料补充，保值承诺
9-10月营销策略 通过前面的分析，就星河湾项目目前存在的问题提出解决方式，制定9月-10月营销策略：
30.00 25.00 20.00 15.00 10.00
5.00 0.00
套 160 140 120 100
80 60 40 0
0
亿
存量房源户型分布比例
四室 存量房源按楼层分布比例图
六室
１２层以下
１２层以上
到访客户需求分析
➢ 目前星河湾到访客户基本以老业主、老业主介绍以及朋友介绍为主，市
场对星河湾三期项目信息认知不足，很多业内人士都不知道星河湾仍有
二期内容）。即，现场仅有三期的最基本资料，而其众多价值点均没有体现，对现
场销售支持力不足。
－－三期销售资料有待补充
➢ 销售员表示，目前有部分客户资源，但客户因担心房价不稳定，看不清大势，犹豫
不决。
－－客户购房信心不足
➢ 前期销售情况显示，特价房销售情况较为良好，且目前部分意向客户对折扣表示极
大的关注。
星河湾三期9月营销策略计划
2008.8
CONTENT
目 录
1 发现问题－－信息传达、客户渠道、现场保障 2 解决问题－－9月-10月营销策略 3 行动实施－－9月营销计划（推广、活动、销售） 4 产品延展－－私人会所解析
1 发现问题－－信息传达、客户渠道、现场保障
产品存量分析
截止到8月13日，三期存量218套（四室产品138套，总建面 44712.57平米，六室产品80套，总建面56054.49平米）
问题一：项目信息告知有效性不足
简析：星河湾目前的推广一直延续前期的形象广告，并未及时向市场传达三 期产品信息，致使市场对星河湾的认知停留在前期产品基础上，与三 期产品真实信息之间存在较大差距。
解决思路 全新亮相，突出产品 深耕客户，渠道拓展 物料补充，保值承诺
9-10月营销策略 通过前面的分析，就星河湾项目目前存在的问题提出解决方式，制定9月-10月营销策略：
30.00 25.00 20.00 15.00 10.00
5.00 0.00
套 160 140 120 100
80 60 40 0
0
亿
存量房源户型分布比例
四室 存量房源按楼层分布比例图
六室
１２层以下
１２层以上
到访客户需求分析
➢ 目前星河湾到访客户基本以老业主、老业主介绍以及朋友介绍为主，市
场对星河湾三期项目信息认知不足，很多业内人士都不知道星河湾仍有
二期内容）。即，现场仅有三期的最基本资料，而其众多价值点均没有体现，对现
场销售支持力不足。
－－三期销售资料有待补充
➢ 销售员表示，目前有部分客户资源，但客户因担心房价不稳定，看不清大势，犹豫
不决。
－－客户购房信心不足
➢ 前期销售情况显示，特价房销售情况较为良好，且目前部分意向客户对折扣表示极
大的关注。
星河湾三期9月营销策略计划
2008.8
CONTENT
目 录
1 发现问题－－信息传达、客户渠道、现场保障 2 解决问题－－9月-10月营销策略 3 行动实施－－9月营销计划（推广、活动、销售） 4 产品延展－－私人会所解析
1 发现问题－－信息传达、客户渠道、现场保障
产品存量分析
截止到8月13日，三期存量218套（四室产品138套，总建面 44712.57平米，六室产品80套，总建面56054.49平米）
问题一：项目信息告知有效性不足
简析：星河湾目前的推广一直延续前期的形象广告，并未及时向市场传达三 期产品信息，致使市场对星河湾的认知停留在前期产品基础上，与三 期产品真实信息之间存在较大差距。
红鹤星河湾全程推广.pptx
第一阶段系列报广之五
这里是加拿大国家林场， 它只是星河湾「世界同纬度区域寻树之旅」的一站。
作为与北京同纬度的国家与地区，加拿大南部因其季节气候、风力大小等因素与北 京颇为相近，遂成为星河湾世界寻树之旅的一站。这座当地的国家林场，拥有占地 近40万英亩的原始莽林，随处可见的原始珍稀植株，以及耐寒的特色景观植物，在 满足星河湾造林要求的前提下，成为可供精心参考的丰富植被资源。此番「寻树之 旅」，在世界范围内选采了符合合法环保移栽要求的各国名贵珍稀树种共一百余种， 历时一年多才告完成。
也许它关乎一个项目， 也许它和一个全新行业标准有关， 也许它将改变北京人的生活，在不远的将来。
