开发商延期办理房地产权证违约金诉讼时效和违约金的认定问题
延迟交房违约金及面积差距过大起诉状
延迟交房违约金及面积差距过大起诉状首先得说，延迟交房这事儿，真是闹心到极点。
一开始签合同的时候，大家都满怀期待，合同上写得清清楚楚，交房日期就摆在眼前。
谁知道，开发商眼瞅着日子快到了，才告诉你，房子拖延了。
说白了，根本就没考虑到咱们这些购房者的实际需求。
什么意思？你的房子都没了，拖得你一头雾水，自己家都搬不进去，还得住酒店，或者租房子，给自己找麻烦不说，花费也跟着翻倍。
你说，这还让人怎么安心呢？有的开发商不按时交房，那违约金算是怎么回事呢？别想得太简单，咱也不是傻子。
合同里明明白白写着，逾期交房要赔偿，违约金是按天算的。
可是，一些开发商一开始只是含糊其辞，说什么“延迟几天没关系”，甚至一副“你要是着急，我们可以给你赔偿点小钱”的态度。
哎哟，这不是把咱当冤大头了么？想想看，这些违约金的数额，根本就不够咱因为延迟交房所带来的种种困扰。
早知道当初就该细心一些，把这个违约金条款谈得更清楚点，搞不好能让开发商赔偿一个更大的数字。
不仅如此，面积的差距也是个大问题！一开始开发商展示的样板房，宽敞明亮，温馨又实用，让人一眼看中就决定买了。
可是拿到房后，一量面积，哎哟，差了不止一丢丢！这就有点让人头大了。
面积不对，按理说开发商得给个合理的解释，搞不好还得赔偿。
结果呢？开发商给你玩消失，打电话不接，发信息不回，简直当咱不存在。
你说这不是坑人嘛！我买的房子是40平，结果给我来了个38平，这不叫“面积差”，这叫“面积差距过大”，光这点差距都能把我气个半死了。
要是当时合适，哪有现在这些麻烦事儿？。
最气人的是，开发商常常会给你做些“舆论”手段，什么“你看人家都能理解延迟交房的问题”，还好意思跟你说啥“市场情况不好”，这不就是给人推责任么？你再看他们自己的销售中心，灯火辉煌，广告满天飞，一副生意兴隆的样子，明明有钱赚，还来一出延迟交房的戏码，真是让人看了想笑。
好啊，既然你们这么不靠谱，那我也不客气了，直接起诉，动用法律武器，凭什么让我的钱白白损失？。
海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见
海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）（2011年完整版）为规范房地产交易秩序，维护房地产交易诚信，促进海南房地产市场平稳健康发展，针对海南商品房买卖纠纷出现的新情况、新问题，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释及相关政策规定，制定本指导意见。
一、关于逾期办证违约纠纷1、购房人以开发商逾期办证为由请求其承担违约责任的，依照下列情形分别处理：（1）开发商取得拟售房产初始登记后，应当通知购房人提供办证所需相关资料。
经开发商通知，购房人不予配合，不提供办证所需相关资料，致使开发商办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持。
前款所称房产初始登记，系指开发商取得房产项目的整体产权登记后，将房屋分套初始登记在自己名下。
2）开发商取得拟售房产初始登记后，经通知购房人，购房人依通知提供了办证所需相关资料的，分别情况区别处理：①合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定，开发商在约定时间内向产权登记机关报送了办证资料，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持；开发商未在约定期限内报送，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。
②合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间没有约定的，开发商应在合理期限内报送。
开发商未报送，致使购房人自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外。
2、合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算；合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。
诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的，诉讼时效中断。
房屋权证的办理及逾期违约金请求权是否受诉讼时效的制约
２ ０ １ ３・２ （ 下） ◆ 司 法 天 地
房屋权证 的办理及逾期 违约 金请 求权是
否受诉 讼时效 的制约
徐小玉
摘 要 首次房屋登记权属证书的办理关系到买房者是否享有房屋的所有权 ，更直接 关系到百姓基本生活保障。本文从
现 实案 例 引 出问题 ， 并从诉 讼 时效之规 定 法理及 房屋 权证 的办理 及逾 期违 约金请 求权 的 法律性质 上 来具 体分析 ， 得 出房屋 权 证 的办 理及逾 期违 约金请 求权 不应 当受诉 讼 时效 的制 约 ， 期 望对 司法 实践有 所 启示 。 关键 词 房屋权 证 办理 诉 讼 时效 违约金 作 者 简介 ： 徐 小玉 ， 四川 大学经 济法 专业硕 士研 究生 。
（ 一） 诉讼 时效的含 义
诉讼 时效 是指 民事权 利人 在 法定 期间 内不行 使权 利 即丧 失
２ ６ 万元， 购买 了梦泽 园公司开发 的青 羊区“ 长 富新 城小 区” １ — ２ － ４ ０ １ 请 求 人 民法 院依 法保 护其 民事权 利后 果 的法律制 度 。 号房 屋 。 根据 《 商 品房 买卖合 同》 第１ ４ 条 约定 梦泽 园公 司最 迟应
司 已经违 约 ， 但 其到 ２ ０ １ ２ 年才 提起诉 讼 ， 显然 已经 超过 了 ２ 年 的
诉讼 时 效 ， 故 其诉请 不 应得 到支持 。
