深圳市法定图则地块容积率确定技术指引

附件：深圳市法定图则编制容积率确定技术指引（试行）

第一章总则

1.【编制依据】为贯彻国家城市规划管理依法行政的要求，加强我市容积率管理，提高容积

率确定的科学性，依据国家、地方相关法律、法规和《深圳市城市总体规划（2007-2020）》送审稿（以下简称《总规》），借鉴国内外城市和地区的先进经验，结合我市目前容积率管理需求，制定本指引。

2.【适用范围】本指引适用于法定图则地块容积率的确定。

3.【适用用地类型】本指引主要为法定图则编制中的居住用地（R）、商业用地（C）、工业

用地（M）、仓储用地（W）及其混合用地的容积率确定提供依据。

政府社团用地（GIC）、对外交通用地（T）、市政公用设施用地（U）、特殊用地（D）等，容积率依照相关规划建设标准和规范确定。

第二章居住、商业用地

4.【计算公式】居住用地（R）、商业用地（C）地块容积率确定方法如下：

居住用地（R）、商业用地（C）地块容积率上限是在密度分区确定的基准容积率的基础上，根据微观区位影响条件进行修正。计算公式如下：

FAR规划＝FAR基准×（1+ A1）×（1+A2）…；

其中：FAR基准为对应的密度分区地块基准容积率；

A1、A2等为微观区位影响条件修正系数，分别为地块规模系数、交通修正系数等。

5.【密度分区模型】全市用地共划分为六级密度分区（详见附图1）。I级密度分区位于基本

生态控制线及其临近区域内，应严格控制，其容积率确定应专门研究。

6.【基准容积率】各级密度分区基准容积率按表1和表2确定。

（1）表1：居住用地（R）基准容积率表

（2） 表2：商业用地（C ）基准容积率表

7.

【地块规模修正系数】地块规模修正系数分为居住用地和商业用地两类，分别按下表确定：

（1）表3：居住用地（R ）地块规模修正系数表 * 不满1公顷的忽略不计，表4同。

（2）表4：商业用地（C ）地块规模修正系数表

8. 【交通修正系数】交通修正系数包括地铁站点修正系数和周边道路修正系数。当两个影响

条件同时存在时，应在两者之间选取较大值作为交通修正系数。 （1） 地铁站点修正系数

1) 站点综合定位根据各地铁线路详细规划成果确定；

2) 以站点几何中心作为规定半径计算基点，规定半径分别为200米和500米两个等级； 3) 对跨越不同规定半径的地块，应依据相应的修正系数和影响范围面积加权平均，折算

到整个地块； 4) 远期实施的地铁线路站点一般不考虑修正。 表5：地铁站点修正系数表

（2）周边道路修正系数

1)根据地块与周边城市道路的关系，周边道路修正系数分为四类：一边、两边、三边及

周边邻城市道路的地块；

2)周边城市道路指地块直接相邻的、双向行车道在2条以上的支路、次干道和主干道。

表6：周边道路修正系数表

第三章工业、仓储用地

9.【基本规定】工业用地（M）、仓储用地（W）的容积率下限分别按《深圳市工业项目建

设用地控制标准（试行）》、《深圳市物流项目用地规划建设标准》确定；本指引仅对地块容积率上限作出规定。

10.【工业用地】工业用地（M）容积率上限规定详见表7，工业产业园空间分布详见附图2。

表7：工业用地容积率上限指标

11.【仓储用地】仓储用地（W）分为物流园区仓储用地、一般仓储用地和特种仓库用地三类。

（1）【物流园区仓储用地】物流园区仓储用地指总体规划所规定的5类9个物流园区内的用地，其容积率不宜超过4.0。

（2）【一般仓储用地】一般仓储用地主要指前款以外、以储运为主、无特殊要求的仓储用地，其容积率不宜超过3.0。

（3）【特种仓库用地】特种仓库用地主要指前两款以外、以储运为主并有特殊要求的仓储用地，如特种仓库、危险品仓库、战略储备仓库、专业堆场等，其容积率上限应按有关法规、规范和标准等确定。

第四章混合用地

12.【混合用地】混合用地是指以一种用途为主、兼有其它一种或多种用途的用地。混合方式

一般包括：

（1）商业（含办公）与居住混合（通常称为“商住用地”）；

（2）商业与工业混合（通常称为“商贸地带”）或办公与工业混合（通常称为“研发用地”）；

（3）商业与仓储混合（通常称为“物流用地”）；

（4）其它。

13.【计算公式】混合用地容积率按下式计算：

FAR混合＝FAR1×K1+FAR2×K2+ FAR3×K3…；

其中：FAR1、FAR2、FAR3—分别为该地块基于各类单一用地功能可确定的容积率；

K1、K2、K3—分别为该地块各类功能建筑面积占建筑总面积的比例。

14.【物流用地】物流园区内商业功能要求较高，且建筑功能比例明确的地块，容积率可按混

合用地容积率公式计算，但不宜超过4.5。

第五章城市更新地区

15.【基本规定】法定图则中城市更新单元内改造地块容积率，在满足公共服务设施和市政基

础设施等支撑条件的前提下，可在计算容积率的基础上，依据相关政策给予适当提高。

16.【政策奖励】在城市更新单元内，提供非仅服务于本单元的道路、公共服务设施和市政基

础设施的，可依据土地贡献率等给于相应的容积率奖励。

第六章特别规定

17.【基本规定】除以上规定外，容积率确定还需充分考虑其它特殊控制要求，如土地综合承

载能力、景观生态要求等。

18.【城市设计重点地区】对城市设计重点地区，如城市门户、城市地标、文化商业中心、历

史文化保护等地区，可结合城市设计的要求确定容积率。

19.【条件制约地区】对建筑高度、密度有特殊要求的地区，如特殊地质构造区、机场净空、

微波通道、危险品仓库等地区，应结合专业要求确定容积率。

20.【景观生态地区】在滨海、滨河、临山、城市公园等景观资源相邻地区，以及水源保护区、

红树林湿地等生态资源相邻地区，地块容积率应在环境评估等专题研究的基础上，给予适当折减，以保证景观资源和生态资源的安全。

21.【配套制约地区】对公共服务设施、市政基础设施配置紧张，且确无法解决的地区，应适

当降低容积率，以满足地区基本配套要求。

22.【地形受限地区】因受地形、地貌等环境条件制约，应适当降低容积率，以满足国家相关

法规、规范的要求。

23.【设计规范要求】容积率确定应考虑建筑间距，满足国家和地方日照、消防等规范的要求。