与已知经验迥然不同，又与期望的极限相互关联， 它将在革故鼎新中，完成一次承上启下的全面超越。
新秩序刚刚开始。 2005，北京星河湾。
众望所归
长达三年的等待， 是基于深层价值观的心力积蓄与忘我投入， 摒弃延袭已久的规矩成见，坚持决不妥协的品质苛明也，商道至理。精于执行而明在方法，方能基业长青。 好的筑造者对「产品执行力」的「考究」，亦如此。
「让」是一种尺度感的「考究」。
「让」之传统，是中国人人际尺度的「考究」，以追求和谐的境界。真正的贵族， 首先是精神与行为的和谐统一。 好的筑造者，对「建筑园林环境」的和谐「考究」，亦如此。
「品」，是一种感觉力的「考究」。
对于三十年或五十年陈酿，能「品」出其间差别的人，必定拥有极精微的「感觉力」。 好的筑造者对「建筑尺度」的毫厘「考究」，亦如此。
七月二日，一个属于世界的「华宅」诞生。 「考究」尽致，北京星河湾。
一项可载入胆略史的世界专利，在北京实现：「清水养鱼」。
古人云，「水至清则无鱼」。如今，「清水养鱼」这个长久未竞的梦想，因「EWT （ECOLOGICAL WATER TREATMENT）生态水处理技术」在星河湾一举成真。 该项先进技术在水域中建立起一个生态系统，无需外在的干预，整个生态系统能自动 适应外界环境，始终处于生态平衡状态。同时，通过对水生物种的精心筛选，驯化并 利用微生物菌种，结合水生动植物（如名贵锦鲤等）的放养，形成一个有机的生态链 稳定运行，达到水体的深层过滤净化。
北京星河湾广告策略提案_77体PPT_今久传播
• 这些诉求并没有错，但随着二期价格增高、随着三期的即将推出，这 样的诉求明显受到局限。
• 到三期的时候我们还要这么说吗？市场对这种诉求还会感兴趣并且买 单吗？这是关键问题。
• 星河湾品牌文化行销的迫切性
• 用产品品质打动市场（客户）是正确的，但星河湾推广不能在这个阶 段止步。
• 回顾其他代言高品质品牌的推广，比如劳斯莱斯、奔驰、宝马、卡迪 亚等，他们有诉求品质完美、创新的表现，但他们却已经超越产品的 物质层面。这些品牌所强调的是一种更完美生活/享受的体验。就是 他们更强调品质完美能为拥有者带来什么。这是奢侈品推广法则关键！
星河湾
下面是对星河湾是艺术品的广告表达
法国著名画家莫奈的作品《睡莲》在纽约苏富比拍卖行拍卖， 以1348万英镑售出。
塞尚的静物油画《窗帘、小壶和高脚果盘》 以6050万美元成交,在全球最贵的名画中排名第六。
列维坦，19世纪世界上最伟大的风景大师，《雪地》估价在1300万美元。
杂志稿体现
• 表现之：
系列
人物图片替代 建议实拍星河湾整 个团队 稿子不止是体现销 售第一 也是星河团队形象 的体现 为后期品牌系列广 告铺垫
异形版位创意
报纸异形版位Hale Waihona Puke 意推广时间：07年2月－4月
星河湾＝品质生活（文化）
品牌形象广告
• 对星河湾之前广告诉求的反思
• 之前星河湾的诉求一直是完美的品质＋细节，内容落点是精美的园林 ＋精致的装修＋精心的配套、服务等，这些物理层面的完美。
杂志稿体现
杂志稿体现
• 星河湾价值思考 • 星河湾带来了什么？
推广时间：07年4月－6月
星河湾＝豪宅第一品牌（奢侈品）
品牌形象＋促销广告
• 大家的共识之一：星河湾＝豪宅第一品牌的任务任重道远，并非短期 内就能够达到这个目标。
• 到三期的时候我们还要这么说吗？市场对这种诉求还会感兴趣并且买 单吗？这是关键问题。
• 星河湾品牌文化行销的迫切性
• 用产品品质打动市场（客户）是正确的，但星河湾推广不能在这个阶 段止步。
• 回顾其他代言高品质品牌的推广，比如劳斯莱斯、奔驰、宝马、卡迪 亚等，他们有诉求品质完美、创新的表现，但他们却已经超越产品的 物质层面。这些品牌所强调的是一种更完美生活/享受的体验。就是 他们更强调品质完美能为拥有者带来什么。这是奢侈品推广法则关键！
星河湾
下面是对星河湾是艺术品的广告表达
法国著名画家莫奈的作品《睡莲》在纽约苏富比拍卖行拍卖， 以1348万英镑售出。
塞尚的静物油画《窗帘、小壶和高脚果盘》 以6050万美元成交,在全球最贵的名画中排名第六。
列维坦，19世纪世界上最伟大的风景大师，《雪地》估价在1300万美元。
杂志稿体现
• 表现之：
系列