所谓诉讼 时效 的客体 亦消灭 时效 的客体 ， 即指消灭 时效适 用 的权 利 的范 围。对于 时效 的客 体 问题 ， 在 理论界存 在着 疑义 ， 在
即 交付 了房款 ， 但梦 泽 园公司 由于 自身债 务原 因 ， 造成 该 小区 的 免 因时 日久远 ， 举证 困难 ， 致 遭受 不利益 ； （ ２ ） 尊 重现存秩 序 ， 维 护 土地 、 车位 被法 院查 封 ， 长 期无法 办理 权属 登记 ２ ０ １ ２年 ４月 ， 法律 平和 ； （ ３ ） 权利 上睡 眠者 ， 不值 保护 ； （ ４ ） 简 化法律 关系 ， 减 轻
江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知
江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知文章属性•【制定机关】江西省高级人民法院•【公布日期】2020.06.09•【字号】赣高法〔2020〕80号•【施行日期】2020.06.09•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】买卖合同正文江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知赣高法〔2020〕80号全省各级法院：《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》经2020年6月4日省法院审判委员会第6次会议讨论通过。
现印发给你们，请参照执行。
各地在执行中遇到的情况和问题，请及时呈报省法院立案二庭。
江西省高级人民法院2020年6月9日审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷审判指引为妥善处理开发商逾期交房、逾期办证违约责任纠纷案件，统一全省法院审理此类案件的法律适用标准和裁判尺度，提高审判质量，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。
一、适用案件范围本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。
法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。
二、商品房交付条件开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。
合同约定的交付条件高于该标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的，按该标准认定。
房地产公司延期办理产权证是否构成违约
房地产公司延期办理产权证是否构成违约[要点提示]房屋预售合同纠纷常常涉及到所有权属登记义务的实际履行问题，办案中一方面必须正确理解合同约定内容，另一方面应当全面掌握一时性债权与继续性债权的运用规则，以便准确判断当事人是否存在违约及是否超过诉讼时效。
[案情]原告(被上诉人)：张艳霞被告(上诉人)：湖北大都置业有限公司2003年1月23日，原告张艳霞与被告大都置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，其主要内容为：原告购买被告开发的位于宜昌市东山开发区深圳二路18—8号A幢三单元3501号房屋一套，房屋价款为152962元。
合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按已付房价款的日万分之三向买受人支付违约金。
被告于2003年9月30日向原告交付了房屋，交付房屋时原告已依约给被告支付了购房款148372.66元。
房屋交付一年内，原告给被告支付了购房总价款3%的质保金共计4589.34元。
2004年9月2日，宜昌市房地产权监理处向被告出具了该幢房屋的产权证明单。
2004年11月4日，宜昌市房地产管理部门受理了原告房屋产权登记申请。
原告于2006年2月28日向法院起诉，认为被告迟延于2004年11月4日履行义务，导致其比规定的期限超过374天才取得房地产权属证书，请求判令由被告给其支付违约金17162.30元。
被告答辩认为：第一、被告在商品房交易中已经办理了整栋商品楼房的大产权证，有了大产权证就具备了办理各商品套房小产权证的条件，而办理小产权证是买受方原告个人的事情，被告作为开发商只是协助办理，能提供法定代表人身份证明及法人委托书即行，故被告不存在违约。
第二、合同约定被告递交相关资料报有关部门备案的时间为交房后60天，据此原告应当于房屋交付后90天之内取得房产证，即2003年12月29日之前，故原告向法院请求保护的诉讼时效已过。
业主起诉开发商延期办理房产证的典型案例
业主起诉开发商延期办理房产证的典型案例 2013年1⽉左右，姚某等75名购房⼈陆续购买了东⽅某⼯程公司开发建设的78套商品房，双⽅签订了《商品房买卖合同》，约定开发商应当在商品房交付使⽤后360个⼯作⽇内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，否则需按已付房价款的2%向购房⼈⽀付违约⾦。
合同订⽴后，购房⼈⽀付了全部购房款。
2014年4⽉12⽇左右陆续交房后，购房⼈相继⼊住，直到2016年11⽉22⽇，开发商才提交办证申请。
购房⼈为此诉⾄法院，要求开发商赔偿逾期办证违约⾦，⼀审法院判决⽀持了购房⼈的诉讼请求。
宣判后，东⽅某⼯程公司不服，上诉称建设该楼时，住建部门以该楼危害通⽤机场飞⾏安全为由要求停建，导致竣⼯验收、消防验收滞后；因市政排污管⽹未建好，致其排污管道未接通，导致环保备案验收滞后。
其主张由于上述政府原因导致办证逾期，应免责。
经⼆审查明，该楼在签订合同之前已被通知停⼯，且住建部门及消防部门在2014年、2015年曾要求东⽅某⼯程公司及时申请竣⼯验收备案，其未及时申请亦是导致逾期办证的原因。
合同约定，给排⽔在房屋交付使⽤时即达到使⽤条件。
市政排污管道未接通是在房屋交付前已存在的事实，且环保部门亦明确未接通时应⾃建污⽔处理站处理，东⽅某⼯程公司明知合同约定及市政排污管道未接通的事实，仍未采取措施应对，存在过错，不能作为其免责的事由。
海南⼆中院经审理认为，东⽅某⼯程公司交房后，未按照合同约定期限将办理权属登记资料报产权登记机关备案，导致购房⼈不能在规定期限内取得房地产权属证书，已构成违约。
其上诉理由在合同签订之前就已存在，均系可预见的风险，故其在签订合同时对⼯期及竣⼯验收应有合理的预见。
其明知存在上述情况仍与购房⼈签订合同，且上诉意见与其⾏为⾃相⽭盾，违背诚信，故海南⼆中院对该公司的上诉主张不予⽀持。
综上，海南⼆中院认为，⼀审法院认定东⽅某⼯程公司应当承担逾期办证违约责任得当，适⽤法律正确，应予维持。
购房合同里的延展期合理么
购房合同是购房者与开发商之间的重要法律文件，对于合同中的延展期条款，许多购房者都存在疑问：延展期合理吗？本文将从延展期的定义、法律规定以及实际情况等方面进行分析，以期为购房者提供参考。
一、延展期的定义延展期，即延期交房期限，是指购房合同中约定的交房日期后，开发商因故不能按时交房，经双方协商一致，同意给予开发商的额外交房期限。
在延展期内，开发商仍需承担违约责任，但违约金的计算方式可能会有所不同。
二、法律规定根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。
但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
从法律规定来看，延展期并非不合理，但需满足以下条件：1. 双方协商一致：延展期应在购房合同中明确约定，并由双方签字确认。
2. 合理期限：延展期应在一个合理的期限内，一般不超过三个月。
3. 违约责任：在延展期内，开发商仍需承担违约责任，违约金的计算方式应按照合同约定执行。
三、实际情况分析1. 开发商延期原因：开发商延期交房的原因有很多，如资金链断裂、工程进度延误等。
在这些情况下，延展期是合理的，可以给予开发商一定的缓冲时间。
2. 购房者利益保障：延展期条款应在保障购房者利益的前提下设置。
例如，在延展期内，开发商应向购房者支付违约金，或者提供其他补偿措施。
3. 延展期过长：如果延展期过长，可能导致购房者权益受损。
因此，延展期应在合理范围内，一般不超过三个月。
四、结论购房合同里的延展期是否合理，需要根据具体情况进行分析。
在满足法律规定和保障购房者利益的前提下，延展期是合理的。
然而，购房者应注意以下几点：1. 仔细阅读合同中的延展期条款，确保其符合法律规定。
论商品房买卖逾期办理权属证书的违约责任
办理商品房初始登记与协助办证的义务， 该义务 同时具有约定与法定属性 。从 出卖人承担 义务的约 定 属性 来看 ， 买受人 对 出卖人 的请 求权 应 当适 用诉讼 时效 的规 定 ， 买受人 可 以在 诉讼 时效 内请 求 出卖
人 承担 继续履 行 、 采取 补救措 施 、 赔偿损 失 或 支付 违 约金 的违 约 责任 ； 而从 出卖人 承 担 义务 的 法 定属
２１ ０ ０年 ５月
云南大学学 报法学版
Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆＹｕ ｎ ｎ Ｕ ｉ ｅ ｓｔ ａ ｄ ｔ ｎ ｏ ｒ ａ ｎ ａ ｎ ｖ ｒｉ Ｌ ｗ Ｅ ｉｉ ｏ ｙ ｏ
Ｍａ ２ ０ ｙ， ０１
第２ ３卷
第 ３期
Ｖ０． ３ Ｎ ． １２ ｏ ３
文 章 编 号 ： Ｎ ３—１４ ／ ２ １ ） ３— ５一ｏ Ｃ５ １３ Ｄ（００ ０ ６ ４
说 的一手 房买 卖 ， 不包 括买 受人 将所购 买 的商 品房 并 再 次转让 的二 手房买 卖 ， 因而有关 逾期办 理房 屋权 属
证书 的违 约责任 也是 指 产 生 于 一 手房 买 卖 中的 违 约
属 登 记 的资料 报送房 屋所 在地 房地 产行 政主 管部 门 。 出卖人 依 法办 理初 始登 记是 买 受 人 按期 办 理 房 屋 权 属 证 书 的前 提 条件 ， 否则 买受人 将无 法办 理房 屋权 属 证 书 。出卖 人 的第二 项 义 务 为 协助 买 受 人 办 理 房 屋 权 属证 书 的义务 。在 商 品房买 卖 中 ， 办理 房屋权 属证 书 的义 务 由买受人 而 非 出卖 人 承担 ， 者 只承担 协 助 后 办证 的义 务 。但在 实践 中 ， 大多数 误认 为 出卖 人 应 当 承担 为买 受人 办理 房屋 权 属 证 书 的义 务 。 造成 这 一
开发商不按时办房产证的法律风险及应对措施
开发商不按时办房产证的法律风险及应对措施房产证，是指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。
现实生活中，往往由于开发商的原因，包括但不限于申请初始登记迟延、初始登记材料不完备、建设项目违法、擅自变更规划设计等，导致购房者办理房产证逾期。
在这种情况下，对购房者而言隐藏着潜在的法律风险及诸多不便。
一、不办理房产证的法律风险（一）不能合法取得交易房屋的所有权《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
”因此，商品房作为一种不动产，购房者应及时向登记机关提出申请，将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿。
我国的物权制度是公示主义，没有登记的后果就是产生纠纷后，不受法律保护。
（二）无法进行买卖、抵押等交易活动，即使签订相关合同也为无效合同，不受法律保护。
在实际生活中，购房者买房往往有保值增值的目的，在市场价格发生变动时，购房者会考虑对房屋出售进行变现。
如上文所述，房产证是房屋权属的有效证明，没有房产证的交易不受法律保护。
此外，如果想用房产向银行做抵押贷款，银行也会对房产证进行审核，没有房产证无法办理。