人物图片替代 建议实拍星河湾整 个团队 稿子不止是体现销 售第一 也是星河团队形象 的体现 为后期品牌系列广 告铺垫
异形版位创意
报纸异形版位Hale Waihona Puke 意推广时间：07年2月－4月
星河湾＝品质生活（文化）
品牌形象广告
• 对星河湾之前广告诉求的反思
• 之前星河湾的诉求一直是完美的品质＋细节，内容落点是精美的园林 ＋精致的装修＋精心的配套、服务等，这些物理层面的完美。
杂志稿体现
杂志稿体现
• 星河湾价值思考 • 星河湾带来了什么？
推广时间：07年4月－6月
星河湾＝豪宅第一品牌（奢侈品）
品牌形象＋促销广告
• 大家的共识之一：星河湾＝豪宅第一品牌的任务任重道远，并非短期 内就能够达到这个目标。
房地产策划案例“星河湾”品牌
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•第一批劳斯莱斯的售价是395英磅，而现在的 劳斯莱斯却是价值25万； •凡高的作品，在他逝世之后十多年才被世人所 认同。
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•以精神定义品质
•品质观心 论
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房地产策划案例“星河湾”品牌
房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•真正的品质，具有永不过时的美感，可以世 代流传，谓之经典; •世界八大奇迹之一的金字塔，其建筑之美， 历经千年，在珍品汇粹的罗浮宫前仍毫不逊色。
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•时间拒绝一切浮华和虚假，沉淀下来的也只有 传世的品质； •曾经在地产界喧嚣一时的诸多“概念”，已经 灰飞烟灭，被市场抛弃。
房地产策划案例“星河湾”品牌
•品牌定位——我们打造了什么
•星河湾，是一个心情盛开的地 方
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•品牌定位——我们打造了什么
•是实实在在的好材料 •是可以流传的艺术 •是苛求造就的精品 •是心情盛开的地方
过硬的品质 经典的品质 执着的品质 赏心的品质
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——笛卡尔
房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•以时间定义品质
•品质沉淀 论
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•真正的品质，可以接受时间的考验，甚至 只有时间才能让它大器渐成，缔造完美; •极品佳酿，除以产地作区分外，无不以年 份作为品质的衡量标准。
红鹤星河湾全程推广
红鹤星河湾全程推广
•第一阶段系列报广之五
红鹤星河湾全程推广
•这里是加拿大国家林场， •它只是星河湾「世界同纬度区域寻树之旅」的一站。
•作为与北京同纬度的国家与地区，加拿大南部因其季节气候、风力大小等因素与北 •京颇为相近，遂成为星河湾世界寻树之旅的一站。这座当地的国家林场，拥有占地 •近40万英亩的原始莽林，随处可见的原始珍稀植株，以及耐寒的特色景观植物，在 •满足星河湾造林要求的前提下，成为可供精心参考的丰富植被资源。此番「寻树之 •旅」，在世界范围内选采了符合合法环保移栽要求的各国名贵珍稀树种共一百余种， •历时一年多才告完成。
•舍得。用心。创新。 •在现场，造访者将强烈地感知其非比寻常的穿透力， •一种存于固有经验之外的震撼与称奇。 •全面超越现行行业标准。 •2005，北京星河湾。
红鹤星河湾全程推广
•这里是澳洲昆士兰希利顿砂岩矿区， •在星河湾之前，还有没中国商人寻访过。
•建于1165年的法国卢浮，是将砂岩用作建筑外墙的世界著名建筑之一，因其砂岩外 •观的华贵大气、坚硬且不风化变色，卢浮穿越800多年的风雨而今未变。如今，砂 •岩常常成为国外大教堂之必备用材，以彰显其庄重威严。当今世界，砂岩中的顶级 •上品产自澳洲，且产量颇为有限。在中国，除了三峡博物馆选用过之外，在公民住 •区采用澳洲顶级砂岩作为外墙的，星河湾是第一个。