（三）开发商存在债务纠纷时，购房者的房产可能被法院强制拍卖。
在这里，可能有人会提出疑问，我们小区的业主都没办证，但我们的《商品房买卖合同》已经做过网签备案，这样总不可能被法院执行吧？答案是否定的。
网签登记无法排除强制执行，因为网签登记只是行政机关对商品房买卖的一项管理措施，其并不产生不动产物权设立或变动的效力。
也就是说，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行。
二、购房者的应对举措在购房者与开发商进行商品房交易时，双方所签订的《商品房买卖合同》中会明确约定办理房屋产权登记的时间，如果开发商逾期不能协助购房者完成办理房产证的义务，购房者可以要求退房，也可以要求开发商支付逾期办证的违约金。
延期交房违约金诉讼状范文
延期交房违约金诉讼状范文# 民事起诉状。
原告：[原告姓名]，男/女，[民族]，[出生年月日]出生，住址：[详细住址]，身份证号码：[身份证号]，联系电话：[电话号码]。
被告：[开发商公司名称]，住所地：[公司注册地址]，统一社会信用代码：[代码]，法定代表人：[法人姓名]，联系电话：[电话号码]。
案由：商品房预售合同纠纷。
诉讼请求：1. 请求判令被告向原告支付延期交房违约金共计人民币[X]元（按照合同约定的计算方式，以购房款为基数，自合同约定交房日期起至实际交房日期止，按每日[X]%计算）。
2. 请求判令被告承担本案的诉讼费。
事实与理由。
法官大人，您可得给我评评理啊！我呢，就一普通小老百姓，辛辛苦苦攒了一辈子的钱，就想着能有个自己的小窝。
于是呢，我就和这个[开发商公司名称]签订了商品房预售合同（合同编号：[合同编号]），满心欢喜地等着交房那一天。
按照合同约定啊，被告得在[约定交房日期]把房子交到我手里。
我这心里啊，就像盼星星盼月亮似的，天天都在想象着自己住进新房后的美好生活。
可谁能想到呢，这个被告啊，就像是把我们这些购房者给忘到九霄云外去了一样。
到了约定的交房日期，房子连个影子都没有，这可把我急坏了。
我就去问被告啊，这房子到底咋回事啊？被告呢，一会儿说是这个原因，一会儿说是那个原因，反正就是各种借口，就是交不了房。
我这心里的小火苗啊，蹭蹭地就往上冒。
这可是我的血汗钱啊，我买的不是房子，是我的梦想家园啊！就这样，一直拖啊拖，直到[实际交房日期]才把房子交给我。
这期间我承受了多少的焦虑和不便啊，我可能原本都能在新房里过上好几个节日了，结果只能在出租屋里唉声叹气。
这还不算，按照我们当时签订的合同，被告延期交房就得给我付违约金。
这违约金可不是我乱要的，合同上白纸黑字写得清清楚楚呢，每日按照购房款的[X]%来计算。
我就这么简单的要求，被告却像是没这回事儿一样，根本就不打算给我。
所以啊，法官大人，我实在是没办法了，才来这儿起诉被告。
购房合同无约定办证时间
购房合同是购房者和开发商之间签订的具有法律效力的文件，明确了双方的权利和义务。
然而，在实际操作过程中，部分购房合同中未对办理房产证的时间进行约定，这给购房者和开发商带来了诸多困扰。
本文将从法律角度分析购房合同无约定办证时间的法律后果及应对措施。
二、法律后果1. 办理房产证期限未明确根据《商品房销售管理办法》第11条规定，房地产建设企业应当在商品房交付使用之日起90日内，向购房者提供办理房产证的资料。
如果购房合同中未约定办理房产证的时间，开发商应当在交付使用之日起90日内为购房者办理房产证。
2. 违约责任如果开发商未在规定时间内为购房者办理房产证，则构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3. 退房权利根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，因开发商原因导致购房者无法办理房产证，购房者有权要求解除合同，并要求退还已支付的购房款及利息。
三、应对措施1. 明确约定办证时间购房者在签订购房合同时，应与开发商明确约定办理房产证的时间，并在合同中予以注明。
如合同中未约定，可协商补充协议。
2. 了解相关政策法规购房者应了解相关政策法规，了解办理房产证的流程和所需材料，以便在开发商未按时办理房产证时，能够及时采取措施维护自身权益。
3. 寻求法律援助如果开发商未按时办理房产证，购房者可以寻求法律援助，向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。
购房合同无约定办证时间，对购房者和开发商均存在一定风险。
购房者应在签订合同时，与开发商明确约定办证时间，并了解相关政策法规，以便在遇到问题时，能够及时采取措施维护自身权益。
同时，开发商也应遵守相关法律法规，按时为购房者办理房产证，以免承担违约责任。
开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引
开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引格案致知王文杰，北京大成律师事务所合伙人律师。
建设工程专业律师。
火灾事故处理专业律师。
火灾事故保险代位求偿专业律师。
213篇原创内容Official Account开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引江西高院向全省各级法院下发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》（以下简称《指引》），要求全省各级法院根据《指引》内容及精神，做好开发商逾期纠纷案件的审理工作，规范法官自由裁量权，统一类案裁判尺度，提高案件审判质效。
据悉，该《指引》是国内首个规范开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件裁判标准的地方性司法指引性规范。
《指引》出台的背景近些年来，随着房地产行业的快速发展，因开发商逾期交房、办证引发的纠纷大量涌向法院。