红鹤星河湾全程推广
2020/11/30
红鹤星河湾全程推广
•昭示 新秩序
•历史并不常常在某个特定的时刻让一切发生改变， •只是在人们的心里，习惯找一个开始。
•一个全新的秩序，将在对固有观念的挑战下， •完成一种先进文化价值的缔结。
•也许它关乎一个项目， •也许它和一个全新行业标准有关， •也许它将改变北京人的生活，在不远的将来。
•第一阶段系列报广之五
红鹤星河湾全程推广
•这里是加拿大国家林场， •它只是星河湾「世界同纬度区域寻树之旅」的一站。
•作为与北京同纬度的国家与地区，加拿大南部因其季节气候、风力大小等因素与北 •京颇为相近，遂成为星河湾世界寻树之旅的一站。这座当地的国家林场，拥有占地 •近40万英亩的原始莽林，随处可见的原始珍稀植株，以及耐寒的特色景观植物，在 •满足星河湾造林要求的前提下，成为可供精心参考的丰富植被资源。此番「寻树之 •旅」，在世界范围内选采了符合合法环保移栽要求的各国名贵珍稀树种共一百余种， •历时一年多才告完成。
•舍得。用心。创新。 •在现场，造访者将强烈地感知其非比寻常的穿透力， •一种存于固有经验之外的震撼与称奇。 •全面超越现行行业标准。 •2005，北京星河湾。
红鹤星河湾全程推广
•这里是澳洲昆士兰希利顿砂岩矿区， •在星河湾之前，还有没中国商人寻访过。
•建于1165年的法国卢浮，是将砂岩用作建筑外墙的世界著名建筑之一，因其砂岩外 •观的华贵大气、坚硬且不风化变色，卢浮穿越800多年的风雨而今未变。如今，砂 •岩常常成为国外大教堂之必备用材，以彰显其庄重威严。当今世界，砂岩中的顶级 •上品产自澳洲，且产量颇为有限。在中国，除了三峡博物馆选用过之外，在公民住 •区采用澳洲顶级砂岩作为外墙的，星河湾是第一个。
红鹤星河湾全程推广
2020/11/30
红鹤星河湾全程推广
•昭示 新秩序
•历史并不常常在某个特定的时刻让一切发生改变， •只是在人们的心里，习惯找一个开始。
•一个全新的秩序，将在对固有观念的挑战下， •完成一种先进文化价值的缔结。
•也许它关乎一个项目， •也许它和一个全新行业标准有关， •也许它将改变北京人的生活，在不远的将来。
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优势点（Strength） 5. 建筑设计与工艺的精良为客户的舒适生活提供系统保障 6. 犹太籍管家主导的零干扰 无边界模式物业服务提供软件保障 7. 9000多平米体育馆+4000多平米会所组成的大会所配套提供生活与商务的硬件保障 8. 广州星河湾形成的潜在市场口碑支持 9. 极难被Copy。
无资本不能Copy 如此一步到位的项目，有资本但追求规模化也无法Copy（如首创）； 经理人操盘无法Copy董事长亲自操盘所获的最终结果（万科也无法做到如此舍得、精 细）； 没有设计、营销、服务等各个环节形成的整体高规格管理水平不能Copy； 没有市场信心不能Copy（来自于对受众需求的深刻洞察、追求No.1的决心）
认购13800 开盘15800 现17600
04-05-22
04-12-01
维多利亚花园 48000/200
130-170三居 120-130两居
均15800
04-05-15
05-06-30
2、特点分析 1、外在价值高
这一区域的高档公寓项目享有着北京最为集中、丰厚的各类稀缺资源：
▪景观资源：依托320万平米朝阳公园自然景观 ▪商圈资源：并肩丽都、燕莎两大涉外商圈 ▪阶层资源：财富人群数量较京西、北部更多 ▪高档配套资源：周边因毗邻使馆区，配套档次较高，酒吧、涉外餐厅、酒店、娱 乐场所密集，国际化生活氛围浓厚，港澳台及外籍人士对此区域的认同度极高。
129-134两居 158-216三居 364四居
价格 （元/平米）
开盘时间 入住时间
一期开盘9700/现18000 折后16000/最高40000
一期02-05-22 二期03-03
04-10-31
公园大道
总483000住 253000/1254
94-97一居 138-145两居 172-215三居 212四居（少量）