据统计，2019年江西全省法院审结开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件3700余件，占房屋买卖合同纠纷案件数的三分之一。
开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件法律适用争议较多，特别是商品房交付条件的认定、逾期违约金的认定和调整、免责情形和诉讼时效的计算等问题，不仅当事人争议大，不同法院之间，认定标准和裁判尺度不统一也较普遍。
因此，有必要对开发商逾期交房、办证违约责任纠纷中的相关法律问题进行细化研究，在现行法律框架内提出具有较强可操作性，符合裁判规律，合理平衡开发商与业主之间利益的指导意见，统一此类案件的法律适用标准和裁判尺度。
江西高院将开发商逾期交房办证违约责任纠纷作为2019年重点调研课题，课题组对1500余份全省法院二审、再审判决书进行了详细实证分析，在充分论证的基础上，根据法律司法解释有关规定和我省经济社会发展情况，提出了审判指引内容，经江西高院审判委员会2020年第六次会议讨论通过，供全省法院办案参考。
《指引》亮点《指引》共9个条文，分别涉及商品房交付条件、商品房交付与接收、逾期交房、办证违约金的调整、逾期办证的认定、开发商免责情形、诉讼时效等法律适用问题。
房产证逾期办理违约金怎么计算
房产证逾期办理违约⾦怎么计算房产对于我们的国⼈来说是⼀个⾮常重要的东西，房⼦的产权认定就会需要房产证，所以，房产证是⼗分重要的，那么，如果房产证逾期办理的话，违约⾦怎么计算呢？今天店铺⼩编为您整理和总结了以下的内容，希望能够为您答疑解惑。
⼀、商品房违约⾦数额如何计算开发商与买房⼈就违约⾦数额或者损失赔偿额计算⽅法有约定的，⼀般从其约定。
但如约定的违约⾦过分⾼于违约所造成的实际损失的，可以请求法院降低。
根据最⾼⼈民法院司法解释的规定，法院可以⽀持超过造成的损失30％的违约⾦。
举例说，如合同约定的违约⾦为2万元，⽽违约造成的实际损失为1万元，那么法院最终会⽀持1。
3万元的违约⾦。
同时，当事⼈以约定的违约⾦低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约⾦数额。
商品房买卖合同中没有约定违约⾦数额或者损失赔偿额计算⽅法的，违约⾦数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：1、逾期交房的违约⾦计算标准：按照逾期交付使⽤房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租⾦标准确定。
这与⽬前普遍采⽤商品房买卖合同标准⽂本中约定的计算⽅式不同，⼜为⼤家提供了⼀种可以借鉴的⽅式。
2、逾期付款的违约⾦计算标准：按照未付购房款总额，参照中国⼈民银⾏规定的⾦融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
3、逾期办理产权登记的违约⾦计算标准：按照已付购房款总额，参照中国⼈民银⾏规定的⾦融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
在请求违约赔偿时，如果购房者遇到困难，可以随时向房产纠纷律师咨询，以避免不必要的损失，及时维护⾃⾝合法权益。
⼆、如何确定逾期办理房产证的责任房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋⾏使占有、使⽤、收益和处分的权利的证件。
即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。
产权证是购房者最为关⼼的问题之⼀。
⽬前，开发商延期办理产权证⽽引起的纠纷⽐较普遍，不仅造成房屋权属关系不明、秩序紊乱，⽽且⽆法⾏使转让、抵押、租赁、投资等权利。
迟延办理房产证违约金有时效吗
一、迟延办理房产证违约金有时效吗
按照法律规定，房产合同可以对违约责任作出约定。
因此，如果房产合同中对相应的违约责任作出了规定，比如支付违约金、定金罚则等，那么购房者就必须按照房产合同的约定承担违约责任。
如果购房者拒绝按照房产合同承担违约责任，那么开发商可以向法院起诉，法院可能会予以强制执行。
如果房产合同没有对违约责任作出约定。
那么在开发商起诉以后，法院会根据法律的规定，结合案件的具体情况，要求购房者承担相应的违约责任。
迟延办理房产证违约金有时效吗
二、房产证上可以写几个人的名字
房产证上只能写一个人的名字，但是可以添加共有人，共有人添加的时候，可以明确每个人的份额。
如果是夫妻双方买房，则不需要，因为只要有任一人的名字，都属于共同财产。
三、房产证加配偶名字流程是什么
房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。
在办理房产证加名之前要先确定这些事项：
1、确定是否有房贷，如果有房贷，是不能进行加名的。
因为在你从银行办理房贷的同时，你的房子已经被抵押——这也成为不少女性选择婚前买房的最充分理由。
2、在有房无贷的情况下，双方需携带身份证、房产证、结婚证等相关证件到房管局填写加名申请。
3、经房管局核实无误后会第一时间进行办理。
延期办理房产证的违约金债权时效问题分析
当。这 种认识 不仅忽略了“ 日或月计算违 约金 ” 按 的债 权性质 在整体 意义上 的不确 定性——包括金额 和时间 的不确定性 ； 而就违约金约定条款 的文义解释而言 ， 已 违背 了合 同法第 四十一条关 于格式条 款 的解 释原则 ； 同时 ． 在对双方 当事人 时效利益 的考量上 ， 也严重忽视 了民法通则两年 时效期 间过短而有损债权人利益 的立
义 。②
笔 者认 为 ，部分 丧失论 的立论基础存在 明显 的问 题． 即使 我们 可 以将 “ 日或月计算 违约金 ” 按 解释 为继
续性 债 权 ， 以 此认 为 可 以将 其 分 割 为 无数 个 “ 别 债 但 个 权 ”进 而得 出 可 以分 别 适 用 诉 讼 时效 的结 论 则 未 必 妥
０ ９ ６
延期办理房产 证 的违 约金 债权 时效 问题 分析
文 ／江 帆
问题 的提 出
文 中有 比较详细 的论述 。固 而也有人 同意上述观点 。 认
为 当事 人 在 合 同 中约 定 以 日或 月 为 单 位 累 计 计 算 违 约
在商 品房买卖合 同中 ， 于延期办理房产 证（ 关 以下 简称延期 办证 ） 的违 约责任 ， 常有如 下约定 ： 通 如果 开 发 商未能在房屋交付后 ６ ０１ ３内办理房产证 ． 么从 逾 那 期 之 日起 ，应 当按人 民银行 同期贷款利率 向买房人 支 付违 约金 。 实践 中， 开发商延期办证 的违约行 为 比较 普 遍， 且违约 期限大 多超 过 了两年 ， 但是 ， 买房人 并未 在 两年 内向开发商提出赔 偿违约金的主张 。当买房人 在 取 得房产证 后再提起 主张违约金 的诉讼 或仲裁 时 ， 开 发 商往往 以时效 过期进行抗辩 。即认为买房人 的违 约 金请 求权 已经超过 了民法通则两 年诉讼 时效 的规定 ． 请求法 院或仲裁庭 予以驳 回。 那么 。买房人是否 因开发商 的时效抗辩 而丧失胜
交房延期违约金是多少
交房延期违约金是多少
1.违约金从什么时候开始计算。
首先没有按照规定时间交楼而需要赔付的钱是从交房到期日的第二日开始算的，开发商则需在两个月内付清，如超过两月，买房人有权终止购房合同以及要求更多的违约金。
2.赔偿违约金的特殊情况。
如果出现非抗力因素如重大自然灾害事故而导致开发商不能按时交楼的，则视为特殊情况另行处理。
交房延迟的违约金是多少?具体应该如何计算?
一、没有按照规定时间交楼而需要补偿的钱是从交房截止日的第二日开始计算的，违约的金额从买房款的万分之3到万分之5不等。
根据时间情况分为逾期60日内以及60日外两种。
1、逾期60日以内：开发商每日需向买房方赔付已交付的房价款万分之三作为违约金。
例如小芳花费100万全款购买了一间别墅，交楼截至日期为2018年1月1日，则1月2日为违约金开始赔付的日子，开发商如果逾期50日才交楼，则小芳根据合同可得到这笔违约金：100万(房款)*0.0003(万分三违约金率)*50天=15000元。
2、逾期60日或以上：买房的人此时可以根据情况进行。
开发商逾期不办房产证如何处理,不办房产证怎么赔偿？
如何处理逾期办房产证纠纷，如何调解处理买卖纠纷？此文章帮助了19人 | 法邦网本文系法邦网原创，谢绝任何形式的转载，违者必究。
栏目关注：新房如何办理房产证？房产证可以补办吗补办要多久新房如何办理房产证费用多少一、如何处理逾期办房产证纠纷《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。
商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。
开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
该条司法解释中对“出卖人的原因”应理解为：认定“出卖人的原因”不宜简单以开发商是否具有过错作为判断依据，它是一个较为复杂的问题，只要开发商应尽办证义务而未尽，开发商即应承担违约责任，但对政府行政行为所造成的原因，法院从衡平合同双方利益的立法本意出发，应兼顾公平合理加以综合考虑。
（四）根据《若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》相应规定及我国房地产市场的现状，以下原因应认定为非出卖人原因，即开发商可履行之抗辩理由。
第一、《若干问题的解释》颁布前政府行政行为所造成的第三人原因。
由于权属登记相关法律规定滞后，政府相关权属登记管理制度长期相对不规范，由此形成因政府行政行为因素所造成的第三人原因。
如测绘问题，1991年1月1日《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定，“城市房屋产籍应由县级以上地方人民政府行政主管部门统一管理，并建立健全房产档案和房产测绘的管理制度”，2001年6月1日《商品房销售管理办法》规定，开发商应当在商品房交付使用前，按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
有关逾期办理产权证问题的探析
年 １ ２月 ｌ ５日甲某 起 诉 时 己长 达 ４年之 久 ， 中 其 有 两年 已超 过 了法定 诉讼 时效 期间 。
二 审法 院 认 为， 乙公 司 的违 约行 为 从 ２ ０ ００
年 １ １月 ９日起 一 直 延 续 到 ２ ０ ０ ４年 １ ２月 １ ３日
持。 综上 所述 ， 原审 法 院关于 乙公 司没 有逾 期办
证 的事 实 认 定 不清 ， 用 法律 不 当 ， 决 结 果 失 适 判
当 ， 法应 予纠 正 。 依
《 民法 通 则》 １ ５ 第 ３
的规定 ， 决如 下 ： 判 （０ ５ 某 民初 字 第 ２０ ）
定 ， 买新建 商 品房 的权 利 人 到房 地产 主管 部 门 购
由于双 方 在 合 同中对 逾 期 办 证 的违 约 责任 没有 规定 ， 根据 《 释》 １ 的规 定 ， 同没有 解 第 ８条 合 约 定违 约金 或 者损 失数 额难 以确 定 的 ， 以按照 可
至今 未提 交 。另外 ， 售商 品房 的办证义 务 属于 预
甲某 ， 我公 司承 担 的只 是协助 义 务 。 甲某 未提 交
诉 。上诉请求是：． １ 由乙公司支付逾期办理房产 证 的违 约金 ；． ２ 由乙公 司承担 本 案诉讼 费用 。上 诉 理 由是 ： 乙公司迟 至 ２ ０ ０ ５年 １月才 办理 了所
开发房 屋 的初始 登记 （ 取得 大产 权证） 据此 导致 ，
甲某在 ４年 的 时间里 无法取 得房 屋产权 证 ， 已构