2、内在价值低 但就各项目规模及内在品质而言，很难与星河湾相提并论，只有接近售罄的棕榈泉 国际公寓可作为参考型项目加以研究、比较。
1.2 北京星河湾SWOT分析
优势点（Strength） 1. 园林是本案的核心利益点 2. 森林、公园、Golf是本案的提升性利益点，从观赏到社区独享（森林除外）使
得其它依托外部景观的项目相形逊色 4. 准现房开盘是以实力给予市场十足信心，并将因此使销售迅速升温 5. 3500元/平米高档精装修，不只是高价，更是高品质
劣势点（Weakness） 1. 所处区域非优势地段，客户会产生心理抗性 2. 大面积、高总价豪宅，客户群相对较窄 3. 极端追求个性化的客户会因装修做的很“满”而被屏蔽 4. 项目体量大，销售战线相对较长
机会点（Opportunity） 1. 北京豪宅乃至整个地产市场缺乏执行力、精细品质 2. 北京豪宅市场缺乏将项目做到极致的相对创造 3. 本案将会迅速形成良好的市场口碑，其不断释放的作用将是巨大的
PART 2—策略 Strategies
2.1 远景设计 2.2 策略推导 2.3 策略核心 2.4 策略解读 2.5 Slogan
目录 Contents
PART 3—品牌提升 Brand Management
3.1 LOGO优化方案 3.2 VI规范及应用 3.3 广告原则 3.4 广告表现
PART 4—战术 Tactics
威胁点（Threat） 1. 北京东部豪宅密集，供量较大，地段因素将左右客析
以棕榈泉国际公寓为参照，对如下各项指标进行比较分析：
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考究的信仰
【北京星河湾整合传播策略案 Ⅱ】
发展商：宏宇集团
提 案：
对于极致成就的最好献礼，无疑只能是与之相符的事物，换言之
以极致来向极致献礼 是对生命中辉煌的最好回报
对那些创造奇迹的人们，他们所需要的就是那份与之相应的非凡， 与其成就和格调合拍的至高享受，那才是世界对他们的完美回报。
——ROYAL SALUTE
目录 Contents
PART 1—分析 Analysis
1.1 东部两大高档公寓版块分析 1.2 北京星河湾SWOT分析 1.3 与典型项目的比较分析 1.4 价格策略 1.5 目标客群分类 1.6 影响购买行为的因素分析
因此，本区域不具有与本案形成强烈竞争的楼盘。
二、朝阳公园版块
1、代表项目 棕榈泉国际公寓 / 国兴观湖国际 / 公园大道 / 北京花园 / 天安豪园 / 北京Golf公寓 维多利亚花园
棕榈泉国际公寓
国兴观湖国际
北京花园
附：项目基本数据表
项目名称
建面/套数 （平米/套）
户型面积 （平米）
棕榈泉国际公寓 240000/1400
板塔结合15000-16000 板楼18000
03-06-01
三期 06-06
国兴观湖国际
总530000住 439000/1800
120-140两居 150-230三居 260-290四居
认购期9300 二期均13000-15000
04-10-20
06-04
北京GOLF公寓 总88000/218
260-270三居 307四居 506六居
4.1 传播计划模型 4.2 传播费用与成交状况 4.3 分阶段传播战术详解 4.4 传播费用估算
PART 1—分析 Analysis
1.1 东部两大高档公寓版块分析
一、CBD核心区
1、代表项目 北京财富中心 / 新城国际 / 通用时代国际中心
北京财富中心
新城国际
通用时代国际中心
2、特点分析 ▪供给减少，多数为经过两年以上消化期楼盘 本区域公寓项目多数已经过两年以上消化期，供给量有限。受土地供给制约，未 来基本无新盘供应，只有个别楼盘的新一期待售（如新城国际三期，预计今年三 月开盘） ▪大户型数量有限，多数楼盘投资价值高于自用价值 本区域的300平米以上大户型集中供给楼盘如通用时代、温莎大道已基本售罄， 新入市的新城国际180平米以上户型也只有二十余套，均价18000元/平米。其他 楼盘以100-250平米中小户型为主，更不会与本案主力产品形成竞争。且居 住品质远不及本案，更多的在于投资价值。