时效 。故对 ２ ０ ０ ２年 １ ２月 １ ５日起 至 ２ ０ ０ ４年 １ ２ 月ｌ ３日止 这一 违约 期 间 的违 约金请 求 权应 予支
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开发商延期办理房地产权证违约金诉讼时效和违约金的认定问题开发商延期办证违约金诉讼时效应否分段计算、如何认定违约金是否过高？——许擎宇、许文蕾与深圳东海房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷案（一）【案件概要】1．判决书字号一审判决书：广东省深圳市福田区人民法院（2003）深福法民三初字第1717号。
二审判决书：广东省深圳市中级人民法院（2003）深中法民五终字第2305号。
2．案由：房屋买卖合同纠纷3．诉讼当事人原告（被上诉人）：许擎宇，男，57岁，汉族，住深圳市福田区东海花园。
原告（被上诉人）：许文蕾，女，27岁，汉族，住深圳市福田区东海花园。
被告（上诉人）：深圳东海房地产发展有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7088号招商银行大厦第37层。
法定代表人：黄楚标，董事长。
4．一审法院：深圳市福田区人民法院。
审判员：罗琼英独任审理。
5．二审法院：深圳市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长刘青；代理审判员：周虹；代理审判员柯云宗。
6．审结时间：一审审结时间：2003年9月17日二审审结时间：2003年12月16日（二）【一审审理情况】1．一审诉辩主张两原告诉称：2000年9月8日，原、被告签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定由原告支付1501458元购买被告开发的位于深圳市福田区东海花园福禄居6栋20B号房产，建筑面积130.61平方米，并在合同中约定了迟延办证的违约责任。
合同订立后，两原告依约支付了全部购房款，被告按合同约定的时间交付了房产，但未按合同约定的时间通知原告办理房地产转移登记手续，致使两原告未能在法定期限领取《房地产证》，直至2002年11月28日两原告才取得所购房产的《房地产证》，被告的行为已严重违约。
故请求法院依法判令：1．被告支付迟延办证违约金人民币59505.42元；2．被告承担本案诉讼费。
被告辩称：1．原告的诉讼请求已过诉讼时效。
按约定，被告应在2001年4月18日前书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，也就是说，原告在2001年4月19日就知道或应知道自身权益是否受到侵害，根据法律的相关规定，诉讼时效应从2001年4月19日起开始计算，而原告直至2003年8月20日才提起诉讼主张权利，已超过了两年的诉讼时效。
2．即使原告的诉讼请求未超过诉讼时效，被告也只应承担因自身过失造成的迟延办证的部分责任。
2001年9月20日被告将办证资料交予按揭银行，按揭银行则迟延了近三个月才向国土局交件；而业主方面，被告要求原告2001年8月20日前签署相关办证文件，而原告迟延了19日才前来签署；向国土局交件后，因原告许文蕾身份证过期，办证资料被国土局退回，许文蕾重新办理新的身份证，导致其《房地产证》的办理迟延了数月。
上述迟延责任如果也由被告承担，显然与双方约定不符。
3．原告要求支付迟延违约金至2002-年11月28日，但其《房地产证》已于2002年11月25日办理完毕。
4.房屋竣工面积为129.83平方米，而不是130.61平方米。
2．一审事实和证据深圳市福田区人民法院经审理查明：两原告与被告于2000年9月8日签订一份《深圳市房地产买卖合同》及补充合同和补充条款，约定由两原告向被告购买位于深圳市福田区东海花园福禄居6栋20B 号的房产，建筑面积129.83平方米（2001年9月9日，原、被告又签订了补充协议，对面积进行了确认），房款总价为人民币1492491元。
合同补充条款约定，被告应在交付房屋后的第150天内书面通知两原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，如因被告的原因没有在此期限内通知两原告办证，被告应从交付房屋的第180天起按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准向两原告支付违约金至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。
合同订立后，两原告依约支付了全部购房款，被告亦于2000年11月22日向两原告交付了房屋。
2000年9月30日被告取得了涉案房地产的《竣工验收备案证书》。
但被告却没有在合同约定的期限内通知两原告办证，导致两原告所购买的上述房产的《房地产证》迟延至2002年10月25日才取得。
两原告代理人赖守标在庭审时承认，2002年7月两原告收到被告的办证通知。
3．一审判案理由深圳市福田区人民法院认为：两原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同》及补充合同和补充条款均是双方真实意思表示，符合法律的规定，是有效合同，双方当事人必须依约履行各自的义务。
根据合同约定被告应在房屋交付后的150天内书面通知两原告共同办理《房地产证》，但被告未能在合同约定的期限内通知两原告共同向市房地产权登记机关申请房地产转移登记，应承担违约责任。
违约金应按合同约定从2001年5月22日起按市房屋租赁主管部门规定的同期同地段的指导租金标准计算至2002年7月1日止。
但鉴于两原告于2003年8月18日才向本院起诉主张违约金，根据法律有关诉讼时效的规定，从两原告起诉之日起前两年内的诉讼请求，本院予以支持，对两年前的违约金请求，因超过了诉讼时效，不受法律保护，本院不予支持。
违约金经核算，被告应向两原告支付人民币33864元。
被告提交的寄挂号信清单，因不能证明其挂号信内容，也没有证据表明两原告签收了挂号信，故被告认为其已以挂号信的方式通知两原告办证的答辩理由，不能成立。
4．一审定案结论深圳市福田区人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告许擎宇、许文蕾与被告深圳东海房地产发展有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同》及补充合同和补充条款有效；二、被告深圳东海房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告许擎宇、许文蕾支付逾期办证违约金人民币33864元。
逾期支付则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理；三、驳回原告许擎宇、许文蕾的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币2295元，由原告负担769元，被告负担1526元。
（三）【二审情况】1．二审诉辩主张上诉人深圳东海房地产发展有限公司上诉称：（1）被上诉人诉讼请求已超过诉讼时效。
我司与被上诉人于2000年9月8日签订了《深圳市房地产买卖合同》及补充条款，该合同第十四条及补充条款第八条同时约定：我司应在房屋交付使用后的150天内书面通知被上诉人共同向深圳房地产权登记机关申请房地产转移登记。
合同生效后，我司于2000年11月22日将房屋交付给被上诉人使用，按照双方约定，我司应在2001年4月18日前书面通知被上诉人办理《房地产证》，故被上诉人应在2001年4月19日就应知道其权益是否已受到侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间应从知道或应当知道权利被侵害时起计算”的规定，本案的诉讼时效应当从2001年4月19日开始计算，而被上诉人直到2003年8月20日才提起诉讼，已超过两年的诉讼时效期间。
一审法院对诉讼时效期间分段计算与现行法律规定不符，请求二审法院采纳我司的上诉理由，驳回被上诉人诉讼请求。
（2）一审认定事实错误，请求二审法院查明事实，并依法改判。
我司向一审法院提交了收寄挂号函件登记清单及《关于房地产证办证事宜》两份证据，证明我司于2001年8月16日向被上诉人寄送了办证通知，同时1．补充协议；2．交费明细表；3．工商银行签署办《房地产证》之单元名单资料三份证据，证明被上诉人在收到我司的办证通知后，于2001年9月9日到我司签署了办证文件的事实，也印证了我司已于2001年8月16日寄送办证通知及被上诉人已收到办证通知的事实。
被上诉人在一审中否认上述事实；并辩称其于2002年7月才收到我司的办证通知。
但其没有提交任何证据反驳我司的上述证据及事实，也没有提交任何证据证明其于2002年7月才收到办证通知的主张。
一审法院对我司提交的大量证据不予采信，仅凭被上诉人的口头陈述来认定我司通知办证的时间，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，导致认定事实错误，请求二审法院查明事实，并根据我司实际的通知办证时间来确定我司的违约责任。
被上诉人许擎宇、许文蕾答辩称：原判正确，请求予以维持。
2．二审事实与证据和一审相同。
3．二审判案理由深圳市中级人民法院认为：被上诉人与上诉人签订的房地产买卖合同合法有效，双方应当按约定全面履行自己的义务。
被上诉人依合同约定履行了自己的义务；上诉人未按合同约定的期限为被上诉人办妥《房地产证》，已构成违约，应承担相应的民事责任。
上诉人上诉称被上诉人要求支付迟延办证的违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，违约金数额过高，没有法律依据，违约金的支付是以双方合同的约定为前提，并非以造成实际损失为前提，对该项请求，本院不予支持。
另上诉人上诉称于2001年8月16日向被上诉人寄送了办证通知，但未提交有关证据证明，本院不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。
4．二审定案结论深圳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
上诉费人民币2295元，由上诉人深圳东海房地产发展有限公司负担。
（四）【评析】一、关于诉讼时效的法律思考许某与房地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同》约定，房地产公司应在房屋交付使用后的150天内书面通知许某共同向深圳房地产权登记机关申请房地产转移登记。
房地产公司于2000年11月22日将房屋交付给了许某使用，按照约定，房地产公司应在2001年4月18日前书面通知许某办理《房地产证》，但是，房地产公司并没有履行上述的合同义务，导致其违约。
房地产公司主张许某的诉讼时效已过，而原审法院和二审法院则按照诉讼时效期间分段计算的方法，对自许某起诉之日起（2003年8月18日）前两年的诉讼请求予以支持，对两年前的违约金请求则因超过了诉讼时效，不予支持。
在审判实践中，许某对房地产公司延期通知办证的违约金的诉请有无过诉讼时效的问题存有争论：第一种观点认为：诉讼时效期间应分段计算，本案许某与房地产公司约定的延期通知办证违约金系按日计算，则房地产公司应在交房后第150日，即2001年4月19日为逾期通知办证的第一天，违约金的诉讼时效期间从该天起计至满2年止，逾期通知办证第二天的违约金的诉讼时效期间从该天起计至满2年止，其他依此类推，故许某的此项诉请从起诉之日往前推两年的受法律保护，其他因已过时效，不予保护。
本案一、二审法院均持该观点，认为许某“于2003年8月18日起诉至法院，故从该日起往前推两年即2001年8月18日之后的延期通知办证的违约金予以支持，2001年8月18日以前的诉请超过了诉讼时效，法院不予保护。